住宅和公寓都是房產，要看產權，一般公寓是商住產權，商住產權物業和水電費會有區別，具體要看該房產的土地性質和產權性質

如今不少開發商紛紛推出公寓產品搶佔市場，不限購的公寓類產品正在成為樓市熱門產品，備受市場追捧。那麼，公寓和住宅有哪些區別？為什麼買住房不建議買公寓？下面一起來看看吧！

公寓和住宅有哪些區別？

1、土地性質不同

住宅是居住用地（70年產權），公寓大多是商業用地，一般為（40、50年產權年限），極少數公寓也有70年產權的。根據目前的訊息，商業用地產權到期後是要補繳土地出讓金的，公寓首當其衝。

2、用途功能不同

住宅是居住用，公寓為商業、辦公、商住用。

3、裝修情況不同

住宅的裝修情況各異，有毛坯、簡裝、精裝、豪裝，公寓一般沒有毛坯的，基本上都是帶開發商精裝。

4、居住舒適度不同

一般住宅分為兩梯三戶或者四戶，人員較少，不會對出行造成困擾，私密性也比較好；而公寓通常為兩梯十戶，甚至更多，人員不僅多而且雜亂，安全性和私密性都無法得到很好地保障。

為什麼買住房不建議買公寓。

1、條件差，費用高

商住兩用的公寓事實上是不被國家支援和允許的，在市場上也不被看好。絕大多數商業公寓不能落戶，不帶學區位，買了公寓只能夠自己使用（住或者辦公）或者租給別人使用。

2、看似便宜實則價效比不高

我們來算一下，首套住宅首付一般是30％，貸款最高年限30年，可以商貸和公積金貸款結合使用；商業公寓，首付至少50％，貸款年限上限10年，只能商貸，更有甚者要求全款。同樣的價格同樣的成本，一個可以買一個一個人住的單間公寓，另一個可以買一個面積可以供一家三口生活的住宅，你選哪個？

商業公寓產權只有四五十年，住宅產權為70年，都是從它建立的那一刻開始算起的。住宅的產權到期可以自動續期，商業公寓的產權有說明嗎？沒有。

座標成都，公寓座標，藍光南韓城。住宅座標，佰客郡。買的時間差不多，都是10年.價格差不多25萬。到現在，公寓二手30萬都還沒有賣出去。住宅，45萬已經賣出去了！

價格差異大的原因，我覺得如下：

1.住宅可以上戶啊

2.水費電費住宅更便宜

3.住宅是硬通貨，可以抵押貸款，公積金貸款，買房壓力小。公寓首付5層，貸款只有10年

嚴格來說，目前市場上出現的公寓應屬於住宅的範疇，但它們的功能卻與一般住宅不同，且由於各種公寓型別的不同，在土地使用權年限上也各不相同；一般可以從“面積大小”、“裝修狀況”、“地段位置”、“物業管理”和“配套設施建設”等方面進行區分公寓和一般住宅。

根據目前市場上常見的幾種型別，主要分為居住型公寓、商務型公寓、酒店式公寓等。

公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。相對於獨院獨戶的別墅，更為經濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等。

配置看上去似乎和普通住宅沒有什麼區別，但其實公寓和住宅是不同的，其中需要注意的一點就是如若公寓的用地性質屬於商業用地，是無法落戶的！

貸款、首付政策

住宅：首套30%，二套40%首付，限購限貸，但有首套房利率優惠；並且能使用公積金貸款；

公寓：一律50%首付，不限貸不限購，首付5成。但只能貸款10年，且不能用公積金貸款。

落戶及學位

住宅：符合條件可落戶，有學位

公寓：不能落戶、無學位。

土地使用權年限

住宅：70年土地使用權；

公寓：按照用地性質劃分，商業用地為40年。

二手交易稅費

住宅：1%-3%契稅，主要交易稅包含營業稅及個人所得稅；

公寓：3%契稅，主要交易稅包含營業稅、個人所得稅及土地增值稅。

水、電費等生活成本

水電費等比普通住宅要高。

之前提到過，通常公寓是屬於商業用途，雖然有不同的分類，但是大多數公寓的水電費都是按照商戶交的水電費的價格來支付。

公寓一般分為住宅式公寓、商務型公寓和酒店式公寓幾種型別，由於住宅和公寓的用地性質和產權年限不同，導致公寓和住宅的貸款方式、貸款年限以及各種稅費等存在諸多差異。

在首付方面，住宅的首套為30%，二套為50%首付，並且限購限貸，但有首套房利率優惠，能使用公積金貸款；公寓則一律為50%的首付，不限貸不限購，並且貸款只有10年，且不能用公積金。住宅只要符合條件者便可落戶，並且有學位，公寓一般則不能落戶、並且也沒有學位。住宅的土地使用權一般是70年，但公寓的商業用地一般為40年。二手交易稅方面，住宅一般為1%-3%契稅！公寓契稅一般為4%、個稅3%、增值稅7%、差額增值稅5.6%.

