法拍房也就是法院拍賣房產的簡稱，指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。通常是由於房主無力清償債務時，債權人經司法程式向法院申請強制執行的結果。北京市經拍賣的房產，通常不需要購買人取得北京市購房資格，也就是不限購。並且大部分經拍賣的房子要低於市價。

現在北京幾乎各個法院都設立了網上拍賣平臺，平臺上詳細登記了每一處房產的資訊，包括房屋的位置、基本情況、需要預存的保證金金額等。查詢便知購買法拍房的條件之一就是準備好購買房屋的全款。大部分法拍房要求買受人支付全款，否則買受人逾期未支付拍賣款，法院可以裁定重新拍賣。重新拍賣時，原買受人不得參加競買。重新拍賣的價款低於原拍賣價款造成的差價、費用損失，由原買受人承擔。法院可以直接從其預交的保證金中扣除。扣除後保證金剩餘的，應當退還原買受人；保證金數額不足的，可以責令原買受人補交，拒不補交的，法院強制執行。

法拍房在具備不限制購買資格，價格低於市價等吸引力的同時，也存在著一些風險，對買受人來說以下幾點的確需要格外注意。

一、無法過戶的風險

拍賣網站上就標有特別提醒的字樣，告知競買人需詳細諮詢房產所在地過戶的相關政策，過戶風險自行承擔。由於拍賣房往往涉及債務問題，房子可能已經被抵押，甚至多次抵押，如果不能解押，被抵押的房屋是無法過戶的，這一點買受人在競拍之前要諮詢清楚。

二、無法入住的風險

法院處置的是房屋的所有權，不包括使用權、居住權，如果房子由於各種原因被佔用了，裡面的人又拒絕主動騰退就會存在入住的困難，雖說後續可以透過訴訟途徑解決，但時間成本、經濟成本無形中又增加了。

三、無形的成本支出

法院的拍賣公告中明確標註，買受人應自行辦理水、電等戶名變更手續，相關費用自理。對可能存在的影響標的物使用的水、電、物業管理等欠費由買受人自行解決，拍賣人不承擔上述費用，未明確繳費義務人的費用也由買受人自行解決。

法拍房有利有弊，建議前期瞭解相關法律規定及流程，做好調研工作，儘量將可能存在的風險一一排除。

法拍房可以買，但有一個前提，自己是否有充分了解所拍房子，並且可以順利接收。

法院拍買的房子一般來說，就是債務房，抵押房。法院作為執法部門可以對一些債務產權房或者進行抵押，有的是債權人不願意的，往往產生接收風險和後期矛盾。

有的債權人被迫所抵押房產有三角債的，有可能被第三方糾纏麻煩。有的倩權人的物品沒有清理，自己接收不了房子。房子被出租或者還有其它糾紛的，自己接收不到房子。另外，法院所拍的房子有拍賣權，不一定有交接過戶的所有許可權，導致你後續矛盾不斷。

所以，買這類房子，風險和收益並存，謹慎購買！

這個也得分情況，原則上來說是能買的。但是實際執行過程中會有很多問題。法拍的房子過戶什麼的都是強制執行的，也就是房子的所屬肯定能變成買受人的，但是騰房是個最大的問題。你不瞭解這個房子的來龍去脈，就肯定有各種麻煩。畢竟被執行的大部分是一些“老賴”這樣的人物。有時候可能房子裡住的是已簽訂20年租約的人並且租金都交完了，有的時候房子裡住的是一些老弱病殘，而且大部分法拍房法院是不負責騰房的，所以買的時候一定慎重。

法拍房是法院下達執行裁定書，法院有處置權，並在網路司法視窗公開競拍的房子。

法拍房當然能買，但是不建議直接買。法院太忙，公告上大都寫著現狀拍賣。意思說不負責使用權交付。所有權是肯定的，比一般二手房更靠譜。法拍房背景複雜，個人難以把控風險。比如，長沙限購，法拍房特殊 背景複雜，不建議直接買，找專業機構輔助靠譜，有安全保障。能全程兜底服務，幫承攬風險

