商鋪的投資回報率怎麼算

投資回報率（ROI）=年利潤或年均利潤/投資總額×100%。

企業可以透過降低銷售成本，提高利潤率；提高資產利用效率來提高投資回報率。

返租：是指投資者在與開發商簽訂了商鋪銷售合同後（主要針對現鋪），開發商許諾在未來的三到五年內每年給與投資者一定的租金回報（約為8%—12%），而在這期間商鋪的經營、管理和使用權都歸開發商所有，這種形式的實質是開發商用一定的租金回報買斷未來幾年的經營權，然後統一招商和經營管理，以承擔未來經營管理等不可預知風險的代價來做旺整個商場，給與投資者和承租戶以足夠的信心。返租：是指買賣雙方在成交的同時就約定於未來某一時間以某一約定價格雙方再進行反向交易的行為。

投資商鋪更划算嗎

投資商鋪更賺錢，錢放在銀行裡，每年的利息看似增值，實質變質（匯率與利息的變動）但是商鋪投資也不是都能賺錢，前提是你要有敏銳的嗅覺，對投資專案的瞭解。對經營業態的瞭解，這些都懂了，還有地段，市場，人民的消費水平，政府相關政策，若盲目投資那賺錢的生意一樣變成賠錢的，關鍵還是靠前期的調查與市場分析。

商鋪是什麼

商鋪是專門用於商業經營活動的房地產，是經營者對消費者提供商品交易、服務及感受體驗的場所。廣義的商鋪，其概念範疇不僅包括零售商業，還包括娛樂業、餐飲業、旅遊業所使用的房地產，盈利性的展覽館廳、體育場所、浴室，以及銀行、證券等營業性的有建築物實物存在的經營交易場所。

商鋪的概念我們可以發現，商鋪已經經歷了很大的發展，已經從最初的經營物品商品，增加到經營服務商品、體驗商品的層面。很顯然，以上不同經營商品的形態將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結構、裝修方法、風格、商品型別、配套條件等。

正所謂一個好的商鋪可以養三代人，投商鋪就要想到總體的板塊規劃和未來的爆發潛力。其中首選的是地段，周邊的成熟度，人口數量及質量等；其次是商鋪的形態（比如住宅底商，商業步行街，還是專業市場）；再次是業態的可能性（餐飲、零售、服務型別）；接下來才是商鋪面積的大小，開間進深層高，店招的位置； 最後購買決策的關鍵因素是租金水平和價格。

一、首先如何選擇購買商鋪，要遵循【三謹一要】原則！

2.謹慎購買無招商運營能力的小品牌開發商的專業商業街區及專業市場商鋪。

3.謹慎購買物業工程條件差的商鋪（如層高低、剪力牆多、無上下水等）。

4.建議購買社群底商，必須要滿足餐飲條件！

如果大家要購買商業內鋪和專業商業街區，需要分析開發商對專案的商業定位、規劃及後期招運營能力的專業性，是否統一管理，自持部分比例是多少，如果出售超過40%，建議大家放棄。不建議的原因是如果大部分都是買掉，這就是一種殺豬式，北京的三里屯對過三里屯SOHO商業就是案例（多年投資回報率很低）。如果出售比例比較低，就要看開發商的專業能力，整體專案如果運營不好，或者招商不好，自己購買的商鋪也很難存活。所以以上兩種商鋪投資需要謹慎加謹慎！

為什麼推薦能餐飲帶燃氣的社群底商——風險小，好出租，租金回報率穩定！！社群底商是服務周邊的小區居民，有人口支撐，帶燃氣的商鋪更好出租（民以食為天）。

二、如果購買社群底商也請根據以下要點選擇

1.周邊1.5公里人口基數要大：測算現有周邊人口及未來五年人口數量（人口計算方法：周邊小區數量，每個小區戶數，一戶可按三口人計算，或者推薦大家使用專門軟體計算）。

2.交通條件：儘量選擇好的地段，靠近主路，周邊交通四通八達，無斷頭路（如有條件儘量選著核心區域）。

3.周邊人群結構分析：周邊客群的消費能力，家庭結構，年齡結構及消費習慣進行逐一分析。大家可以根據小區情況進行分析，是否是新建小區？售價和周邊水平對比？屬於高階？改善？還是剛需？

