雖然近一年來國家住建部等相關調控部門都在猛烈地調控樓市，但無論是新房還是二手房的房價，總體上來說都沒有出現明顯的下跌現象，只是漲幅變小了，房價還是依然在上漲，抱著房價在國家住建部等相關部門的調控下能夠變成白菜價的剛需市民，願望也被無情地粉碎了。

不過，凡事都是有例外的，雖然對於各大低收入剛需人群來說，房價從總體上來看還是高不可攀的，但也有城市的房價真的跌到了白菜價，那就是黑龍江的鶴崗，有個別樓盤，房價最低跌到了幾百塊一平米。

之所以山東乳山這次的海景房會跌到了白菜價，很多業內人士都說原因其實和之前鶴崗市的原因是差不多的。之前鶴崗市之所以房價會跌得這麼多，就是因為房子很老舊，當地的市民又大量流出，出現了嚴重的供大於求現象所以就導致房價跌成了白菜價還是沒有市民來接盤，這次山東乳山的海景房境遇和鶴崗市的境遇差不多，之前建的海景房太多了，而那裡的海景房行情又不好，所以積壓到現在就算跌成了白菜價還是沒有多少市民肯接盤。

從上面我們可以看出一個規律，那就是房價到底是漲還是跌，其實在本質上和國家住建部的調控是沒有必然的關係的，調控只能是和房價的漲幅有關係，調控得非常大力，房價的漲幅就比較小，調控放鬆了之後，房價的漲幅也就比較大。真正能夠決定房價到底是漲還是跌的核心因素那真的就是：供需關係。

但是未來大多數城市在漲的同時，肯定也有越來越多城市的房價會像鶴崗市、山東乳山一樣變成白菜價。因為現在我國的人口淨流量都在往發達的城市集中，難免就會有越來越多偏僻城市裡的人流大量流出，以至於房子和市民的需求出現一個嚴重的供大於求的現象，上面我們都說了，樓市出現嚴重的供大於求現象時也就是房價大幅度下跌的時候，未來會有更多的五、六線城市出現空城的情況，這些城市的房價會和主流。不過隨著時間的推移房子在上漲還是肯定的！

我沒去過乳山，但是個人覺得十五萬不可能，先不說建築材料，只是人工費現在多錢啊，而且人工會越來越高，更可況還有國家的地皮有償使用，如果家離那不太遠，有閒錢了十五萬建議拿下！

十年間，乳山海景房的房價確實沒有什麼變化，當年大概3500一平，現在也就是4000每平左右，樓層高一點的房子，一套頂層，閣樓的單價甚至低至1800元每平米，一間100平左右的三室兩廳，南北朝向的海景房總價近14.5萬。

其實，乳山房子白菜價根本的原因在於樓市的過度開發，造成過剩，也就是房子建得太多，供大於求，難以消化。

在2000年後的房產帶動下，乳山房地產投資總額從8800萬猛增至7.53億元，到2006年，旅遊度假區開發房地產達到巔峰，海岸線上建立起了200多個海景房專案，大量投資商從大城市跑來置業房產投資，後一直保持增速發展，直至2010年銷售面積達1，28萬平方米，完成投資33.1億元。

從2011年開始，無節制的開發結出苦果，過剩的問題逐漸暴露，2013年，乳山房地產竣工面積88.52萬平方米，不及高峰時期的一半。當時房產開發多是本地的小眾品牌，以自建房為主，品質較差，因此市場上出現了不少爛尾樓。2014年，官方對乳山房地產市場的定義為市場形勢不景氣，此後，這裡的樓市一落千丈。

這裡的業主大多數是由全國各地的外地人組成，不少人是衝著夏天避暑過後便走人，所以入住率很低，又加上受到二手房的衝擊，房產想賣出去很難。

要判斷一個城市的房產發展前景，最重要的就是要看人口淨流入情況，一個城市要是沒有人口支撐，房地產是沒有抵抗力的，就逃不出失敗的結果。

乳山市僅憑觀海景這一大自然的優勢，就盲目的群起而湧之，推動一浪高過一浪的房地產建設，毫無節制的使樓盤過剩，近兩年房價幾乎無人問津，房產的價格不跌成白菜價才怪呢。

沒那麼嚴重，輿論炒作起了很大的作用，乳山是個環境優美，空氣清新的小城，海鮮非常便宜，非常適宜人類居住，服務不配套的問題逐步解決，唯一不方便的地方就是確實有點遠了，鐵路和高速雖然通車，確實有點遠了，春夏秋度假，仍然是個好地方

