高層加別墅的小區一般會犧牲高層業主的活動空間，小區花園變小，樓間距比較近，別墅業主的私密性不好，高層一望全都看到了

奢華的小區

擁有一套別墅是許多人民大眾心中的夢想，不過，對於我們大部分人而言，窮盡一生，也很難買的起，能夠在大城市供上一套小三房，已經算是半個成功人士。為了距離別墅的夢想更近一些，很多人會選擇帶有別墅與高層搭配的小區，只為能夠在生活中觀望別墅的美景。

其實，這無疑是一種望梅止渴的做法，並不是一種好的策略。

高層與別墅混搭

別墅與高層搭配，美其名曰，高層能夠享受別墅的美景與奢華的配套設施，別墅能夠擁有高層的便利交通與旺盛的人氣，這些個基本上都是開發商的宣傳噱頭，為了樓盤能夠銷售的更加火爆，才拿出這樣的策略。

在我們所能夠看到的別墅與高層大搭配的小區中，別墅多半是獨立的一個小區中的小區，住在高層中的人群，根本不可能進去享受別墅區的配套設施，至於美景，也只能夠隔牆相望，而且有時候，別墅區還會佔據高層應有的綠化率，被房產商偷換了概念，綠化率被平均。

對問主的這個問題，我個人倒是有不同的看法。

並不是所有別墅與高層搭配的小區都不值得買。也不是所有純別墅的價值就高過別墅與高層混搭的價值。

一般來說，純別墅大盤的位置都相對較遠，位於城市的遠郊地區或者土地資源更多的的二三線城市。

在一線城市而言，特別是深圳，因為地少人多，從很多年前就已經發出了限墅令，不再新批純別墅用地。現有深圳純別墅地區非常少，更多的是別墅和高層的混搭小區。

居住在一個小區生活，除了小區本身的品質之外，還有很重要的就是小區配套設施是否完善。

純別墅盤因為密度低，居住的人口少，很多商業和生活配套因為對於居住人口的要求，在純別墅盤的配套相對而言是不完善的。

不要說住別墅的人都有車，可以開車去購物，如果你買個菜都要開車去好幾公里甚至十多公里之外的地方，生活是相當不方便的。

另外居住在某個地方的話，還有一個圈層因素在裡面。

一般能夠購買別墅的人，無疑都是現在社會中的精英和高收入群體。這群人更加註重圈層，他們的社交圈和生活圈都在一線城市中心區域，讓他們居住在遠郊甚至二三線城市，對其社交圈層無疑是一個非常嚴重的影響。

市場是最聰明的，什麼樣的產品對應什麼樣的價格，並不能簡單地從是否純粹的別墅盤這一方面來簡單的判斷。

我們是高層和洋房混搭，大家看看漂亮不，混搭不要緊，差距不要太大就行，我們洋房95至160平，高層72至153平，樓王位置是高層大戶型，住在這裡的人階層相差不大，鄰里關係比較和諧

我就是買的高層和別墅混搭的小區。我以親身經歷告訴你，買這樣的混搭小區是什麼體驗。這樣的小區整體是不錯的，不過也存在一些缺點。這個小區位於三環內，一共有7棟高層，13棟別墅，我買的是2號樓，從下面這張圖裡面可以看到。

1.看通風采光效果。

從通風采光效果來看，小區周邊都是高密度的住宅樓，房間距很小，感覺很壓抑，採光通風，光照都不如我買的這個混搭小區。如果有想買高層的客戶買這種小區，通風采光是非常好的。圖上可以看到我的小區1號樓和2號樓之間的間距，相當於周邊樓棟3棟樓之間的間距。

2.景觀效果。

從景觀效果來看，混搭小區裡面的景觀對買高層的客戶來說是一個好處。旁邊某花園的景觀就比我所買的這個小區的景觀差一些。我買的２號樓，就是南向無遮擋。從小區內部來看混搭小區裡面的別墅、又比高層的景觀要好。

3.交通及區位。

混搭小區裡面的別墅又比郊外的獨棟別墅位置要好。近年來國家對城區內的別墅土地審批是越來越嚴格的。如果你想要兼顧到生活便利程度和居住私密性，買這種疊拼也是不錯的選擇。而且我所在的小區旁邊就有規劃的中學和公園，這在郊區是享受不到的。