4.商鋪自身工程條件:層高不低於四米，展示面不低於6-8米。滿足上下水，電，必須能通燃氣，滿足排油煙條件等。室內格局要方正，不能有太多的承重牆。展示面和進深的黃金比例1：1.5-2，比如展示面為6米，進深最好在9-12米。

5.位置選擇：滿足以上條件後，我們基本確定可以在本區域購買，但是位置選擇也很關鍵，儘量購買人流量大小區門口，街區十字路口（把角位置），地鐵及公交出入口（如果成熟區域建議進行專業人流測算）。

我從06年開始在上海買下第一套商鋪，在杭州，紹興，贛州都有相關的投資。2019年開始專職在某網際網路公司帶客戶經理團隊，為法拍領域的地產投資者服務。

商鋪投資在國內屬於清晰投資理念的價值投資品種，有其合理的估值體系支撐價格。大部分投資者使用未來現金流折算的方式來評估其估值。現金流水平基本有兩部分組成，現有純租金收益和未來成長速度。

我們可以投現有租金回報率低的商鋪，但必須未來成長性足夠好。我們也可以買成熟區域，成長性很低，但現實租金回報率高的鋪子。基礎的原則如上，操作上還有其他我們需要注意的某些問題。

1.商鋪儘量購買原生態人流量的街鋪，不要買運營能力決定人流量的市場內鋪，商業街，純2樓以上的鋪子。除非他們具有超高性價比，否則不予考慮。

2.不要買一手商鋪，不成熟而且坑多。隨著住宅價格的屢創新高，一手商鋪的估值往往大幅度超過二手，且成熟度較差。如果要購買，除非超高性價比，否則一樣不應該考慮。優先考慮緊急出售的商鋪。

3.在為了規避本次交易稅費的時候，二手交易通常會做低合同價。這次你是做低了，但下次轉手，你就需要想辦法去規避自己作為賣方的稅費。請把這個成本也計算在內。

現在國內投資商鋪已經大不如以前了，在國內投資一個商鋪，年回報率5%已經很不容易了。

如若想投資商鋪，建議可以到北韓去，現在的北韓類似過去的中國，百業待興。2018年北韓提出“集中一切力量發展經濟”，像極了改革開放初期的中國。

北韓羅先國際商貿城是華人投資開發的，已開業5年，異常火爆，店面出租率百分之九十以上，現在的年投資回報率7.8%，今年一旦國際制裁解除，店租勢必上漲，年投資最低也會在11%。

目前的商鋪投資門檻非常高，可以說好的回報率的商鋪很搶手，資金需求也很高，所以現在投資商鋪是需要一定的眼光和資金的！我自己有兩套商鋪，並且每一套都有７％以上的出租回報率，一套在上海，一套在蘇州，也許可以給你一些建議！！

１.儘量投資一樓，沿街，可以重餐飲的商鋪，我這幾年的觀察發現，我們一樓商鋪出租了好幾年了，二三樓還有部分商鋪依然處於空鋪狀態！而大部分的租客也都是做餐飲的，所以這個非常重要！

２.地段為王，不要聽銷售說什麼價效比，記住，商鋪地段就是唯一，不要扯別的！

３.商鋪要有７％以上的回報率，並且每個月的租金要覆蓋掉你貸款！

４.商鋪要選擇能自營的，不要選包租和協議管理的，裡面的貓膩太多！５.買商鋪要選擇離自己近的，開車路程１小時左右的！我朋友和我一樣上海人，可是卻買了一套成都的商鋪，現在只能低價委託中介出租和管理！

６．買商鋪儘量不要買商場內的商鋪，如果一定要買，也要記住買大品牌的，比如萬達，百聯這種！因為商場的流量來自於商家的活動和加盟商的實力！這些只有大品牌，有錢的才能維持！小的開放商根本沒有那麼多資金，很容易成為空城！