我是胖莫君，從事法拍行業工作近10年，法拍從早期傳統的線下拍賣演變到現階段的線上拍賣。我簡單的做了一個圖，這樣看起來會簡單直接。

司法拍賣模式的演變

1.0司法拍賣，委託拍賣行進行線下拍賣

過度網路司法拍賣，網路司法線上拍賣試行

2.0網路司法拍賣，法院自主外包，拍輔機構的加入，線上線下結合進行服務。

大概是這樣的一個邏輯。

那麼法拍房究竟是什麼呢？我看樓下很多大神都對法拍房做了系統的回答，但是對於剛剛關注法拍房的小白來說，太多的專業領域類名詞，看起來還是比較吃力的。

所以我們就簡單的闡述下什麼是法拍房？

法拍房就是由申請執行人對被執行人提起訴訟後，法院進行查封拍賣以做償還債權人欠款的一個處置物，在司法執行中，房產只是執行環節中的某一標的，而法拍可被查封拍賣的標的涉及到你瞭解到所有可以進行變現的物品，但是在這個過程中，法拍房，法拍車，是較為大眾的標的，所以關注的人群比較多。

簡單的闡述了法拍房到底是什麼後，我們來說說法拍房能買嗎？

我相信很多人在網上也檢索到法拍房的很多新聞，基本都是負面的。那麼法拍房可能存在的風險有哪些呢？

首先我們從法拍房的優勢說起。我們關注法拍房無非2個點最為突出，也是法拍房最大的兩個優點：低總價、不限購。

這巨大的價格誘惑下，自然也存在著相應的風險。風險又有哪些呢？

網上普遍的稅費不清晰，債權不清晰，無法按揭，無法清場交付等。

但是我不得不說網上對法拍房的風險實際上是在無限的放大。確實，法拍是有風險，這些風險更多的存在於早期的線下處置中。隨著互聯化的普及，現在的法拍房基本已經實現線上化，公平公正公開。

1、市場的交易體系也在逐漸完善，常規的稅費問題在房產的公告中基本會比較明確的體現，及個別不清晰的，也有專業的機構可以做盡職調查，在參拍前就可以合理的規避掉。

2、債權不清晰我認為是主要被放大的瑕疵點，實際上法院查封的房產，在債權問題上與競買人無關，大家擔心最多的就是所謂的輪候查封，但是我們要知道，這是法律層面的事情，在實際操作中，法院會解決這個問題，我們可以放心的競拍，拍得房產後，法院會解決輪候查封的問題。法院可以解決債權不清晰的問題，是不是高枕無憂了？不是！

有些人可能會說，那你自己說的豈不是前後矛盾嗎？

這裡劃重點。為什麼要這樣說。

我們在競得法拍房後，交付了尾款，法院出具三書後，法院上該房產的物權已經轉移了。但是，記得一定要儘快過戶，這是為了避免在這個過程中，房產可能涉及到的再次查封。我們需要在房管局進行新的備案，更新資訊，確保房產的所有權人變更為你後，這才是完結。

3、基本上法院會對法拍房的尾款交付時間會有嚴格的要求，一般在競拍成功後的7-15個工作日，當然每家法院會根據實際情況進行調整，但是大多數都是在一個月內需要交付完畢尾款，一旦延時交付有被認定為毀拍的風險。

而我們直到在傳統的銀行按揭中，是需要做預審後，沒問題進行二手房交易拿到房本去銀行質押放款，這個時間3-6個月不等，當然也有一些快的1-2個月可以放款。但是不管怎麼說這個流程與法院的交易流程是相悖的，法院必須拿到尾款後才會協助你進行辦理過戶手續。

在法拍的交易演變過程中，法院、銀行、保險機構等也在積極探索適合法拍房的按揭模式。現在我瞭解到的大部分銀行已經有相關業務，也就是我們說的法拍房，這會以擔保的形式開展由保險公司介入，銀行提前放款。當然還有的銀行與法院之間也有新的模式，也就是同貸書模式。市場的迭代完成，意味著參與法拍的門檻越來越低，風險越來越小。