　目前，公寓和住宅是樓市中最為常見的兩種房屋性質，也是購房者比較關注的型別。　　但是很多購房者都不瞭解兩者之間的區別，只單純認為公寓就是小面積的住宅，但實際上不是這樣的。　　一、定義的區別　　1、住宅是指專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。　　但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括託兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋。

　2、公寓為集合式住宅的一種，中國大陸稱為單元樓或居民樓，港澳地區稱為單位，指的是一種生活設施齊備，但只佔建築一部分的居住形態。　　一般分為住宅公寓、服務式公寓，服務式公寓主要以酒店式公寓、創業公寓、青年公寓、白領公寓、青年SOHO等多種業態存在。

　　二、二者的四大區別　　區別1、實用年限的不同：公寓和住宅規定的使用年限不同，一般而言，住宅年限是70年，公寓是50年。但公寓也有70年使用年限的。　　區別2、建築設計的不同：經營性公寓按照公建設計標準執行，工程竣工驗收執行非住宅技術規範，居住型公寓的空調室外機不得外露，混合型公寓須設定戶式空調。

　　區別3、費用的不同：公寓和住宅的費用不同，有的公寓是商業用途，這些公寓的水電費用屬於商業用水電費用，要比純住宅昂貴。　　但有的公寓還是民用水電費用，這要看開發商的樓盤是如何立項，而且還需要看當地的政策法規或者通知，根據城市地域不同相關政策也可能略有不同。　　區別4、物業管理的不同：經營性公寓的規劃用地性質為公共設施用地，建築外簷按公建標準控制建築外部不得設定陽臺，規劃間距按公建標準執行，物業管理用房等相應配套服務設施按照相關規定在公寓內部安排。

1、規定的使用年限不同

公寓的使用年限要比普通住宅短很多，根據相關規定表示，普通住宅的使用年限可以達到七十年，但是公寓的使用年限只能達到四十或者五十年，因此如果購房者買了公寓，而沒有買普通住宅，那就會少了二十多年的居住時間，並且要考慮產權到期後的問題。

2、養房費用不同

據相關規定表示，公寓的房屋性質為商業性質的住房，因此在繳納水電費的時候就會按照商業水電的標準進行收費，收取的費用比較多。而普通住宅的房屋性質為民用性質的住宅，在繳納水電費的時候按照民用水電的標準進行收費，費用的數額比較少。除此之外，公寓的物業管理費用也會比普通住宅多出許多，購房者需要提前計算好這些費用。

3、房屋功能性不同

普通住宅更講究實用性，為的是滿足居住者的生活需求，因此並不會在裝修、格局或者風格上多花心思。但是公寓就不同了，公寓更加講究舒適性，並且會在保證基本居住功能的基礎上，追求更加多樣的建築風格和裝修風格，更具有美觀性。

4、建築質量和建築標準不同

5、交易費用不同

對於普通住宅來說，如果房屋購買已經滿五年，並且是家庭少有的住房時，個人所得稅和營業稅就可以依法免徵。由於公寓屬於商用住房，所以交易稅費的規定就會與民用性質的普通住宅有所差異，不論房屋購買是否已經滿五年，都需要依法繳納營業稅和個稅，不過可以選擇是差額徵收還是全額徵收。

公寓式住宅是“舶來品”，相對於獨院獨戶的西式別墅住宅而言。一般建在大城市，大多數是高層，標準較高，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等。

中國早期的公寓式住宅已經具備現代城市單元式住宅的雛型。

公寓式住宅缺點：

⑴成本高

從生活層面來說，住在公寓裡的生活成本也相對高昂。如水電費是按商用物業計算，比普通住宅水電費要高出一倍左右。

⑵走道採光不足，容易引發安全隱患

由於其點式高層的侷限，往往是中間一條長廊兩邊依次排列各戶，或中間是電梯，四周圍一圈小戶型，形成整個樓面貫通式的平面佈局，而這一佈局，又常使走道沒有自然採光，因此缺乏空間的識別性、方位感。一旦有火警則難以疏散。

公寓式住宅優點：

⑴通常，公寓的面積比較小，總價低，易出租；

⑶國內大、中城市的高階商務人士階層，對這類物業擁有可觀的消費能力。單身公寓由於面積小、總價低、月供負擔輕，對年輕一族尤其是外來專業人才格外有吸引力。

1.土地性質的差別，也是產權的差別。住宅所屬的土地性質是住宅用地，住宅用地產權使用年限為70年。公寓所屬的土地性質一般是混合用地，產權使用年限為50年。土地性質的差別，體現在這套房子交稅時會有很大的區別，住宅性質的房子在交稅時享受國家很多的優惠政策，公寓則不會。

2.貸款政策的不同。

住宅:首套30%，二套首付40%，限購限貸，但有首套房利率優惠，並且能使用公積金貸款。

公寓:一律首付50%，不限購不限貸，但只能貸款十年，並且不能使用公積金貸款。

3.落戶政策的不同。

住宅:符合條件可落戶，有學位。

公寓:不能落戶，無學位。

4.二手房交易稅費。

住宅:契稅，增值稅，個人所得稅

公寓:契稅，增值稅，個人所得稅，土地增值稅

5.水、電等生活成本。

公寓屬於商業用途，大多數公寓的水電費都是按照商戶的水電的價格來支付。

公寓是40年產權，屬於商業的，後期交易的話稅費會比較高，物業水電會比住宅高，住宅的話，70年產權，後期升值空間大，好變現，公寓的話，面積小，價格比住宅低，資金緊張的話也可以考慮公寓