總的來說商鋪投資是一項長遠投資，是一項看租金回報率的投資！如果你想靠升值來獲利，那就不太適合商鋪的投資！現在來看一鋪養三代的行情已經結束，但是一鋪養一代還是沒問題的，不過較好的商鋪投資門檻都較高。要記住，週期是輪動的，現在電商衝擊了實體，但是誰又能保證未來實體不會捲土重來呢？比我們發達的日本就是實體幹掉了電商，所以如果你有資金是可以考慮配置１－２套的！

警告！一鋪養三代的說法不再有，商鋪成為了投資風險最高的不動產

（總而言之，投資商鋪不是不可以，但一定要選對位置和產品，儘量不要選擇非臨街商鋪，無產權返租商鋪，小區內街商鋪等位置不好的商鋪。

可以選擇，學校旁邊，重點核心綜合體，小區戶數在3000戶以上的臨街商鋪。

一句話，地段，地段還是地段。）

十年前誰都想不到商鋪的租價比，可以被炒作那麼高，有些動了心思的商人，買不起商鋪，乾脆長期租下十幾套商鋪進行炒作，一邊收取高額的轉讓費，一邊收取租金差價，房東和二房東雙贏。

五年前，房東購買的商鋪都還算是物美價廉，按照每年可以遞增5%到10%的租金回報，一鋪養三代的廣告語確實是可以實現的。

然而隨著網際網路和移動網際網路的快速發展，線下的實體商鋪營業額一度受到了毀滅性的打擊，一個商鋪可以維持一年，可以維持一個固定的租客，已經是非常破天荒的事情了。

今年辣條接到了一位老顧客的訊息，想把市中心一套商鋪賣掉或者租掉，這套商鋪是十年前買的，面積52平，總價300萬。是市中心最大的綜合體的商鋪，位置是商場出口。

老顧客想讓我幫忙找人接手，因為他找了很多中介公司都沒有搞定，掛出租出售一年多了，租也租不出去，賣也賣不掉。

原來的租金是26000元每月，一路降價到15000元每月，都沒有租客願意接受，每個租客都反饋說太貴了。

還有30年的產權，掛價400萬，只有人問，沒有人買，投資客的說法，同類型的新商場賣的更便宜，產權年限還是四十年，還包租。

說實在的，目前一個50平到70平的商鋪，租金超過10000元以上，就很少有人能接受，店主辛辛苦苦掙點錢，都為房東打工了，儘管好的商鋪人流多，但線上線下都有競爭，很多店主是不願意接受的。

一手新建商鋪或者二手商鋪都面臨著申請貸款困難的問題，是在近兩三年存在比較多，原因有很多。

首先，二手商鋪不能抵押藉資，出售後要找一家可以批款給買家的銀行，也是寥寥無幾的。

其次，現如今開發商為了能夠多賣錢，將之前的商鋪設計進行改動了，以前就是一個四四方方的商鋪，現在為了騙點面積，七拐八拐的，甚至還是一樓帶二三樓的。

而現在的銀行對於二三樓計算入產權面積的商鋪，幾乎是不貸款的。所以，搞得很多投資商鋪的業主，直接選擇了一次性付款。

實際上，多家銀行取消一二手商鋪的貸款資質和額度，在銀行的眼裡，商鋪已經不再是那麼值錢了，租金不高，升值空間小，甚至評估值下降。二次抵押就更加不可能了，不能二次抵押等於不值錢。

開發商對於商鋪的均價定價，本身就比商品房的定價高出兩倍，而且物業費至少是5元每平方起，大型商場高達20元每平方起。業主和租戶基本上都可以說是討不到好處。外加房東的租賃稅需要強加到租戶身上，所以商鋪出租也越來越被一些商家離棄。

