歸

房地產

管理局,正規小區用哪個

物業公司

是社群,每個小區都有物業管理委員會,是由社群居委會,居民代表和

物業公司

共同組成的。　　

物業管理公司

是按照法定程式成立並具有相應資質條件，經營物業

管理業務

的企業型經濟實體，是獨立的企業法人。它屬於服務性企業，它與業主或使用人之間是平等的主體關係，它接受業主的委託，依照有關法律法規的規定或合同的約定，對特定區域內的物業實行專業化管理並獲得相應報酬。

物業管理公司

在物業管理中的權利主要有：①根據有關法律法規，結合實際情況，制定小區管理辦法；②依照物業

管理合同

和有關規定收取管理費用；④有權制止違反規章制度的行為；⑤有權要求業主委員會協助管理；⑥有權選聘專營公司(如

清潔公司

、

保安公司

等)承擔專項

管理業務

；⑦可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。

物業管理公司

在物業管理中的義務主要有：①履行物業

管理合同

行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。參考法條：《城市新建住宅小區管理辦法》

物業管理總是問答中的熱點話題，物業公司由誰來管，確實牽涉多個部門，主要是由於物業服務是一種非常特殊的服務型行業，涉及的問題方方面面。

總的來看，按《物業管理條例》的規定：

國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

具體到各地來看，物業的行業主管部門名稱各異，有的歸建委管、有的歸住建部門管、還有歸城管局管，等等。而自從取消“物業管理企業資質管理制度”以來，住建部確定了，按照業主自我管理與社會化服務相結合的原則，將物業管理納入社群治理體系。

就是說，物業的行業主管部門要會同城市管理、民政、公安、價格等有關部門按照各自職責指導監督物業管理工作，建立健全所謂的“物業管理聯席會議制度”。

這種聯席會議除了上述行政部門，還有業委會、業主代表、物業公司參與，共同協調解決糾紛。

此外，實踐中的各類物業管理事務糾紛，可能涉及的具體管理部門有：

一、工商。負責物業公司的工商執照審批，年檢等等。

老百姓嘴中的所謂“黑物業”，就可以向工商反映，查查其是否屬於無照經營。

二、物價。負責各類價格的審批，核定。

凡是物業各類收費、代收費、漲價、亂收費等等，均可向其反映，由其調查是否合規。

三、城管。負責的事務較全面，各地的具體規定也不太一致。

四、規劃。凡是物業公司存在私搭亂建，破壞原有建築設施等等，均可向其反映。

五、法院。物業公司拒不退出、簽訂無效合同，強買強賣等等，可以訴訟解決。

其他部門如：消防、公安、綠化、市場監督等等，都是各管一攤。

表面看來，似乎有多個部門能夠管住物業，但就怕問題反映給他們之後，由於缺乏統籌，權責不清，責任不明，容易造成互相推諉。大家齊抓共管，最終的局面卻是無人來管，這也是當下物業管理糾紛愈演愈烈的一個主要原因之一。

物業具體歸誰管？那得首先弄清楚物業的身份，才可知它具體應屬誰管。物業是個以蠃利為目的，私有制，企業化的服務性公司。因其私有性質，贏利性質，政府具有執法權力的主管部門都可對其進行監管。一般正常運作下對物業進行監管的有住建局，物價局，城管局，公安局，，環境監管局，政府基層組織社群，等等。只要物業違章違章，政府職能部門都可對其依法處理。

不是物業歸哪管的問題，而是必須取締物業的問題。現在的物業，在社會上已經失去了監管，不履行物業的責任，還強行收取物業費，做一些齷齪的事情，具有黑社會性質，是社會不穩定因素。當務之急是取締物業，小區管理業務歸街道社群。

