一、房地產企業會大幅減少，龍頭房企快速搶佔行業內高份額

截止2018年底中國八億多城市常住人口，其中5億多的城市戶籍人口和3億左右外來的農民工。

根據2018年的統計，中國在工商局註冊登記的房地產開發商一共9.7萬個。美國2018年50個洲的工商登記裡，註冊房地產開發的企業沒有超過500個。

2018年中國房地產開發量為17億平方米，其中有14億平方米由裡規模排在前面15%的1萬個房地產公司開發，也就是說規模排在前面15%的1萬個房地產公司開發了2018年全年開發量的85%。剩下的近8萬個企業只開發了2億多平方米，大量的空殼公司。

隨之著2018年至今的降槓桿去負債，多數房企已經開始被收購。因此龍頭房企的行業內增長空間巨大。

二、房地產公司的負債率會大幅下降

中國9萬多個房產商的總負債率，2018年是84%。中國前10位銷售規模都在1萬億左右的房產商負債率也在81%。

香港房地產算中國房地產的發源地，但是香港房地產企業平均負債率一般在30%左右，它同樣賣樓花，同樣跟銀行貸款，但是它有更多的自有資本，自己賺的利潤放在裡面形成的淨資產有60%、70%。

今後十幾年，中國城市會實現按規劃、按人口、按產業需要精準的供應土地，從而避免城市因土地短缺造成不合理的空間佈局、因土地短缺而造成畸高的地價、因土地短缺而造成產業發展束縛。

隨著行業市場開發量的萎縮，龍頭房企開始轉型並向多元化發展，龍頭的房企現金流入增加，會用來還債或投資，因此未來龍頭房企的負債率會逐年下降，下降至50%左右。

三、每年房地產開發量會逐步縮減。

目前中國城鎮化率約為60%，依據發達國家的經驗來年，中國的城鎮化率還有10%的空間。

2018年開發量僅比2017年增加1.8%就是一個訊號。

今後十幾年新房的銷售交易量會有一個比較大的下降，這個變化就是從這幾年的頂點到了拐點開始往下，趨勢性的總量縮減。”

今後十幾年，中國每年的房地產新房的交易量不僅不會總量增長翻番，相反還會每年小比例地有所萎縮，或者零增長、或者負增長。2018年中國房地產開發量為17億平方米，五至十年以後，每年房地產的新房銷售交易量可能逐年下降，下降到10億平方米以內，大體上減少40%的總量。

四、房價會趨於平穩

中國不存在土地價格大幅下跌的可能性，中國房價不會出現大幅度的往下墜落；但也不會再產生五年翻一番、十年翻兩番三番的那種歷史性現象。”中國的房價會趨於平穩。

五、未來房產投資方向

未來房產投資主要集中在以下三個熱點城市：

一個是中心城市。所謂中心城市，指除了省會城市之外也包括一些同等級別區域性的中心城市。比如，山東省除濟南外，也有區域中心城市青島；廣東省除了廣州之外還有同等級中心城市深圳。

第二個就是大都市圈。超級大城市輻射會形成城市圈，城市圈裡的那些中小城市會成為房地產發展熱點。

第三個熱點地區是城市群。城市群裡的大中型城市往往也會是今後十幾年房地產開發的熱點。大都市圈的輻射範圍一般會有1.5—2萬平方公里。大都市圈裡會有一些中小城市，這些中小城市，單獨發展一般不構成熱點，但一旦進入大都市圈發展，這些中小城市會加快發展。

舉個例子：A:人口總量500-1000萬的城市B:人口總量1000-1500萬的城市C:人口總量1500-2000萬的城市,投資哪個城市的房產上漲空間最大。這裡有一個常識：這三個城市的人口增長由易到難的順序為：C-B-A，也就是說一個城市的人口從500-100萬元是最難的，而一個城市的人口從1500-2000萬元是最容易的。因為目前中國的GDP的總量中有60%是由服務業創造的，而服務業爆發增加的根本條件就是規模增加，只有一個城市的人口規模增加了，才能迅速帶動服務業的爆發，從而提升城市的GDP，這也是為什麼國家降低城市落戶政策的原因所在，就是讓更多的人落戶城市，增加城市 人口規模，拉動服務業的必發展，拉動城市的GDP增加。城市的GDP爆發增加從而帶動這個城市的房價快速上漲

智慧化的多重功能並存的屬性的房屋。所謂智慧，運用科技思維載體賦予新的意義，新的體驗。

所謂多重功能，住宅並非只能住人，可住可商可娛樂等多種可能性。

未來五年應該是經濟最大發展的五年。房地產也會機會更多。首先說住宅地產，區域的不同市場的需求也會不一樣。剛需存在，改善性的也會有。商業地產也會隨著城市人口的增長，商業也會向好。養老地產和旅遊地產是未來發大展趨勢。總而言之經濟好了各種地產都會得到發展。