4.車位配比。

從車位來看，容積率很高的高層小區，它的車位也是很緊張的，而我這裡的車位比例是1:1.18，停車不像周邊的高層小區那麼困難。

5.建築密度。

從建築密度來看，如果一個小區裡面混搭了高層和別墅，那它的建築密度是相對低的，比如我這個小區的建築密度是26%，周邊小區達到40%，高層住戶景觀視野高於周邊的純高層小區。

6.資金門檻。

從資金門檻來看，這種小區對想買入門級別墅的客戶來說是不錯的選擇。畢竟不是每個人都買得起私密性特別好的獨棟別墅。論價格郊外私密性好的獨棟別墅三成錢也要200萬，但是這個疊拼別墅三成錢只要100萬，門檻低一些就能買到，別墅級別的享受。當然了，如果一個客戶他不差錢，可以去郊外買獨棟。獨棟的房子稅費要比疊拼要高。

1.高層住戶的得房率較低。

因為容積率的要求，一個小區如果做多別墅、高層產品必然會做的樓層很高，甚至會搭配避難層，這就壓縮了高層住戶的套內空間。以我所在的小區為例，2號樓總高48層，有一個避難層，110平的房子，套內面積大概只有80平。

2.別墅住戶的私密性和視野受到影響。

這種搭配小區高層一般在小區的四周，如果住在疊拼別墅裡面，就會感覺時刻被高層住戶俯視。

3.別墅被高層擋住陽光。

如下圖，高層在四周，別墅在中間，如果是冬天，很容易影響到別墅的陽光。

４.有的別墅客戶不願意與高層客戶共享景觀資源。

曾經有一個新聞，一個小區裡面既有高層也有別墅，別墅與高層之間有一個門。高層客戶希望開放這個門欣賞花園景觀，而別墅客戶不願意開。最終這個門還是鎖上了。

５.小區的物業費較高。

一個小區有大量園林景觀，就需要很多人力物力去維護。開發商也會營造出小區檔次比較高的錯覺，藉此提高物業費。

我想說，沒有什麼房子是沒有缺點的。買房的時候要考慮自己非常關注的因素。結合自己的資金預算，對景觀、通風采光、視野、區位等因素，綜合考慮來選擇房子。

這是個誤區，不是不能買，而是要考慮最主要的方面那就是採光，如果高層對於別墅採光的影響不大，完全可以買別墅！

如果買的是別墅，最好還是純別墅的社群比較好些，實在不行，也要儘量選擇離高層遠一些的，或者選在高層南邊的別墅

如果買普通住宅，我覺得買和別墅一個小區的更好，很大程度上有水系，綠化也好，小區整體感覺也更好

我有一套房就是在和別墅一體的小高層，雖然是2樓的複式，但前面正好對著別墅區和水系，無遮擋，日照通風都很好

鄭州森林湖待過，前期公司拿地便宜並且位置較為偏僻在廉租房和高階別墅專案中間徘徊。那是公司的第一塊地也是老闆入軍房地產也的第一步，最後老闆決定開發高階別墅，那時候價格確實便宜3000多一平，獨棟別墅帶地下室車庫綠化好的沒話說，景觀河，噴泉，幼兒園，會所等俱全。後來隨著城市發展那地方不再偏僻，房子也越來越金貴，寸土寸金。二期就開發起小高層，三期變成了高層。

高層住的人雖然沒事可以享受相同的配套但是心裡總是不一樣的吧。現在我自己家住的小區也是別墅和小高層的混合，我住高層。也總是感覺樓間距，停車位，綠化什麼的不如別墅那，特別是我買房晚感覺越開發容積率越高，綠化越來越差。後期直接把停車位和電動車棚都砍掉了，甚至有些地方的綠化也沒了。越想越生氣，特別是逛小區的時候看到別人別墅區的配套在看看自己家門口，感覺差太多甚至都有點仇富了。自己的看法，謝謝。

