我們認知一個房地產專案，首先得對他建立一個全面、清晰的價值認知，這個我們姑且把他理解成廣義維度的“品質”，然後才是開發商可以改變的，建築品質、園林景觀品質等狹義維度的品質。

首先，如何清晰判斷一個房地產專案廣義維度的價值，這張圖是我從業十年來總結的評判維度，大家可以參考：

看完這張圖，其實狹義的社群品質，主要是產品價值的維度上，戶型做的好不好，園林做的有沒有檔次等這些相對是最直觀的。在這裡，我們不談理論，重點說一個誤區和推薦一個簡單的方法。

誤區：根據一個地產專案的示範區（售樓處、樣板間、銷售階段的展示園林）來衡量小區的品質。

大家要建立一個科學的認知觀念，因為當前國內實施商品房預售制度，所以開發商會打造一個牛逼的示範區，示範區在本質意義上，是個銷售道具。示範區可能做的富麗堂皇或者精緻可人，但是作為理性的購房客戶，大家必須清楚一件事，示範區跟最終交到購房者手裡的社群品質、房屋品質，基本上沒有什麼必然聯絡。

要教給大家的判斷狹義小區品質的方法，特別簡單：到開發商開發的已經交房的小區裡走一走，看一看，那些是真實的，真實的建築品質、真實的景觀園林水準，更重要的，是真實的物業服務品質。

一是看開發商，大企業開發商的物業才有保障

二是看房產證，是不是不動產權

三是看地段，周邊有沒有其他開發商拿地

四是看現有配套，教育市政等等

五是看交通，比如現有地鐵或者是規劃了地鐵

六是看價格值不值，什麼價錢買什麼配套

七是看樓盤物管和，專案自帶配套

很多剛需買房不會識房，不知道如何判斷樓盤是否好。樓市走幾圈也便知道一二，怕就怕一些人聽信置業顧問就直接把房子買了。為此，對於初次置業的購房者，讓我們細細數數如何判斷一個樓盤的價效比。

1、看開發商

樓盤好不好，看看開發商就知道。如此判斷，雖不能一概而論，但針對市場樓盤卻也實用。開發商的開發資質、開發實力、前面開發的樓盤品質都可以是判斷依據。

2、看建築材料

每個開發商都會開發很多專案，先前的專案品質是口碑也是參考。不同的層次定位選用的材料，建造的房屋品質也是有差別的，買房時多問幾句，不要想當然的認為這個品牌應該會用什麼材質的，或者一直都用什麼材質的。

3、看區點陣圖

購房者自己做足功課，能很好的判斷區位的地段優勢和未來價值。看區點陣圖首先看專案距離主幹道的位置，專案的區位價值，交通是否便利，配套是否齊全。一般這個區點陣圖都沒有按照實際比例，而是縮小了視覺距離。所以，看區點陣圖一定不能大意。

4、看周邊配套

周邊配套是生活便利性的直接表現，其中最重要的就是交通配套、醫療配套、教育配套。特別是教育配套。

5、看小區規劃

高大上的樓盤小區規劃也是很美的。高綠化，水景，健身房，學區，醫療，等等很全，直接提升了生活質量；普通樓盤也許什麼都沒有。不僅如此，小區物業也非常重要，日常的安全，清潔，維修等生活的很多方面離不開好的物業，好物業是樓盤品質和價效比的一大代表。

6、看競品價格

看樓盤也可以透過價格對比判斷，找找樓盤的競品樓盤，同等價效比不同區域的樓盤，同一區位不同價效比對比，同一區位同等價效比對比，這樣透過價格的對比也會對專案的定位有一定的認識，特別是統一區位樓盤的對比，專案處於什麼位置也便一目瞭然。

7、看戶型

一般來說南北通透最舒適，其次是純南戶型，不過也要看整體平面圖，才能確定室內的通風效果。戶型宜方正，不要選缺角，手槍型的戶型，無論是風水上還是舒適度上都不好。

判斷樓盤好壞的因素，按重要性排序並打分：

首先看地段 重要性佔比40%

地段基本決定這個盤值不值這個價

地段分兩部分看：第一部分看目前的樓盤周邊發展情況，第二部分看樓盤所在區域未來前景。

目前的周邊發展情況：地段因素主要看交通，有沒有地鐵，公交車是否便利，離火車站汽車站距離等；其次周邊教育資源，幼兒園小學，初中是不是區域內優質的；再次看生活便利性，有沒有大型超市，蔬菜市場，醫療機構等等。

