這類產品通常並不值得投資。

40年產權，意味著該地塊屬於商業性質。所以和商業公寓一樣，有商業性質物業的缺點。

第一，二手交易稅費達17%左右，不易轉手。

第二，不能落戶。

第三，不能劃片讀書。

第四，首付需要50%。

第五，貸款利率較高。

所以，一般來說，40年產權的大平層一般是不值得購買的。

只有少數情況可以考慮，比如城市限購，自己需要購房而又無法取得購房資格。該大平層處於核心地段，且有很大的價格優勢。有以上情況，才可以關注此類產品。

但總得來說，一般都不建議買這種產品。

如果用於經商或賓館出租還是不錯的，但如果用於居住的話不建議購買，先不說年限，這種房一般質量較差，封閉性不好，使用人群混雜，安全不能保證，噪音大，衛生不能保證。物業費水電費高，不能用於落戶和子女上學。

這要看您這邊的需求是什麼樣子的了，如果您投資的話，可以做民宿或者自營酒店，或者直接出租給辦公室，投資回報率還算樂觀，如果您自住，建議買住宅，首先公寓一般都是開放式的，除非是純居住管理的公寓，不允許辦公，還有就是物業管理，梯戶比，高容積率，人員混雜，生活成本高，水電費物業費都比住宅高，當然也有民水民電的公寓，但物業費還是高的，先不說年限，二次交易的時候公寓稅費會高很多，二手交易比住宅緩慢，一般公寓首先是投資出租個10-20年才選擇出售，如果自住買酒店式服務公寓比較好，物業費高，同樣服務也好，每月都有室內免費清潔次數，住高檔酒店的感覺。

從租金來看，公寓回報率比普通住宅要高多了。尤其是租給公司和酒店類，既穩定又省心。如果選擇開發公司帶租約的公寓，會更省心且少了空租期。一般來說，租金的回報率能達到6%，已經比一般的投資要高很多了。

但缺點是，漲幅不會像住宅那麼明顯，而且後期轉手會比較困難。一個原因是購買群體不像住宅那麼多，另一方面就是過戶費用太高。

這要看您這邊的需求是什麼樣子的了，如果您投資的話，可以做民宿或者自營酒店，或者直接出租給辦公室，投資回報率還算樂觀，如果您自住，建議買住宅，首先公寓一般都是開放式的，除非是純居住管理的公寓，不允許辦公，還有就是物業管理，梯戶比，高容積率，人員混雜，生活成本高，水電費物業費都比住宅高，當然也有民水民電的公寓，但物業費還是高的，先不說年限，二次交易的時候公寓稅費會高很多，二手交易比住宅緩慢，一般公寓首先是投資出租個10-20年才選擇出售，如果自住買酒店式服務公寓比較好，物業費高，同樣服務也好，每月都有室內免費清潔次數，住高檔酒店的感覺。

公寓的性質是在於投資，投資是後期的收益，十年以後的收益，講究於以房養老，以後跟老婆吵架了出門不至於無家可歸

購房首選應是70年產權住宅，民用水民用電，可落戶口可享受配套學區，根據辦證時間可享受稅收優惠政策，好出租、日後好出手，但針對於無購房資格和無貸款名額的客戶，可合理配置40年產權的公寓，工公寓可註冊公司可辦公，日常租金會比較豐厚

如果僅僅是當作自住住宅，建議首先考慮買純住宅，因為1、公寓使用成本高，比如：物業費、水電費都要高於普通住宅，而且有的公寓沒有通燃氣、沒有獨立衛生間。2、公寓一般轉租為多，故公寓中人員混雜，相對不安全。

如果是考慮投資，則短期要考慮投資回報率，也就是租金至少不低於利息；長期要考慮城市發展水平，比如：地段繁華，交通便利，城市規劃。

如果考慮自己或家人創業，則在條件允許時，可考慮置業做辦公場所。

不建議。40年產權不能落戶，沒有天然氣，水電費、物業費貴！而且轉讓的稅費不低，除非核心地段的物業，價格在住宅單價50%左右甚至更低。