房地產投資產業是一個非常廣泛的說法，比如說個人可以去購房，透過購買多套房進行房地產投資，這是一個說法；也可以是個人透過股市購買房地產企業的股票進行投資，這也是一個說法；也可以是一個企業進入到房地產領域，做房地產開發投資，這個也是一個房地產投資的說法，現在肯定是沒有以前好做了，整個行業的增速在放緩是一個事實，所以不同的層面，機會也不一樣。

房地產企業的股市機會是存在的，而且未來還不錯，首先房地產行業是一個剛需和民生基礎的領域，是永遠不會消失的，因為只要有人就會 有居住需求，這是一個永生的行業！這個是一個基本的判斷，其次是，個人對於居住的更美好的需求是隨著收入水平的提高不斷提升的，這是第二個判斷。再次就是居住是人在一生中最主要的支出，這是第三個判斷。

以上三個判斷就說明房地產是一個不會消失，永生的行業，而且是一個產業支柱之一的行業，行業的存量非常巨大。

第四個判斷就是房地產是一個越來越考驗企業的資金募集能力、運營能力、品牌能力的行業，直白的說就是，房地產是一個越玩越高階的行業，集中層度是越來越高的，目前中國最大的房地產開發企業所在的行業比例也才5%左右，這個比例是比較低的，未來這個行業的集中度會不斷上升，那麼這是一個數十萬億的市場，雖然行業的增速在下滑，但是行業的集中度在上升，那麼頭部的企業的增速會快於整個行業的增速，因為他在蠶食中小房企的市場份額，所以房企的倒閉併購潮未來是一個方向，但是恰恰是頭部企業的機會。

所以，這個就是未來股市的機會。

這個房市說的是購房房產投資的機會，這種機會只有在區域中心城市才會 有，隨著2019年的離去，那麼全國房價普漲的機會已經逝去，永遠的落幕了，未來，有的城市會繼續上漲，而另一部分城市的房價會漲不動，甚至還會跌下去。

這是對企業而言的，對於新的行業從業者而言，做房地產開發不是一個好的生意，這是一個競爭極為激烈，而且護城河越來越高的行業，你資金的成本高低，你運營的能力，你品牌的溢價能力，這都是在考驗企業的護城河能力。

新的進入者已經沒有什麼機會了，實力不夠強的企業危機感會越來越強。

短期有波動，長期看漲，但未來不會大漲了，在“房住不炒”的指導下，房地產不是過去大漲的時代了，過去是隨便投，現在得慎重投了。

說說什麼不能投

1.小產權房

2.公寓房

3.商鋪

1:這幾年房地產已經走向成熟，從開始的投資變成現在的保值和剛性需求。加上這幾年政府對房地產的調控，房地產行業已經趨向成熟，逐漸從投資到保值的轉變。

2:產經過這十年的掠奪性開發，這個行業的潛力目前這10年來看基本被用盡，所謂剛性需求在這10年基本已經被釋放，有購買力的老百姓基本都已買房，條件差點的也基本七大姑八大婆的湊起來買房，實在買不起的也就買不起了。

3:現在的房產行業只能說是在這裡硬撐著，但是從各種資料和現象分析，該行業的輝煌已經過去。接下來的結果是，一房價依然不會掉，因為房價和房子的多少沒有關係。另外一個不好不壞的訊息是房價不會出現那種瘋狂的上漲了，在2010年前沒有買房的人可以安心了因為接下來的幾年你什麼時候買房都是合適的。

房地產行業對中國現狀來說是個大問題。1.國家大政策對房地產的宏觀調控。2.政府出臺了很多政策控制房價，從中央到地方也出臺了好多惠民政策。3.控制房價不能夠過快增長但也不能過快大幅跌價，否則過快大幅跌價會引起老百姓慌亂。4.剛需房還要正常購買，因為對剛需房政府出臺了好多惠民政策。5.房地產行業還要20～30年的過渡期，所以房地產還沒有日落西山特別是剛需。

怎麼都不敢把話說死啊？都是感覺、可能、MAYBE。房地產日落西山？哪個專家說的？可以把名字說出來麼？

如果一個佔GDP百分之15+的行業西落西山，那麼GDP保6的目標如何完成？這都是問題啊！

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先說論點，這個題是錯誤的，沒有任何基本面、政策面支撐。

在我看來房地產的暴利時期已經過去，但是整個行業正在向好發展，加之政策面的有效調控，可以說目前市場是健康的。

其實房地產不健康主要來自於炒房導致樓市過熱，房價飆漲，不過這些問題在中央定調後，都得到了有效的緩解。

所以房地產的紅利期遠遠沒有結束，起碼還有5-10年。在這個時期裡，主要是要找到能替代房地產的高效賺錢的行業。

以上~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

世界上哪有什麼新鮮事，無非就是把比自己發達國家的一套套路再走一遍而已。

參考美國和日本這樣的發達國家，他們的金融危機和風暴都是因為經濟過度依賴房地產，大量槓桿集中於房地產而造成的，所以當一個國家過度依賴房地產的時候，往往也就是風險，甚至危險的預兆。

