可行，最好是找著使用者，讓建廠房的和租廠房的，還有地方持有方，簽訂長期合同，那樣你只投地，不用投建設成本了。

買地建廠房出租這個專案目前市面上很多企業、村委或者個人都在做，是個很多的專案，不過前期投入很大，但後期收取穩定，而且時間很長，地皮和房產還會不斷增值！

不過在入手簽約前需要注意一下事項：

1、超出兩年未動工開發建設，未建有廠房的土地，不能直接辦理轉讓過戶手續，必須先按閒置土地處置程式作出處置，收回土地使用權；或足額收取閒置費後，再另行安排新工業專案。

2、超過出讓合同約定開工時間又未超兩年的，並且投資（扣除土地成本）未達到投資總額25％的不得轉讓，若不繼續開發建設應交納閒置費後，收回土地使用權。

3、凡享受用地優惠政策的工業用地已完成廠房建設（含投資超總額25％）的工業用地，必須按原享受的優惠地價標準上限，交足差額土地出讓金，並變更或重新簽訂出讓合同（使用權終止日期不變）後方可辦理轉讓過戶手續。

4、已辦理金融抵押的工業用地不得轉讓。、有第1、2、3項情形的，按上述規定結合省國土廳《關於加快金融機構抵債土地處置的若干意見》的意見辦理。

5、按司法程式被法院查封的工業用地，未經法院裁定不得辦理轉讓。

6、實際已將工業用地改作其他用途的不得直接辦理轉讓，必須按違法用地處理，追繳土地出讓金後方可辦理轉讓或收回土地使用權。

7、共同共有土地使用權，未經其他共有人同意的，不得轉讓。

8、土地權屬有爭議的不得轉讓。

9、已列入收回土地使用權的，不得轉讓。

在十年前，買一塊地，建一片廠房出租，是一門很好的生意。如果趕上拆遷，補償也會相當豐厚。

到了2019年，如果還想著買地建廠房，就不太可行了。具體原因我們做簡單分析：

當下國內製造業產能是過剩的，國際經濟疲軟，需求並不穩定，國內產能就需要適當壓縮。大企業適當減產，過多的生產線停下幾條，小企業則停止擴張計劃。至於創業者，製造業作為利潤率幾乎最低的行業，並不是好的選擇。如此一來，買地建廠房就不再是一門好生意了。

民營企業壽命短，融資難融資貴，雖然一直再號召銀行向中小企業發放貸款，減稅降費也在實施，但是短時間依然難以大幅改變中小企業生存狀況。

資金是有限都，企業又那麼多，能拿到貸款都依然是少數。對於企業來說，盈利狀況不理想時，貸款需求也會降低，投資擴張都衝動會冷卻。

任何投資執行之前都應該考察當地市場，看看工業園區開工情況，問問工人今年效益怎麼樣。如果工廠都開工，閒置都廠房極少，員工也說很忙，效益好，那麼再投資也不遲。

現在很多省份環保要求很嚴格，相當多的中小企業生產受到限制。買地建廠房容易，有錢就行，但是想辦好證件，只有錢不行，還得有人。

購置工業用地造廠房出租，在中小企業蓬勃發展的時期的確是個不錯的好買賣，獲利很豐厚。企業賺錢吃肉，出租廠房的起碼可以喝湯。

但是時間到了當下，出租廠房或許未必還能像從前那樣輕易獲得可觀的回報。

不說其他地方，就以浮雲君所在的蘇州工業園區為例，這幾年已經陸續有不少外資企業撤資走人了（日工電工、希捷、歐姆龍、諾基亞等等）。

由於人力成本的急劇攀升，由於毛衣形勢的不確定，由於房地產對於實體經濟利潤的擠壓，由於人口紅利因素的逐漸消失殆盡......

經濟逆週期真的已經來了，看看我們萎靡不振的股市，也能看出很多的問題。浮雲君問過不少身處在製造業的同學、朋友，尤其是這兩年，大部分企業都是如履薄冰，不但不再招募新人，公司各項的成本開支也在不斷削減，往東南亞搬遷的想法正在逐步成為大家的共識。

企業盈利狀況堪憂，投資意願低迷，那麼對於廠房的需求很顯然也會降低。

企業想要存活下去，現金流是命脈，雖然出臺了多項扶持中小企業的政策，但是銀行體系仍舊不太願意給中小企業融資，不少企業的資金鍊問題仍舊突出。

銀行貸款也並不是簡簡單單政策出臺就會照辦的，畢竟有壞賬風險的考慮，一旦中小企業經營不善、無力償還貸款，導致銀行壞賬激增，很有可能導致銀行最終破產。出於自身利益的考慮，對於中小企業的貸款他們也會慎之又慎。

遭遇融資困局的企業有些甚至動用高利貸“飲鴆止渴”，最終的後果是可想而知的。

中小企業提供了社會上超過 90% 的就業機會，對於 GDP 的貢獻超過了 70% ，但是他們目前的生存現狀確是不太樂觀，作為經濟發展的基石出現了問題，那麼對於廠房的需求大機率會急劇降溫。

