1房貸剩餘年限≤5年，選固定利率。因為房貸已經差不多還完了，利息也被銀行收到手了，再想省錢也省不到哪裡去，萬一選了LPR利率，利率上浮又得支付更多利息，不划算。

2房貸剩餘年限在6~10年之間，可以把固定利率改成LPR利率。目前我國5年內經濟還算穩定，發生通貨膨脹的可能性比較小，利率還有下行趨勢，所以相比固定利率來說比較划算。

3房貸剩餘年限在11年~29年之間，選固定利率較好。因為還貸時間還比較漫長，誰也無法預測到我國經濟變化，要是碰上通貨膨脹，LPR利率上浮那就不划算了。

如果選擇固定利率，則意味著在LPR下調的時候，無法享受下調的好處；但是，如果選擇浮動利率，一旦LPR上調，則意味著比過去要承擔更大的利息負擔。而且，按照央行的公告，一旦選擇，就不能改動。市場上有很多的解讀，都在告訴大家如何選擇才能省錢，才能“佔到便宜”，這更引發了大家的焦慮。

現在國家推行LPR浮動利率機制：

下面選自新浪網的“愉見財經”，替您把這些題算清楚。

- 究竟是選擇LPR還是固定利率？轉換成LPR之後就不能反悔，不能選回固定利率咯。

- 如果打算選“LPR加/減點”，那該如何選擇“重新定價日”？是選1月1日，還是辦理房貸對應的月日或其它。（當然前提是如果有的選的話，不少銀行不給選，預設1月1日。）

選擇題一：要不要轉換成LPR？

本次調整的第一道選擇題是：要麼保持現在的房貸利率，今後都固定不變；要麼把現有的房貸利率轉換成LPR。（文末有對LPR報價方式的解釋，如果有朋友還不瞭解LPR，請下拉閱讀。）

舉個例子，錢多多買房，他此前房貸合同裡的利率是基準利率4.9%基礎上上浮10%，即4.9✖（1+10%）=5.39%。

如果錢多多這次不想轉LPR，那他就沿用固定利率，以後的房貸利率就一直是5.39%，直到還完房貸。

如果錢多多選擇轉LPR，他需要兩步計算如下：

第一步，錢多多需要計算“點差”。點差是錢多多此前房貸合同中規定好的利率，和，假設我們取2019年12月的5年期以上LPR（4.8%）——兩者的差值。

錢多多情況裡，點差是正值：他原本房貸5.39%，點差就是5.39%-4.8%=0.59%，即“加59個基點”。

第二步，加上點差後計算最新房貸利率：最新的房貸利率=最新LPR+0.59%。

基於目前LPR是4.75%，那麼最新房貸利率就是4.75%+0.59%=5.34%。

劃重點：上頭那個點差一旦確定下來，以後就不會變了，會變的是LPR。LPR每個月20號公佈一次，是上下浮動的。當前和大家房貸相關的5年期的報價是4.75%。

錢多多的點差是正值。還有另一種情形，比如房多多，他的點差是負值，我們說得通俗一點，就叫“減點”好了。因為房多多當年好運，辦到了打折房貸，利率打9折，即合同中的利率是4.9%✖0.9=4.41%。

所以房多多的點差就是4.41%-4.8%=-0.39%，即“減39個基點”。

一樣的情況，這份好運點差會一直相隨。按照目前LPR 4.75%計算，房多多最新的房貸利率是4.75%-0.39%=4.36%。

所以說白了，固定利率貸款到底要不要轉LPR：1，如果僅參考眼下利率，的確已經有些小實惠了；2，關鍵還要看明年及以後的LPR變數怎麼變，畢竟正式轉換計價要明年開始。

“愉見財經”給到大家的第一條建議是：如果處於利率上行週期，也就是大方向是“收水”的，那麼維持固定利率會有優勢；如果處於利率下行週期，也就是大方向是“放水”的，那麼轉換為LPR跟著往下浮動，就比較划算。

目前的情況是，利率處於下行週期，5年期LPR也會下行。比如目前的5年期LPR 4.75就已經低於去年12月的4.80%。這不，接下去還有個靴子快落地的降息呢。

“愉見財經”給到大家的第二條建議是：注意關注CPI指標。一般來說，如果通脹嚴重，那整體利率往往也會跟著上行。

“愉見財經”給到大家的第三條建議是：關注房地產政策，看更緊了、還是鬆動了。5年期的LPR，這麼長的期限，其實很大程度上就是針對房地產的。

目前LPR處於下行週期

綜合目前的情況來看，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，實際利率大趨勢下行，選擇LPR加/減點浮動利率的方式可能更有利於購房者。

