太羊給小夥伴說道說道！

買回遷房有什麼好處？

1、回遷房的優點是物業費，地點多是繁華地區；缺點是房子質量有待改善，公攤面積大，房產證除了特殊標註外沒有其它區別，都是一樣的產權！

2、回遷房是指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現在尚未取得但將來一定能夠取得個人房屋權屬證書的房屋。但建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村改造房屋不是回遷房範圍。

3、回遷房是開發商徵用回遷民的房子後所賠的新房，每一個樓盤裡都有商品房和回遷房，但是回遷房比商品房要很多。

買回遷房的風險有什麼？

1、無法辦理房屋產權證，不能將房屋過戶至自己名下。產權證是房屋的物權證明，不動產無法取得產權證即不能獲得不動產的完整物權，不能合法轉讓、抵押房屋，比如：購買沒有產權證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。

2、在房價上漲時，出賣人違約主張合同無效或合同解除，易發生法律糾紛，如果所購回遷房的性質屬禁止轉讓的，此時可能喪失對所購回遷房的一切權利。

3、很多回遷房的建設並未透過規劃、審批、驗收等程式，房屋設計、房屋質量、配套設施及裝飾裝修工程的安全性無法保障。

4、物業、衛生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。

5、回遷房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會被其他房主出租，回遷房通常戶型相對較大，一戶被分租給多人的情形普遍，住在回遷樓裡，你會遭遇形形色色數量極大的流動人口

無法辦理產權證的房子，沒有辦法規避風險。

首先給你說下回遷房的優點，價格低，位置相對好一些，附近一般都有公辦學校，交通生活配套齊全。

再給你說下缺點，多為典式樓住戶太多，人員複雜，衛生較差，物業服務差。

最關鍵的是無房產證，不能按揭，一般都是一把付清，最多給你變更一個安置房記錄，（這個最好再開放商那裡給你改好）最怕的是買家反悔（勞命傷財）。

即使上面的都沒有問題，後期給你補辦房產證，你還是要交一部分錢的！

如果執意要買，最好找個中介，多幾個證人，留好證據！！

你如果沒有了購房資格，那你就是買不了房了，所以就不存在風險，或許你想問的就是市面上買的所謂小產權或者是三產房，這型別的房子是不備案的，適合長期出租和自住，轉手賣就非常難了，而且沒有什麼升值的空間，時間越長剩下的使用時間就越短

這幾天很多粉絲問如何購買回遷房，購買回遷房要注意哪些問題，今天就一併答疑。

首先，要搞清楚回遷房的性質和種類。

回遷房在不同的城市有不同的叫法，大亞灣地區普遍叫“回遷房”，在中部地區普遍被稱作“還建房”，只要是有住宅舊改、棚改的，基本上都有回遷房。開發商將村裡的土地買過來之後，原地按原房屋面積建設還建房給村民。

十年前，回遷房只是小眾需求，早期拆遷戶和其親戚就能夠將市面上的回遷房消化完，但隨著舊改專案的日益增多，回遷房也越來越多，很多拆遷戶將多餘的還建房拿出來銷售，正好現在購房人群也越來越多，而且還有限購、限貸等各種門檻，於是，不屬於限購範圍的回遷房交易就逐漸火爆起來了。現在深圳的回遷房交易甚至比新建商品房交易還要火爆。

回遷房一般有以下幾種：

第一種是指標房。這種房子是在未拆遷之前，村民將自己獲得的拆遷指標（回遷指標）賣給購房者，購房者則以回遷戶（相當於獲得了村民身份）和開發商簽訂回遷補償協議。房子建成後參與搖號，辦理不動產權證書時，產權人直接寫購房者的名字。

簽訂補償協議時，需要選擇自己所需的戶型面積段，開發商根據回遷戶的需求，按照比例進行建設。建成後的房屋按照實際面積大小，房款進行多退少補。一般面積誤差在5㎡以內時，按照當時開盤價格的80%—90%進行增購。

說明：為什麼會有開盤價？因為開發商在拆遷地塊上不僅會建回遷房，還會建設商品房進行銷售，否則開發商就賺不到錢，開發商也不是活雷鋒。一般商品房的比例佔到70%左右。

第二種是無證房。這種房子是指回遷戶（村民）已和開發商簽訂回遷協議，並已選好回遷房的戶型和房號，但是還沒有辦理不動產權證書。而原來的老房子的房產證已登出。買這種無證房，若想辦理房產證，則只有等到回遷房建好並辦理不動產權證書之後，再將產權從村民的名下過戶到購房者名下。此時，相當於二手房交易。

第三種是有證房。這種房子就是回遷戶（村民）已辦理並拿到回遷房的不動產權證書，房屋產權全部在村民名下，購房者和村民只需要按照二手房交易政策和流程進行交易即可。

那麼，這三類回遷房交易需要注意什麼問題或者風險呢？

第一，對於購買指標房來說，最大的風險來自於村民，因為指標房在交易時，回遷戶基本都要求購房者全款付清，也就是說房子還沒開建，你就必須一次性付清全款，如果回遷戶一房多賣，麻煩就大了。

另外，交房週期是購買指標房需要重點考慮的因素，一般回遷房的交房時間都是約定施工許可證批下來3年之後。

其次，開發商的品牌口碑和資金實力，都關係著專案的建設進度以及專案安全，如果開發商實力不濟，也有可能出現爛尾。

指標房也是三種回遷房中交易風險最高的一種，因為它所交易的時間點是在專案尚未動工之前，不確定性最大，因此最不可控。

指標房最大的優勢就是不佔名額，不限購，無論你是外地人還是本地人，無論你是否有社保、納稅證明，都可以買。

第二，對於無證房交易來說，時間拉長，房價會上漲，購房者就會擔心業主違約，或一房多賣，也擔心回遷戶（村民）負債太多，導致回遷房被查封。

因此，無證房交易合同一定要設定高額的違約金，並且拆遷戶（村民）全部的家庭成員都在交易合同上簽字，確保其家庭任何一個成員都無法分割標的物業。

同時，一旦交房就第一時間入住、佔有。

第三，對於有證房交易來說，購房者注意核查回遷戶的負債、徵信和所交易房屋的產權檔案即可。

無證房和有證房交易都需要購房資格，即購房名額。如果社保或納稅證明不滿足規定的要求，則不能買賣，否則，買了也辦不了產權證書。

我有個朋友，他早年為了孩子上學購買了兩套在重點中學學區內的回遷房。一套自住，一套父母住。9月份介紹親戚透過我買了一套龍湖的別墅，位置，物業是真好，他和媳婦陪著過來看，一眼也瞅上了，思慮再三後也定了一套，跟親戚前後院。因為當時公司資金很是緊張，所以同開發商約定，分期付首付。等到約定的日期，資金鍊斷了，好多筆貸款到期，首付六十多萬非常犯愁，想退房，但是定金三十萬就要不回來了。沒辦法，決定賣房。重點中學學區房，就因為是回遷房，需要全款，從90萬生生降到67萬成交。要知道同個小區的商品房，同一戶型均價基本在95萬左右。這就是差距。

回遷房和商品房只差一個紅本。但是等你急需用錢的時候，你就會發現，紅本真好。賣，可以賣個好價錢。不賣，可以拿去銀行做抵押貸款。所以，回遷房沒有什麼風險，他最大的風險就是當你用錢的時候，它不能及時變現。