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1 # 悲傷的蝸牛
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2 # 曹雅麗
如今不少開發商紛紛推出公寓產品搶佔市場,不限購的公寓類產品正在成為樓市熱門產品,備受市場追捧。那麼,公寓和住宅有哪些區別?為什麼買住房不建議買公寓?下面一起來看看吧!
公寓和住宅有哪些區別?
1、土地性質不同
住宅是居住用地(70年產權),公寓大多是商業用地,一般為(40、50年產權年限),極少數公寓也有70年產權的。根據目前的訊息,商業用地產權到期後是要補繳土地出讓金的,公寓首當其衝。
2、用途功能不同
住宅是居住用,公寓為商業、辦公、商住用。
3、裝修情況不同
住宅的裝修情況各異,有毛坯、簡裝、精裝、豪裝,公寓一般沒有毛坯的,基本上都是帶開發商精裝。
4、居住舒適度不同
一般住宅分為兩梯三戶或者四戶,人員較少,不會對出行造成困擾,私密性也比較好;而公寓通常為兩梯十戶,甚至更多,人員不僅多而且雜亂,安全性和私密性都無法得到很好地保障。
為什麼買住房不建議買公寓。
1、條件差,費用高
商住兩用的公寓事實上是不被國家支援和允許的,在市場上也不被看好。絕大多數商業公寓不能落戶,不帶學區位,買了公寓只能夠自己使用(住或者辦公)或者租給別人使用。
2、看似便宜實則價效比不高
我們來算一下,首套住宅首付一般是30%,貸款最高年限30年,可以商貸和公積金貸款結合使用;商業公寓,首付至少50%,貸款年限上限10年,只能商貸,更有甚者要求全款。同樣的價格同樣的成本,一個可以買一個一個人住的單間公寓,另一個可以買一個面積可以供一家三口生活的住宅,你選哪個?
商業公寓產權只有四五十年,住宅產權為70年,都是從它建立的那一刻開始算起的。住宅的產權到期可以自動續期,商業公寓的產權有說明嗎?沒有。
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3 # 東拉西扯聊房子
公寓適不適合買?我把我的建議給到你
公寓產品分為幾類
第一種是商業性質公寓,他不同與寫字間,傳統的寫字間用途單一,都是純辦公用途,沒有廚房設定,屋內沒有衛生間,都是公用衛生間,但是商業性質公寓有居住條件,屋內廚房、衛生間齊全,辦公自住均可,但是此類公寓以出租作為辦公或者工作室為主
第二種是居住型公寓,此類公寓甚至出現了民水民電情況,而且此類公寓有些可以平遷戶口、同時可以銷售學區
這種公寓又分兩種
一種是,每層戶數多的單體樓公寓,沒有小區,下樓即是主路,一般都是大高層,這類公寓,一般以出租為主,日租房,辦公也有,同時夾帶著自住,但是這類公寓位置往往不錯,交通和商業配套均佳
另一種是,偏住宅式公寓,封閉小區,有園林景觀,戶型齊全,除了產權屬性,其他和住宅無異,此類適合手裡資金充足且尋求單價低的客戶,因為往往此類房源相比住宅手續房屋,價位不是低的一星半點
最後一種就是住宅手續公寓,此類專案手續和住宅一樣,只不過形態上類似於居住型公寓的第一種,就算有綠化也是屋頂或者平臺綠化,有些為了彌補無小區、無活動空間,在樓體某層劃撥單獨區域做成類似於活動中心的空間,可以會客、休閒娛樂、小型觀影、讀書、健身等
再說一下公寓和住宅有什麼不同?
