明人不說暗話，為什麼現在銀行不放房貸了，理由只有一個，監管層嚴控資金流入房地產。監管層為什麼嚴控資金流入房地產，全國政策一盤棋，房住不炒，要逐步降低房地產行業在國民經濟中的比重。那資金流入哪裡？國家的目的，是讓資金更多的流入基建，流入製造業，流入實體。

銀行自己想不想放房貸？想啊。所有的貸款類別中，房貸是銀行體系公認的優良資產，高收益高穩定低風險，以房產作為抵押品的房貸，基本規避了貸款無法償還的風險。

但是過於寬鬆的貸款政策會加劇市場對未來的預期，房貸寬鬆在某種程度上助長了投資投機需求的增長。所以，圍繞國家“房住不炒”的政策核心，必然要收緊，之於開發商就是提高其投入自有資金的比重，降低其資金的週轉速度，之於購房者就是嚴格貸款稽核，減少房貸容量，儘量向剛需傾斜。

提問者所說的“房貸”比較籠統，按照“房貸”的分類，一般分為兩大類，一是個人住房分期貸款，而是房產抵押貸款。

這裡所說的個人住房分期貸款指的就是傳統意義上的房貸，這類貸款從未停止發放。目前中國商業住房分期貸款涉及房貸客戶2億人，房貸存量超過28萬億元，總規模接近全年GDP的2倍，可謂規模十分龐大。

房子屬於“高消費”的範疇，幾乎每個人買房都需要銀行房貸的支援，能全額付款的購房者少之又少，所以房貸不可能停止發放，除非房產停止交易。但是房貸利率近年來有所上浮，前幾年房貸利率在基礎利率水平上打8折打85折已經成為過去式，目前大多數商業銀行的房貸利率都是在基礎利率上上浮15%-20%。

房貸利率之所以上浮是為了配合“房住不炒”的基本方針，目的就是為了提高購房的資金成本，遏制“炒房”現象，從而抑制房價過大幅度上漲，實現房價穩中有漲。

房產抵押貸指的是已經還清貸款的房子到銀行做抵押貸款，也就是我們說的“房抵貸”。

這類貸款目前確實放款規模在縮減，雖然疫情基本得到控制之後，央行採取相對寬鬆的貨幣政策，大力支援低成本資金流向實體行業，為更多的實體行業提供相對低成本的資金。但是現在全國各地“房抵貸”有收縮規模的趨勢，主要原因如下：

【1】“房抵貸”放開以後，各地相繼出現了“房抵貸”違規流入樓市的現象，有貸款客戶將一套房抵押之後獲得的貸款用來購買二套房、三套房，甚至是炒房投資，這種行為的出現直接導致部分地區房價有抬頭的趨勢，之前央行上海分支和深圳分支就緊急召開會議要求各商業銀行嚴查房抵貸違規流入樓市的現象。所以各地商業銀行為了避免“不必要的麻煩”索性收縮了房抵貸的規模，或者相應提高貸款利率、降低貸款抵押率。

【2】目前樓市價格不穩定，特別是商業性質的商鋪的價格波動很大，所以銀行為了儘量避免壞賬的出現和違約風險，或者直接取消部分住房、商鋪的抵押貸款，或者將抵押率一降再降，之前住宅是6成抵押率，目前很多地區的住房抵押率只有3-5成。

總體來說，樓市有交易就不可能禁止個人住房貸款，這是不現實的，但是為了配合“房住不炒”的方針，利率上浮是大機率事件。

其次，“房抵貸”規模收縮一方面原因來自為了遏制低成本資金再次流入樓市，另一方面是銀行為了儘量避免違約成本。

對銀行而言，房貸還是要放的，但是受制於銀行資金和房控政策，也就容易導致個人申請房貸有時候批不下來，或者需要排隊。

銀行的資金是有限的，而房貸卻可能是無限的，畢竟存款人的資金是有限的，而房子建造和價格可以是無限的。比如某個地區吸收的存款不足以提供房貸，那麼銀行就會減少對房子貸款，有些要買房的人就可能申請不了房貸。

還有房貸受制於房控政策，比如某個地方限制某家銀行提供房貸的比例，當達到最高比例時，那麼後來者就貸不了款了——導致使用者需要排隊，待銀行有相應貸款額度時才可被申請貸款。

而銀行為了篩選優質貸款者，通常是個人徵信良好優先。也就是說，個人徵集有優劣之分，職業存在差異，那些個人徵信較差，職業收入相對不穩定的就可能貸不了款，而不是銀行不提供房貸。比如銀行更加偏向於向公務員、醫生和教師等工作者提供貸款，其他的可能就貸不了款。