消防、環保等等各項證件或許有錢也未必能辦下來，還得有人才行。這一點大家都心知肚明，浮雲君也就不再展開了。

要是證件辦理不下來，一切的投資都是白費，其中的風險還是不容小覷的！

由於這幾年地產業“爆炸式”的大繁榮，導致多地的房價都已經翻了數倍之多，即便是工業用地的成本也在大幅度上升，對於為數不少的代工廠而言，很多已經是不堪重負。即便是華為這樣的企業也從深圳逃離，退向了東莞。

現在的大環境並不是很好，大部分中小企業的生存狀況尚且堪憂，買工業用地造廠房出租或許並不是一門好買賣。

小菜有一項副業就是跟別人一起搞這個的，做了還是幾年了，個人認為是可行的。

投資收益分析

之前拍的土地是3類地，每畝實際成交價大概35萬，30畝地，土地成本大概1050萬，使用期限40年，有土地證。

全鋼結構倉庫，只做了頂和外圍牆體，沒有做任何內部分割；室內和室外的排水都是做了的，基礎消防，水電路三通，全完工的總造價大概900多萬，加上土地成本1050萬，全部總投入大概2000萬。

建造完成後，以25元/平米價格整體租給一家批發企業，租賃面積1.8萬平米，全年租金收入540萬，年收益是27%，回本年限是3.7年，剩餘36.3年是淨利潤。

【本地國有土地基準地價】

經濟行情分析

小菜認為這個因素可以去考慮，但對倉庫租賃沒有多少影響。

一個倉庫建蓋起來後，能不能租出去？能不能賺錢？要看倉庫的區位、交通條件和定位。你的倉庫如果定位租給物流，那這兩年的話，虧本就是大機率事件。你的倉庫蓋起來後租給建材市場，那也是有譜的，這兩年建材生意不好做，但本地建材市場拆遷較多，租戶搬遷較多，尋找合適的市場入住，還是很難的。

區位比較好，交通好，避開小路，避開高速半截路，大車進出方便，手續完善，倉庫一般都是不缺租戶的。但這是本地的市場行情，你的城市是不是也是這樣？還是要去落實一下。

營銷分析

成本和造價核算好，倉庫定位好，接下來就是營銷和管理。

找好渠道租賃，吸納更多的租客資源和推廣渠道，減少倉庫空置期，增加收入；招商完成後，只是倉庫運營的開始，後期倉庫管理、服務也是要跟上的，不然留不住商戶，留不住租客。

租客流動性越少，倉庫收益越是穩定。當然，對於不優質、不服從管理的租客也是必須淘汰的，不然會因為一顆老鼠屎壞了一鍋湯！

小菜建議

1.買地建倉庫風險還是大的，租地建倉庫就會好很多。建蓋倉庫的成本會少一半左右，剩餘的資金就可以留下來，應付短期內無法出租時的資金週轉，會踏實很多。

2.倉庫的定位是成敗的關鍵。不管在什麼區位，交通都是要好的，尤其是拖掛車必須要能進出。但最重要的是自己的定位一定要準確，沒有差的行情，也沒差的東西，只有不會搞的貨。

3.區位好的倉庫，再爛都會有人租，無非就是價格高低。說白了，城邊上的或城裡的倉庫，永遠不缺租客，圖就圖個近。

可行是可行的，但要考慮到方方面面的因素，這個行當就是個BOT。

首先要考慮所在城市的工業經濟條件，是否廠房出租市場旺盛。在一些工業產業不發達的城市，就要謹慎了。畢竟這是大投入慢回報的產業。

其次要考慮地利環境，最好找交通便利，周邊有配套的小開發區，工業廠房出租，承租人都會考慮到招工啊，住宿餐飲等問題的，配套不好，交通不好，會增加承租人很多不必要的開支和實施難度，例如招人不好招，貨車難進等。還有就是儘量的拿淨地，不要牽扯到拆遷補償之類的問題，這些你懂得。

最後考慮的是地價和政策，還有整個園區廠房的佈局。地價是要走招拍掛的，一次性投入，資金壓力大，它不比廠房建設，還能談個分期付款，融資代建什麼的。政策也很重要，是批單一性廠區還是綜合園區，這些都是有講究的，政策上能不能有資金補償和貸款扶持，這些都很重要。

另外就是要貼近政策玩手段，比如利用外地朋友的企業名義，特別是那些高新企業的招牌，用他們的名義來進行招商引資形式的土地購置和投資規劃，這些對領導有業績，相對扶持條件也變得更好談。廠房建好後，可以配套一些增值服務，比如起重配套，汙水集中處理等。既可以增加自己收入，有可以減少承租人的投入。

隨便寫寫，就這些吧，只要是1～3線的城市都能搞，4～5線的看城市經濟結構。