目前中國房產總市值65萬億美元，大約450萬億人民幣，已超過美國+歐盟+日本總和，後者只有60萬億美元。這一數字還是我們國有資產總和66.5萬億人民幣的7倍。

而槓桿也上升到了一個非常危險的高度，所以去槓桿，穩地產是未來的重要目標。

另一方面，我們同樣參考美國，既然一個國家不能以房地產作為推動經濟前行的依靠，那麼勢必就會選擇金融市場，這對於任何一個國家來說都是如此，沒有第三種選擇。

所以，在當下“房住不炒”的政策下，國家引導了更多的資金流入金融市場，也再逐步開啟外資進入金融市場的通道，從而為金融市場保駕護航。

可以看到，一旦越來越多的資金進入了金融市場，房地產其實就很難出現暴漲的局面了。

但是考慮到房地產依然是許多相關企業和產業的支柱，所以不能讓房地產出現暴跌，甚至崩盤的局面，這樣的話，“圍而不剿”就是當下的方針。

很顯然，中國的房地產黃金週期已經結束，未來將會進入一個以人口決定漲跌的趨勢。

有人口持續淨流入的城市，比如一線和新一線在短期回撥之後還是會溫和上漲；

但是對於那些沒有人口紅利支撐的，比如三四五線城市，就會進入一個補跌回調的空間，幅度為15%~30%左右，並且長期來看沒有投資價值，只能滿足剛需、改善！

房地產投資伴隨房地產幾十年的高速發展，創造了不知多少個財富神話，你身邊一定不乏透過投資房產而淨賺百萬的例子，尤其是16—18年，由於棚改貨幣化安置政策，大量的閒置資金湧入房地產市場，使房價高歌猛進，以長春這座三線城市為例：2016年的房價均價在6000元左右，而現在的最新統計，房價均價在9200元左右。有的區域漲幅甚至達到3—4倍。當時在這些區域投資的人，收益可想而知。

2018年開始最新一輪的宏觀調控，旨在穩房價，抑制過多資金流向房地產行業。雖然房價上漲勢頭得到了有效抑制，有的地區甚至出現了大幅的降價，但就全國範圍來看，房價依舊在穩步上升，且漲幅繼續跑贏通貨膨脹率。且就目前的城鎮化水平來看，房地產至少還有20年的良性上升期。

總結一下：房地產投資依舊是一項不錯的投資渠道，但是，這項投資越來越趨於合理，不像十幾年前那樣躺著就可以賺錢。目前投資房產，一定要擦亮眼睛，不可盲目入市，那些高性價比的房產投資專案不會再像以前那樣比比皆是，需要聰明，理性的人去發現。

房地產目前來說還是又很大的投資空間，特別是一線城市來說。因為隨著國家戰略，城市化的不斷推進。未來一線城市吸引人才的能力不斷增強。會有越來越多的人才擁入一線城市，而不是擁入二線，三線城市。並且西部人口會出現大的遷移望沿海城市靠攏。京津冀一體化協同發展已經趨於成熟，長三角現在發展基本也是飽和，上漲壓力很大。目前投資粵港澳的話，時機剛剛好。粵港澳大灣區是國家戰略級規劃，9市+2特區。也是世界上最大的灣區。樓價相對來說比較親民。未來有較大的上升空間。所以房產投資我相對比較看好。

目前房產投資雖然不像前幾年那樣賺的盆豐缽滿，但仍然不失為一種較好的投資手段，所謂較好，只是說還能賺點錢，但賺多少得看具體區域和當地的經濟形勢，建議做好區域分析，把握好投資時機。

房地產投資增速比不上以前了，買房投資率也逐漸下降，那麼房地產是不是不能投資了呢？其實不是這樣的，現在房地產對資金的需求一直都是有目共睹的，從開發商拿地到蓋樓再到消費者買房，幾乎每個環節都有銀行資金的參與，房地產投資和消費所需的資金量巨大。

未來房地產未必是夕陽行業，但是利潤程度肯定會大大減少，這個行業會變得不那麼熱門，伴隨著人口老齡化和出生人口逐漸減少，很多二手房都會空置著。不過可以放心的是，樓市不會崩盤的，因為高層對於土地和樓市、銀行都有很強的掌控能力，不會坐視房價大跌。

