《關於全華人大制定《物業法》的幾點建議》

核心觀點：

1、廢止國務院現行《物業管理條例》，由全華人大制定《物業法》。

2、房地產開發商與物業公司之間建立人員、資金、業務全面“隔離牆”。禁止非公開上市開發商以任何形式參與物業公司的成立與運作。現有不合規物業公司按資質等級全部限期6-18個月內完成整改。

3、前期物業由政府部門（街道辦、居委會等為主導，住建局協助）招標選定，合同期不得超過1年。

4、政府主導，前期物業配合，在小區大力推動設立業委會（沒有設立業委會的，政府工作考核為不達標），並協助業委會著手公開招標或協商選定新的物業公司或制定小區自治辦法。拒不配合的前期物業自動失去業務資質，限期退出小區管理。禁止開發商及前期物業的關聯人員入選業委會。

5、對於業委會的成立、業主大會的召開，法律及政策進行合理傾斜，適當合理寬鬆。

6、小區事務的決策以業委會為核心，全面依法管理。業委會的運作必須公開透明，所做重要決議必須採取業主聽證會、座談會形式廣泛聽取業主意見，及時公示，涉及小區重要敏感事務的，應當召開業主大會表決。物業公司必須無條件執行業委會及業主大會依法定程式做出的決議，禁止物業公司鳩佔鵲巢、反客為主。

7、物業服務標準、收費標準由業委會進行稽核，業主大會審議透過方始生效。未經業委會審議同意，物業公司單方面決定的收費標準無效，並進行追責。

8、現行車位歸屬非常矛盾和混亂，有必要高度重視，妥善解決。國家法律應明確並統一車位的法律地位，沒有計入公攤面積的的給予核發不動產權證書；凡是納入公攤的，一律為業主共有，使用的方式、收費的標準、劃撥物業的管理費標準等細節均由業委會研究擬定並報業主大會投票決定，禁止開發商或物業公司擅自出售或者以長租代售，否則視為嚴重侵權和非法經營犯罪。

9、電梯和戶外廣告收益權歸屬於全體業主，物業服務委託合同可以約定劃撥物業公司的分成比例，禁止開發商和物業公司擅自據為自有，否則公安局應當以侵佔罪追究法律責任。

10、禁止物業公司將水電氣代售及其它物業服務與物業費捆綁。追繳欠繳的物業費必須依法進行。支援業主向物業公司依法索賠（有金額的為十倍賠償，無金額的為不超過5000元），造成業主權益實際受損，影響惡劣的，入刑。

11、物業公司應當提供文明、規範服務，禁止物業公司以暴力手段或以暴力相威脅、不當約束、恐嚇、毆打業主。

12、建立開發商和物業公司黑名單制度，嚴格資質管理。對於明顯涉嫌違法又拒不改正、嚴重侵犯業主權益、激起社會公憤的黑心開發商和黑心物業公司，首先吊銷業務資質，依法追究刑事責任，責任人終身行業禁入。

13、強力約束住建、公安、物價、街道辦等部門依法行政，禁止不作為、慢作為、軟作為、亂作為。

14、各區縣成立業委會行業協會，隨時交流協作。

說真話，對欠費的業主，沒什麼好說的。建議物業公司向法院起訴，拒不執行的可申請強制執行，並將列入失信黑名單！

小區不請物業各成立業委會代替物業管理小區日常事務，但是業委會成立初衷指導思想還是很好的，但不知想清楚了嗎？小區管理的物件是面對千家萬戶，業主的素質是千差萬別，林子大了，什麼樣的鳥都有，如果想管理好，必須規章制度走在前面，一切問題按規章制度執行，做到處理問題有根有據，而且可以得到法院的支援。

小區自治，對於不交物業費的，就在小區多處人流量大的地方張貼這些人的名字和房間號。讓全小區的業主及來這些人家串門的親戚朋友鄙視他們！那點物業費和這麼大的社會壓力比起來，這些不要臉的人也得要點臉。

這個問題那個小區都存在，所以成立業主委員會也只是後話不了的還是不交的，沒辦法這就是常態沒事的，其實到一定程度了物業和委員會可以取證然後法院談話咯，也沒有什麼辦法，只能協商不能斷水斷電斷網這樣不理智，現在這個社會就是這樣就會有那麼一點人耍無賴和蠻不講理，所以還是隻有走法律程式

