小柒有一家民宿運營管理公司，控股的有六幢民宿，直接或間接參與了100多個村子的民宿選址、投資、策劃、路演和運營。今天，和樓主聊一聊民宿的現狀和一些比較客觀、理性的建議：

貌似民宿紅火，生意不錯，網紅打卡很歡，圖片非常美，但是真正贏利的民宿又有多少？特別是投資500萬以上的輕奢民宿，他們到底有多少是做情懷的，還是含淚經營的？

以莫干山為例，作為孕育了中國民宿業的聖地，各項光環經常刷屏網頁和手機，2017年初，《德清縣鄉村民宿服務標準質量等級劃分與評定》被國家標準化委員會列入城鄉統籌國家標準制定專案，至此，德清鄉村民宿標準才正式成為“國標”。但與此同時，受同質化競爭、運營團隊不穩定、目的地基礎設施不足、在地生活體驗欠缺、周邊其他目的地分流等多重因素疊加，飛速發展的莫干山民宿市場似乎出現了某些異樣：部分民宿入住率在持續下滑，有甚者空置期長達數週；以往標價上千的民宿現今出現“鬆動”跡象，促銷對摺乃至送房券的活動相繼出現；而另外據瞭解，一些明星民宿的創始團隊，目前已經完成股權轉讓套現。

從當年的滿臉幸福、一廂情願的情懷式投資，到今天的困境，哪裡走錯了？哪裡偏離方向了？都是要思考的。按50%的入住率，15個房間的體量，每晚贏利300元，投資500萬，保守估計6年回本，這還不算銀行貸款產生的利息，不能算特殊時期，例如今年疫情一來，最保守估計少了1/3的收入。而且旅遊受氣候、地理位置、景區引流、當地政策等因素影響很大，關鍵是裝修升級是一個沒有底的窟窿，剛剛去年召開了全省美麗鄉村現場會的浙江天台塔後村，民宿裝修的頻率從幾年前的三年一次，加速到現在的一年一裝修，搞不好，你賺來的，不小心又填進去了。

民宿和酒店的最大區別是溫度，服務的柔性和人文關懷是民宿可以呈現給客人的第一溫度。

酒店管理更多側重於規範化、標準化，極致的追求細節上的精益求精。而這方面是民宿業主最欠缺的，試想一想，白天扛著鋤頭，晚上和客人大談經營管理之道的畢竟少之又少，但是民宿有家的溫暖，有共享的廚房，有當地的人文薰陶，可以和客人共進晚餐，一起喝酒，品茶，可以和客人講創業的故事，或者當地一些奇聞逸事，甚至半夜起來，陪客人去聽蛙鳴，去捉螢火蟲，這都是情懷，和利潤無關。

利潤來自哪裡？入住率，沒有入住率一切都是空的，你再好的民宿，再好的服務，就是沒客人來，不要不信這個邪，就有些民宿超級漂亮，但是入住率還是遠遠達不到預期。

而每每堅持的情懷，在不斷下滑的入住率打擊下，也會慢慢的開始動搖，起初的美好心願也會被事實的殘酷撕的支離破碎。

所以，你要給自己的投資重新定位，你要清醒的知道利潤來自哪裡？而不是利潤能有多少？這是有先後的順序的。先有利潤點，再有利潤的增長。

2、活動。組織週末雜貨鋪、週末文創集市、書友會、各類雅集，活動你可以免費提供場地，茶水、咖啡、小點心可以二次消費；

3、二次消費，甚至三次消費，透過烘焙課、書法課、禪畫課、抄經、拓字、手工坊、美食課堂、養生課堂等方式豐富生活空間的內容，課程可以是免費，是一種載體，但是它承載了很多二次消費的實物；

4、跨業結盟。書吧、音樂吧、清吧、咖啡吧、陶吧等的結盟，打通消費界限，融合營銷；

民宿是一種語言，一種把大自然和生活方式可以舒適對話的建築語言。一種把文化傳承與未來時空無縫銜接的建築語言。

今天就不詳細展開選址和地理環境了，說說設計感和體驗感，設計感是用身體的所有器官可以感觸的外在輸入，好的設計感，可以讓人身心愉悅，有獲得感，有滿足感，有幸福感，有尊重感，有存在感，而好的設計感，是未入住前買單的最大動力。

