司法拍賣的房產，最大的風險來自三點：

1、房子是否順利交接，現有的住戶或租客是否願意配合交樓，是拍賣房最大隱患問題。有部分房子就是因為有糾紛，即便你拍賣成功，也難以順利收樓。

2、貸款問題，有部分銀行允許在拍賣成功後申請貸款購買，不過總體上要求取得房產後才能申請貸款。

3、稅費問題，拍賣所得的房子稅費，手續費很高，這也是拍賣房價格相對較低的重要原因。

我覺得最怕房子已經拍到手了，資訊沒更新，一大波債主以為房子產權還在原房東名下，隔三差五有人來騷擾等等，至於法拍房的話只要不走歪門邪道的話沒問題。

1:價格問題，最後拍的價格是不是和原來的價格差別太大，

2.相關費用:中介費，拍賣費，金融費用等用拍的時候說，拍下來錢交了，說這些費用

3.能不能貸款，有的可以，有的卻不行

4.房源內部情況，裝修，採光，質量因為看房不方便，所以會忽視

5.後期房租交付的清場的問題

6.一切二手房所存在的比如戶口，學區等都有這樣的隱患存在

其他地方不清楚，在成都來說法拍房最大的抗性是以下幾點。1.房屋債權關係解決不清，雖然法院已經剝離物權關係但是一般老百姓不清楚。只認留的聯絡地址和聯絡方式 難以避免後期債權人上門 2.買賣不破租賃的條例，債權不以物權關係的改變而轉移 3.現實中有很多老賴不願意搬離房屋 上述幾點是常見的問題

法拍賣的房產，最大的風險來自三點：

1、房子是否順利交接，現有的住戶或租客是否願意配合交樓，是拍賣房最大隱患問題。有部分房子就是因為有糾紛，即便你拍賣成功，也難以順利收樓。

2、貸款問題，有部分銀行允許在拍賣成功後申請貸款購買，不過總體上要求取得房產後才能申請貸款。

3、稅費問題，拍賣所得的房子稅費，手續費很高，這也是拍賣房價格相對較低的重要原因。

4：很多法拍房都有問題，價格是便宜，可以撿漏，但是便宜無好貨。

如果要是考慮購買法拍房，建議可以參考一下幾個方面：

弊端：1、法拍房不獲得銀行的貸款支援，因為拍賣行與法院一般要求全款支付；2、過戶所涉及的稅費由買家承擔，則有增值稅（房本滿兩年則減免）、個人所得稅、契稅、印花稅、土地收益金等；3、房子中可能有別人的戶口，則需要買房自己來處理；4、房子中可能有原房東霸佔房屋，買房可能有入住的風險；5、房源內部情況不清晰，裝修，採光，質量因為看房不方便，所以會忽視

則購買法拍房需注意：1、瞭解所競買的房子的權屬狀況，包括房子的使用年限，房子性質，土地出讓性質，還有就是拍賣房是個人所有還是與他人共有 2、儘可能的瞭解房子內部情況，面積，戶型，配套，周圍環境等 3、瞭解房子的租賃情況，如果存在對外出租，要清楚所簽訂合同時間，租金，租期等 4、明確交易的全部費用，該房子是否拖欠費用是物業費、水電費、燃氣費用等，找專業人士幫忙計算可能會產生的稅費，還有就是了解對房子拍賣的總期望值，是否在自己的經濟承受範圍 明確交易的全部費用等；

總結：在自己經濟能力的允許的基礎上，建議考慮正常買賣的商品房作為自己買房的重要選擇，房子本來總價位就高，並且房子裡面其他潛在事項過多，引起不必要的麻煩！

中國人講究風水，房主的人品不好，會破壞房子的風水，都走到這一步了，房子的風水也好不了了，你不怕住進去風水影響你的運勢嗎？

最大的問題是清場交付(交吉)之前有客戶成交，交吉時發現原業主已把房子租給朋友20年，之後又花了錢才搞定。別相信拍賣公司說的什麼都能搞定，如果可以和拍賣公司籤對賭協議。

說到法拍房，可能有一些人並不知道是怎麼一回事，所謂的法拍房就是法院拍賣的房子，因為一些債務問題被法院查封了，法院用拍賣後的錢來償還債務。這種房子比相同地段、相同面積的房子價格低很多。那麼，買法拍房要注意什麼呢？下面就給大傢俱體的講一講，一起來看看吧！

1.實地看房

無論買什麼房子都需要到實地看房，如果房子存在問題是不會購買的。法院在公告中往往會把待拍房源的基本資訊羅列清楚，但是房產的位置以及房產可能存在的瑕疵，法院並不負責公示。針對戶型和麵積、採光等還是要靠現場實地調研才能摸清。