不交物業管理費，不交的理由是什麼？總不會平白無故吧。這種事，就讓不交者說出不交的理由，並且識別他的理由是不是理由，如果是，就要協商解決化解矛盾。

如果不是，那就擺事實講道理，如果仍蠻橫不講道理而耍賴，調解不成，蒐集證據，訴諸法院解決。

正常的！一個小區總會有那麼幾個人的，如果沒有反倒不正常了！

自治小區的話，如果沒有正當的理由拒交的，嚴重影響了整個小區正常運轉的話，小區自治委員會可以聯合所有有正能量的業主，一致要求他搬離小區或是走法律途徑。像這類人一般協調是沒有用的。“林子大了，什麼鳥都有”！

如果有那位天才可以想出一“他不交也得交，而且是心甘情願交”的絕妙方法，那就最好不過了！

祝夢想成真！

這就是市場經濟的需求多樣化——你需要的是業主自治式的小區，而我需要的就是物業管理模式的小區，自治的小區，不論是再努力還是不如物業公司的管理模式正規化、合理化、規模化。雖然小區自治管理下，節約的部分資金，但是小區的房子價格在沒有物業管理下，會受到影響，影響到的是全體業主，而不是服務機構業委會。

我試著問答吧！

你提的這個問題我們小區出現過。

我們小區為了趕走開發商留下的物業，幾位熱心人士自發的成立業委會。也得到了各個方面的支援。業委會三年期。

小區業委會成立為小區做了好事。

阻止了前開發商的物業要翻倍漲物業費。成立業委會的起因就是因為要漲物業費。

我們小區到2017年一直執行2005年的物業費標準。0.25元。小區最多的交388元。小區最少的交198元。

業委會應該是民間組織吧！

我們小區業委會成立三年到期，自行解散。

解散的原因就是有人不交物業費。

不交物業費的人和誰管理小區對他沒有影響。

不管是誰來管理，他就是不交物業費。

有什麼好辦法治理呢？

我覺得提高全民素質教育。老祖宗留下的做人道理，到什麼時候也管用好使。

為什麼國家在一窮二白的困難時期，沒有這些讓人討厭的人。我覺得人們的思想沒有跟上社會發展的快車。正能量他們看不到，歪門邪道他們學到了不少。現在的物業費問題，現在養寵物小精靈傷害人的問題，現在公開場合打罵交警，現在碰瓷的……。

管理者學好為人民服務。

業主熱愛自己的家。

國有千萬家，有國才有家！

沒有必要天天和物業較勁，有這點精力多想想怎麼搞好小區多好！

小區住著你，我，他。搞好小區靠大家！

從我做起，我們自己做好自己！

為我們有一個舒適，和諧，宜居，安全的生活小區，我們共同努力吧！

如果無故不繳納物業費的，建議停水，停電，且在物業收費中心和公示欄出示名單，雖然不合法，但是唯一辦法，街道辦和主管部門不會在這種事情上提供任何支援，但也很少反對！如果不採取這種措施，很快會出現繳費者跟風情況，長期這樣下去，必然成為爛攤子~

自治百分百撐不過幾個月，自治管理不專業，保安清潔工三天二頭走馬換將，自治拿工資被業主更死，不拿長年累月義務也不可能，年紀大也沒這精力，能力，體力，再說小區配套機電房，水泵房，發電機，消防，水電等不是請2個水電工能解決的，自治失敗只是個時間問題，向業主收取費用比物業都難。

沒什麼大驚小怪，這是很正常的。這是業主的特性使然的。當然，要是物業公司採取手段，沒有業委會幫大家維權時，這些人嘴上罵罵咧咧的也會把物業費交了。

這些人在自己被停水被堵門的時候，會覺得物業太黑太無理，所到處抱怨，是物業公司做就罵物業公司服務不好，業委會出頭自治呢，心裡總是覺得業委會自治不知道貪了多少錢。這些人反正任何人來負責小區的事情都是不滿意的，說白了就是不交錢。

