一個封閉的小區也稱為獨立的物業管理區，可以看作一個國家，每一位業主可以看作國民，國民們（業主）一盤散沙，就如同早期美洲大陸的印第安人，任由西方殖民者入侵，踐踏。業主們忍無可忍，怎麼辦，只有團結起來，伸張權利，召開首次業主大會（類似決策機構，議會，人民代表大會），選出業委會（類似執行機關，政府），業主大會和業委會類似於一個國家的建立，這兩個機構代表全體國民（業主）與入侵者（前期物業，不平等條約）博弈，要麼前期物業重新續約（廢除不平等條約，簽訂公平的條約），要麼前期物業退出小區。

對前期物業不滿意，業主們要改變現狀，必須召開業主大會，選出業委會，業主大會決定是否解聘前期物業，另聘新物業。根據法律規定，沒有業主大會業主過半同意，是無法換掉前期物業的。

那些口口聲聲喊取消物業的人，你們真正為取消物業做了什麼努力？你們在一個月三十天，只有繳費的這一天喊幾句取消物業，其餘時間你們關心過小區的事嗎？

凡是喊取消物業口號最響亮的人，恰恰是最不關心小區大事的人！

可見，我們業主想取消物業，想自治，醒醒吧，現在我們業主的素質根本達不到自治的水平！

你這都是小事，垃圾這個東西不算大事，垃圾只能說是物業公司清理不及時，你無法以這一條去賴物業費的，下面敲黑板請認真學習，物業公司是有兩條底線絕對不能碰的，只要碰了業主去維權才會得到法院的支援，這兩條底線就是水電的供應保障，物業不能斷水斷電，只要物業敢惡意斷水斷電的那他這一年物業費就甭想收了，注意啊有效期只有一年你不能因為它幹了一次你就想著永遠不交費，這是不可能的。當然緊急特殊情況不算，這些物業合同上面都是有說明的。

高檔小區收費高，服務質量也好，一個平方几塊錢，一窮二白的小區，連個維修資金也沒有，收個物業費就是與虎謀皮，物業想承包就包事業單位和高檔小區，承包爛攤子小區掙不到錢，小區內各種矛盾千頭萬緒，吃不到狐狸惹一身騷。

沒有太多的辦法的。目前業主處於弱勢是比較常見的，當然也有刁民。物業費確實是需要交的，但是沒交物業費的話物業公司也只能透過三個手段來處理1.口頭提出。基本就是當面口頭提出要求或者電話聯絡。2.書面提出。一般是催費通知貼門上甚至單元大門還有可能當面送達。3.起訴。物業除啦這三種收到其它任何方法都是違規甚至違法，一定要記住。

如果物業公司服務差，一定要保留證據，諸如照片，影片，音訊等等。這是一個長期的過程。不過最好是能檢視合同，確定物業公司的服務範圍，超出他範圍的事情你的證據就沒用啦。當有一天被物業公司起訴拖欠物業費的時候，利用儲存的證據反訴物業公司不作為。

要儘可能多的發動業主一起蒐集證據，這樣才能有勝訴的可能，人多力量大嘛。

一個小區的業委會也是非常重要的，對於不作為的物業公司業委會可以投票直接提前終止合同，這也需要證據的支援，所以業主應該齊心合力蒐集證據。一味的認為自己有理，物業不作為是沒有絲毫作用的。法院是講證據的地方，不是講理的地方。

再次說明，需要蒐集物業公司服務範圍內的不作為證據，不要搞錯啦，不然沒用。

對於物業服務質量差這一問題，大多數情況業主都會採取拒交物業費來抵制，但是其實物業服務質量差並不是業主可以拒交物業費的合法理由，所以很多業主在這種方法不奏效後，就對物業服務質量差無法解決了。

如果大部分業主都覺得物業服務不到位，可以向業主委員會反映，透過業主委員會要求物業提供的服務達到《物業服務合同》中約定的標準，如果物業仍我行我素、不予理睬，對於小區的服務仍然不達標，那麼就可以召開業主大會解聘該物業公司，從新聘請物業。

1、先行成立業主委員會後解決；

2、整合大多數業主共同選出業主代表與物業協商解決，協商不成可以召開業主大會，透過合法的投票方式解聘物業；

業主團結，可以趕走物業公司，透過招投標換個新的。

業委會被物業收買了，業主不團結，只能慢慢尋找有同感的業主，爭取業委會換屆時上位，重新選擇物業公司。

如果上述兩條都不易實現，只能不交物業費，堅持不懈地記錄物業公司的問題，服務不合格的地方，在業主中宣傳，讓大家看到物業的卑鄙。讓更多的人一起拒交物業費。雖然，現在的法院不會支援業主，但是持之以恆也讓大家看到業主的抗爭，並且給物業公司製造麻煩，增加相關支出。