小區物業可以由業委會成立小區管理小組，保安、清除可以專門聘用專職保安單位或外包。這樣可省一筆付給物業公司費用。

物業管理行業的主管部門是當地的房地產行政主管部門，如房管局等。

小區在建設與入住階段主要是由開發商指定的前期物業管理公司，簽訂有前期物業服務合同。

在小區入住已交付使用的建築面積超過一半以上就可以提出申請成立業主委員會；或已交付使用的建築面積超過30%但不足一半，而使用超過一年以上的也可。向街道辦事處或鄉鎮政府提書面申請。獲得批覆後開始籌備與相關工作。一個物業管理區域只能成立一個業主委員會。業主委員會是業主大會的執行機構。

成立業主委員會後，可根據相關合法程式，透過業主大會決議，選聘與解聘物業公司。

關於物業費，設有四級標準及相應的收費標準指導。依據物業服務合同約定和相關法規，業主應當繳納物業管理費，相應的物業公司也需要提供物業服務合同約定的服務專案、服務標準。

交與不交？如果有理有據能夠證實物業公司服務不到位、不達標、沒有履行物業服務合同的相關約定，那麼不交物業費在法院審理時（或許/應該）可以得到支援。如果沒有理由，惡意欠費，那麼被起訴至法院時多數會敗訴，部分地區不交物業費會被列入失信。

住建局房管局物業科直管

其實管的到物業公司的還有政府所有管理部門，工商局管經營行為，公安局管員工行為，消防局管公司專案安全，社群管衛生衛計社保，安監局安全生產，城管私搭亂建，人防管地庫，環保局、民政局等等只要管著老百姓的政府部門遇到有物業公司的小區，哈哈都會找物業公司的事的，要不就替幹活，要不就來罰錢，要不就反正誰都管著物業公司，誰讓物業公司在小區裡有工人呢！

物業服務企業的業務指導部門是各地區住建部門的物業（處）科；業務自主協調約束機構是各地區物業行業協會。

物業服務公司作為私營企業而言，與其他私營企業一樣，要接受政府相關部門的監督指導。在沒有進行依法經營的情況下，要受到法律執行部門的制裁！

回答完畢。

物業管理單位應該是縣區一級住建部門，而業務的主管應該是業主委員會，可是現在被某些基層幹部搞亂了，變成無人管。

這個問題很好，是經過深思熟慮之後提出了的。據我觀察物業公司歸開發商管理，為開發商負責。而出錢養活他們的確是廣大業主。

物業服務公司歸口各地住建房管局管理。物業若有違法違規可向其投訴，各地政府住建房管局物業管理科具體可查實後可依法對其作出處罰。

簡單的說，在縣市一級，物業是歸房產住宅局管理中心也就是房管局管理的！

物業職責就是為小區的居民提供良好的生活環境及對業主的服務

從看門掃地到綠化消殺，

從治安防範到秩序維護，

從水電保證到設施裝置維護維修等等。

這些事

物業公司應該做，而且應該做好

根據《物業管理條例》的相關規定，物業公司在物業服務管理活動中應該做好以下九個方面的工作：

1、按照物業服務合同、國家有關物業服務的規範提供物業服務；

2、在業主、物業使用人使用物業前，將物業的共用部位、共用設施裝置的使用方法、維護要求、注意事項等有關規定書面告知業主、物業使用人；

3、落實安防人員、設施及安保措施，確保安防監控設施正常運轉，按照法律、法規規定和物業服務合同約定做好物業區域內的安全防範工作；

4、維護物業區域環境衛生，引導業主進行垃圾分類處理；

5、定期對物業的共用部位、共用設施裝置進行養護，按照物業服務合同約定組織維修；

6、做好物業維修、養護、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關財務賬冊，建立物業服務資訊平臺，為業主提供免費查詢服務；

7、實行二十四小時值班制，建立和完善物業服務工作應急預案，及時處理物業服務中的突發事件；

8、聽取業主委員會、業主、物業使用人的意見，改進和完善物業服務；

9、法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

物業服務企業不得以業主拖欠物業服務費用、不配合管理等理由，減少服務內容，降低服務質量，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實施損害業主合法權益的其他行為。