房地產行業，究竟怎麼分類？通常我們都按用途來分類

1.居住用房–這就是通常我們說的住宅，這一型別是永遠的主角，現狀來看一線城市價格高，但市場大，這個根據個人的需求吧，你工作在哪裡定居在哪裡，但未來不會再出現暴漲或者瘋跌的現狀，國家是求穩定的。還有一種就是公寓，這種產品有一定的投資性質，看中的是總價低，地段潛力大，適合年輕一族，現狀普遍的情況是轉手比較困難，但因為總價低容易上車，對於許多工作幾年的年輕人不失為一種先上車再選車的一種選擇，這個未來會成為一種主流，或者未來也會跟住宅一樣有同樣的功能。

2.商業地產–寫字樓，商鋪，這個就純粹投資性質，我們就不多說，好地段有閒錢用來出租收益

3.工業地產–這個就更加不用說了，對於普通老百姓來說，太遙遠了

4.租賃地產–這個就我國正在慢慢發展，以前我們簡單的就認為租房子，但現在各大城市已經出現了許多委託公司，從單一的房東租房子，到現在許多房東為了免麻煩與委託公司達成協議，例如改成民宿這個是新興起，我認為隨著這個板塊未來很有發展的潛力

5.海外地產–這個板塊對於普通家庭來說可能根本沒考慮，但這個也是往後可以考慮的一個方向，但當中必須做足調查，瞭解清楚。

總結來說，4.5是以後一個發展的方向，1對於剛需客戶來說永遠不會過時

我是做房產中介的，從業務員做到經理，叢經理做到銷售總監，做業務員的時候就帶自己以前的同事，以前的朋友進入房產行業，我覺得這個行業很不錯可以改變命運，後來當經理也是天天招聘，當總監的時候招聘經理，基本上幹了6年房產年年在招人，月月招聘新人，我在這個行業招聘的經驗非常豐富的。

現在我自己開公司也離不開招聘。

我個人認為招聘不難，任何一個新人過來都是很好的，後來流失了，只是我沒有帶好他，這麼多年了，我總結了6個字：招人，教人，留人

在我們這個行業任何一個團隊如果能夠保證人員不變動在10個月，這個團隊一定會出業績的，那麼如何做到快速的把人招過來呢？我的經驗就是：

1、在當地熱門的人才招聘網站釋出人才招聘資訊，有條件的可以用公司的人力資源專項資金在網站上開闢固定位置專欄長期釋出招聘資訊

2、可去當地勞動局及勞動就業部門辦理登記，釋出招聘資訊

3、可以多渠道參加當地各有關單位和部門的人才專項招聘會來招聘人才

4、與對口的各大本/專院校取得聯絡，建立長期合作關係，從應屆畢業生中優中選優，補充公司的新鮮血液。

中國人很多，找工作的人也很多，在短時間裡就可以招聘到人了，

教人挺不容易的，一定要把新人訓做好，每個新人都不一樣，把不適合的，負面比較大的，主動踢掉，不要怕招聘不到人，工作崗位就這麼多，人確實很多的，讓新人有要珍惜這個崗位的想法，樹立威信，這樣新人訓才是有效果的

留人就更不容易了，我做了這麼久不會為招聘煩惱就是有一批相信我的人，怎麼樣讓老兄弟一直和我在一起呢，這個挺不容易的，主要是讓大家掙到錢，再就是我不黑大家的錢，房產這個行業就是一個分錢的行業，錢分好了，大家都不會離開的，我人行的經理我和他幹了10個月我就離開了，當年10個業務員短短1年不到的時間都離開了，每個都是被經理把錢黑了，我和他合作了一單，掙了45000元，他一分都沒有給我，本來說好是給我5000塊錢的，後來也沒有，他可能感覺我給他的客戶就是他的了，記得他經常說的一句話是，為人不讓人識破，識破不值半文錢。後來才知道他說的是他自己，當時自己也笨的很，沒有問他要錢，我的離開就是這個原因，掙錢不容易，後來我有很多這樣的機會，每次我都忍住了，我覺得有一些老朋友比掙點錢重要，再說了做房產的掙錢的機會太多了，就是行業裡交朋友太難了，這個行業壓力太大了，新人很難存活下來，我見過一個團隊，一個店，一個公司在後面都活不下來的，現在我們身邊做房產的都是一些很多年的，我做了6年，在這附近的同行中算是新人，現在我慢慢也成為了一個行業老人的，大家共勉吧。

1.低多層裝配式整合建築，面相農村自建房市場，走建築業+工業化+資訊化融合的路徑。

2.政府引導，市場主導，以大型品牌地產開發商為代表的住宅類裝配式整合建築精裝交付。

3.以品牌旅遊公司為代表的文旅類整合建築，多以輕鋼，木結構體系等為主。

4.以施工總承包形式進行的公建專案，走裝配式綠色建築形式。

5.以裝修施工總承包形式進行的舊有建築改造專案，走裝配式全屋整合交付形式。