買房最好不要買別墅和高層混搭的小區，能有這種意識和想法的人，一定對樓盤比較深的研究了，這個說法也確實站得住腳。

對於買高層的人來說，一個小區的整體容積率和綠化率都是有國家標準的，例如容積率不得超過2，綠化率最低30%以上。因為別墅的存在，就會犧牲高層的容積率和綠化率來去優先滿足別墅的需求，導致高層區域容積率很高，綠化率偏低。

對於買別墅的客戶來說，本來買別墅圖的就是清淨、居住環境好，人口密度小，舒適度高，結果跟那麼多高層的人住一塊，反倒降低了別墅的居住舒適度，價格便宜點還好，如果價格不便宜且跟純別墅區價效比差不多，那就不如買純別墅區。

對於買高層和別墅混搭的小區，買高層的圖的是社群大，價格還不高，環境應該很好（殊不知環境好的景色主要在別墅區域，如果兩個區域無隔擋，去別墅區享受好環境就是了），對於買別墅的人來說，圖的是位置還不錯，價格也沒那麼貴，別墅區內環境也不差，對少量高層沒那麼介意。

一般容積率低的別墅都遠離城區，在郊區，交通不太方便。近幾年以及以後根本就不可能在城區建低密度別墅區。如果想在城區住別墅，最可能的就是這種高低配。在北京西南三四環附近別墅就是這種高低配，價格還很貴。

買房，為什麼最好不要買別墅和高層搭配的小區；這個問題得從別墅和高層兩方面來回答；

從別墅的角度來看；

第一、居住體驗感和私密性不高；買別墅的人無非就是看中的別墅的空間比較大以及私密性，而買的別墅旁邊就是有高層住宅，首先對別墅的通風采光會有一定的影響，其次影響到到別墅的“私密性”；所以買別墅的朋友還是儘量選擇純別墅專案比較好；

第二、圈層；能買別墅的人群一般都為中產階級，通常打交道的人都是達官貴人，而高層一般住的又都是剛需，所以圈層不同，也就有一定的影響；

從高層的角度來看；

第一、小區地段較差；有別墅搭配的小區，一般地理位置都不是很好，基本上都偏離了市區，而買高層的朋友一般都是剛需階層，這樣一來生活工作就不是特別方便；

第二、容積率較高；開發商對小區的容積率都有一定的限制，別墅的容積率比較低，所以高層的容積率自然較高，公攤也比較大，所以高層的居住體驗感也就一般；

所以綜上所述，別墅和高層搭配的小區，無論從買別墅的朋友角度看，還是從買高層朋友的角度看，都有一定的不利因素；所以這也就是為什麼說買房別選擇高層和別墅搭配的小區；

前排別墅後排高層，這樣的 小區配置現在並不少見。在這一類小區當中購買別墅沒什麼問題，但是要購買高層住宅就有些問題了。一定會有人覺得，前排是別墅不遮擋採光，視野還開闊，並且有別墅區整體小區的品質都有所提升了，何樂而不為呢？其實，購房者自己可以想一想，每天站在陽臺上欣賞有錢人的生活這不是赤裸裸的傷害嗎？

其實傷害都是題外話，也是玩笑話。不選別墅、高層混搭小區的原因就在於開發商的目的並不單純。如果開發商想要單獨拿地建別墅並沒有問題，別墅整體統一，低容積率十分的舒服 。但如如果是別墅和高層混搭，那麼我們就可以發現，這些高層建築幾乎是能建多高建多高，能建多密建多密。對於開發商來說，拿地的時候都會有土地的規劃容積率，這個容積率是針對整塊地的。所以說別墅區的低容積率就意味著高層區的高容積率。本來是號稱低容積率的舒適宜居社群，結果最終被硬生生的做成了高容積率的普通住宅區，這給誰都是不答應的吧。

別墅區與高層區是永遠都不可能共享的，只能徒增高層去的容積率。別墅區的佔地雖然看著不大，但是一棟別墅加上院子和道路至少要佔兩倍以上的基礎面積，因此這也會大大擠佔高層區的佔地面積，最終更加影響到高層區的舒適度。如果別墅、高層混搭的小區高層住宅價格相對其他小區較高的話那麼就真的沒有考慮的必要了。

開發商打擦邊球還給購房者製造一種高大上的感覺，同時還有可能在物業費等方面上調價格，所以說要買就買正規小區的房，這種混搭的房子一定存在背後貓膩。