而且，物業公司還應當將下列資訊在物業區域內顯著位置進行公示：

1、物業服務企業專案負責人的基本情況、聯絡方式、物業服務投訴電話；

2、物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費專案、收費標準、收費方式等；

3、電梯、消防、監控等專業設施裝置的日常維修保養單位的名稱、資質、聯絡方式和應急處置方案等；

4、業主交納物業服務費用、公共水電分攤費用情況、住宅專項維修資金使用情況，物業共用部位、共用設施裝置經營所得收益和支出情況；

5、物業區域內停車位、車庫的銷售、出租、分配以及使用情況；

6、房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結構變動等安全事項；

7、其他應當公示的資訊。

另外，在物業服務活動中，物業公司不得有下列行為：

1、擅自允許他人利用共用部位、共用設施裝置進行廣告、宣傳、經營等活動；

2、擅自設定營業攤點；

3、法律、法規和業主公約或者管理規約規定的其他行為。

4、物業服務企業不得洩露業主資訊，不得對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者採取暴力行為。

一般出現了跟物業出現了矛盾或者物業不負責任不管事的情況都可以去找這個部門解決問題的。

可以針對具體問題，向相關主管部門進行反應。比如電梯可以撥打質量技術監督局，環保問題反應到環保局，實在不行可以打市長熱線。

前期物業公司歸建設單位(開發商)“管”！

小區成立業主委員會以後，物業公司歸街道辦事處或者社群管。因為，離開街道辦事處及社群，業主委員會成立不了，也就無法召開業主大會、進而無法重聘或更換物業公司，街道辦事處或者社群會不遺餘力的“幫助”小區業主，選擇物業服務公司！

雖然小區業主選聘或更換物業公司和街道辦事處社群無關，但是，物業公司不和街道、社群搞好關係，成功進入小區的希望渺茫！

我認為，前期物業公司的管理人是開發商。後期物業公司的管理單位應當是街道辦事處和社群居委會！

物業亂收費歸物價局與工商局，不交稅歸稅務局，治安違法犯罪歸公安機關，小區外圍衛生歸環衛局，小區外圍道路歸公路局，小區亂搭亂建歸城鎮管理局（我們常稱的城管），小區住宅歸住建局，小區保質期過後維修動用維修基金歸房屋維修基金管理中心，等等等，總之物業公司最終管理部門是政府各個部門，犯什麼事，找什麼部門。

物業公司監管部門：前期為開發商這個開發業主與政府房管部門，建設歸劃設計部門，物價工商部門，工程質量檢測部門，社群、居委會等等，業委會成立後聘請的物業公司：業主大會，業委會，開發商，居委會及政府各個部門。

這些都是物業公司的管理，監督部門，就看你懂不懂法，知不知道找什麼部門，說白了大多數業主都存在海無朝天，信口開河，張冠李戴，不動腦子，提著豬頭找不到廟門，糊說八道的東拉西扯，所以才會不知道有事找什麼部門，再說白點，就是衛生局主管的事，找計生委，找教育局處理，所以才造成沒有任何單位去管，正是因為這樣才不滿，把怨言發到一個來止有償服務的物業公司，以不交費為由發瀉不滿，強加於物業公司去違法亂紀，物業公司不幹，所以才千方百計造遙，煽動小區業主趕走物業公司達到自己不交費佔有交費業主為他們服務的利益製造矛盾。明白了嗎？

物業涉及的業務領域多，不同的業務領域歸不同的部門和單位管理。下面，結合我近幾年來和物業作鬥爭的經驗，談談物業歸哪些部門和單位管。

一是消防安全隱患。屬於屬地消防救援大隊管理，當然，你反映到屬地派出所，派出所也可以管理。

二是電梯安全隱患。也就是特種裝置安全隱患，屬於屬地市場監督管理局管理。以前屬於質量技術監督局管理，後來機構改革部門合併，組建市場監督管理局。

三是涉稅問題。例如物業公司不開具發票，屬於屬地稅務局管理。

四是物業亂收費問題。可以交由市場監督管理局管理。

五是物業服務問題。一般是轉交給社群居委會。而社群居委會向著物業公司，不會向著社群居民說話。

如何有效的投訴物業？這幾種方法很有效。

一是撥打12345。逮著問題就反映和投訴。一般是社群居委會出面給你答覆，一般都是向著物業。最後，12345在對你進行辦理滿意度回訪的時候，你再回答不滿意。這關係到社群居委會的考核測評。不滿意多了社會影響就大了。居委會和物業就不敢隨便欺負你了。