4、清場交付是很多人最關心的問題。確實我們在部分房產的公告中會看到明確法院不負責清場交付。但隨著法律的健全規範，各地高院逐漸下文要求法院對處置房產進行交吉，負責到底。我們也常常看到很多法院執行的新聞，也是在形式司法權，保證公民的合法權益。

總結：所以說，法拍房肯定可以買，但法拍房依然有風險，只是這個風險絕對是可控的。我們在享受低總價帶來的利好時，一定要對意向的房產做好，盡調。最近有個片子叫安家，大家直到中介收你2個點的服務費，除了傳統的過戶代辦服務外，實際上也有針對房產的盡調服務。所以我們在參與競拍前，可以花點錢對房產開展盡調，把風險問題前置，千萬不要盲目競拍。你盡調幾千元，省下來的確實幾十萬上百萬，甚至更多！。

法拍房肯定是值得購買的，不限購，可貸款，低於市值等等，都是他的優點，但是利益與風險並存，法拍房不提前規避風險，成交後會比較頭疼的，建議尋找專業的法拍機構協助辦理

談案說法，哈哈回答。

“法拍房”是法院拍賣房產的簡稱，當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，而被債權人經由各種司法程式向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。而在過程中遭到拍賣的房子就是所謂的“法拍房”。

1、關注是否需要一次性付款。

司法拍賣的房源，一般在拍賣競買前，需要繳納一定數額的拍賣保證金，成交後需要在一定時間內補足餘款。對於經濟狀況不是很好的購房者來說，一次性付款會有更大的壓力，所以要求競拍人對自己的資金狀況進行全面考量，不要盲目跟拍。注意：競買成功後，如果因你的原因不能交易，拍賣保證金是不退的。

2、關注房屋質量。

建議實地看房，否則很有可能遇到存在建築瑕疵的房產，關注採光問題，條件允許的情況下可以問詢一下鄰居關於該房產的情況。但是司法拍賣的房子看房並不方便，而競買人一旦輕易作出競買決定，即表明已完全瞭解並接受該房屋的現狀和一切可能存在的問題，法院對房子的瑕疵不擔責。

3、關注租賃問題。

“買賣不破租賃”這一法律原則您一定要知道，它是指在租賃關係存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關係也不產生任何影響，承受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。也就是說，可能你買了房子也不能住進去，對方還是合法居住。

4、戶口落戶問題。

目前沒有法律規定，可以強制性要求遷出戶口，所以很有可能戶口是沒法落在這套房屋上的，而戶口不能落戶，意味著子女就學等問題可能沒法解決。

5、需承擔隱性費用

購買司法拍賣的房子除了要一次性全額支付房款外，還可能需要承擔一些隱性費用，比如被拍賣房子的名下還有拖欠的物業費、水電費等，也需競拍人一併承擔。另外，房屋年限及性質不一也將導致交易的稅費不一，您都需要詳細諮詢專業人士。

法拍房簡單來說就是法院拍賣的房子。通常這樣的房子是因為債權人無力償還債務，而由法院查封對房源進行拍賣，拍賣之後的錢由債權人進行還債。

針對這些負面，河南鄭拍要表示的是，只要做好前期調查工作，法拍房是可以買的！！！！有問題的房源，咱們絕對不能拍，有選擇性的去進行拍賣才是最正確的選擇。這些群眾的擔憂也是可以解決的！

針對以上問題，河南鄭拍有具體的解決方案：

1.全款問題

法院拍賣的房源是需要全款付的，但是河南鄭拍可以幫墊付百分之七十至八十，等到房本到手之後，可以拿現房去做抵押分期貸款，在還給我們即可。這樣既可以買到便宜的房源，也一樣的是能夠分期貸款，複雜，但是能夠解決問題。我們也會全程一站式跟進服務的。

2.過戶問題

法院比房地產還具備權威性，如果法院你都不相信，那還有什麼可以相信的呢？法院肯定會配合過戶問題，這點可以放心。然後司法拍賣服務機構也會全程輔助的。

3.其他問題

在選擇參與買賣哪套房子之前，河南鄭拍會做一個詳細的調查，關於稅費問題，貸款問題，過戶問題，是否存在租賃等情況做調查，如果房子存在問題，也會如實告知客戶，最後選擇權由客戶決定。