體驗感是向內的，是內心在獲得外在各種體驗後產生的共鳴、思考和讚賞，併為此去積極導向的動機。極佳的體驗感可以讓客人成為民宿的代言人，他願意無償的去分享他經歷過的故事，喜悅，充滿深情的去傳遞這裡的一草一木一磚一瓦一房一舍。

作為經營過一套民宿一年左右時間，入住率做到百分之90的從業者來回答您這個問題。

民宿，這種概念最早來自於歐美國家，是將房主空閒的一間房短租出來或者房主空閒的一整套房子短租。自己這些年也住過不少歐洲的民宿。當然歐美國家的民宿主要用於airbnb這類的國外軟體平臺，最近幾年國內開始流行，比方途家，攜程等各類平臺都有做民宿的服務。之前我們幾個平臺都有去做，airbnb我們效果是最好的，最後也重點做這一個平臺，因為只有一套房子。就拿我們這一套房子來說，租金2000，加上物管費水電氣費消耗品等，每個月2500-2800左右費用，除去節假日和週末，平時日租金150，節假日和週末會漲一點價格，平均算下來每月毛利潤5000左右，遇上五一、國慶這種長假，這種月份應該在6000-7000左右。除去每月3000左右的成本，利潤平均每月2500-3500左右，這裡有一點要特別提醒，清潔是我們自己在做，如果清潔這塊外包出去，利潤就更低，一室一廳的每次清潔服務40-60，兩室一廳80左右。每個城市價格有點差別。這就是基本的收益和開銷等等。大體也能計算出來。

還有需要注意的，現在民宿這行，特別在旅遊城市，競爭其實特別大，因為做民宿的人都知道，裝修風格不好，入住率就不行，前期投入最大塊就是裝修，如果本來這個房子硬裝不錯，那隻需要花費軟裝，不管是硬裝還是軟裝，一套房子下來怎麼也是好幾萬。所以，還需要把前期最大頭的裝修費用算進去。

總之來說，民宿現在風險還是高，如果說做做幾套房子，用心經營，小錢賺到沒問題，賺大錢不太可能。因為前期投入確實太多了。後期還要看入住率，各個平臺裡面也有講的，入住率不能保證百分之50以上，這套民宿肯定是賠錢的。你可以算一算這筆賬的。

下面這些圖就是我們做的民宿圖片，而且都是5星好評。（前5張）

另外幾張是我們之前在歐洲旅遊，也可以參考下國外民宿的裝修什麼樣。（後4張）

民宿在近兩年來說，確實是越來越火，湖南衛視製作的《親愛的客棧》和浙江衛史打造的《青春旅社》確實帶火了民宿，娛樂過後還引來了央視黃金檔的關注，這才有了國家層面的關注；緊接著是各地各種政策緊隨中央精神，接二連三出臺特別是浙江省本就是民宿度假的橋頭堡，政府更是給出歷史最大的資金獎勵。

民宿，瞬間火爆，各種媒體紛至沓來，各類金融產品和專業投資人加入，讓民宿這個個性化的非標住宿產品引來了第一個春天；可民宿到底好不好管理，又有多少人掙到了錢，那就有太多故事了，我來給大家說說。

目前，國內民宿聚集地主要是四個區域：雲南、桂林、浙江和福建的廈門。

民宿總量，據不完全統計已經達10萬家這樣。

掙不掙錢？

第一，既然說到集中，那就會帶來一個很現實的問題，過分集中在某一個旅遊熱門地，民宿產品本就是一個小眾住宿產品，市場也是在一個成長階段，能接受的住客也是有限的，有限的客源分給擁擠的市場，那生意可想而知；