否則，只會助長物業公司的囂張，物業公司對業主更會變本加厲的地盤剝。

首先對服務統一標準了嗎？有人想對門崗嚴查，有人想隨意進。有人想交費固定車位，有人想開車就進。業主內部統一標準後，要統一意見。誰都不可能完美，物業多少人不滿意才算不合格？其實物業問題所以糾纏不清，跟業主自己沒有統一標準有極大關係

相信提這個問題的人很多了，這個問題雖然看著短，但可以判斷題主是一個想為小區做點事的人，在此，談談自己的看法。

先來說說物業服務差，這個標準是由誰來制定的，而“差”又是由誰來認定的。如果僅僅是由業主來認定差，我相信那是永遠也扯不清的。就如同一個女孩到水果攤買水果，問攤販“你的水果甜嗎？”結果被攤販反嗆了一句“你說我會說我的水果不甜嗎？如果你想吃酸的，我可以把我的水果說成有檸檬味，問題是你信嗎？”

我舉這個例子的意思是：物業服務好與壞，首先必須要有一個標準，並且這個標準要相對的比較具體。之後，還要有一個考核標準，或者說評定標準。其三，就必須要有一個標準的評定者或者小組，而不可能由當事人雙方來互相糾扯。這也如同一個學生的成績。學生認為自己進步了，可能老師或者家長認為還不滿意，應該是一樣的道理，這就必須要有一個參照物。上述的三點，都必須是由小區居民推舉有水平、有能力而且是理念的人，根據本小區的實際，對比物業服務合同，整理出一把尺子來，才可以去量的。當然，如果有第三方的客觀評價，這樣就最好了。但在目前的國內情況來看，還沒有這樣的機制。因此，對小區物業服務質量的好與壞，良與差，應該由小區業委會在徵求廣大業主的意見後，形成雙方認同的標準和考核辦法，之後，再由業委會組建業主考核組，按照標準對物業服務進行定期的考評，這樣的結論才能讓人信服。否則，小區人上一百，形形色色，各種意見都有。當然，從群體利益出發，我相信肯定是多數業主都會認為物業服務是不達標的，誰不希望自己的服務者能提供更好的服務而自己又可以少付費甚至不付費呢？但是，佔在對方的角度，那就不一樣了。這就是題主困惑的原因“還不能拒交物業費”，因為拒交後，只要物業公司一起訴，幾乎沒有業主以贏的。

其次，談談如何維權。坦率地說，在我所在的小區，本人是不提倡“維權”二字的，本人歷來倡導的是：業委會解決問題和推動問題的解決。“維權”是要由第三方並且是官方機構來維的，客觀地說，佔在官方的第三方機構，人家的工作人員見到此類問題的反映、投訴應該是很多很多了，僅憑業主自己的意見說物業服務差，第三方人員是不可能認可的。最多就是對雙方各自勸說一下而已，最終，問題的解決最後還是要落到小區業主身上。

問題又被推回來了，那麼怎樣才能做到長效機制呢？根本之處，在目前的現狀下，小區還是必須成立自己的“政權”——業主委員會。因為物業服務公司服務的是小區全體或者叫整體，而個體的業主是不可能對陣物業公司的，因此，就必須而且也應該有自己的組織。

在小區成立了業主委員會後，業委會的指導思想和許多要制定的規矩辦法等等就非常重要了，如上面說的：制定對物業公司的考核標準和實施細則，組建業主考核組，定期對物業進行考核。物業公司向業委會繳納保證金，考核不合格的扣款扣分等等（我小區就是這樣做的）。如果實在太差的（參照標準），業委會還可以解除物業服務合同，重新選聘物業公司呢。

僅僅是簡單的回答，但是小區的事務很複雜，也不可能是幾句話或者一篇文章就能解決問題的，但是，我始終認為，小區的滿意合諧平安，以及小區內許許多多的事務，絕不可能僅靠物業公司就能完全解決的，物業服務僅僅是小區事務的很小一部分。要解決小區事務中的很多問題，必須要有很多熱心而又有能力的業主積極參與，進行制度建設、組織建設、文體建設，基礎設施的改造和完善等等，並且是要經過長期的努力，才可能讓大家越來越滿意的。但是，如果作為小區主人的業主都不參與解決問題，而老是要把希望寄託在第三方身上，那真的是異想天開。

物業服務費作為業主是應該交，但是物業服務費是個商品，不能強買強賣，次品廢品也要業主接受這就是業主牴觸的重要因素之一，政府相關部門應重視不然矛盾會越來越大。作為業主當然需要質相符的服務而不是管理，可以跟據物業合同比較物業公司的服務質量並收集相關資料確保自己的權益……。