純屬扯淡！看房團來的新樓盤都在一萬以上，二手房也是4000左右！還白菜價這是在臭乳山吧！全靠房地產這點財政收入了！哈哈

二手房挺便宜的，房主已明白了在這裡住的一些弊端，譬如一年去住的時候有限，潮溼，配套服務不到位，人氣較差等，而且想賣房的人很多，價錢就砸下來了。二十萬左右可以買二居室，當初他們買時大概就是這個價，多年沒漲吧。新房價格挺貴的，不知為什麼，那個地方隨便租個房子住個把月挺好，買房沒必要啊？

這些指責我的人，應該一部分是乳山銀灘的房地產中介，因為我說了實話，影響了別人去乳山銀灘買房，難免暴跳如雷。還有一部分人可能是買了乳山銀灘的房子，明知被騙，但也只好硬著頭皮堅持說銀灘好。就像是身邊的某個人買了一件昂貴的衣衫，她正在美美地向你炫耀衣服怎麼好，你忽然告訴她，這件衣服不值這多錢，而且也不好，這時她肯定會是惱羞成怒，因為你揭穿了事實，就等於破壞了她自己編織的美夢。

我本人是去年去的乳山銀灘，當時也存著買房的打算。火車站在市區一個偏遠的地方，當時我出來是最後一個，工作人員便把出站口封鎖了，我一問，才得知乳山火車站只有早上和晚上幾趟火車經過。

拼車去的銀灘，非常遙遠，要先經過市區，再到銀灘，到了銀灘後，黑壓壓的一片房子，路上完全看不到人，公路上豎著很多賣房的廣告牌，我走了很久，沒看到一家開張的店鋪，當然除了房地產中介。

我租了一間臨海的公寓，一個月500塊，可以自己做飯。後來我發現，不自己做飯完全不行啊，外面根本沒有營業的餐廳。我租的那幢公寓是個高層，大約有30來層，每層有近20個房間，但每每幢樓只有寥寥的幾個人居住，夜晚望出去，四周烏漆麻黑，根本看不到燈光，可以說和山裡一樣漆黑。

我在之前的一個回答寫過發生的一件事，是在公寓裡發生的一件事，某天下雨，突然有人敲響門，他說他屋子裡沒水，希望向我借水。我孤身寡人一個沒敢開門，畢竟這幢樓都沒幾個人，怎麼他就找到13樓來了。我問他，他說是看見電梯樓層顯示在13樓便上來了，我還是覺得奇怪，一層樓近20個房間，他怎麼偏偏敲我的門，難道事先在外面偷聽過有沒人？

那人見我不肯開門，便說要拿房產證和身份證給我看，反正我沒聽到任何聲音，沒一會那人又敲門，說拿來房產證，要我開門看，我沒有開門，畢竟我不知道當我開門後，我是看見了房產證，還是看見一把刀。我對他說，樓下就有自動飲水機，可以到樓下去接水。這件事發生後我就非常謹慎，畢竟能這麼準確地找到有人的房間，有沒事先預謀誰清楚呢。

居住的附近有超市，但人少，我看見有些菜都生了黴卻依然在賣。另外有人說銀灘天天有集市，那除非是這個人每天跑不同的地方，銀灘的集市是分時間的，今天這個地方有集，明天那個地方有集，要想天天有集，只能是自己每天跟著集跑，跑遍整個銀灘。

所謂的便宜海鮮我沒見到，並不比青島便宜，我只在青島的一個小漁村買過便宜的海鮮，但和我們想像中的便宜還不是一回事，我想說的是，真正你想像的便宜海鮮都是不存在的，只是說是稍微比內地城市便宜芝麻大小吧。

