房齡40年的老房能不能買，我們可以從使用和投資價值以及產權角度做個分析：

房齡40年的房子，也就是1980年之前建的房子，應屬於單位的房改房，這類房子一般位於街區中，開放式，戶型格局差、居住環境差、管線老化維修難度大、停車困難，單從房屋本身來看，顯然不具有自住或投資價值。

但是，如果房屋具有以下特徵，則可以根據自身需求考慮購買：

1、房屋有極好的學區，且房屋落戶後可以入學，而自己又有這方面的需求。

2、房屋坐落地段好，短期內（3～5年）有進行城市更新的預期，根據預判值得一博，可以考慮，一旦拆遷，便可獲利，這屬於賭博靠運氣。

按照現行法律規定，房屋本身具有永久產權，但房屋所佔用的建設用地只有70年產權，住宅建設用地使用權到期後自動續期，也就是說，理論上，如果房屋一直在，土地使用權到期後就會自動續期；反之，如果房屋沒了，土地使用權也將不復存在（假如沒到70年，房屋就滅失了，倒是個問題）。

房齡40年的老房子，土地使用權僅剩不到30年，貌似還能住好多年。問題是這樣的老房子基本上是磚混結構的，多數採用的是預製樓板，房屋的實際使用壽命與框架結構房屋的使用壽命完全不可同日耳語。按照住宅設計規範，房屋設計使用壽命為50年，40年房齡的老房子只剩10年不到，能否繼續使用到70年恐怕有很大的疑問。一旦房屋成了危房，將是一筆巨大的損失。假如房子屬於劃撥土地性質，將可能一無所有。

因此，購買這類老房子要格外謹慎，同時應注意的是，即使購買了這樣的老房子，持有時間也不易過長，以免無法再次出售變現。

符合以下幾點推薦買，靠地鐵，人流量大，容易被政府規劃，有很大可能拆遷，房型好，靠近學區，房源稀少，好幾年才出來一套，房東報價合理，房子產權清洗，這些條件都滿足了，超過40年也能買。

房齡40年的老房子可以買，但要看價格，這樣的房子一般都是地段好，配套設施全，周邊商業發達，交通便利，並且被拆遷的可能性很大，一般這樣的房子拆遷的時候給的補償價相對較高，所以投資價值比較大，假如買了以後一時半會兒不拆，也可以租出去，因為地段好，所以流動人口多，外來就業人員多，能夠租一個理想的價位。

但是這樣的房子也有缺點，就是不適宜居住，因為這樣的房子一般小區環境較差，戶型設計不合理，很多房子都是客廳很小，臥室很大，與現代人的居住理念不同，

所以買這樣的房子，要看你的出發點。

40年房齡不能貸款了，如果3一5年快拆遷可以買，不拆全款買了沒價值，如果有重點學位可以看有沒價效比指望租金回報。