未來區域發展潛力：從城市發展規劃的角度去看未來10-20年區域發展前景。主要的判斷指標是區域5年規劃，即將落地的基建專案，區域人流量統計情況。

第二看設計 重要性佔比30%

現在的樓盤不再是隨便建幾下，只要能住就能賣的好。隨著人們對於居住質量要求的提高，居住舒適性變得越來越重要。那麼相應的樓盤的設計就變得至關重要。

設計主要看樓盤佈局、建築設計、景觀設計和室內設計。

樓盤佈局，主要關係到樓間距，樓棟朝向，層高等，影響居住採光、噪音、生活舒適度、房屋未來的保值性等等。

建築設計，關係到建築外立面狀況，外牆材質的好壞，樓棟內佈局，電梯數量等等，影響樓棟整理觀感質量，內部設施便利性，內部居住使用舒適度。

景觀設計，樓棟裙樓屋面或一層小區內景觀設計是否合格，非常影響小區內生活氛圍和舒適度，以及未來小區的升值潛力。

室內設計，室內設計和裝修的質量直接影響居住者的居住體驗。

第三看建築質量 重要性佔比20%

主要分兩部分：

第一部分是建築裝修質量：主要檢查有沒有滲漏和開裂，其次再檢查其他的質量瑕疵，比如牆面磕碰、地磚不平整、牆紙發黴等等

第二部分是功能性，主要檢查通電是否正常，水壓是否正常，裝置功能是否完好等等。

第四看物業 重要性佔比10%

1）物業公司的資質是否合格

2）物業公司規模和口碑

3）親身體驗小區封閉管理情況

4）小區內是否有亂搭亂建情況，衛生情況。

以上四方面作為主要切入點來評判一個樓盤的好壞。可以從這些角度調查打分彙總來作為評判標準。

1.李嘉誠說過，地段，地段還是地段，可想而知地段的重要性，所以地段首當其衝是我們要考慮的，

2.交通配套，要看看樓盤周邊交通配套是否完善，出入是否方便，

3.購物配套，周邊購物是否方便

4.教育配套，距離學校的遠近程度

5.開發商品牌

其實判斷一個樓盤好與不好，沒有那麼絕對，因為主要是根據自己的需求來選擇，比如說是為了給孩子上學買房，那麼只要離著學校近一點就可以，其他相關的因素都可以弱化。

首先要確定好樓盤的標準，我的標準很簡單，符合“三好”標準的就是好房子，所謂“三好”就是將來這個樓盤是否“好住，好租，好賣”

“好住”的房子，就是住著非常舒服，房子外面的市政配套非常齊全，而配套裡面最主要的是1公里以內有3S，地鐵站subway; 商業配套shopping;好的學校school。好樓盤具備至少2S。另外該樓盤建築密度，花園小區規劃，以及戶型朝向等，不能有明顯的缺餡，如獨棟樓沒小區，有暗房子，戶型不方正，陽臺太小或沒有，底層或頂層等，這些都會讓你的居住體驗很不好。

要買到“三好”樓盤，你需要建立正確的思維框架，你買房一定要有“利他”思想，而不是用你自己的喜好去挑選。你的房子以後會租給誰，賣給誰？他們喜歡什麼樣的房子？這些問題必須有清楚而正確的答案。為別人創造價值，自己才能獲得收益，這也符合一般的商業原則。

   對於如何判定一個好樓盤，值不值得買，或者能否“安全”入手？相信這樣的問題對於廣大置業者來說一定是非常困擾的！買房花費的是一生的積蓄，一著不慎，被套了，換誰都不好！所以，查閱了下資料，總結出以下10個標準來判斷是否為一個好樓盤！

1、是否熱銷?

    買房是拿錢投票，熱銷是很多人拿錢投票。要相信無數買房群眾的眼睛是雪亮的，熱銷意味著專案經過了無數人的理性分析和確認過關，才攢起了一張張投票。那這個盤就值得你關注。總之，熱銷是綜合因素，也是好樓盤的一個營銷結果呈現，也是客戶認可體現。

2、是否大盤?

    業內有一個買房的訣竅：品牌大盤，首期開盤。大盤營銷是個長期戰略，價值和價格的走勢必然是上升的曲線，首期恰是起點，大盤往往是市場中常年的熱門，持續有市場熱度和知名度，只有首期才有機會不放過增值的每個瞬間。大盤往往配套設施齊全，因為樓盤夠大，就能裝進各種配套，滿足各種需求，社群才能更健全，建設得更美好，從首期開始，每一次推盤都能感受到喜悅。大盤入市先求名，預先做品牌入市，提前造勢，首期以熱銷來引起關注，首期開盤也多是推出社群資源較好的樓棟，吸引客戶提前關注，恰恰由機會買到價效比更高的好房子。

3、是否靠譜企業?