法拍房是司法拍賣房的簡稱。

司法拍賣是法院用來處理債權問題的重要方式。

一般來說，被執行人無法償還債務後，債權人向法院申請執行查封房產後，法院透過強制拍賣的方式將房產變現償還債務。

法拍房一般經過查封、資產評估、網上拍賣、過戶清房的過程，我們接觸到的就是從網上拍賣開始，目前法院合作的拍賣平臺有阿里、京東、公拍網、資產訴訟網、中拍網等五家網站。

且法院不會透過中介釋出拍賣資訊，謹防被騙。可以放心買法拍房，前提是做好充足的準備！

準備一：做好詳細的資金方案

清楚自己的購房預算，最高額承受能力。包括保證金、全款付款時間、能否貸款、貸款額度、貸款利率、貸款放款時間、房產抵押額度、抵押放款時間等。

準備二：看準法院公告

這一點很重要而且容易被忽略，法院公告包括很多重要資訊點，如：產權資訊、稅費資訊、責任歸屬、戶口資訊、是否騰空、是否有租約、是否有佔用、物業欠費情況等。

準備三：條件允許，務必實地看房

除非你對房源內外部情況瞭如指掌。很多資訊我們透過網站平臺上是看不出來的，買過房的人都知道要實地看房，來驗證之前獲取的資訊真偽，防止出現意外情況。實勘分為內部實勘及外部實勘。內部實勘包括：是否可以進屋檢視、房屋戶型、朝向、得房率、質量是否存在瑕疵、居住人情況、瞭解拍賣原因、能否與居住人協商。外部實勘包括：鄰里關係調查、物業調查、房屋位置、學區調查、周邊交通及配套調查等等。

準備四：做好參拍心理準備

為什麼要提這一點？很多朋友聊下來說，買法拍房真心地辛苦。確實，做好前面的準備之後就夠累的了，這還沒有參拍呢？

參拍前需要做好哪些心理準備？

1、調整好心態，準備打持久戰。整個拍賣的過程一般比較漫長，一般需要2-3天才能結束。出現多次參拍才能拍中一套的結果很常見。提前準備好1-2套房源方案做備選。

2、量力出價、頭腦冷靜。領先了別大意，落後了彆氣餒。根據自己的資金規劃，量力而行。一些熱門房源拍賣的過程還是特別刺激和激烈的，特別是到了最後出價階段，每一次舉牌都是需要經過思考。建議邀請專業拍賣師作指導，對場面的把控是一個好的拍賣師必備的能力。

準備五：預估過戶和清房成本

在前期調查時，根據產權性質、稅費情況、拍賣原因、佔用情況、租約情況及清房難度對過戶和清房成本做個大致估算，並計入購房總成本中。

很多朋友在談法拍房時，說自己買法拍花的錢不必買二手低，有一部分原因是現在的法拍市場(尤其是一線城市)撿漏的機率越來越小；還有一個原因是，前期計算總成本時忽略很多重要因素。