2.限購

有些小夥伴會擔心，買了法拍房會不會影響限購，會不會影響正常買房。對於一些限購的城市，如上海等，司法拍賣的房子是不限購的。對於一些想買多套的人就提供了一個得償所望的機會。

3.稅費

無論是買新房還是買二手房都是要交稅費的，法拍房也不例外。法拍房稅費歷來是網友覺得最坑的地方，不容易摸清到底有多少稅費。在競拍之前弄清楚，這套房產上次過戶方式是正常買賣還是繼承、贈予？以及這套房產的契稅是什麼時間交的。弄清楚了這兩件事情，法拍房的稅費就一目瞭然了。

4.騰房和租賃

大家在購買法拍房之前要弄清楚這個房子的狀態，是否還有人居住。騰房和租賃都是房子沒有騰空，不同點在於這套房產目前的住戶是原業主還是租戶，如果是原業主，一定要搞清楚業主配不配合拍賣，是不是唯一住房，有沒有老人居住。若是租戶，問清楚租賃到期時間。有些房源，法院會在公告中標明租賃到期時間。如果這套房產沒有人居住，那麼這套房產就符合之前在文章中提到的相關租賃是否生效的問題。

5.土地性質

對於一個房子的土地性質是很重要的，它直接決定房子產權的性質。如房產土地為劃撥性質，無法正常過戶，例如經濟適用房。按各地政策，過戶可能需額外申請政府審批同意並額外繳納土地出讓金，一定要弄清楚是否已經補繳土地出讓金，若沒有補繳，請放棄該房源，稅費會比較高。

6.戶口問題

確認房子裡是否還有原房主戶口，瞭解是否能遷出。

買法拍房最擔心的是清場交接。

因為法拍房是委託拍賣公司，或者直接在淘寶拍賣頻道進行拍賣的，只要符合競拍條件的人都可以競拍，這種買房方式規避了各地限購的政策。

法拍房因為都是法院查封凍結的房產，有的人跟本就不可能到現場檢視，只能在網上草草看一下，而且都是衝著撿便宜的心態去拍的，價格肯定大幅低於當地的商品房價格。

1、有沒有長期租賃合同

我們國家是“買賣不破租賃”，即如果查封凍結之前，就已經有長期租賃合同在身的話，就算拍到法拍房也拿不到手，因為有承租人在用。

全國很出名的一個執行案件中，被執行人惡意將房產租給自己70多歲的母親，而且租期20年，讓債權人根本就拿不到房子。

2、有沒有共有人

法拍房有沒有共有人，他們對法拍房是什麼態度？競拍後如何和這些共有人處理房產也很麻煩。

3、有沒有案外人提出異議

案外人提出異議，法拍房可能是一個法官在處理，而異議的處理是另一個法官，可能你拍到後，又被異議人查封了。

4、有沒有其他債權人

雖然房子拍給你了，但其他債權人會不會找各種藉口糾纏這個房子？

5、債務人會不會惡意不騰房

這是最重要的，法院拍掉房子後就不管了，一些競拍人在拿到房產證的情況下，進不了房子，這種情況在全國各地都出現過。

法院不能一拍了事，而應該將房子清場後移交給競拍人，這一方面廣州法院已經走在了全國的前面，廣州法院負責將法拍房清場後移交給競拍人。

如圖

1.土地產權無法過戶

2.聯合抵押無法過戶

3.結構改變無法過戶

4.補繳差價物業稅費

5.原產權人的身份背景

6.無法落戶

7.無法按揭

8.惡拍

9.佔用交付

10.行政凍結無法過戶

有不明白的追問我就好了

首先了解下如何產生的法拍房

一般情況下,有如下幾種情況的房產會成為"法拍房"

1。商業貸款產生。購房人向銀行貸款購房的，在不能如期如數償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現來償還貸款的；

2。民間借貸產生。比如：張三借李四的錢，約定以自有房產抵押給李四，到期不能還款，根據《擔保法》的規定，李四不能直接取得抵押房產，也只能向法院申請張三還款，並出示抵押或借款協議，要求法院在執行階段拍賣張三的房產來還款；

3。司法沒收產生。比如：刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，如該財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，變現後的錢款收歸國庫；

4。無主財產。這個很容易理解，就是無人認領的房產。這個也可以進行拍賣，但現實生活中幾乎很少發生。

大家擔心的問題

“法拍房”有幾個潛規則是需要大家瞭解的：

1。房屋權屬可能存在某種瑕疵，如未交齊土地出讓金；沒有房產證（或暫未辦理，或無法辦理）；未交清物業費、取暖費；房屋裡面帶有租客等等情況，這些法院是不負責解決的，如果參加競買，這些東西要由竟買人自行承擔和解決；