除了可以明火的商鋪以外，一套商鋪養三代的時代已經過去了，是外行人跨界打劫，太多的人把生意做到了虛擬空間上，導致了這個夢的破碎。

投資要理性D，不要聽任何吹水呀，實體周街都帖上轉讓出租，電商衝擊左市場，流動人口又小左，要等到實體店好生意可能自已都老化了。

你想投資哪個地方的商鋪？商鋪沒得一個資深的業內人幫你找，自己一般都是虧，而且還要是你信任的人，站在你的角度幫你考慮！

其實不太建議投資商鋪，我不知道別的地方，我們秦皇島這邊，商鋪30000-40000，以35000計算100平米店鋪，350w首付175w貸款10年，本金還款就17.5萬，產權40年，均下每年成本4.5萬，也就是你的成本每年最少22萬（沒有算利息），你每年的租金要在25-30萬左右，根本租不出去呀，這邊的房租也就是8-12w，根本不合適呀。有計算錯誤歡迎討論。

看情況，如果你有房子，現在投資商鋪值得，現在實體經濟不景氣正是超底商鋪的好時機，國家重視實體行業，我去年下半年才入手商鋪，中國經濟整體向好，看長遠！

現在投資商鋪就等著哭吧，好買不好賣，還租不出去，還有營業稅、房產稅。現在滿大街都是出租轉讓，實體店已經不好乾了，越來越困難。以前是一鋪養三代，現在是三代養一鋪。

投資商鋪，對投資者的各方面的要求，會非常非常的高，先看看自己是否有這樣的高度，若是沒有這樣的高度，還是不要投資為好，因為商鋪會考驗你的耐性，財富能力，財商能力，如果這方面比較弱勢，你只是一個普通人，還是慎重為好，更多的投資人可能不服氣，為什麼這樣說呢？

第一，你投資商鋪的資金，是不是閒散錢，假如你投資商鋪的資金，是家裡面全部的積蓄，而且還不夠購買商鋪，還需要使用槓桿，那麼，在收益率達不到任何預期的時候，你就會心慌，就會考驗到你的耐性，這個時候耐不住了，就會想出手，而商鋪出手速度是最慢的，流通性最差的，可以說，商鋪到了你的手裡，是最後的接盤俠，你能不能承受這樣的後果，這非常重要，能不能承受呢？

第二，投資商鋪，要有一定的財商能力，假如你投資商鋪，一定要計算收益率，還要能觀察商鋪的發展趨勢，未來城市的發展規劃，你的這個商鋪在這裡面會得到什麼好處，這個非常重要，什麼是財商能力呢，就是算賬的能力，什麼樣的商鋪才能夠讓你擁有，投資的潛力，很簡單，假如你不使用槓桿，那無所謂，當做玩兒了，如果使用槓桿，就要考慮到商鋪的收益率，這個收益率是真實的，而不是任何人承諾的，要去做詳細的調研，收益率達到5%以上，才可以使用槓桿，因為使用槓桿可以做到100%的收益，收益率達不到5%，那麼，使用槓桿就存在一些風險，這些需要詳細的計算。

投資商鋪到底，好不好，取決於你的判斷能力，財商能力，承受能力，談價格能力，等待機會的能力，因為投資商鋪，有時候需要的是機會，而不是看到一個商鋪就把它買下來，這是不對的，去售樓部購買的商鋪，大多數都是不值得投資的。

投資商舖好不好，我們分時段來談吧。十年以前很好，由於城市規模爆炸式擴張，十年以前在城市邊沿價格低廉的店鋪，如今都成為了人流如潮的鬧市區甚至市中心，店租年年漲，漲到房東自己都不好意思。如果十年前在四、五線城市購得一間二十平米以上的店鋪，現如今的收入能抵上兩個人打工，四囗之家的生活就有保障了。如果店鋪是在一、二線城市，那就是個小財主。那時買店鋪閉著眼晴買，現在都發財。

近幾年投資店舖，大部分也還行，跟以前比就差不少。首先位置較偏僻，租金都不高，有的店租還沒有購買店鋪資金的利息多，租不出去的情況也有。當然隨著城市化的推進，以後的收入還是會逐年提高。也有眼光獨到或者運氣好，現在已成為旺鋪，租金很高的也有，但畢競是很少數。近幾年買店鋪，有眼光，有運氣的發財，其餘的也不虧。

投資是一門科學，無論投資什麼都需要知識和智慧，需要人脈和資訊，需要分析研究，審慎決策，方能決勝千里，成為財富的贏家。