購房總成本包括：拍賣款+稅費+物業欠費+租金解約成本（若有）+機構服務費（如有）+清房費用（若有）+裝修費用（若有）+貸款利息（全款除外）

這其中的每一項，如果存在費用而你沒有計算的話，金額都不小。大家一定算仔細了。

首先，可以明確的是，法拍房可以買。

但是，法拍房真的是低價有便宜可佔嗎？有沒有什麼雷區？

為什麼法拍房價格那麼低？

因為法拍房主要是由於斷供或抵押貸款引起，

銀行拍賣房產主要就是為了獲得債務清償

所以，銀行對法拍房一般設7成保留價（抵押貸款比例最高70%），

法拍房有5個雷區，買前記得先掃好雷

（1）產權是否明晰？

如果房子產權不是歸屬債務人一人所有，

或者有夫妻雙方是否離婚狀態，或者夫妻對於財產和產權的分割不明晰，

則會造成房子拍賣後，夫妻的任一方不同意房子過戶，

給後續房子交割造成很大的麻煩。

（2）是否帶有租約？

由於中國現有法律規定，房屋所有權的轉讓不得對抗現有租賃合同，

也就是說，租賃合同具有優先權，

因此，如果是帶有租約的法拍房（特別是5年以上長租約），

一定要慎之又慎，否則很有可能拍下了房子，最後無法入住的情況。

（3）是否空屋狀態？

如果房子拍賣之前，還有人入住，

特別是與債務人的直系親屬，

法律規定競拍後無法強制權益人搬出該房屋的，

或者後期在搬出時會存在惡意破壞房子的情況，

給競得者造成巨大的經濟損失。

（4）稅、費背景是否清晰？

由於法拍房的拍賣費用、契稅、個人所得稅、交易稅費，

包括該套物業所拖欠的物業管理費、水電費等都是要由競得人繳納的，

在參與競拍前，一定要深入瞭解需要繳納的相關稅、費金額，

以免因拍賣後還需要繳納鉅額費用得不償失。

（5）是否還有其他連帶債務糾紛？

法拍房法院只是根據合同糾紛中的債務金額髮起拍賣，

對該房子是否有其他連帶債務糾紛不負有盡職調查義務，

所以，如果債務人把該房子進行二次抵押、三次抵押，

或者與別人簽訂長期的租約來逃避強制執行等，

會給法拍房所面臨的巨大的不確定性風險。

如果沒有做好以上幾個排雷措施，你就有可能陷入雖然低價拍到了房子，最後你會發現房子可能存在無法過戶、無法交房、需要補交鉅額稅費等"暴雷"事件。

座標杭州，2019年初，我關注了好一段時間的法拍房，並且小試牛刀的參與了一起法拍……

01

房子的地段位置看得我心花怒放，週末和老公興沖沖的跑到房子門口遙遙的看了一圈（看房需統一預約，平時進不去），又跑到運河邊吹吹小風，心滿意足的很，心裡默默許下心願非此房不要。

那個時候，我連裡面怎麼裝修都想好了。

先給大家介紹下這個房源。

小區位於杭州市拱墅區湖墅南路與密渡橋路交叉路，距離西湖文化廣場只有600米。

旁邊的武林壹號均價已經10萬/㎡了。而這套房子建築面積87㎡，起拍價格只有280萬，也就是均價只要3.2萬/㎡。

統一看房日的時候，來了大概100位人民群眾，80多平米房子里人擠人。

雖說房子位於1樓，且只有一間房間朝陽。然而房子位置太好，大家自然越看越喜歡。

4月12日拍賣當天28人報名（這個資料可謂杭州參拍的最高人數了），最終拍出成交價格為506萬，遠超我的預期（我只給到了350萬的心理預期），更遠超評估價格。

作為沒有錢的小白，再多的喜歡都不能出手，只能鎩羽而歸。

然而時隔半個月之後，在法拍網站再次見到這套房子掛出。

也就是說之前的買家悔拍了，白白損失了28萬的競買保證金（悔拍保證金不予退還）。

到了5月27號第二次拍賣的時候，依然有22位競買人參加這次拍賣（被現實狠狠教育的我們根本沒報名，哈哈），當天成交價格465萬。

本來以為的塵埃落定，在6月13日再次反轉了……

這套房子再一次被掛出，上一輪買家再次悔拍，28萬保證金打水漂了。

我們電話諮詢了負責法院，得到的答覆是：第一次買家悔拍是因為沒有實地看過房，競得後發現房子在一樓，採光不佳；第二次買家悔拍是由於和原房東關於戶口問題沒有協調好。

02

其實這次拍賣一點都不復雜，問題早就可以避免。

這套房子是乾乾淨淨的產權，不存在補繳地價款、抵押、大量欠款等問題，然而還是遭遇了兩次滑鐵盧。從買家角度說，很遺憾，白白損失保證金。

在講雷點之前，先介紹下法拍房。

一般來說，有以下四種產生法拍房的情況：

1、商業貸款產生。即購房人向銀行貸款購房的，在不能如期如數償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現來償還貸款的；