房地產行情怎麼走？長期來看就是人口，人口增長等於資金量，沒人就沒行情。預計未來，三四線城市和資源枯竭人口淨流出城市，房價會缺乏上漲動力，或者說房價漲幅不大，一二線核心城市，核心位置房價依舊上漲。因此，買房投資建議選擇有潛力的城市，這樣你的房子未來才能夠很好的出售。

隨著國家對房地產市場的調控力度不斷加大，房地產市場迎來全面寒潮，房地產行業是否還有投資的價值呢？

房地產業是中國經濟中具有先導性和基礎性的重要產業，對中國國民經濟、關聯產業發展、居民福利等方面具有重要影響。從九十年代末開始，中國房地產市場開始蓬勃發展，逐步成為支柱產業。2008年，隨著“四萬億”政策出爐，全國房價大漲，房地產行業開始進入黃金十年。然而，近幾年，隨著國家的大力調控以及“房住不炒”的主基調，房地產市場迎來全面寒潮，外界的唱衰論調也層出不窮，甚至說房地產已成“夕陽產業”，今天我們就來聊聊房地產行業是否還有投資價值？

貸款收緊，成本上升

8月25日，央行釋出了《關於新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》。規定：自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變；借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期；首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點等。

根據8月20日首次公佈的貸款市場報價利率（LPR），5年期以上的LPR為4.85%，。考慮到個人住房貸款主要是5年期以上貸款，即首套房利率的下限變為4.85 %，二套房利率和商業用房下限變為5.45 %。由於當前基準利率是4.9%上浮10%左右，相對來說利率是下降了的。但是從下半年的情況看，考慮到樓市政策依然從緊，實際上具體的房貸利率可能會上升。

房貸利率的上升自然會降低人們購房的意願，再加上下半年銀行受信貸額度限制，相對於上半年的房貸放款數量及效率會呈現季節性下降，政策面的收緊則可能進一步強化信貸縮量現象，更容易促使貸款利率“水漲船高”，商品房的銷量也會直接承壓。

從“黃金時代”到“白銀時代”

2008年11月5日，國務院常務會議提出10條具體措施，“四萬億”政策出爐，12月國務院辦公廳發出《關於促進房地產市場健康發展的若干意見》。房地產市場起死回生，全國房價大漲，開始進入黃金十年。但漲多了“泡沫”自然就出現了，加上地產商趨之若鶩的造房運動，中國商品房市場早已是供大於求。隨著宏觀政策的調控和“棚改”速度的放緩，三四線城市房價開始回落，多地出現新開樓盤無人問津的情形。

但這並不意味著房地產市場的落寞。2018年中國全社會固定資產投資完成額為64.57萬億元，而房地產開發投資完成額為12.03萬億元，佔當年全社會固定資產投資完成額的18.63%，僅次於製造業。近一年多來，房地產政策只嚴不松，投機需求逐步離場，市場預期正在轉變，銷售額增幅會逐漸降低，但也將保持 10 萬億以上的規模，這依然是個巨大成熟市場。

兩極分化，龍頭顯現

雖然從去年開始，房企都在喊難，就連萬科也在高呼“活下去”，但從業績表現來看，龍頭地產公司依然保持穩定的增長。

先來看下幾家大地產商的半年報業績。今年上半年，碧桂園實現營業收入約2020.1億元，同比大增53.2%；毛利潤約548.6億元，同比增長56.9%；淨利潤約230.6億元，同比增長41.3%。萬科實現營業收入1393.2億元，同比增長31.5%；淨利潤118.4億元，同比增長29.8%，上半年銷售金額3340億元，同比上升9.6%。中國恆大合約銷售額為2818.1億元，同比下降7.36%；實現毛利772.6億元，毛利率為34%;淨利潤為270.6億元，同比下降48.97%，淨利率為11.9%。

由此可見，龍頭地產商業績增長依然穩健，恆大由於上半年交樓面積減少導致利潤出現下滑，但依然是行業內的“利潤之王”。但一些小地產公司日子可就不好過了，沒有資金優勢，拿地受限，只能在夾縫中生存，因此倒閉、被兼併的公司不計其數。

那麼房地產板塊還有投資的價值嗎？當然有！國家調控雖然在收緊，但不至於一棒子打死，會留有足夠的生存空間，不過房地產的轉型和行業最佳化還是必不可少的。近期房地產板塊走勢較弱，週四回撥幅度也較大，但整體估值依然不算高，回撥後還是有機會的。當然，選擇標的還是地產龍頭。

圖一：房地產板塊走勢圖

重要提示：本文內容僅為投資顧問個人觀點，不代表公司立場，僅供參考。文中個股均基於公開資料梳理，不作為推薦，不構成具體投資建議。股票歷史走勢也不能代表未來趨勢。投資者據此操作，風險自擔。股市有風險，投資需謹慎。