第二、民宿作為個性化產品，它要比拼的就是個性和服務，很多產品在這一塊還是有缺失的；

第三，民宿在推廣上也是很有問題，預定渠道也非常集中，所以問題就是很多產品不為人所知，預定渠道擁擠，很多產品排名靠後，客人無法看到和預定。

所以，民宿行業流行甚廣的一個定律就是二八定律，簡而言之就是20%的經營者掙到了錢，其它？呵呵。

民宿作為一種新興的旅遊產品，這幾年確實比較火，加上媒體的一些宣傳，使得社會上很大一部分資金進入到這裡。一些人確實賺了錢，但是肯定也有賠錢的。所以想要進入這個行業的話，一定要做好前期諮詢，因為這個投入還是比較大的。

下面我就想談一下自己對未來民宿旅遊的看法，可能會走叢集或者和旅行結合，民宿叢集的形成和發展， 隨著越來越多的人才和資金湧入民宿行業，民宿作為一種特殊的產業業態逐漸受到市場認可，而且在未來的發展道路還會非常的火熱。

相對於單體民宿，民宿叢集帶來的效益更大，市場前景更廣闊，因此近年來越來越多的資金開始湧入民宿叢集的開發專案之中，各地在發展民宿叢集旅遊區時，也逐漸摸索出一些獨特的、創新的開發模式。

還有就是，目前政府已經出臺了相關的政策幫扶民宿整個行業，政府的出面一方面鼓勵了部分人擁有的閒置房拿出來做民宿，鼓勵了做民宿的各個平臺，更是鼓勵了這種產業的發展。

當然如果一個地區的民宿過於飽和的話，或者是盲目的效仿莫干山的叢集效應的話，那發展還是比較困難的。

總之，民宿的發展還是在走上坡路線的，但是前提是一定要利用自己周邊的優勢資源，做出自己的特色。

恰好，我們佈政李府就有自己的民宿，我們得民宿是五百年的大官府邸改造而成，屬於文物再利用，為明朝風格的特色客棧，可以容納80人入住，很多做民宿的說，做民宿做的是情懷，所以就有了各種各樣風格的民宿，一時風靡全國，我們做民宿可不是一時興起，我們的民宿不住人是景點，可以參觀，住了人是客棧，有特色餐廳，有旅遊景點，周邊更有國家5A、4A級旅遊景點，整體形成了一個完整的旅遊體系，這樣才能活下去，才不發愁沒人來。所以，做民宿，一定要看你的周邊環境，不能光是衝著情懷來，情懷不能當飯吃，能夠受益才是王道！歡迎大家來佈政李府參觀，歡迎入住晉東南唯一一家明朝特色客棧！地址：山西省陽城潤城鎮中莊村佈政李府景區，距離皇城相府3.8公里！

民宿是挺好的。利潤是建立在經營之上的，傍資源、有特色、環境美、肯薄利、素質高，善宣傳等等，不怕利潤高不起來吧？

現在在中國做民宿的越來越多了，很多人都覺得做民宿很舒服很賺錢，其實並不是這麼簡單的。如果民宿不是自己的房子，再加上一般民宿在設計裝修上也會投入比較大，運營費用是很高的，如果沒有一定的規模和數量，並不會很賺錢，所以出去住民宿比自己開民宿要幸福多了。我個人出門旅行還是會比較傾向民宿的，也住過很多民宿，因為住民宿更容易融入到當地人的生活中去，更有生活感，服務也比較親切，所以自己還是會選民宿的。

館主在2012年就已在英國倫敦經營民宿，是在英老牌華人民宿，至今已七年多了，經營民宿的初衷是為了能夠更好的帶孩子，因為內人在金融行業工作，2個娃都是我們自己帶，所以就把自己的別墅房用來做了民宿，這樣我就可以一邊帶孩子一邊經營民宿生意了。

這麼多年下來體會最深的就是結交了諸多來自五湖四海的遊客朋友們，經常也能收到住客們帶來的具有各地特色的伴手禮，這種感覺是非常棒的，而住客們也把李公館選為他們在倫敦停靠的港灣，館主除了正常的提供乾淨整潔的住宿環境之外，基本也都是有問必答，每個住客入住時都會大致介紹一下英倫的交通、景點、人文環境等情況，有時候有空閒還會帶著住客們遊覽倫敦，講解各大景點，這其中的諸多收穫是金錢所買不到的：）