    大盤成為好樓盤的一個要素就是靠譜企業。靠譜企業分為三類，一類是央企國企具有較強社會責任感以及家國使命，社會意義大於經濟效益，對於購房過程中的各種問題，這些企業都提供了良好的溯源機制；一類是百強房企中的品牌開發商；一類是情懷的老闆和操盤手。

4、是否潛力地段?

    房地產的金科玉律：地段，地段，地段。從家庭意義出發，每套房子都意味著家庭配置的資產，必須成為良性資產。何為良性資產?——具備持續增值性或保值性。好地段是良性資產重要基因，寸土寸金的道理亦是如此。買房選好地段，無非兩個標準：一個現在公認的好地段，一個是未來將被公認的潛力地段，將來成為城市核心資源的聚集地，入手潛力地段好比是入手了未來的績優股。

5、是否交通便利?　　

    交通是一個城市的基本命脈，生活的衣食住行也離不開交通的通達。交通便利，節省的是生活的時間成本，拉近的是城市核心資源配套的距離。判斷交通便利有兩個維度：一是距離交通主幹道或交通工具要近，比如公交站、高速車道等;二是透過步行或騎行可以順利達到城市中核心配套資源。一個好的樓盤必須要擁有便捷的交通條件,這樣才能上下班順暢、未來孩子上學方便、外出購物也會更省心。這也就是購房者在選擇樓盤時看中交通的原因。

6、是否配套完善?

    對一個好樓盤來說，配套設施就像是點睛之筆。沒有它，無論樓盤地段、環境、戶型再好，都算不上完整;有了它，才能使生活更加方便和舒適。完善的配套設施，要求一出門社群，就能解決日常生活需要；要有綠地公園，早晨運動，傍晚迎著落日走在小道上，更是一種說不出的體驗；要有商業配套，購物、娛樂、餐飲，才能讓生活變得便利；要有醫療配套，更是與每一個住戶息息相關；要有社群配套，從生活服務到體育設施，再到配套公建，將極大地提高居住質量。

7、是否裝修交房?

    毛坯VS精裝修，為什麼越來越多的人選擇精裝修?好樓盤都是在提供精裝修交付的住宅，也是目前購房的趨勢，精裝修住宅，相當於是以一種價效比的方式把更具品質的生活。對業主來說，精裝修住宅都是開發商集中採購建材施工，相比個人裝修要節省成本，也避免了個人在裝修精力、財力、時間上的浪費。以往，毛坯交房社群中，一次性入住率有限，入住幾年之後，還不斷有人裝修，成了大工地。整個社群精裝修，則避免這樣的問題。

8、是否現房實景?

    有一種魅力叫實景現房。相比市場中的期房，實景呈現、現房社群，提前過上成熟的生活。廣告做的好，不如實景社群好，真山真水真樹木。看得見的山水園林，聞得見的花香。在現房社群中，比看圖紙更真實，戶型尺寸不失真，關鍵是可以即買即可入住，省掉了漫長等待期。

9、是否有教育資源?

    孩子的教育，是每一個家庭最重視的事情，每位家長都希望自己的孩子能夠進名校讀書，接受最優質的教育。一個好樓盤往往都是優質教育資源的敲門磚，配套優質教育資源，等於為孩子鋪就了一條通往更加美好未來的道路；同時，優質的教育資源往往是樓盤最為重要的配套，也是房產價值或增值最重要的推手。據統計，在過去10年，無論房地產市場行情如何變化，學區房一直都保持了8%-10%以上持續增長。

10、戶型是否均好?

    戶型可以說是除了地段、價格之外，購房者最為關注的因素了。戶型不像地段位置、園林景觀等其他因素，可以仁者見仁、智者見智，而是完全有著好與不好之分。從平面圖看，戶型方正、無死角;從現場來看，南北通透、通風采光極佳;從佈局上看，動靜分割槽、乾溼分離;從功能上看，功能完善，利用率高無面積浪費，且能滿足主人要求如陽臺等……從梯戶比看，一梯兩戶，一梯一戶，建築結構合理，生活才會更加舒適。

購房者買房前都要去不同的樓盤考察，希望透過比較最終選擇一個滿意靠譜的房子。但並不是外表“光鮮”的房子，真的就是最“靚麗”的房子，也有可能“金玉其外敗絮其中”，背後潛在著各種你意想不到的危險。那麼，怎麼判斷一個樓盤的好壞呢？

