需要特別注意的問題

　　1、嚴防“一房數賣”

回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。購買時一定要注意。

　　2、必須約定房產過戶和交房的時間

　　簽訂回遷房買賣協議時，出賣人並沒有取得房產證，無法辦理過戶手續。因此，一定要約定房產過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。簽訂回遷房買賣協議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現房，則可以約定繳納首付之日即為交房時間。

　　3、買方要留尾款

　　沒有房產證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小於尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協議的簽訂，需要房產經紀人或者買方較高的談判技巧。

　　4、要求賣方的配偶簽名

　　實踐中，回遷房一般屬於夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產，根據婚姻法的有關規定，該房產應屬於夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩類法律後果：其一，若房價上漲，而配偶藉口不同意出賣房屋，則有可能產生無效的法律後果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，並輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。

　　5、儘量要求賣方的第一順序繼承人簽字

　　因回遷房房產證的取得具有一定的不確定性，在取得房產證之前，若賣方發生不測，該回遷房就可能作為遺產由繼承人分割。因此，回遷房買賣協議中要儘量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。

回遷房是徵收土地時，補償給回遷戶的房子，通常價格比商品房便宜，在房價高企的時代，引發很多人的購買慾望。但是，北京冠領律師事務所提示您，購買回遷房時，需要注意以下事項。

一、確認回遷房的過戶情況，一般回遷房會分兩種情況：

一種是業主已經持有房產證：這些回遷房是可以進行二手買賣，因為在二手房交易過程中，《房產證》是房管局認可的，可以正常在交易所過戶改名。

另一種是業主只持有回遷協議：這些房子的業主手中只有開發商的回遷協議，在進行二手房交易時，不能在房地產交易所做公證過戶和改名。這份回遷協議只是業主與開發商之間的私人商業協議，並沒有得到房管局認可。

二、注意防止“一房多賣”

回遷房的買賣很多情況無法辦理預告登記，出賣人很有可能“一房多賣”。一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人，若這種情況發生，購房者只能尋求法律保護，耽誤時間和精力。

三、與業主約定房產過戶和交房的時間

簽訂回遷房買賣協議時，如果賣方並沒有取得房產證，就無法辦理過戶手續。建議，一定要與賣方約定房產過戶時間，在簽訂回遷房買賣協議時，還要確定具體的交房時間。

雖然實際操作中，並不能保證取得房產證的時間，但是還要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續，如果在簽訂合同時是現房，就可以約定繳納首付之日即為交房時間。

四、買方一定要留尾款

因為買賣沒有房產證的房屋存在諸多風險，所以違約責任的規定顯得十分重要。建議買房最好留有尾款，將來交易過程中賣方認為違約所得小於尾款時，買方被違約的風險就降低了。

五、要求賣方的配偶簽名

現實中回遷房一般屬於夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產，屬於夫妻共同財產，如果想要保障交易過程不出問題，最好要求賣方配偶也簽名同意，防止對方單方面發生變故。

六、儘量要求賣方的第一順序繼承人簽字

回遷房房產證沒有明確的取得時間，有可能出現在取得房產證之前，賣方發生不測，該回遷房有可能作為遺產由繼承人分割。因此，在回遷房買賣協議中，儘量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。

回遷房在交易過程中存在很多法律風險，希望大家購買回遷房時謹慎對待，萬一發生房屋買賣糾紛，建議諮詢專業律師。

安置房很像回遷房，回遷房就是遷到原來的地方，或者原來的地方附近，而安置房是另外找個地方來安置。

在安置房的買賣過程中，尤其是買的過程中，需要注意哪些問題呢？

三方面：

01

第一個，搞清楚安置房的屬性。

一般情況下安置房分兩大類，首先是一些市政的大型工程，因為這些工程拆走了，換個地方安置的房子，雖然房子產權上屬於個人，但是往往是有一些交易限制的。比如，在多長時間內不能交易買賣。

另一個需要注意的問題就是房子能否貸到款。如果因為房地產開發把這個地方拆了，然後重新安置。一般情況下，貸款都是沒問題的，跟正常商品房差不了太多。

02

第二個，注意安置房買賣過程中可能存在的風險。

目前安置房的買賣，大多是在簽訂了拆遷安置協議，但房子尚未交付的情況下轉讓買賣的。

由於從訂立安置協議到房屋交付，中間間隔時間長、變化大，特別是價格不斷上漲，到交房時的價格可能相差會很多，拆遷戶認為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價，最終導致雙方的矛盾加劇，很有可能引起訴訟。

03

第三個，關注房屋質量問題。

安置房的開發商利潤空間往往是被鎖死的，如果遇到黑心的開發商想多掙錢怎麼辦？肯定是偷工減料。

比如說紙板門、迷你門、迷你窗、山寨電梯，各類劣質的建材和奇葩的設計都有可能出現在安置房裡，牆體裂縫、空鼓則更是家常便飯。甚至有人之前買的安置房交付後3房變2房，無緣無故就少了一間房，各種混亂。

04

所以在安置房的買賣過程中，大家還是要格外小心。有哪些注意事項呢？（摘自網路）

1、明確安置房的性質

一定要查清楚“五證”是否齊全。一般來說，對已經竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。

2、不同型別的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。

因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房，由於交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險；因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司透過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房風險相對較小。

3、辦理相關公證手續

這其實就是對安置房的買賣加了一道保險，以免以後出現糾紛。如果是購買還沒定位的安置房，風險就更大。因此在購買此類房產時，簽訂一份有效的、具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。

4、買賣合同的內容要明確

買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。

還需要簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，並對具體細節作出明確約定以防賣方反悔，最好由專業房產律師進行指導。