銀行不是不放房貸，而是加強了放款管控。

之前因為放鬆貸款條件，導致很多人的資金風險抵抗能力薄弱，一兩個月不進賬就會導致逾期。房地產行業的泡沫，中介貸款行業的做假，超限透支人群的增加，銀行中有透過加強前端風控來控制後端的逾期。

之前很多人為了利用資金套利，做槓桿，放大資金，提高評估價，空手套錢，最後房價降跌，貨幣貶值，資金做空，虧損的就是銀行或是貸款機構。

一個有金融房貸行業的朋友說，去年一個客戶用一套坐400萬的房子貸款了480萬，現在房價只值360萬左右，還了才不到半年就遇到疫情，從3月份開始就已經沒有還款了。銀行現在要收回房子，但是市值只有360萬左右，把正是低押的，還不上收回房產，這是正常處理方式。120萬到哪裡卻了？貸款的人志了嗎？

部份年前用房產做抵押的客戶都在用這套來抵債，算下來自己還用了幾十萬，也划算了，大不了從頭再來。不是銀行不放房貸，是房價的泡沫不得不做更嚴格的風控。

首先銀行並沒有停房貸，銀行只是控制房地產貸款的總規模。因為房地產這個大的蓄水池已經承接了太多的銀行貸款，2018年底39家銀行的貸款規模合計為96.44萬億元，其中有31.67萬億元投向了房地產業，超過了1/3。

如果加上其他渠道融資，境內境外發債，Abs發行，還有其他的社會融資，房地產總的融資規模大概在60萬億。

這麼大的融資規模，風險是極其大的，一旦銷售或者房價出現問題，引發連鎖的地產壞賬，銀行業會受到沉重打擊。

銀行業無法控制房地產其他渠道的融資，但是可以透過資料看到，總的融資金額。為了進一步降低金融風險的發生，控制房地產規模。限制地產泡沫的進一步擴大，成為了不得不的選擇，這也是響應國家房住不炒的政策。

另外我們也看到房地產信貸佔了銀行總規模的三分之一，這對其他行業的發展相當不利，尤其今年受疫情影響，百業受損，經濟下行，很多中小企業都面臨了資金緊張的問題，有些已經破產倒閉，如果不增加中小企業貸款支援，更多的企業將會破產，這意味著失去數百萬的就業崗位。

為了保證大家的基本生活，也為了保證生活的穩定，更為了保護自己所以銀行減少了地產的信貸支援，轉而增加中小微企業的信貸規模。

歸其原因是“額度不夠”和政策取向。住房按揭貸款不斷收緊，在新年初，儘管釋放了大量信貸額度，但是遠遠不能滿足去年年末等候的購房貸款者和新申請房貸的購房者。

2018年以來，多部門嚴控銀行信貸資金進入樓市，推進房地產領域的去槓桿。銀行對房貸投放更為審慎，部分城市的首套房利率接連上漲，部分銀行甚至上浮20%。其次，銀行不斷收緊房地產融資，部分銀行暫停房地產新增授信業務。

銀行在審批房貸方面也會稽核幾個方面。

一.徵信不好。徵信好壞對審批放款與否至關重要。在銀行貸款都會查詢你的徵信報告，對有逾期等信用不良的貸款者都會提高貸款利率，甚至不與放貸。

二.銀行流水不行。在貸款時會查詢你的工資流水，考察你的放款能力。

三.行業原因。一些不穩定職業、高風險職業和房產中介等的申請貸款者也容易遭到拒絕。例如自由職業者，煤礦工人，ktv從業者。

四.個人負債率過高。銀行判斷高負債率一般為70%。就算你的信用再好，高負債率也會被銀行拒貸。

從去年下半年開始很多銀行都停止了購房貸款，而後還提高了開發商貸款拿地建房的貸款，其實更多的還是政策使然和資金有限，別告訴我銀行不差錢！

現在人們購房大多30%靠存款70%靠貸款，少有人群有能力能夠一次性的付完全款（炒房者除外），在這種情況下社會就產生了鉅額的負債，這對於社會經濟發展顯然是不可取的，特別是這些負債資金都流向了房地產市場，導致社會整體資金投資失衡，錢全部都進了房地產，哪有錢發展其他實體經濟。

現在銀行提前停止放貸，提高貸款門檻，無非是國家看到了房地產市場貸款已經達到了需要控制的地步，同時也是為了調控現有樓市不健康的市場環境，之前國家已經對樓市其他環節作出了調控，而對於資金的控制能夠進一步的控制交易環節，降低樓市交易量，縮減樓市熱度。另一個方面就是銀行其實也缺錢也需要回籠資金，雖然每年銀行年底都會停止貸款，但是去年11月份就有多家銀行開始停止，而且還上調了首套房的貸款利率，無非就是從之前的鼓勵購房者買房到控制購房者買房，打消一些非強剛需購房者的購房行為，同時也遏制了炒房者的炒房行為！