哪裡啊…今年新建做民宿很少很少…我是浙江生產民宿住房用仿古板…老木板的…今年開工到現在板材發貨量還不到去年同期的一半…價格下跌到30每平方了…量還是上不去…！今年木業大都在半停產半生產狀態…！

作為一個開過客棧的人，分享一篇小文。

記得看過一句話：做民宿的分兩種人，一種是想做民宿的，一種是做民宿的。前者是夢想是幻想，後者是實業是生意。

民宿掌櫃也一樣。這其中，還分大民宿，小民宿。作為一個小民宿掌櫃，我有時候想：大民宿的掌櫃相對安逸吧。這麼一想，又落入了“他人總是幸福”的俗套。太陽底下無新事，也無一勞永逸的事。

民宿掌櫃的生活基本可以概括為兩種狀態：旺季忙成狗，淡季閒成狗。

旺季狗迎來送往眼花繚亂，如果這個時候哪裡停電了漏水了客人投訴了，淑女也會罵娘。人們總說要惜福，可是旺季你還是會一邊收鈔票一邊希望它快結束。

淡季狗就是大眾意淫的民宿掌櫃生活：想不起床就不起床，起來就喝茶吹牛到處溜達，有才的練練書法彈彈琴，烘烘甜品畫個畫兒，興致來時再到想去的地方玩一圈。

人生理想？除非賺得盆滿缽滿不在意那每月虧得腎疼的房租，不然連坐都坐不住。而這個“除非”，在民宿界是鳳毛麟角的。

所以沒有理想的民宿掌櫃生活，那是烏托邦。

你覺得可以廣交全國各地的朋友？也許不過“人來人往，只是日常”。

你覺得可以接觸各色人等看各種故事？就怕看多了心累。

然而你還是要做民宿掌櫃？那希望是你喜歡。

如果有機會，我也還是想做民宿掌櫃：這是我親自設計的主題民宿，在每個喜歡的地方開一個，它們是我的手中線偶，我用心把它們排練成一出作品，供全國遊客體驗與觀賞，而我只在後臺，謝幕後遁入自己的遠方。

嗯，聽上去好像牛逼的007，這又是一個烏托邦。

民宿這幾年是挺火的！但我還是是想說一句投資有風險，入前需要謹慎。民宿作為新的產業鏈，我們去投資之前還需要結合自身，看自己所在的位置、客流量、景區完善度等這些都是我們要考慮的。不能盲目跟風，需要結合自身，分析各項資料，再考慮是否投資！而且民宿投資還需要結合地區分析，當地的房價、物價、消費指數等低決定的投資的多少！總之盲目跟風對投資沒好處！

當一個生意紅火了以後，是跟風還是最佳化它？

民宿的確這幾年行情看漲，出現投資一窩蜂現象。但任何事情都是雙刃劍，是興衰參半的——說它衰，是因誰都想分民宿“一勺羹”，進入市場者眾就會加劇競爭使利潤趨低；而論及它興，源於競爭激烈而很快會形成產業，這時候比拼的是你品牌、服務、營銷、管理能力了。

如今你是民宿市場的後來者，建議另闢蹊徑:

一是不直奔“投資民宿”的主題，只做其上游商:即為民宿經營者提供策劃定位、服務流程再造、管理模組設計等智業服務。或者是做下游商:為住宿者提供當地歷史文化景觀的導遊、導購、導餐等服務。就像美國淘金熱時真正淘到金的沒幾個人，卻有人去賣牛仔褲發了大財一樣......

二是做超越現有水平的高品質民宿:也就是採取“殺雞用牛刀”的策略。比如說你打造的民宿，達到了星級酒店的標準——環境衛生堪比高檔會所，服務優質程度尤如空姐......這就像當初“商務或經濟”賓館一窩蜂時，黃德滿沒有盲目跟風，他卻在自己投資的維也納酒店提出了“五星級體驗，二星級消費”的主張。由此，他在當時的高價星級酒店與低檔招待所之間，成功的找到了自己的定位——精品連鎖酒店。

所以，在喧囂熱鬧中冷靜地疏理出自己的差異化定位，才是硬道理！