先說手續:除居住型公寓的第三種外
首付5成、貸款最多貸10年、利率上浮比住宅要多、不能使用公積金貸款、一般不能落戶、有些不能享受學區
居住屬性:一般每層戶數較多、有些是商水商電費用高、物業費比住宅高、一般沒有小區和園林、一般不是封閉小區純開放式、一般沒有天然氣只能用電磁爐做飯,一般都是精裝修交房
綜上所述,買公寓的有幾種人
一種是投資,開發商提供反租政策或者保低收益,全當理財,還有套房子
第二種是居住,手裡沒太多錢,因為公寓很多都有小面積,四五十平,總房款低,且位置大都很好,適合獨居或過度的年輕人,而且公寓往往是精裝修的,直接拎包入住
第三種也是居住,但是這種屬於手裡有足額資金,但是考慮單價低,總房款低的客戶,但是對住宅屬性又不是過於執著
個人建議:公寓想要未來升值,獲取高收益,希望不大,但是作為一種理財,按月收租是沒有問題的,如果不考慮以後轉手出售,想長期居住也是沒有問題的,因為他的價格相比住宅很低
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4 # 房事
你說的公寓有兩種情況:
一種是70年住宅性質的,無非就是面積小點,其他與住宅一樣,民用水電,帶燃氣,一般都是有學區的,所以這種性質的公寓可以作為首次買房人的一個過渡,尤其是小年輕剛畢業的人來說,如果家庭也沒有太多可以支援的,挺合適,不過這樣的公寓需要提醒的是一定要選地鐵口或者有個好學區,如果地鐵口和好學區都能滿足再好不過。
另一種是40年產權的,與住宅不一樣的是,商業用水電,一般不帶燃氣,也沒有學區…這樣的房子也可以買,買來最重要的是做長期持有投資用的,所以要關注兩點:1、投資回報率,租金收入和買房子的投入比,一般要在5%或以上,長期持有;2、周邊的商業配套以及商業辦公氛圍是否很好,離地鐵口要進。如果租金每年增長5%左右,進本能在10-12年可以返本。這樣的回報水平值得長期持有!
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5 # 老劉說房產
現如今很多城市已經開始實行限貸限購的政策了,購房者想要買房的話,還需要了解自己有沒有當地的購房資格。對於那些沒有購房資格卻還是想要買房的購房者來說,除了購買一般的住宅之外,還可以選擇購買公寓性質的房屋,這樣的房屋不受限購政策的影響,那麼買公寓房的缺點有哪些?可以購買公寓房嗎?
1、產權年限短
公寓房有一個最大的缺點,那就是產權年限比較短,有些公寓房的產權年限只有40年,有些公寓產權年限為50年。因此公寓房和70年產權的住宅房相比,就顯得產權年限短了很多。並且商用公寓土地年限到期後,是需要補高額地價才能繼續使用的。
2、管理費、水電費更貴
公寓房的水電費和管理費跟一般的住宅是不一樣的,公寓房是按照業的標準來收取水電費,而住宅房的水電收費是按照普通住宅收取的,因此和普通商品房相比,公寓房的水、電、氣、物業費都比較貴。因此大家在購買公寓房的時候,千萬別貪圖公寓房在價格上的便宜,殊不知,等購買下來後才發現,公寓房反而花費會更多。
3、購房首付高
即便是公寓在出售的時候房價也是很高的,購房者在買公寓的時候也需要貸款購買,但是如果是貸款購買公寓房的話,首付比例是比一般商品房貴的。
4、不能入戶沒有學位
一般來說,公寓性質的房產所在地段都會比較繁華,但是卻是不能辦理入戶的,如果是有小孩的購房者買了公寓房,即便是附近有名校,但因不能落戶也無法入讀學校,這對一向以名校學位優勢備受市場寵愛的老城區物業來說,其後期升值潛力將大打折扣。
5、不通氣
公寓性質的房屋大多都是商業,為了安全起見是不能通氣的,炒菜只能用電磁爐之類的。而且廚房一般為開放式,容易有油煙味;另外存在暗衛的可能,居主長久就會受到異味的困惱。
那麼可以購買公寓房嗎?