首先要明確問題中的物業是什麼，行業內指的物業通俗點就是整個小區這攤子，有可能把商業劃開，物業服務企業才是指的物業公司。所以按照《民法典》的規定，物業是業主共管，物業服務企業只是受委託。

取消物業資質後，物業服務企業現在可以說是到了無人管的地步了，縣市區級物業管理部門也就是那些什麼區一級的住建部門已經失去了最好的抓手，有人說有評價評級，這對那些撈一筆就走，不在乎長期信譽的垃圾物業公司是沒有約束力的，它大不了換張皮。

是把問題搞複雜化了：用高射炮打蚊子。

只要想想幾十年前舊小區沒有物業公司，地球照樣在轉，你就知道了，根本沒必要成立什麼物業公司，並且，現在的攝像頭到處都有。過去有刑事案件，現在小區有了那麼多的保安，就沒有刑事案件了嗎？一樣的。實際上，保安的重要職能是恐嚇威脅業主的。現在物業公司乾的很多事情，都是為了證明收費正當而演戲的。小區真做到封閉管理了嗎？況且有必要嗎？外來人口基本上還是暢通無阻。物業公司去掉2/3的人，一點問題沒有。攝像頭比保安管用的多。

物業公司有保安，任何一個小區業主都惹不起物業公司。物業費都是被迫接受的。哪有像物業公司賺錢這麼容易的企業？

整個小區充其量就是打掃打掃衛生。處處都是攝像頭，一個保安不要也沒事。僱幾個保潔人員就夠了，有必要成立什麼物業公司嗎？一戶居民一年幾十塊錢就養活這幾個保潔的就足夠了。我們國家有居委會呀，所以沒有必要成立業委會。業委會的人也要掙錢呀。徒增成本。

非常簡單：由居委會出面，僱幾個打掃衛生的，分到各個區就行了，就這麼簡單，不要搞那麼複雜。

物業公司和業主之間的矛盾，簡直變成了中國百姓生活一個頭等大事。物業公司就是“惡僕欺主嗎！我知道有些人不願意讓取消物業公司，原因就在於這些人沒法混水摸魚了。但應該從長遠和大局考慮：物業公司和業主之間矛盾糾紛不斷，不浪費國家的司法資源嗎？不浪費警力嗎？為什麼非要把那麼簡單的事情搞得這麼複雜呢？打個蚊子，有必要買個高射炮嗎？一成立公司，各種各樣的爛事都就來了，起碼增加成本呀、耗費多少政府精力呀。

業主跟保安說話還都是小心翼翼的：再有素質的業主被保安打一頓，你還不是吃不了兜著走。秀才遇見兵有理說不清。就像康熙微服私訪，在街上被流氓癟三兒欺負一樣。

物業公司全靠業主養活的，現在業主負擔太重，業主要還房貸，還要養家餬口，培養子女，十分可憐，那裡還有錢養物業？因此有關部門要考慮到業主的沉重負擔，儘快取消物業，確保社會穩定。

提請注意：

許多城市已經沒有了房管局，由住建局的物業管理科(處)負責物業服務企業的行業監管。

行業監管，並不是直接管理。物業公司依法註冊成立、合法自主經營、納稅，不受干涉。

隨著國家對物業管理領域的重視和監管加強，在街道辦事處也設立了物業管理辦公室，社群居委會也有了專人負責物業公司和小區業委會、業主之間的行為監督和指導。

業主委員會的一項重要任務，就是對小區物業公司的監督。而且這是一種全方位、全過程的貼近監督，比行政監督更有作用。