2018年以來，多地房貸利率上浮。2月份，廣州的四大行同時提高首套房貸款利率，上浮10%，二套房上浮15%。其他地市。普遍都是執行上浮5%—10%。收緊的房貸疊加上房地產市場調控，約束房價。這是一把雙刃劍，在解決房價的同時也帶來了剛需的購房成本。因此，我們看到廣州的房價出現了，“四連跳”的情況。

調控房價的同時也遏制了，首付貸，消費貸，信用卡套現的資金進入房地產市場。因為，國家始終宣導，房子是用來住的不是用來炒的。在金融去剛好的槓桿的影響下，房地產市場也會進一步正規。

關於很多人解釋，是因為銀行資金匱乏。這裡面也有一部分原因，因為銀行的攬存業務成本越來越高。且，目前網際網路金融的出現，進一步加劇的市場的改變。所以你會看到，很多剛需的購房者貸款會被直接拒絕，甚至批款的也會因為各種原因被拒絕。

如果央行上調基準，者等於幫助購房者獲得銀行貸款。因為利率上調後，房貸的業務吸引力要強於其他信貸業務。銀行有動力繼續做房貸業務，不過資金成本會上升，會更慎重。

前段時間講了房貸要不要提前還，房貸佔收入比例多少最合適。今天聊聊貸款額度。

01

有兩個影響貸款的這些因素：人與房。

什麼樣的人在買，買的是什麼樣的房？

主要說說人這邊的情況，四條關鍵因素決定了銀行是否批貸，以及我們能貸多少、貸多久？

02

第一個，年齡。

超過65歲，貸不起款。一般情況下，超過55歲或60歲想再貸款，就不太容易了。基本上65歲是上限。

銀行比較喜歡是24歲到40歲區間的貸款使用者，掙錢的能力比較強。相對來說工作也比較穩定，身體狀況比較好，發生意外、疾病的可能性相對較少，還款能力比較強。

超過40歲，去銀行貸25年、30年沒戲。而且銀行的上限基本封到了25年。

03

第二個，職業。

填職業的時候，像公務員、老師、醫生之類的，銀行就比較喜歡。

對於銀行來說，越穩定越好，越穩定的職業越容易貸款。儘量填一個讓銀行覺得我們相對比較穩定的職業，當然需要是真的。

04

第三個，信用。

信用真的非常重要。比如去銀行貸款買房，信用不好，那就沒戲了。

有個朋友去銀行貸款，為什麼不批呢？原來是沒有什麼信用積累，沒有信用卡。

30多歲沒有信用卡，屬於白戶，銀行也不知道你信用好不好，於是沒批貸。

05

第四個，收入。

其實就是還款能力，很多朋友容易忽視這件事。

銀行內部是怎麼定的？每個月的收入，得是最高還貸額度的兩倍。

比如每個月收入2萬元，那銀行基本上批貸的上限，就是月供還1萬。差不多批兩百萬，二十多年、三十年。

基本上就在這個範圍，所以收入不能瞎填，而且填完後，銀行肯定要你所在單位的簽字蓋章等。

06

聊完購房者的個人因素，對銀行批貸的影響，咱們說說關於房子的因素。

房屋房齡對貸款的影響有什麼？

在北京申請商貸購房，房屋年齡超過25年的，可貸年限就會小於最長可貸年限25年。

房屋性質對貸款的影響有什麼？

借款人購買住宅，需要考慮房屋是普通住宅還是非普通住宅，會影響到其需支付的最低首付款比例。

首套最低首付款：普通住宅為35%，非普通住宅為40%；

二套最低首付款：普通住宅為60%，非普通住宅為80%。

目前北京市部分商業貸款放款週期相對比較長，貸款購房需要考慮貸款時間成本的增加等問題，且借款人應該保持良好徵信在批貸到放款期間無新增逾期等，保障商業銀行順利放款。

那麼銀行為何房貸發放的速度越來越慢呢？有的城市甚至高達半年以上，這其實主要是銀行信貸額度及信貸政策所致，下面對這兩個進行一個簡略分析。

1、信貸政策

銀行貸款是存在風險的，為了降低風險，總行對會各個行業的投放規模設定限額（類似於雞蛋不能放在一個籃子裡），一般限額分為低限、中限及高限三類，觸及低限依舊會接受房貸的申請及審批，然後等待放款；觸及中限會停止接收新的房貸申請；觸及高限直接禁止已審批在排隊的貸款發放。