對於剛需族來說,在沒有房屋住,又沒有購房資格的情況下,當然也是可以購買公寓房來過渡的。但是在買房之前還是應該先了解一下自己是否能購買住宅,然後再去考慮買公寓。不要想著先買套公寓過渡,一方面是公寓的漲幅跟不上住宅,另一方面是公寓的價值主要在於收租,而不是房價增值。當然,如果是一線城市,由於人口眾多不斷湧入,很多人買不起房,買套公寓作為過渡,後續換房還是可以的。
以上就是關於買公寓房的缺點有哪些,以及是否可以購買公寓房的相關內容,現如今很多公寓房的層高都是比較高的,開發商在出售公寓的時候也是打著買一次送一層的旗號,購房者在買房後可以把他改建成上下兩層的形式,對於年輕的購房者來說比較有吸引力,但是也要注意公寓的缺點,看看是否適合自己。
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6 # 下雪之日
公寓房一般指的都是一些小戶型的房子,雖然公寓房的面積都比較小,但是住房所需的各項功能一個都不少。公寓房通常出現在市中心繁華地段,以及吸收了傳統住宅長處,因此受商務人士歡迎,公寓房既具備自住也具備投資出租的功能,並且公寓房的回報週期相對較短,因此購買公寓房還是非常划算的。
但購房者要注意的是,公寓房的產權大多數都是商業產權,這就意味著公寓房的產權年限要比住宅樓短很多。另外商業性質的住房,其水電氣費都是按照商業標準來計算的,也就是說住宅公寓房中的生活成本比較高,並且有的商業住宅還不通氣,這樣一來,用電量就會增加很多。所以公寓房只適合短期過渡居住或者是投資出租。
1、交通很重要
雖然小戶型大多數都是在商圈中的,但靠近商圈並不意味著公寓房周邊的交通就好,所以購房者在挑選公寓房的時候還要注意房子距離交通站點的距離。首先購房者要考察周圍路網是否完善、是否有軌道交通等,這樣將大大節省日常的上下班時間,早上能多睡一會兒。
2、配套要齊全
處在商圈之內,周邊大多數都是一些商業配套,商業配套是有很多,但其他的一些醫療配套、生活配套、娛樂配套購房者也不能忽視了。購房者在考察公寓房周邊配套的時候要注意房子距離各項配套的距離,最好是步行15分鐘以內就能到達;另外學校、幼托設施等也不能少。
3、戶型很重要
公寓房的面積本來就小,戶型就顯得更加重要了,因為戶型好的房子,房間內的空間才能更好的利用起來。挑選公寓房一定要重視各個空間的面積分配,一般客廳不應小於12平方米,臥室不應小於10平方米,衛生間不應小於3平方米,廚房不應小於5平方米,如果這些空間的面積比例不合理,就會影響居住的舒適度。
4、環境很重要
公寓房位於商圈附近是好事,同時也是一件很惱人的事情,商圈的噪音源有很多,人來人往的嘈雜聲、車輛的鳴笛聲、商場的音樂聲,就算是到了晚上十一二點都還有。居住在這樣的環境中還能休息得好嗎?小編建議大家在挑選公寓房的時候儘量選擇商圈周邊的樓盤,靠商圈越近,噪音就越大。
其實從目前的房地產市場來看,公寓房大多數都是一些小的開發商所開發的,有的朋友就會擔心開發商不可靠,自己購買了公寓房之後,如果接不到房就虧大了,所以挑選公寓房的時候,購房者還需要考察一下開發商的實力。
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7 # 晶晶姐在南昌
如果有閒錢當然可以買啊,比放銀行或炒股票好,起碼公寓的地段都不錯,交通便利,總價也不高,很好出租,現在很多公寓都是民用水電,所以挺好的!