2、民間借貸產生。比如：張三借李四的錢，約定以自有房產抵押給李四，到期不能還款，根據《擔保法》的規定，李四不能直接取得抵押房產，也只能向法院申請張三還款，並出示抵押或借款協議，要求法院在執行階段拍賣張三的房產來還款；

3、司法沒收產生。比如：刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，如該財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，變現後的錢款收歸國庫；

4、無主財產。這個很容易理解，就是無人認領的房產。這個也可以進行拍賣，但現實生活中幾乎很少發生。

一般來說，商業貸款是最乾淨清爽的房產，而如果遇到借貸糾紛的則需要注意下。

淘寶網上的法拍房資訊最多最全，最近又更新了地圖找房的功能，非常好用。

此外，還可以透過“海豚選房法拍房”app來查詢法拍房。這個軟體可以直接提供房源周邊近期的成交情況以及房源價值的評估。

04

我們看下法拍房要注意點什麼。

1、權證是否清晰

包括年限、土地出讓性質、是否拿到房產證等。

如果房源的土地是劃撥的，那麼這套法拍房競得後需要補交土地出讓金。補繳多少一定要再在參拍前諮詢自然資源與規劃局溝通確認。

這筆錢要在你總購房款中扣除，也就是說如果你對這套房子心理價位是330萬，而需要補繳50萬土地出讓金，那麼你的實際出價能力就是280萬。

很多人一看到需要補繳土地出讓金就把該房源pass了，其實這也是一個機遇，替有心的人排除了不少競爭對手。

2、戶口是否可遷入

戶口一般不在法院的執行範圍，所以需要在法拍房中落戶的話需要考慮房源內是否可以遷入戶口、房東的戶口是否會遷出等問題。

房東戶口是否遷出這個問題要跟房東直接溝通，不過我接觸的幾個法拍房都沒有留下房東的聯絡方式，可以嘗試通過當地派出所瞭解相關戶口情況。如果落戶意願強烈，一定要事前溝通了解清楚。學區房同理。