物業服務的標準可能在大多數人心中不瞭解，

第一種情況 :一見到什麼不滿的或者不如意的就認為是物業服務差，這個呢是一種不瞭解服務標準最常見的情況。現在我這裡以我的看法初步的講一下物業的服務標準。

1:物業服務標準跟物業費掛鉤，跟當初簽訂的物業服務合同掛鉤。舉個例子:3000的門崗保安跟5000的門崗保安是區別很大的，3000的可能是老大叔，只知道幫忙開一下門，登記下來人資訊。5000的可能是帥小夥，還會站起來跟你微笑打招呼。 保潔的服務標準也不一樣，物業費低點的可能只是包括主要幹道的清掃，垃圾的清運，而這些的保潔頻次可能就一次。所以當大部分居民上班看見小區這樣，下班還是這樣就斷定這個物業服務標準太差。物業服務費高的小區保潔會採取迴圈式保潔，保潔人員的培養也好，遇到業主也會主動問好。總而言之你不能要求吃白菜能吃出豬肉來。

接下來我們再來說說物業服務差，如果真心差，有業委會的就好辦很多，聯合和你意見統一的業主找好物業服務差的證據召開業主大會把物業更換掉，更換掉後要吸取上次的教訓，把該訂的標準訂在合同內。

沒有業委會的，如果達到了成立業委會的條件那就馬上成立。沒有達到的可以投訴到當地居委，街道，如果還不行就打市民熱線。（這是最極端的，更換不是目的）

1.如果是知名物業，物業公司會有滿意度調查，也會有投訴渠道。所以當遇到真心感覺不行時可以走此渠道。

2.如果是普通的物業，大多數的企業也會注重自己的口碑，可以直接去服務中心投訴。

3.一般的物業公司，服務中心專案經理，會注重幾個方面的內容，一是物業費收費率，二是業主滿意率，這些跟他的績效升職掛鉤。所以也可以直接找服務中心經理投訴。一般的物業都有經理接待日。

作為一個曾經和帶有黑澀會性質的物業鬥爭的筆者來說，給你建議如下：如果在一個很不團結的小區，那我就建議你認命了。沒有強大的人脈，沒有一定的社會和經濟實力，你是鬥不過物業公司的。說實話，沒有必要為了一幫子自私的小人爭取權益。

1.物業服務差，為什麼你們還能容忍物業公司在你們的地盤服務？要知道小區是你們的，不是物業公司的。你們才是小區主人，作為主人是不是應該把不負責任的傭人給辭退了？難道任由傭人欺負你？

2.物業服務差肯定不是一天兩天的事。小區業主的維權意識在哪？有人起頭成立業委會了嗎？如果有人起頭，又有多少人真的響應了呢？這才是最主要的關鍵！業主都是自私的個體，不滿意也就是發發牢騷，真的到要出頭的時候，一個個都是“我上班了；我出差了；我沒空；我不管，你們弄吧。”這樣的小區業主，你就不要勞神了。

3.物業基本都是帶“黑”的。沒有哪個物業公司屁股是乾乾淨淨的。一旦有人出頭的時候，物業公司往往都會動用戴墨鏡粗項鍊紋身男去鎮壓，膽子小的直接被嚇住了。因為業主真的遇到這個情況沒人會幫你出頭。要是真的業主很齊心，真的出現這些情況，一個小區幾千上萬人，直接碾壓這些“黑色會”！物業公司還敢動用這些人來欺負業主？

4.拒交物業費還真的是不可以的，畢竟法律上認為是合同糾紛。業主沒有確切影響你家庭生活的證據，法院是不會支援你不交費的。唯有成立業委會，業委會才是小區唯一可以行使維權的組織。物業不好，讓他整改，整改不行，直接清場！

5.現在很多人說業委會怎麼怎麼不好，可是你小區有業委會了嗎？還不是物業公司和一些物業公司的收買者散佈的謠言？業委會不好，可以直接申請改選！物業不好，沒有業委會你試試誰能動得了？

說白了，物業能不能做好，還是在乎業主的態度。業主無所謂，物業也就無所謂，反正弄幾個人把小區垃圾拖走了也就夠了。要是業主維權意識很強，就是沒有業委會，物業也不敢隨便怠慢，畢竟他還想偷偷動用維修資金髮財呢。

如果認同作者觀點請贊並關注，我們會有更多的共鳴。

現在的物業和業主關係是這樣的問題：主人花錢請服務員為自己清潔垃圾，結果服務員卻理直氣壯說，你不懂，不能聽你的，得按我的標準才對，因為我是專業的，按你的要求，我就給你家停水，讓你回不了家，如果非要按你的要求幹，我就法院起訴你，派流氓幹你，讓別的服務員不管你。對了你怎麼可以在自己家樓下停車？得給我停車費，你不知道你家樓下區域都是我的地盤嗎？我要多少就得給多少，要不不準回家！因為我是專業的。我覺得重點是權利迴歸業主才對，因為物業費是業主拿的。物管辦根本沒有能力管理每天發生在各個小區的超多事情。合同具體內容應該由業主們給業委會獻計，並有業委會和物業簽訂有具體標準懲罰的合同。不交費的業主可以可以接受物業起訴。畢竟是法制國家啊！

