23萬不貴，但如果是縣城裡，甚至是城鄉結合部那就沒有必要了，我建議在購買時去方圓十公里考察一下，有什麼學校，有什麼企業，有什麼配套設施，是什麼樣的群體在這周圍，以及未來要進駐的企業，因為只有在這附近上班，上學，生活的的人才會考慮購買，根據他們的收入狀況來決定是否要投資這23萬公寓房。

個人理解，23萬的公寓一二線城市基本不存在，三四線城市那就更沒必要買公寓了，三四線的住宅上漲空間都十分有限了更別提公寓了，慎重。

1，如果首付夠得著買住宅，如果又是買第一套，首選住宅。

2，公寓的優點是：不限購不限貸、價格普遍比住宅便宜20%左右，永遠可以擁有1:2的槓桿。缺點是年限短、漲幅慢、轉手手續費高。

3，所以如果首付夠不著買住宅，又擔心通貨膨脹導致貨幣貶值，那就買公寓也沒問題。

相信很大一部分人是不願意買公寓的。原因是產權大部分只有40年導致無法落戶，沒有燃氣，買賣稅費高等一系列原因。但是目前中國房價太高，有些年輕人會選擇先買個公寓過度這個也不是不行。等有錢了公寓可以出租也是一種好的辦法

買公寓的話基本都是用來辦公的，如果是自住的話千萬不能買，商水商電，基本沒有居住環境，如果以後想賣的話，稅費不是一般的高，想賣都賣不掉。

公寓自住如果地段價格合適可以考慮，如果單純為了投資，要考慮租金回報率和房屋空置率，如果說想幾年後賣掉賺一筆，還是有一定難度的。

如果要購買公寓，首先要了解利弊，衡量利大於弊時方可入手。

公寓的優點：

1、為被限購時提供一個很好的選擇。

2、大多數公寓的土地性質是商業用地，所以公寓既能自住，也能用來辦公註冊公司。有些公寓的土地性質是住宅性，這樣的話可以落戶。

3、公寓的所處位置一般都是臨近地鐵或者軌道交通路線，周邊至少有一個大型的商業，甚至有些公寓本身就規劃的是一個商業綜合體。成熟的交通配套和商業配套讓生活更加便利，而且能夠吸引大量的人流量。

4、公寓大多是帶裝修，即買即住，省去了裝修的資金與麻煩，公寓價格相對便宜。

公寓的缺點：

1、一般情況下不能立戶（沒有學區）

2、買入時貸款期限短，利息相對較高，需要賣出時，買家不能貸款，稅費超貴

3、不能使用明火，生活不方便

4、物業費很貴，電費會參照商用收費，比家庭用電貴很多

5、產權一般40-50年。沒明確是否自動延續

23萬首付的公寓位於什麼地方？在北上廣深這些一線城市的可以考慮，如果在二線城市的話不建議購買，二線城市大多首套名額的用23萬首付都可以買到好房子了。在綜合考慮各方面因素，如果有能力購買商品房的前提下，不建議買入公寓。