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8 # 花爺說房
公寓是坑,跳進去容易出來難。
公寓只能貸十年,稅費極高,漲幅非常低,自住又是商業水電,不建議買
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9 # 梅香自來6
當前環境下,真心不建議買公寓了。本人一線城市兩套公寓,出手著實不易。但若堅持買公寓,建議買好地段,交通方便,最好還帶學區。帶學區的公寓是個別城市個別樓盤,一定要官網確認。北京的公寓全不帶學位,一律50或40年產權,不能落戶不能上學。深圳的公寓有50年有70年的,有的能落戶,能積分入學,積分比住宅略低,這種就很不錯。
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10 # 雪影幻熊
先了解一下深圳的公寓:商業用地;一般50年產權,40年、70年的也有;不限購、不限貸;一般首付五成貸款10年;積分落戶;積分入學;工廠外遷後的土地絕大多數會改成公寓,而不是住宅,因此以後公寓會越來越多:價格普遍較低,在住宅的二分之一左右,甚至有些和農民房的價格差不多;一般處在地段好的位置;商業配套完善。
關於產權年限,現在有紅本的其實都是不動產證,都是可以無限延期的。
關於落戶和學位,現在深圳的落戶政策非常寬,很容易落戶。學位的話,學校多的地方有深戶可以說肯定能入學。沒有深戶的按積分排隊。
總的來說,公寓和住宅的區別就是:條件好的人買住宅可以首付3成貸款30年,包落戶入學。條件差的人以住宅房三分之一到二分之一的價格就能買到公寓,然後積分落戶或者人才引進落戶,選個學校多的地方入學也不是問題。
就拿100平的房子來說,住宅500萬首付150萬貸款30年。公寓200萬首付100萬貸款10年。
下面三個是住宅土地性質,70年產權的一手公寓:寶安沙井,寶安深圳國際會展中心附近鵬展匯,36~88平,單價4.3萬,帶複式精裝。物業5.2,水3.77,電1.1
龍崗中心城,龍城廣場地鐵站附近,東方國際茶都配套公寓,33~53平,單價3.3萬,總價110~200萬,待拆遷物業,帶複式精裝,物業3,水5.6,電0.85
龍崗中心城,金地龍城中央,平層精裝公寓,單價2.6萬起,2房170萬,3房210萬,物業3.98 水 3.77 電 1.17
一手房不收取中介費,還可以拿折扣,並有專車接送龍崗中心城,金地龍城中央,平層精裝公寓,單價2.6萬起,2房170萬,3房210萬,物業3.98 水 3.77 電 1.17
一手房不收取中介費,還可以拿折扣,並有專車接送下面三個是住宅土地性質,70年產權的一手公寓:寶安沙井,寶安深圳國際會展中心附近鵬展匯,36~88平,單價4.3萬,帶複式精裝。物業5.2,水3.77,電1.1
龍崗中心城,龍城廣場地鐵站附近,東方國際茶都配套公寓,33~53平,單價3.3萬,總價110~200萬,待拆遷物業,帶複式精裝,物業3,水5.6,電0.85
龍崗中心城,金地龍城中央,平層精裝公寓,單價2.6萬起,2房170萬,3房210萬,物業3.98 水 3.77 電 1.17
一手房不收取中介費,還可以拿折扣,並有專車接送下面兩個是住宅土地性質,70年產權的一手公寓:寶安沙井,寶安深圳國際會展中心附近鵬展匯,36~88平,單價4.3萬,帶複式精裝。物業5.2,水3.77,電1.1
龍崗中心城,龍城廣場地鐵站附近,東方國際茶都配套公寓,33~53平,單價3.3萬,總價110~200萬,待拆遷物業,帶複式精裝,物業3,水5.6,電0.85
一手房不收取中介費,還可以拿折扣,並有專車接送
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11 # 一處宅子
買公寓做投資,最明顯的2大優點:
1、不限購,有錢就可以
2、面積小總價低,買入門檻不高
外加上開發商變著花樣的銷售手段和策略,什麼類住宅、水電氣全通、單身貴族女、過渡房、10年返租金、5年免月供…造成大概有一半以上的人是買完了,都不知道自己買的什麼型別產品,自己感覺和一般住宅一樣,其實差距很大的。
當然,買來投資的人有,他們買公寓前深知以下幾點:
1、你對公寓周邊配套及日後的規劃相當有信心;
2、你對房價、租金的投入產出比有信心,可以簡單做個ROI測算
3、你能長期持有,不出手
4、用途多元化,可自住,可註冊公司
所以還是勸:首套房反正不要買公寓。
公寓對比住宅:1、產權年限不同(公寓40年、住宅70年)
2、落戶、入學不同(公寓不能落戶入學、住宅可以)
3、居住舒適度不同,梯戶比較大,上下電梯麻煩(公寓差、住宅好)
4、生活成本不同,水電氣商業,價格高(公寓高、住宅低)
5、房屋採光不同(公寓差、住宅好)
6、貸款政策不同(公寓要求高、住宅相對寬鬆)
7、轉讓時產生的交易稅費不同(公寓高、住宅低)
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12 # lrh日照江湖
現在的商鋪與公寓值得投資嗎???