3、是否存在大量的稅費和欠費

一般法拍房都要求買家承擔所有相關稅費及欠費，而在連結內卻不說明房子是否滿五滿二等等。這就需要我們自己去了解了。

一般淘寶連結裡會有評估報告，報告會出現房子上次交易的大概日期。可推算出房源是否滿二滿五，至於房子是否唯一，需要電話聯絡法院或者房東諮詢。

物業欠費也不可忽視，一般大家會預設物業欠費不多，但是我就見到過一次買家競得的法拍房物業欠費近10萬，這也是一筆不小的開支。

4、房子實際情況與網上照片有出入

一定要實地看房，切記！

一般網上的AR看房都是開啟所有的燈光及美化之後效果，然而如果不去實地看房，連戶型圖都不知道（網上沒有放戶型圖，影片中也看不出來）。

實地看房才知道，只有一個臥室朝南，為了保證客廳的採光，客廳和臥室之間的牆體是玻璃做的。臥室的私密性極差，小房間像一個儲藏間一樣，有小朋友的家庭是肯定不會考慮的。

5、拍賣房是否有租約

租賃在合同期內受到法律保護，拍賣是無法解除租約的。如果想要立刻入住就要弄清楚，租約什麼時候到期。

曾經有過案例，房東惡意簽訂10年長租約，租金極低。房子拍賣之後房東仍然以租約未到期為由拒不搬離。

另外，房東未搬離的情況下，法院是否負責清退也要諮詢清楚。防止出現錢交了，人住不進去的情況。

6、房子是否限購

法拍房一般是不限購的，但是也不能想當然。出手之前一定要看清楚，否則保證金就是你的學費。

04

瞭解過房源資訊後，覺得房子不錯，那我們看下整個法拍房流程。

諮詢→看樣→摸底（稅費、物業費、戶口）→貸款預審批→繳納保證金→拍賣→付餘款→解封→解押（如需）→過戶→清退（如需）→入住

諮詢、看樣、摸底我們前面都講過了，後面的流程我們再把難點聊一聊。

貸款預審批：法拍房只能使用全部商業貸款。一般競得法拍房之後需要20日內繳納完畢尾款。時間比較緊，最好提前在網上提交貸款預審批，看下資質是否有問題。

繳納保證金：法拍房有一天的自由競價時間，截止時間之後仍有報價則採用延時方式繼續，而在截止之前都是可以繳納保證金的。

我一般傾向於晚一點交保證金。比如7月10號開始拍賣，7月11號截止的話，我會選擇7月10號再交保證金，而不是7月9號。

這麼做的好處是，看下熱度決定自己是否參加。報名人數過多就意味著自己的預估價格必須有競爭力，否則作壁上觀就可以啦。

氮素！！！

如果這套房子在7月9號沒有人繳納保證金，記得一定要交保證金哦。因為這種情況下，法院會認為明天會流拍，然後選擇撤拍，因為一旦流拍，下次再拍賣價格會在第一次拍賣基礎上打折扣。

解封解押：需要到法院、房管局、檔案局等部門，流程如下：

①拿到法院材料，首先要求法院解封房產。

②確認解封之後，立刻去房管局解除抵押（如果房子是銀行要求查封，往往房產是抵押在銀行手上），解除抵押之後，房產就徹底清白了（無查封，無抵押）。

④拿到雙方的房產資訊之後，加上法院的材料和房產清白證明（房產無查封，無抵押狀態的證明），可以單方面提出過戶申請。

⑤等房管局通知交契稅，以及辦理土地所有權變更等手續，辦理完成之後，就是X個工作日後領不動產證。

解封解壓之後，就是常規的過戶流程啦，去房管局辦理就可以咯。到這裡就完成了法拍房的大部分工作了。

05

隨著資訊越來越透明，法拍房的收益空間越來越小，很多時候，拍出來的價格並不低。在參與法拍房時，一定要謹記自己的心理價位，不要一時心急跟風出價。

法拍房有風險，入手需謹慎。最後，希望大家都可以買到滿意的房子啦。

法拍房就是司法拍賣的房產，對於一些有問題的房產法院來進行拍賣。法拍房是不限購的，所以可以買，但是在購買前一定要對拍賣的房子進行一個詳細的調查，因為房子都有出了問題，法院才會拍賣的。

我們可以從幾個不同角度來看法拍房!

2、 對比 法拍房與新房、二手房之間的區別除了不限購（個別城市限購）的條件之外，價格與競買風險也是經常提到的問題；

3、 優勢 對於有購房需求卻無購房資格，而又不願意購買小產權、郊縣盤的潛在購房者來講，法拍房確實是優勢選擇；

4、 劣勢 法拍房由於清戶入住的潛在最大風險，往往讓需求者認為購房風險超過自己掌控，害怕不能正常交易、過戶、入住，而觀望退卻；

5、 成本 競買者大多並不瞭解房源的詳細資訊以及交易稅費的細則，選房不慎加上盲目追拍導致競買成本比二手房價格還高，價格低於二手房本應是法拍房的優點之一；

如論風險，我列出來一些，大家參考。

1、清房入住的風險。法拍房最大風險就是無法入住的風險；房屋被佔用的原因有多種，如租賃、唯一住房、老人佔用、案外人佔用等，法院拍賣有些並不負責騰房，因此較為麻煩；

3、不能落戶的風險；，如果原房主不願遷出戶口，法院沒有強制其遷出的權利。那麼如果你購買法拍房，戶口就存在沒法落戶的可能。

4、補繳費用的風險；購買拍賣房屋，一定要提前到現場實地考察，瞭解拍買房是否有拖欠物業費、取暖費、水電氣費等情況。部分房產如果長期無人入住拖欠了很久，這可是一筆不小的費用。

5、多次抵押的風險；法拍房可能因為房主債務問題被多次抵押，而法拍房後續的所有費用均有購買者承擔

6、無法辦理貸款的風險；有些法拍房屋可能權屬有瑕疵,或者土地性質為劃撥土地，有些時候銀行是不予辦理按揭貸款的。