關於公寓這麼神奇的產品，說真的，公寓不管從哪個方面來講都不是最好的選擇。首先你得分清公寓的優勢跟劣勢。

優勢：

1.總價低：這是市場上大部分公寓產品的一個共同點，大部分公寓做的面積都比較小且單價相對較低

2.位置相對較好：大部分公寓產品都在開發區或者地鐵站附近。

3.可註冊公司：大部分公寓產品地址是可以註冊公司的。

劣勢：

1.產權問題：市場上99%公寓都是40年產權，這類產品普遍為商水商電，這就導致了後期生活成本巨高。

2.附加值：大部分住宅都附加學區，公寓不在此類劃分內，且公寓產品是不能落戶的。

3.市場保有量：公寓類產品因為土地許可權問題開發商相對比較好拿地，所以這類產品市場保有量巨大

總結起來就一句話，住著不舒服，毫無升值潛力。

1.為什麼買公寓。

如果是自住，要考慮公寓的水電物業費用相對普通商品房貴很多，而且大多公寓都是做成酒店或辦公室，居住環境不好。

如果是投資，通常是租賃給酒店或公司辦公。這要研究公寓周邊的配套交通設施，這是能否吸引足夠客源的關鍵因素，也是決定收益多少的因素。

2.需要注意的問題

當地購買公寓的政策。有些城市對於公寓購買條件和貸款條件是有限制的，需要先了解清楚。

委託管理的合同條款。如果委託給專門的公司管理分成，要仔細研究合同，包括物業水電裝修這些費用由誰承擔等，這些都是不小的開支。

再次轉賣時的稅費問題，因為公寓的交易稅費遠高於普通商品房，稅費雖然可以用買家承擔，但其實也是變相的攤入到房價增值部分中了。

公寓個人不建議買。因為公寓各種稅費很高，而且水電燃都是商用。關係是公寓房不帶學位，以後孩子上學讀書是個問題！

1.公寓投資屬性較高，適合長期持有增值，周邊生活配套齊全，交通便利，學區需要落戶看當地政策。

2.出租看配套和生活便利，出售過戶稅費比純住宅要高很多，瞭解周邊公寓年出售比和當前庫存量看出售價，包括貸款成本，如果一次性付款可以忽略。

3.純居住如果二套房，或者不限購有周邊學區情況下可以過度陪讀居住，考慮居住成本商業水電，不通氣，內陽臺，梯戶比和公攤，包括物業成本。

首套房剛需不推薦 資金充裕可適當投資

我是一名有著 6 年從業經驗的房產經紀人，我來跟你說一下公寓的整體情況，然後你再決定買或者是不買:

第一:房屋產權只有 40 年，不能夠把戶口遷到裡面，而且土地到期之後，嗯要向有關部門先提出申請，然後補交一部分的土地出讓金才可以續期。

第二:水電氣的話都是商用的，那麼價格比民用的要貴，而且有些公寓的話還沒有天然氣。

第三:公寓二次轉讓稅費比較高，一般的話嗯都是成交價的 10 個點部分城市的話成交價都在 20 個點左右。

最後總結一下，如果說這 3 點你都不介意的話，那麼我覺得你是可以買的，加上本來公寓才 23 萬，也在地鐵口附近，邊上還有榮昌茂，如果說你覺得投資回報大於這個的話，是可以操作的，是沒關係的。

有幾種情況可以考慮買公寓。

單身一個人，想擁有一套屬於自己的房子，那完全可以考慮買公寓。普通住宅還款壓力大，總價高，在不怎麼影響生活的情況下買一個小公寓自住還是很方便的。最起碼不用交房租，不用考慮搬家的問題。現在的公寓一般都是商住一體的模式，樓市幾層是商業配套，樓上是公寓，生活吃飯娛樂逛街方便的很。

或者是準備投資，這裡的投資指的是長期出租投資，買賣的話買公寓完全沒有意義，稅費比住宅高，和辦公商鋪是一樣的演算法。

剛好昨天有一個朋友打電話調動來鄭州上班，家裡建議他買公寓，他問我怎麼樣，我看了看他說的樓盤，兩棟樓，樓下五層商業，出行也方便，建議他購買。現在自己租個房子價位也不便宜，他30多歲了也不可能和年輕人一起合租吧，家人週末來看他的時候也比較方便。什麼戶口學區問題不是選擇公寓的人的考慮範圍之內的事。

公寓的缺點也比較明顯，一梯多戶的比例居住環境比嘈雜，過戶稅費比較高，空間不大。還有就是商水商電，不過這點不用太在意，20多平方一個人，白天上班，晚上和週末多不了多少的。

至於土地使用年限問題，現在政策是到期了以後交納土地使用金可繼續使用，金額完全在可承受範圍。

不過如果貸款買的話需首付50%，利率比一般住宅要高，有的地方的銀行政策會佔用你的貸款名額，你在貸款買其他房子的時候可能屬於二套，那就不划算了。

看周邊租金收入，看當地的公寓落戶政策。租金一兩千可以很快租出，當地也有公寓落戶政策的建議買。否則除非有自住需求，又沒合適的同價位住宅房源，都不建議入手。

首先說說公寓產品怎麼樣

1.交易稅費高

2.公攤大

3.商用水電

4.戶型不好用

5.大多不通燃氣

6.不能落戶

這些都是公寓劣勢

1.交通地段好，一般位於市中心核心位置

2.總價低

3.不限購

4.年輕人過渡首選

5.租金高

6.商住兩用可辦公.註冊公司

這些是優勢，根據個人情況，投資自住都可以。總價23萬，地段好的地方可以入手。

公寓總價低，首付幾萬就可以入手，公寓有平層和Loft複式，有帶天然氣和不帶天然氣的，買了公寓可以自住或者投資，公寓樓下都會有底商，購物交通都很方便！

不推薦買，如果是自住的話，首先是40年小產權，各種費用(水電，物業，燃氣)都遠高於普通住宅，若非繁華地段，後期出手難

公寓可以買，公寓的面積雖然不大，但它的功能很齊全，對於剛入社會的年輕人來說是一個不錯的選擇。其次公寓是隨著城市綜合體發展的，因此它的周邊環境和生活配套設施都比較完善，物業管理也會更正規全面。

公寓本來就是一個過度的，因為沒人會想著在公寓住一輩子。但是對於單人想落戶的確實很好的選擇，買過來出租也很好。