由於該套房產登記在小明的名下，因此，該套房產應認定為小明的財產。雖然小明是未成年人，而且從購房資金的來源上來說，是小明的父母出資，但由於購房人和產權人都是小明，故購房款應視為紫涵和家明對小明的贈與。家明取得小明的撫養權，作為小明的監護人實際上會取得房屋的居住權，替小明管理該房產，根據《民法通則》及《合同法》相關規定，作為法定監護人的父母無權隨意處置被監護人的房屋。房屋產權歸孩子所有，必須經過孩子的同意才能賣房。但子女未滿18歲，不具備完全民事行為能力，不能對自己名下的房產進行處置。一般情況，只有等孩子年滿18歲後，經孩子同意才能處理這套房子。不過法律對此也有特殊的規定，即允許特定情況下監護人(父母)為被監護人(子女)的利益處置房產，前提是經過全體監護人一致同意，由相關部門出具的孩子需要大額消費的證明，還要對這些事實進行公證。顯然家明的做法並不符合“特定情況”，且沒有透過紫涵的同意，所以家明與賣家簽訂的買賣合同應被視為無效，房屋應歸還小明。而且家明的這一行為損害了被監護子女的利益，紫涵可以向法院提起訴訟要求變更子女的撫養權

至於購房者的損失需要家明自行賠付。

1、 協議離婚，寫名房子留給兒子，但沒辦理過戶手續的 ，看登記的是誰，如果是男方 轉讓合法。母親可代兒子追違約

2、 房子登記的是兒子，父親賣了，無權處分，如沒有移轉登記 則母親代兒子要求現住人返還房屋。如 移轉登記了 ，只能賠償。

在我們這裡未成年人的房屋出賣是需要孩子的父母均到場公證的，不然交易中心不給房屋過戶，所以在我們這裡十多年來從未有過此類案件。

律師講的不錯，但確認房屋買賣合同無效恐也需訴訟才能解決，而且交易是否合規不得而知，買受人是否屬善意取得？等等，總之比較複雜，建議請一個執業十年以上年令40歲以上專業人士為妥，法律工作者亦可。