也不能說不值得投資,目前商鋪投資比住宅好很多。畢竟九紫離屬火,火生土,所以說房地產還是走運的,但也只是個小運程而已,但是不會像以前那樣暴發增長,現在雖說房價有下降的態式,但這也是正常的。就像人的身體一樣,不得點感冒發燒怎麼會新陳代謝了。不過太高的房價確實不值得購買,我也不贊成鼓勵別人去買,但是可以入手一些新興起的地方城市。畢竟新興起來的地方都是政府政策重點扶貧打造出來的,就算走的是小運程,起碼也會有20年。致於說現在商鋪,確實也是不好出租,還是很多地方的商鋪都是關門的。這個就是過於經濟發展中留下的一種泡沫,未來的過於發展房子也會一樣成為泡沫。所以以前的那種發展經營模式隨著新時代崛起,舊模式也終將淘汰。時代在變,人也在變,現在各行各業也在不斷變換著各種經營模式,規律如是,不謀求新的發展道路終將會被淘汰。作者認為在新社會新模式返租經營統一管理的商鋪和公寓是值得投資的,其中關鍵的是看你買怎樣的商鋪,如果買以前那種各有各經營模式的商鋪,確實升值不大,所以以前的那種商鋪確實不值得投資,再加上現在的商鋪產權年限短,所以很多人都不願意去投資了。但是未來中國的國運和政策就這樣了,在未來三元九紫離火運的到來,屬火的行業即將開啟,人與企業也將抱團取暖,開啟人從眾,木林森的經營模式。所以現在的房產大佬改變的這種新經營模式是可行的,畢竟有利於開發商統一經營管理。因為現在的開發商都是共同開發,利益分攤各種配套各自經營,這樣大家就沒有了竟爭,這就是未來真正的合作共贏。自然也印正了三元九紫離火的運程,以上是作者的分析,只供參考,投資有風險,畢竟世上沒有任何一樣投資是百份百的。
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13 # 老貝聊房
如果有購房資格,最好不要買公寓,因為它的流動性差,出售時要交的稅費比住宅多,首付也高,物業和水電費貴!如果沒有購房資格,又想買房,那就選公寓!首先是地段,必須是城市的中心位置;二是最好在地鐵口,交通出行方便;三是要有產業,商業或行政中心,或是產業中心。總而言之,要好出售!
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14 # Euler大於Gauss
不管起什麼名字,公寓也好,商住也好,只要不是住宅70年的,堅決不要買。
第一,所謂40產權,還是70年,由來的原因是基於土地性質,在一個區域,根據人口,自然資源等,規劃部門規劃出一些建設用地,按一些比例確定土地性質,比如,住宅,工業,商業,醫療教育,等等。
第二,通常,住宅土地最貴70年,其次是商業和綜合,40-50年,價格遠低於住宅用地。再其次是工業土地,就是按畝算了,不按米算,一畝大概10-20萬,很便宜了,也是50年。如果是教育醫療用地,都是免費劃撥的。所以土地性質決定使用年限。
第三,一些不良開發商,購買了商業土地,價格很低,本來只允許蓋寫字樓,它確蓋了類似寫字樓的用於居住的房子,或者類似酒店的住宅,對外說是住宅,報批時候是寫字樓或者酒店。這樣的產品,產權就是40 年。
第四,開發商拿地價格地,偽裝成住宅又可以賣的價格高,它拿到錢走了,以後就會留下後遺症。比如,只能用商業電和水,比如不能通燃氣等。
第五,最大的問題是,等到了40年,從國家法律角度看,它不是民生,而是生意,國家可以無償收回,直白解釋,就是,租給你40年,你做生意,虧損不虧,是你的決定,到期就收回。而住宅70年的,就不存在這樣的問題,首先當時土地出讓就交了足夠多的錢,國家也是認可用於民生,其次也立法透過,物權法明確規定,住宅專案70年後,自動預約。而對於40年,50年的,專案本質不是住宅,而是商業,所以沒有法律約定要讓你一定掙錢。
第六,國家也意識到,一些鑽空子的開發商的這種專案,所以已經開始堵住漏洞,比如,這類房子不允許個人購買,不允許轉讓給個人等等,就是避免以後帶來麻煩。
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15 # 海南樓市情報站一澤平
公寓也就是40年商業產權或者50年綜合產權的房子,特點為小戶型,總價低,不限購不限貸;
不可否認它的獨特優勢,當然了也不能忽略其存在的劣勢,買不買建議還是看個人需求來決定;至於怎麼選公寓房,地段戶型很重要!