❤停車費沒有必要收，說收就是物業和相關利益集團的變相收費的藉口，其實完全可以讓保安引導大家停車，誰先進誰先停，停滿就不能進入了。小區公共區域是大家的，不是物業的，更不是誰有錢就可以肆意橫行的地方。我們不是資本主義國家國家好不好！其實物業能做的事業委會也可以，沒有必要讓物業從中截胡，反而讓業主負擔更重了！

法律在物業和業主方面確實有很多漏洞。物業是利益集團的黃金屋，應該取締得了瘋牛病的物業，並改用新的健康模式。因為僱傭關係出了問題，業主花錢僱傭，確不能直接管理物業，也不能對物業進行時刻評估，更不能自己挑選物業。僱傭合同都不是業主們擬定的，而是開發商代替業主僱傭的，水之深可想而知。

應該業主入駐20%，開發商僱傭的物業就應該自動作廢。業主們可以自己在全國上萬家物業公司表裡或全省，挑選一家，這才是公平競爭的合理體質，也促進物業健康發展。

物業進入必須繳納一定的抵押金，這樣業主們有權對物業工作內容制定，和罰款處理。比如：門壞當天必須記錄，三天內必須修好，影響外觀形象的必須半月內換新門。要不罰款物業5000元，在比如：物業不能突然離開遺棄小區逃之夭夭，要不罰款20萬到50萬。等等以保證業主是僱傭者的權利。

重要來了：業委會必須每年一次大選，要不業委會自動失效。一但業委會失效，物業必須5天內離開小區。這樣物業都著急業主趕緊建立業委會。積極改革才好。

物業服務差，差在哪裡呢？差還是不差，好還是不好，不是個別業主和物業企業說了算的，它有個行業標準，安徽現在有，其它省份也會有吧。在弄清這個標準之前，我不建議憑空評價物業管理（服務）活動。

第二，要知道物業公司的服務職責範圍。哪些是物業公司職責，哪些不是，這要搞清楚。是物業公司職責的，它沒服務好，便是物業服務差，不是物業公司職責的地方，物業公司不做，這不代表服務差。

第三，如何維權？在弄清了物業職責和服務標準後，根據標準和職責判定物業服務差後，業主可維權：首先向物業企業投訴保安、保潔等人員；二是向主管部門投訴，只要業主理性維權、證據維權，政府會約談物業企業負責人，責令或動用其它手段責令其整改；三是向法院起訴物務為殘次物業，從而少繳物業費（服務差，法院判為殘次物業，業主可據此少繳物業費）

第四，成立業委會。它不單單是用來用來維權的，也是加強業主自我管理的需要。物業服務差的時候，透過業委會，責令物業企業落實整改；物業實在不行時，透過它可選聘新物業公司。不可否認個別業主自私的本性，介口物業服務差，不繳物業費，搭其它繳費業主便車，物業公司收費率偏低，無多餘資金投入，服務質量不可避免要差；還有個別業主偏好，把小區綠化變為自家花園、菜地，透過業委會對此類業主加強管理約束。——小區是我家，大家都愛它。

第五，有很多誤區：一，認為成立業委會就為了解騁物業公司，這是錯誤的，因為這只是不得以而為之。小區新建時，物業公司趨之若婺，一旦小區老化，各項管理成本增加，再想招一家好物業公司，挺難。二，業委會是和物業公司對著幹的，這也不對。業委會是代表業主的群眾性組織，物業公司是提供服務的，執行業委會指令，雙方都是為了整個小區更好。三，認為業委會是業主選舉產生，不必接受政府指導。地方政府樂見某小區業委會透過自身管理，把小區管理好，但實際上，個別業委會成立後，行為工作很不理想，甚至把個小區搞得更壞，所以在在重大問題上，要主動聽取政府和業務部門建議。

總之，小區物業管理工作，很糾結，矛盾也多，需要小區業主中的有識之士、物業企業、政府多方努力，同心同力。

業主的錢憑什麼要交給物業，物業把業主的錢用在哪裡？物業應該怎樣服務於小區業主，物業到底是管理者還是服務者，這些最基本的道德都搞不清楚，物業和業主的關係能和諧相處嗎？鬼才會相信。

你說物業服務質量差不算數，必須全體業主投票，要是有百分之九十以上業主同意才行，否則某個業主不想繳費，他可以提出100條理由，那還不亂套。