對於3房戶型來說，86平套內面積已經不算小了，公攤15-20% 基本上房子建築面積100平左右。 可以參考圖下這個戶型99平3房2衛

我覺得判斷一套房子是否“小”，要從綜合因素，各個方面來看的。

1、如果您是夫妻倆人居住，或者兩代人，3-4口人居住，那這個面積是足夠用了。

2、如果您是三代人居住，常住人口比較多，那這個面積就略顯小了些，建議再看看大一些的房子。

3、如果您是純投資，不是想自己住的，那這個面積正好，好租好售。

套內面積86平，按得房率在75%來說，房本面積正常應該在115平，這個面積段開發商基本上都會把戶型設計成3房2衛，非常合理，圖下這個大部分115平的戶型圖！

市面上正常高層住宅得房率一般在75%—78%，您的這套房子至少115㎡的建築面積，且是雙衛的，可以滿足兩代甚至三代人的居住，屬於剛需型的標準3居，您這邊應該還處於事業上升期，現階段這樣大小的房子是比較合適的，之後經濟實力肯定更好了，就可以換更大的產品，比如洋房和別墅產品！

86平的套內面積，按正常開發商樓盤，公攤在20以內，以20的公攤算面積，在107平，市面上正常來講107平套三雙衛 ，算是比較正常，不算小也不算大，建築面積80多平的套三和300多平的套三瞭解一下

89左右的三房兩廳兩衛近些年流行起來，現在算是比較主流的小三房戶型了。

86算大算小，看你所在城市的房價水平，一線北上深，86算不小了。二線算緊湊型小三房，算是起步水平。

下圖裡的89三房兩廳兩衛，其中一個衛生間是隻有如廁功能，沒有淋浴功能，滿足基本的三代五口之家生活需求。不浪費面積，增大次臥，比較實用。客廳餐廳聯通，互相借用，充分利用空間。

總體來說86平三房兩廳兩衛，滿足多口之家基本住房需求，日常生活功能俱全，預算不足時，很合適。作為剛需戶型，後續轉手也是暢銷產品。

室內面積83夠大了。關鍵是結構。房間，9－9－12加起來才30，還有50，衛生間兩個8，客廳餐廳開放chu房共42

看你怎麼比了。

如今社會大部分人租房，租的比你小得多。

當然如果你要和那種別墅比肯定小。

三房二廳二衛86平米不小了，我家就是3+2+2，只要空間佈局設計合理，有效利用空間，就不會感覺空間擁擠和狹窄，設計的重要性就在於此，一個靠譜的設計師可以把你家原來86平米的房子打造得進去一看就是110平米-120平米的房子視野效果，而且滿足所有的房間實用功用需求，合理的佈局在空間的重要性非常重要，裝修新房最不能省的就是設計費

套內面積86平做了3房2廳2衛，應該是算剛剛好樣子。

以本人工作的長沙為例，高層公攤20%左右，100平以內的3房得房80平左右為緊湊3房，120平左右的3房得房96平為大3房。

套內86平做3房2廳2衛如果戶型設計得好，整體空間應該是夠用的，題主沒有放戶型圖，我就隨手找了兩張常見的3房戶型舉例一下。

戶型一：104.96平公攤16%得房88平。廚房6平、餐廳客廳一起25.56平、衛生間5.4平左右空間剛好，主臥15.84平、陽臺10.4平空間夠大，10.7平的臥室剛好，7.8平的房間做就只能做書房了。

戶型二（114平）：同樣的得房面積坐北朝南的3房戶型會比上面的那種空間空間利用率更好，沒有過道和入戶玄關等面積浪費，因為沒有得房面積86平左右的戶型圖，就不一一個算了，僅供參考。

一般建築面積在86平方米的房產可以佈局為最緊湊型的三房二廳一衛，可要讓格局變成三房二廳二衛就需要再增加一個衛生間，面積至少會在95平方米以上。那麼，當套內建築面積為86平方米的房產是否可以佈局三房二廳二衛呢？最小的三房二廳二衛的套內面積是多少呢？

86平方米的高層建築的得房率在70%～75%，這裡就按照最大值75%來考慮，該房產的建築面積至少也會在115平方米，要佈局三房二廳二衛是非常容易的。

而如果以95平米為最小的三房二廳二衛進行佈局，以得房率75%的高層分析，套內面積在72平米。也就是說套內面積在72平米以上就可以佈局三房二廳二衛。也應該是最小布局的面積，只是可能二廳一般要打通，是種合二為一的格局。

隨著二胎政策的放開，一般四口之家需要的三房二廳成為了最熱門的選項。而根據衛生間的一個和二個又有了一定的區分。從套內面積來看，65平米的套內面積可以佈局三房二廳一衛，而72平米的套內面積可以佈局三房二廳二衛。而且這也是未來一線城市或部分省會、二線城市的最熱門的戶型。記住哦！套內面積72平米以上，建築面積在95平米以上，而得房率高的多層可能只需要90平米的建築面積。