我在那裡呆了一個月，除了逢集時人稍多，平時路上看不到人，就算看到的也基本是老年人，然後房子密密麻麻，給人的感覺就是死氣沉沉的，沒有朝氣。還有人說，銀灘就是給老人養老的，但是一個交通不便、缺乏醫療的地方，如何讓老人安心養老，生病了能及時就醫嗎？也許實在沒噱頭，也就只能打打養老這個口號了，除此之外也沒別的口號可打了。

在那個回答裡，有人講銀灘的房價漲了，我只覺好笑，價還不是自己開的，想開到幾萬一平方也行，房價趕超北上廣深也行，反正不管嘴皮子怎麼忽然，你忽悠到接盤俠才行。這是我看到的長滿了野草的別墅，估計幾年房主都不曾來過了，這樣的房子挺多，一個個像個墓穴似的。

乳山人少，經濟不發達，配套不行，就是一個沒有發展起來的五線城市，離青島威海的距離都是100來公里，最起碼想要留下買了房子的人，必須配套要跟上，商場、超市、醫院、學校等等，還要有一些自己的特色，不能夏天的時候人還可以，其他時候天一黑就變鬼城！還有可能是養殖的關係，水比較渾濁，什麼時候像下圖大海這樣，人就海海得了，那時候房價就得蹭蹭漲！

全段時間鶴崗的低價房在網上甚是重新整理了國人對房價的看法。

在當今中國房價居高不低的今天，購買一套房子掏空了幾代人的錢袋。一套百十平方的房子才幾萬塊錢身上重新整理了國人的眼球。

兵子一直認為任何事物都不會只漲不跌的。隨著國人對與房地產的認知加上國家嚴把“房子是拿來住而不是拿來炒”的根本基調，房價也會降到國人期待的價格。

而關乎房價的高低無外乎取決於：環境、交通、人均收入，人口數量，就業機會等情況，而我們來看看乳山市。

乳山市，山東省縣級市，因境內“大乳山”而得名。乳山市著力打造生態型花園式濱海旅遊城市。先後榮獲“國家環境保護模範城市”“國家園林城市”等稱號。全市14處鎮均為省級環境優美鎮，11處鎮榮獲全國環境優美鎮。乳山天藍海碧，山明水秀，空氣潔淨，氣候宜人，是最適合人類居住的範例城市。

環境乳山市是沒話可說，但為什麼房價還那麼低呢？

它的房價便宜首先是因為這邊的人口流量比較少，基本上年輕人都選擇出去闖蕩不會再回來，所以就導致這邊很多房子都是空置的，造成了房子供大於求的局面，因此這邊的房價自然就很便宜呀。除此之外還有一個原因就是他這邊在近幾年一直都發展的比較緩慢，所以它的房價肯定是會很便宜的。

一個噱頭而已。主要目的是讓人關注乳山，來乳山。撿漏是國人特點之一，一群人來了，總有幾個能被忽悠住買房的。但是，請你相信，無奸不商，沒有哪個開發商會賠本賺吆喝，這個事不可信。

房子白菜價不白菜價我不知道

就這麼說吧，威海房價差不多均價一萬

平均工資也就5000吧

你說值不值？

環境優美是不假，但是去哪兒都遠

是有高鐵，濟南到北京200

威海到北京500

你受得了？

自己尋思吧

只要房產稅一開徵，按平方徵稅是肯定的，屆時這些形同鬼城的海景房除了在夏季因為有三個月可居期房價還可撐-下，過了9月份，那真是無人問津了，沒有人流，開店做生意也不行，一橦樓，只你一家居住，晚上風吹鬼叫讓人發虛，說實話一套40一50平米的房子10一12萬能脫手，就現階段二手房能交易出去，雙方均會滿意，10萬元錢不多，但尤如割掉毒瘤，而買者，馬上可拎包λ住，什麼家用都俱全，每年居住三月，釣釣魚，吹吹海風，似乎也不錯，再過10年，哪怕賣5萬也行，管它鬼城的，不就住三個月想法的人還是有的！