因為具體到每家分行，肯定投向會出現不一致，這時銀行總行會根據各分行實際的投貸情況進行限制，當一個分行的某個行業（比如房地產行業）投向已觸及中限，一般總行就不再給予這個分行房貸的額度，這也是為什麼同一家銀行，有的在A城市可以申請房貸，在B城市卻不行。

一旦銀行總的房貸規模已觸及低限，那麼整個銀行就會緊縮房貸政策，減少信貸額度的投放，這也是為什麼我們排隊越來越長的原因。

2、信貸額度

除銀行的信貸政策外，還有一個重要的原因就是信貸額度的緊張，每家銀行吸收到的存款，並不能全部作為信貸額度進行投放，比如A銀行目前總共吸收了存款1000個億，按央行規定繳納存款準備金180個億，自己可使用的僅820個億，扣除預留用於客戶的取現、轉賬等需求（假設預留220億元），那麼實際可投放的信貸額度僅有600億元，600億元再按照銀行的行業限額設定，比如假設房貸規模不超過總貸款規模的20%，則可用於房貸的投放額度僅120億元。當申請的人太多時，銀行的信貸額度就會出現不足的情況。

其實上述兩者的發生的原因一樣，都是因為短期購房者太多，申請房貸的人劇增，而申請的人多，對房貸額度的需求也就劇增，銀行加大投放後，信貸規模很容易就容易觸及行業限額，這也是為什麼每當房地產市場越火熱，銀行貸款的發放速度就越來越慢（比如2017年）；而當市場越冷清時，銀行放款速度就變快（以2008年為例）。

並不是銀行不放貸款，而是現在各大銀行房貸的限制更嚴了，只要你的名下沒有不良記錄，各項資料都真實有效，都符合條件的話，房貸遲早會下來的，切記不能有任何不良記錄

原因就是銀行沒錢了，沒有錢放貸，不過前兩天央行降準了。

1、什麼是降準？ 就是降低存款準備金。 2、什麼是存款準備金？ 銀行要將存款的一定比例交給央行來保管，作為準備金。央行要求銀行上交存款準備金是為了防止商業銀行盲目放貸，導致銀行沒有充足資金兌現儲戶的存款。 3、舉個例子 例如銀行有100塊錢，如果準備金率是20%，那麼銀行每收到100塊錢的存款，需要向央行上交20元作為存款儲備金，剩下的80塊錢可以放貸出去。 現在存款準備金下降1個百分點後，銀行可以放貸出去的金額就是81塊錢，那麼市場上原來80塊錢的貨比流動量就變成了81塊錢。根據報道本次銀行將為市場釋放4000億元增量資金，在生產力沒有增加，有4000億進入市場，意味著什麼。

房貸屬於高負債，再來個高利率，銀行也怕出現斷供、壞賬。目前信貸業務直接關係到業務員收入，提拔等等，高價房子信貸幾乎無人肯做。還想著炒房的，或上年有貨沒出掉的，年底基本等死。

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銀行是靠貸款生存的，不放房貸那還了得！創新公元也聽過類似的話，說是銀行沒錢，不放房貸了！事實並非如此啊，不放房貸主要有三個方面的原因:貸款人不符合條件、銀行總額度不夠了、國家政策取向。

一、貸款人不符合條件

一是貸款人徵信不好。向銀行提交基本借款資料後，銀行工作人員會查詢貸款人徵信，出現不良記錄，性質嚴重的不予房款；二是向銀行材料不合格也不予放款，比如工資流水上的工資達不到還款標準；三是職業問題，一些申請房貸的無業人員或者工作不穩定，自謀職業的都不符合條件；個人貸款太多，負債累累，銀行也不予審批發放。

二、銀行貸款額度

銀行的信貸額度有限，每月、每季、每年都有計劃額度，超過這個額度限額不予放款，只能等下一月或下一季度、下一年度。現在買房子的客戶這麼多，房子供不應求，十個九個貸款的，銀行的資金即使有餘也不會總放一種貸款專案，還有很多貸款品種信貸投向不能過於集中。

三、國家政策取向

國家相關部門一直在收緊按揭房貸比例，嚴控房貸市場，推進房地產去槓桿，擠壓泡沫化，意圖透過上調利率限制房貸，這樣導致銀行跟著上調利率，放緩房貸發放。

在目前的經濟形勢下，國民負債率較高，整體經濟槓桿較大，所以無論是商業貸款，還是普通購房的房貸，都會受到調控，減少放貸數量對於目前整體國家的經濟是有利的，在經濟形勢並不極度樂觀的情況下， 減少整個社會的負債，以及國家一直進行的去槓桿過程，都減少了經濟上的風險