解釋下什麼是LPR？

LPR（Loan Prime Rate）即貸款基礎利率，是金融機構對其最優客戶執行的貸款利率。

LPR=MLF+加點（加點幅度主要取決於各報價行自身資金成本、市場供求、風險溢價等因素）

主要影響因素還是：MLF，即央行向符合一定資質要求的銀行提供貸款的利率。央行調節MLF利率的時候，就可以直接影響貸款利率。

所以，決定LPR的還是央行。

中期借貸便利（Medium-term Lending Facility，MLF）是中央銀行提供中期基礎貨幣的貨幣政策工具，物件為符合宏觀審慎管理要求的商業銀行、政策性銀行，可透過招標方式開展。發放方式為質押方式，並需提供國債、央行票據、政策性金融債、高等級信用債等優質債券作為合格質押品。

IPR漲即使MLF漲，簡單的說，就是符合條件的銀行缺錢了，央行上調MLF給錢，解決缺錢問題。

貸款市場報價利率（LPR），也就是貸款基礎利率，簡單的說，就是由18家綜合實力較強的大中型銀行透過自主報價的方式，確立一個最優貸款利率供行業定價參考。LPR是央行在2013年7月全面放開金融機構貸款利率管制，隨後創設的一套機制。目的是為了完善金融市場基準利率體系，進一步推進利率市場化。

結合新政，2019年10月8日起，新籤的房貸合同，銀行發放房貸的利率確定方式為最新月度公佈的LPR利率基礎上加點形成。舉例說，按照8月20日公佈的5年期LPR利率計算，則是在4.85%基礎上+XX點（XX點以每月公佈的LPR利率為準）。

因為LPR每月公佈一次，受宏觀環境和資金面環境影響會出現浮動，有時高有時低，所以基於LPR的房貸利率將會更靈活，跟市場掛鉤得更緊密。

本質上來說，此次改革貸款市場報價利率，對於利率決定市場化和完善利率的傳導機制都具有積極意義，有利於將信貸資源更多的配置到實體經濟。

新房貸利率政策，對各類貸款影響不同

（1）對於首套房貸款來說，今後首套房貸利率不再有優惠折扣之說，根據新政，以後首套貸款利率不低於每月公佈的LPR利率。如果按照8月20日公佈的5年期LPR計算，首套房貸利率不得低於4.85%；

（2）對於二套房貸款來說，規定二套房貸利率是在4.85%基礎上加60點，也就是不得低於5.45%。

（3）對於商業用房貸款（如公寓產品、寫字樓、商鋪等），購房貸款利率則是不得低於月度公佈的LPR利率基礎上加60個基點，舉例說明，還是按照8月20日公佈的5年期LPR計算，則是不低於4.85%+60基點，就是利率不得低於5.45%。

（4）對於公積金貸款來說，新政對公積金個人住房貸款利率政策暫不調整，這意味著公積金貸款暫不受影響，該怎麼貸款還按照原來的規定。

央行公告要點

值得一提的是，雖然利率定價機制更靈活了，但每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。所以貸款人不用擔心合同期內還有利率變化風險。

新政過渡期：10月8日前簽訂合同的還貸利率不變

還貸中和放款期的房貸利率會變嗎？

央行明確，個人住房貸款利率調整主要針對新發放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。即，早就貸款買房的人，每個月還貸的金額還是按以前確定的方式去還，無需更改。

2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。也就是說，2019年10月8日前，簽了房貸合同，雖然10月8日以後才放款，也以改革前的基準利率定價方式確定的利率來還房貸。

可以跟銀行商量改房貸利率嗎？

中原地產首席分析師張大偉介紹，以前借款人申請房貸，利率是一年可調一次。2015年10月24日至今，貸款基準利率均沒有變化過，很多人每年房貸利率和還款金額都沒有變化。

根據新政，未來借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期，重定價週期最短為1年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

也就是說，因為LPR是每個月更新一次，如果一年後LPR比上一年的低，只要你之前有約定，就可按更低利率去還貸；反之如果利率上升，你也得承擔利息增加的壓力。

“其含義是未來房貸的利率計算，可基於購房者的需要進行微調”，易居研究院智庫中心研究總監認為，但需要提前約定定價週期，同時也需要明確定價的基準利率。這一規定將有助於形成更多樣的貸款利率計算方式，後續將成為銀行房貸工作人員需要積極和購房者協調的地方。

什麼是LPR

LPR，即Loan Prime Rate，中文為貸款基礎利率。它是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。

貸款基礎利率的集中報價和釋出機制是在報價行自主報出本行貸款基礎利率的基礎上，指定釋出人對報價進行算術計算，形成報價行的貸款基礎利率報價平均利率並對外予以公佈。執行初期向社會公佈1年期貸款基礎利率。