業主委員會的成立過程，是絕大多數業主的都同意並支援的，也是代表了大多數業主利益的。但是那些不同意成立業委會的業主，是基本上不會繳費的。這些人就跟網路噴子差不多，對也噴錯也噴，沒有任何理由的去噴。

其實業委會自治，本是一件很開心的事。再也無需忍受物業公司的欺壓，不要怕物業公司擅自漲價，不用忍受物業私自亂收費而不讓業主進門。所以有物業公司的時候，很多人會願意選擇自治。

業委會自治也是需要成本的，保安，保潔，水電工，綠化工等都需要開工資，自治小組的負責人也需要工資，也有家庭需要養活。這樣就給了那些不願意繳費的業主多了傳言的基礎，會流傳業委會比物業更貪更黑，而很多業主相信流言並不去了解必要的真相，也不會願意去了解事實真相，反正能不交錢，誰願意搶著交呢？

對於這樣的情況，業委會自治小組最好的方法就是：全小區釋出公告，由於大家都不繳費，自治小組無以為繼，要求召開業主大會。如果無法召開業主大會，無法收取維持小區運作的費用，小區自治將停止半個月。

相信這半個月的垃圾成堆和雜草叢生，以及停車等公共秩序無人管理，自然會陷入混亂。讓大家切身體會不交物業費，也沒有物業公司後，小區環境會多麼糟糕。半個月的垃圾自然會讓那些人苦不堪言。經歷半個月仍然沒結果，那乾脆放棄吧。這樣的小區只能自生自滅。

物業費相當於收稅，只靠小區物業和業主委員會，想完全搞定這件事情是不可能的，必須依靠政府的強制力量，才能徹底解決這個問題。比如立法規定將不交物業費列入徵信檔案裡，業主委員會具有法定的管理地位，成為政府下屬的居民自治組織。否則想百分之百收取物業費是不可能的。

業主委員會是業主共同管理權組織，而不是法律意義上的“自治組織”。

業主共同管理權是財產權，而不是“自治區”。

業主可以透過制定管理公約等方式建立以業主的信用制度體系，實現業主共有部位的共同管理。

國家法律法規，就要靠街道辦房管所派出所的行政部門去執行，按物權法規定，行政部門就要協助業主成立業委會，然後自治自理自聘物業服務人員。這是法律給予行政部門去履行。

物業都收不上來費業委會就更收不來物業費，小區自治？是完全的自找苦吃！就是一群不想交費的人想把水攪混了為不交費製造出來的，最後倒黴的是大部分業主，隨著時間的推移會看到可悲的結果的。

物業純粹多餘的，應堅決徹底取締！正經事沒幹多少，快演變成惡勢力！小區不是物業的，驅逐物業是權利！業主自治最適宜，沒張屠夫照辦席！

業主是小區主導，物業只是服務了！主次關係要搞清，別喧賓奪主弄倒！業主有權選服務，趕走物業是妙招！引狼入室的解法，只有齊心殺狼好！

有物業就安全嗎，別再天真可笑啦！見過保安賠錢嗎，沒準蛇鼠是一家！物業行道泥沙雜，歷來名聲都極差！全國現呼聲一片，過街老鼠人都打！

物業進老舊樓院，更是找門路騙錢！是管理方黑交易，半路冒出惡婆管！幾十年都沒物業，鄰里和睦萬事安！只要物業一混入，邪惡大小案不斷！

業主應全聯合起，自己的事自治理！辛苦累死一輩子，有套房子都不易！千萬別讓物業入，否則房似物業的！沒完沒了老收錢，住自己房成租的！

其實仔細想想不交費的這些無賴不管誰來管理都有理由不交費，這和佔用消防通道佔用他人車位一個道理，這是個人素質問題，你覺得物業做的不好可以法院起訴，你憑麼侵犯交費業主權利！

自己管理小區應該是可以感動小區業主的。1.為小區服務不賺錢的。2.為小區可以下降物業費與停車費。3.因為錢寬鬆了，為小區服務於更美麗環境。那何樂而不為。

沒有物業是不行的，業主們象散沙，一旦業委會是內定的就聽物業公司擺弄的，街道幫著操縱的。作為業主只要物業盡職就好，可是物業是出錢從開發商手裡出錢買來的，他們要賺錢為先。