經濟學家馬光遠表示，從中長期看，中國的LPR仍然有很大的下降空間，這是趨勢，也是和其它國家比較而言。

我們做個假設，假如2020年12月的LPR降至4.65%，重定價日為次年的1月1日，那麼：

錢多多的實際利率將變成4.65%+0.59%=5.24% （原5.39%）

房多多的實際利率將變成4.65%- 0.39%=4.26% （原4.41%）

選擇題二：重定價日怎麼選？

根據央行的規定，金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價週期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年。

這裡的重定價日，重定的是上文裡解讀的那個LPR的“加減點”部分。

因為LPR是每個月20號報價的，重定價日的選擇，意味著以哪一個月的LPR利率來計算未來一年（假定重定價週期為一年）的那個“加減點”。

比如中行的公告規定，重定價日為次年1月1日或貸款放款日對應的每年那月那日；工商銀行(5.410, -0.05, -0.92%)公告中稱，可重新約定重定價週期和重定價日。

“愉見財經”今兒又去問了一圈，大多數銀行也不讓咱們自由選擇重定價日；不過有些可以給到兩個選項：1月1日，或貸款放款日對應的那月那日。

比如錢多多吧，他家銀行就給了他兩個月份可選。（OMG，你看他已經錢多到連修個圖的馬賽克都是“錢超多”……）

那麼問題又來了，如果有得選，是選擇每年的1月1日，還是其它某個月更好一些？

“愉見財經”再告訴大家一些銀行的小秘密吧。

第一，一般情況下，12月或1月這兩個月份（1月1日重新定價的話，對應的就是12月LPR），其實對我們不太划算。因為通常這兩個月由於受到歲末年初各種因素的影響，特別是一季度受到春節因素的影響，比較容易出現資金緊張，銀行的利率報價也可能相對而言處於高位。不信大家去看各種“寶寶類”貨幣基金，在這種時間段的回報率總歸會高那麼一點。

第二，“節前”資金面會緊一些（不只是春節，還比如國慶節）；跨年、跨半年、跨季，資金面會緊一些。由此可以得出，9月也不是一個好時機，因為9月底不僅受國慶節影響，還有跨季末的影響。

第三，摳掉9月和12月份，超過半數的情況下，下半年餘下的時間，尤其是第三季度，整體利率處於全年的相對略低一點的位置。

因此在辦理LPR轉換的重定價日時，最好儘量避開比較容易出現資金緊張的月份。

什麼是LPR？哪些房貸可以轉換成LPR?

什麼是LPR？央行的解釋是：貸款市場報價利率（LPR）由各報價行按公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加/減點形成的方式報價，由全國銀行間同業拆借中心計算得出，為銀行貸款提供定價參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。

通俗的理解，就是一個綜合各家銀行（目前是18家）貸款報價，再計算出來的平均值。

和央行基準利率最大的區別就是，LPR每個月20號公佈一次，是上下浮動的。當前1年期LPR的報價是4.05%，5年期的報價是4.75%，5年期貸款基準利率是4.9%。

至於哪些房貸可以轉換成LPR？

這次做調整的只是商業貸款，公積金貸款不包括在內；如果是商貸和公積金的混合貸，只能轉商貸的部分，公積金貸款的部分仍然按照原合同執行。

此次可以轉換的存量浮動利率貸款的劃定範圍是，在2020年1月1日前已經發放的，或已簽訂合同未發放的。

正好我從事這一塊與之相關的工作，相對來說或許會專業一些。

你所說的固定利息和浮動利息應該指的就是先息後本和等額本息。也是目前最流行的兩種還款方式。

我們先來談談先息後本，就是每月或按季度只還利息，本金不用同時還，待你所籤合同到期的最後一個月連同本金和最後一個月利息一起還了就結清了。

等額本息，指的是每個月本金和利息同時償還，本金利息的比例計算較為複雜，雖然每期還的金額是同樣的。從第一期開始時利息佔絕大部分本金佔少部分。慢慢的往後其中利息遞減本金增加，越到中後期越是明顯，但都不改變每期還款本金加利息是同一個值。

哪一種好一點呢，那就要看你的還貸能力貸款週期和資金利用率及貸款資金的使用回報率及貸款用途風險等來決定。

如果收入穩定，等額本息還款不影響自己的生活及家庭開支，建議等額本息。雖說月供高一點但是你壓力越來越少。根據自己的還貸能力選擇合理的貸款期限。週期越短月供就越高。

如果在乎資金利用率，同時貸款使用資金回報率高，風險小。最後有一次性償還所有本金的能力和風險把控就選擇先息後本。