購房者買房前都要去不同的樓盤考察，希望透過比較最終選擇一個滿意靠譜的房子。但並不是外表“光鮮”的房子，真的就是最“靚麗”的房子，也有可能“金玉其外敗絮其中”，背後潛在著各種你意想不到的危險。那麼，怎麼判斷一個樓盤的好壞呢？接下來的這些方法很實用。

日常生活中，我們經常會看到購房者對樓盤進行控訴的新聞，如果經過精挑細選又花費大半輩子積蓄買的新房，到手後確是一套“問題房”，相信不管是誰都會很煩惱的。因此，提前瞭解樓盤是否有負面報道是很有必要的。購房者可以透過網路或媒體的報道提前獲取房屋各類資訊。對於一些負面新聞很多的樓盤，小編提醒大家一定要慎重購買。

方法二：檢查開發商的五證是否齊全

只有五證齊全才能證明開發商的銷售行為是合法的，才能保證購房者在付款入住之後可以拿到房屋的產權證書。五證是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。

方法三：樓盤的交通是否便利

交通是購房者買房時必須要考慮的一個重要因素。上下班、出行等都離不開交通，無論是自駕還是公共交通，交通的便利性是一定要考慮的。因此，要全方位考慮交通工具的數量、種類、距離公交或城鐵站的遠近、發車頻率、打車或自駕是否方便等。

方法四：瞭解樓盤附近治安情況如何

每個購房者都想要擁有一個安穩的住所，所以大家不能忽略治安問題，這是很重要的，因為關係到生命和財產的安全，如果這都無法保證的話，就一定不要購買。那麼，如何看治安環境呢？主要看周邊是否有破爛的民房、垃圾堆、停滿黑車等等。

方法五：查清樓盤所在土地的前身好不好

樓盤建造之前是需要向政府拿地的，而所拿的土地，其實也有好壞之分。比如該樓盤在建造之前，是化工廠或墳場的原址。如果是這樣的房子，以後居住以後很多人心裡都會很彆扭。

方法六：考察樓盤附近是否有汙染源

如果樓盤附近有汙染源，會直接影響後期入住時家人的身體健康。噪音、灰塵、尾氣汙染等一系列問題會嚴重影響居住者的日常起居。因此，在選房時，購房者要注意觀察樓盤附近是否有汙染源。如樓盤距離高架橋、廠房、軌道交透過近會受到嚴重的汙染。高架橋旁邊的房屋和距離軌道交透過近的房屋存在噪音、灰塵、尾氣汙染等一系列問題。廠房附近房屋不僅汙染嚴重，而且存在安全隱患。

1 看周邊的配套設施什麼時候完善

2 交通方面

3 小區環境 綠光佔比 樓間距

4 是否帶學位學區

5 有沒有完善的醫療機構

有幾點：1看開發商 大開一般物業管理 園區規劃設計 都不會差 2看樓盤所處的地理位置 是否是市裡大力發展的板塊兒 周邊交通等配套是否完善或是有規劃 3看樓盤的價格 同個區域板塊內樓盤 品牌與品質差不多 那比的就是價格了 看哪個有明顯的價格優勢

日常生活中，我們經常會看到購房者對樓盤進行控訴的新聞，如果經過精挑細選又花費大半輩子積蓄買的新房，到手後確是一套“問題房”，相信不管是誰都會很煩惱的。因此，提前瞭解樓盤是否有負面報道是很有必要的。購房者可以透過網路或媒體的報道提前獲取房屋各類資訊。對於一些負面新聞很多的樓盤，小編提醒大家一定要慎重購買。

方法二：檢查開發商的五證是否齊全

只有五證齊全才能證明開發商的銷售行為是合法的，才能保證購房者在付款入住之後可以拿到房屋的產權證書。五證是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。資深海南置業顧問為你解疑答惑，海南意房網專業為你提供最新、最優惠的房產資訊。

方法三：樓盤的交通是否便利

交通是購房者買房時必須要考慮的一個重要因素。上下班、出行等都離不開交通，無論是自駕還是公共交通，交通的便利性是一定要考慮的。因此，要全方位考慮交通工具的數量、種類、距離公交或城鐵站的遠近、發車頻率、打車或自駕是否方便等。

首先一手樓盤要有五證俱全，二手要產權清晰，第二是一個小區在這個板塊的檔次歸屬，第三是小區的物業情況，特別是二手小區，第三會看開發商質量，其次才是地段

實判斷一個樓盤好與不好，沒有那麼絕對，因為主要是根據自己的資金和需求來選擇，因為每個人需求都不一樣，比如說是為了給孩子上學買房，那麼只要離著學校近一點就可以，其他相關的因素都可以弱化