公寓房的優勢;
第一、公寓房一般面積較小,大概30-70平左右的平層,或者為loft上下兩層的小複式,單價比正常同等地段的住宅會便宜不少,而且不限購不限貸,沒有戶口等限制,就算在限購城市的是外地戶籍也可以正常購買;
比較適合年輕的剛需小白領持有,適合自己住,而且價格不高在能承受的範圍之類,而且目前很多公寓都已經由商水商電轉換成了民水民電,還同了燃氣,生活還是非常方便的!
第二、公寓的地段一般不會差;公寓為40年商業產權,那麼它所處的圖底性質也就是商業用地,你說商業用地的地段會如何?所以一般公寓都處於市區CBD核心,或者主幹道兩側,商場旁等;
周邊的寫字樓,大型商場,超市,公交站地鐵站,城市輕軌等等一應俱全,方便平日的工作生活和出行!而且公寓拆遷時的賠償是普通住宅的三倍;
綜上所述,公寓相對適合年輕白領或者外來打拼的夫妻二人或者一家三口的小家庭;
公寓房的劣勢;
第一、目前依然有部分公寓是商水商電,生活成本比較高;而且公寓的梯戶比非常小,通俗說也就是每層樓的住戶都不少,密度比較大,舒適度不高,一般戶型上做不到純正的南北通透;
第二、後期轉讓的稅費偏高,如果地段不是特別好,出手的話相對困難;
如果想買公寓,怎麼挑選好的公寓房?
第一、地段排在首位,一般建議選市區CBD附近,就算不自己不住,也比較容易出租,而且住戶多為高素質辦公樓白領,也比較放心!
其次大型商場,地鐵站等大配套或者交通樞紐附近,方便日常的生活和工作,也比較好出租;
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先說說公寓房比普通住宅不好的地方吧,注意,我說的公寓是商業產權公寓,如果是住宅產權公寓這些並不存在。
第一,土地為商業用地,40年產權,住宅為70年產權。這點聽著很不好,其實是最無所謂的,我們國目前的政策是到期自動續期,不存在土地收回的情況,何況幾個房子可以住40年?不到30年就會拆遷了。
第二,公寓是商用水商用電,會比住宅貴不少,正常大概是2倍左右,各地略有不同。當然有些居住式公寓能申請下來民用水電,這個問題就不存在了,買的時候問清楚。
第三,購房和和將來賣房時候契稅比較高,住宅按一套房是1.5%,商住是3%。
第四,購房時首付比例住宅最低是20%,商業式公寓是50%
第五,如果是小產權公寓一般每一層戶數很多,一般為4個電梯一個走廊10戶左右,因為公寓可以註冊公司許多小公司喜歡入住其中,人流相對複雜,居住環境可能不如住宅。
第六,公寓一般不配學區,如有孩子上學可能會是問題。少數公寓也配學區,需要了解清楚。
好處是公寓一般交通便利,周邊商業配套比較好,相對於住宅價效比會比較高。請題主自己權衡吧。