2。參加竟拍後，一旦成交，是不能辦理按揭貸款的，竟買人一般需要在很短的時間內一次性交齊全部款項。

法拍房的“七大深坑”

1“便宜”是最大賣點

2不限購

3稅費高達8％

4惡意租賃，拍房易交房難

5戶籍遷入難

6天價個稅

7名義可貸款，實際難操作，必須得全款

作為一名律師，代理過許多銀行按揭貸款的案件，經手拍賣的房產也有許多。法院拍賣房產最讓人擔心的問題是房主提供偽造的租賃合同，簽訂長達20年的租約，租金也一次性支付，導致買房人無法接收房屋，透過執行異議的官司一直拖延；第二種就是原房主家人拒絕搬離，筆者接觸過一起案件就是，被執行人家屬安排家裡的老頭老太太賴在房子裡不走，法院因擔心老人身體，不敢強制騰房。第三種就是，法院拍賣公告上的資訊不完整，導致物業、房屋質量產生的問題；第四就是，買房之前沒有了解到稅費，尤其上商鋪，最高需要交納幾乎房款一半以上的土地增值稅等稅金。

購買法拍房屋要注意以下幾個隱形風險

1、落戶問題

2、租賃問題

3、隱形債務問題

4、房屋是否存在部分違建問題

任何事情都存在一定的風險，法拍房也是如此。大致可能會有以下幾種風險存在：

1、面臨原房東戶口無法遷出的風險

有可能會出現房東的房子被強制拍賣後，房東不配合競買人辦理戶口遷出手續。

2、面臨房屋被人佔用的風險

競買成功後卻發現房屋存在租賃、住戶拒不搬出的情況。此也是可能會出現的一種風險。

3、無法馬上入住的風險

若有原房主故意把租賃合同籤的很長，甚至10年、20年，如果買了這種附帶租賃合同的法拍房，買下了之後由於承租人的存在，自己是無法搬進去住的。甚至有些一開始說沒有租賃的法拍房，等拍賣後，突然又冒出來租賃合同或者有人在裡面居住不肯騰房。一般情況下，執行法院不會強制騰空，購房者還需要另立民事案件進行處理，那就很麻煩了。

4、非理性拍賣導致成交價格變化的風險

5、其他額外損失。競拍成交意味著購房者接受房子的全部現狀。諮詢好過戶審稅環節是否需要額外補交稅費，原房主拖欠水電物業費、未交土地出讓金、沒有房產證、違規搭建等等，購房者需要為此承擔責任。

首先買法拍房的原因：比如當地限購，無法透過正常途徑購買；另外又撿漏的心理，想以低於市場的價格買單價效比高的房子；不管是基於哪種原因，都應該在拍賣前對所拍房屋做詳細的瞭解…法拍房多數都是舊房，房屋的基本情況一般都會在拍賣詳情頁有介紹，其中特別注意的應該是房屋目前的現狀，房屋產權年限，過戶稅費，房主是否還居住在內？有無騰退風險？有無租賃情況？有無其他欠費？有無鑰匙？這些基本的情況也可以透過所拍法院進行了解，避免拍下後出現糾紛；另外提前瞭解房屋周邊情況：交通配套，生活配套，所拍房屋周邊二手房源價格等，以此可為自己拍賣價格提前做好評估；最後，法拍房也可以按揭貸款，一般都會在拍賣頁面留下銀行聯絡方式，建議提前對接，比較不同銀行的貸款額度和相應的利息等。最後總結：個人認為法拍最怕房主騰退等糾紛，一定提前瞭解清楚相關情況。

無非就是清場問題，流程跟進問題，應該是很多客戶搞不定，弄不明白的地方，我們很多客戶都是一步步逐步帶著陪著做，清場交付這塊基本是我們處理好了，客戶收到一個房子就好。

收房後房子的情況，二手房有個所謂驗房，很多人也會糾結擔心，一般法拍房價格很筍或者部分被執行人配合，之前能看，後面也都不是問題。

很多人不知道但是實際是問題的，或者說最大問題，反而是很多人其實自己拍不到房子的，熱點城市的法拍房競爭都是機構的競爭，個人參拍不瞭解房子情況，機構調查摸底對流程自信，普通個人是沒法定出一個，定出一個既合理又有撿漏空間，符合自己情況的定價的，說白了就是一句話，普通人根不就到不了前面擔心的問題，壓根拍不到房子才是最大的問題，最應該擔心的問題。