LPR報價銀行團現由幾十家商業銀行組成，主要由浦發銀行、工商銀行、農業銀行、建設銀行、交通銀行、招商銀行、中信銀行、興業銀行等組成。全國銀行間同業拆借中心為貸款基礎利率的指定釋出人。每個交易日根據各報價行的報價，剔除最高、最低各1家報價，對其餘報價進行算術平均計算後，得出貸款基礎利率報價平均利率，並於11:30對外發布。

目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，不過和我們大眾切身利益最相關的還是房貸利率。可以看出來實際上LPR還是受國家宏觀調控的。簡單說就是銀行缺錢的時候，就會上調LPR，銀行錢多的時候，就會下調LPR。

LPR全稱Loan Prime Rate，即貸款基礎利率，是金融機構對其最優客戶執行的貸款利率。

LPR的數值多少目前是由18家銀行共同報價，去掉一個最高價和一個最低價，然後算術平均值。最新的LPR可在CFETS或人行網站上查詢。

那麼這18家銀行各自的報價是如何而來的呢？

根據央行最新發布的公告，新的LPR報價方式改為按照公開市場操作利率加點形成，央媽這樣做的目的主要還是推動利率市場化。

目前央行公開市場操作利率主要指中期借貸便利（MLF，俗稱麻辣粉）。

也就是，LPR=MLF+加點。

可以看到，影響LPR的因素一是MLF，另一個是加點，而加點也就是各家銀行根據自身情況，比如各自的資金成本、貸款需求、風險溢價等。

LPR則很大程度上取決於資金的供需關係

LPR=央行MLF利率+上下浮動點數，無需參考央行基準利率。

我們看到，不管是LPR還是MLF，利率都是趨勢下調，之所以下調，意味著市場對低利率的渴求。

而市場一旦追逐低利率，往往也就意味著經濟基本面的壓力很大，低利率能夠刺激借貸，最終達到刺激經濟的效果。

我們現在的情形，正處於這樣一種壓力之下：大國貿易博弈，進出口波動顯著；樓市降溫，投資減弱；豬瘟影響，通脹飆升。出口、投資、消費三駕馬車壓力與日俱增。

這種情形下，利率只能越來越低。

所以，不管是LPR還是MLF，其背後都有著宏大的經濟基本面影響。

LPR何時會漲也就一目瞭然了

搞資金批發業務的商業銀行，報價形成LPR利率。對於銀行貨幣是商品，利率是商品價格。那麼銀行從哪裡進貨呢？

商業銀行整體從央行批發資金，也從老百姓存款那裡批發資金。

所以LPR利率上漲是因為：

1、央行批發資金的利率下調，比如中期便利工具，再貸款利率，再貼現利率，國債回購利率。等等。如果央行批發價下降，銀行系統錢多，當然利率就下來了。

2、老百姓存款少了。老百姓存的少，能夠借出去錢就少了，那麼LPR作為銀行借出去的最低利率，當然要提高。

3、存款準備金提高。老百姓的存款不能全部借出去，央行說要留一點做準備金。那麼準備金提高，LPR利率就會漲。

4、貸款人多。大家都想借錢發財，拼命貸款，錢不夠用，LPR利率當然水漲船高。

綜上，LPR利率變動就是市場實際利率變動。錢多利率低，錢少利率高。

其實，從國家的宏觀的經濟政策來看，隨著老百姓手裡的儲蓄越來越少，隨著GDP增速的理性減緩和外部國際形勢的不確定性，都需要我們把內部的錢合理的流動起來，而從促進資金流動來看，低利率甚至零利率將是長期的一個趨勢。

瑞典等一些國家為了啟用國內經濟活力現在都已經是負利率了。往未來看，咱們國家的降息週期才剛剛開始，後續仍會頻繁看到降息降準的操作。未來全球都會進入降息週期，中國的經濟也需要低利率來促進經濟的精細化和合理性發展。

這次房貸利率與實體經濟貸款利率徹底脫鉤，說明以後央行可對實體經濟實行零利率的支援。而房地產是國家調控物件，利率市場化，會下降的空間小，

不管是以前按基準利率上浮的還是打折的，這次轉lpr都不建議選浮動利率，都建議轉固定利率，因為這次銀行玩了個心眼，按十二月份lrp4.8後，以前上浮的實際加點比基準利率上浮時的加點增加了，以前打折的優惠點數反而縮水了，不管你轉固定還是浮動，都和基準脫鉤了，所以還是選固定吧，這樣自己欠銀行多少錢自己就能算出來，自己命運自己把握，lpr點數是銀行決定的，參考兩桶油，自己轉什麼自己決定，我個人建議選固定

銀行先放話可以自由選擇固定和浮動，先試試水，結果你們要麼觀望要麼選擇固定，就是按兵不動。銀行終於按捺不住了，你不轉浮動，俺們統一幫你轉。