總而言之，購買安置房時要謹慎謹慎再謹慎，不能因為價格便宜給自己以後留下一堆麻煩。

由於回遷房的價格比普通商品房的價格偏低，不少購房者關注到這類房產，但卻充滿疑慮。回遷房能買嗎？有沒有風險呢？

回遷房可以上市交易，但並不是所有的回遷房都可以買。二手房市場上的回遷房總體分兩種情況：一種是業主已經持有房產證；另一種是業主只持有回遷協議。

已取得房產證的回遷房，要看原始的拆遷安置協議，若協議中規定不能交易的，即使有房本也無法買賣。若不存在限制的情況可以正常上市交易過戶。

只有回遷協議的，因無法判斷房本什麼時候下發，建議大家在交易前諮詢專業的經紀人，判斷是否可以購買。

二、回遷房的優缺點是什麼？

回遷房的優缺點主要從房屋質量、居住環境、物業管理等方面進行對比，具體如下：

三、購買回遷房有風險嗎？

針對沒有房本的回遷房，若購買的話存在的風險比較多。

1.無法過戶

只有安置協議沒有房本，是無法進行過戶手續的。

2.沒有完整物權

若以簽訂協議的方式購買回遷房，購房者得不到完整的所有權，不能合法轉讓，也不能抵押房屋辦理貸款。

3.易發生法律糾紛

若出賣人違約主張合同無效或合同解除的風險極大，易發生法律糾紛，如果所購回遷房的性質屬禁止轉讓的，此時可能喪失對所購回遷房的一切權利。

4.戶籍或無法遷入

房屋戶主無法更名，戶籍或無法遷入到本套房子所在的戶籍地去。

購房者購買回遷房，需要先問清這個小區的回遷房是不是能交易，再根據房子本身的情況、自身的需求情況判斷是不是要買。

回遷房投資總結

1、判斷開發商是否屬於真正有實力的品牌開發商，大品牌開發商在選擇專案階

段即用嚴苛專業的標準規避了很多政策、規劃、專案本身的缺陷等風險，同時一

般會選擇有升值潛力的地段進行開發；這樣才能賺取最大利潤；

2、判斷拆遷主體是否有實力；因為舊改的特殊性，上市公司在做舊改專案前期

一般會委託本地具有實力與影響力的拆遷主體，進行舊改的前期工作，包含拆遷、

規劃報批等，而拆遷主體的實力直接決定了其能否妥善處理本地政府、村企關係，

快速平衡各方利益，快速推進專案拆遷。

3、判斷物業、原權利人的真實性，藉助專業人士過濾市場噪音、找到真正的“賣

家”，並和誠信的賣家簽約，然後快速取得拆遷主體的“拆遷補償協議書”為核心依據。

4、對專案的進度、規劃要有一定的基本瞭解。避免採坑。

3、做好自己的資金籌劃。因舊改專案週期普遍相對商品房要長，因此一旦決定

投資，該部分資金需要沉澱一段時間，耐心等待回遷物業建成交付，取得投資回

報。在交樓辦出房產證前，變現比較困難，所以需要做好資金的資金籌劃。

6、因回遷房投資屬於私人間買賣，交易一經達成，便無法撤銷。所以需要考慮

成熟後，再謹慎選擇賣家，選擇媒介。

7、總結語：任何有價值的投資都需要時間的沉澱！

回遷房投資本質上是投資一個城市、一個地域的未來，是一場跨越週期的投資，

局額的回報需要耐心等待，任何想賺快錢的人不適合投資這個領域。

題目提出了三個問題：

1、有沒有風險；

2、合同是否嚴謹；

3、多久能辦理過戶；

1、對於購買此房有沒有風險；回答是肯定的!有!有!有!

為什麼這麼說，分兩方面：

（1）因為您在購買此房的時候是沒有房產證的，按法律是不允許交易的，在將來房主反悔的時候是可以主張這個合同是無效的，就這一招您就全盤皆輸!

（2）對於大部分回遷房來說是得到相應補償而得到的，屬於國家給的福利得到的，這類房屋要麼下不來房產證，要麼就是下來房產證會有一定限制，比如是經濟適用房啊等，將來不一定能辦理過戶手續的。

2、合同是否嚴謹：可以說題主是一個相當謹慎的人了，合同約定已經相當仔細，如果正常發展應該是沒有問題的，但是請參考上面的第一條的第一小條，是不是感覺還是不嚴謹了呢？

3、對於多久能辦理過戶的問題，這個時間真的無法確定：

第一、能不能下證還不得而知；

第二、即使下了房產證能不能交易？或者能交易有沒有什麼限制？

這些我們一概不知，請原諒我的無知!

總體建議：買房是大事，別圖小便宜，如若想幸福，請相信政府!

無憂方面為您解答：回遷房買賣注意事項有哪些

１．回遷房就是發展商徵收土地時，賠給回遷民的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價。買回遷房的費用都比商品房要，敢於承擔風險，那就買回遷房比較划算。回遷房在辦理了房屋產權證書後可進行買賣，購買未取得產權證書的回遷房則可能面臨極大的風險。

２．買賣回遷房時要注意要求賣方提供回遷協議及其身份證明，並對回遷房的真實性進行核實，同時要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設定抵押權。另外須查明該房是屬於危改回遷，還是商品房回遷。該回遷房佔用土地是劃撥用地，在辦理過戶時，由買受人補交土地出讓金。買方要注意讓賣方將戶口遷走，否則，買方的戶口遷不進來。

３．要嚴防“一房數賣”回遷房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鑽，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。中國民事立法採用的是債權形式主義的物權變動模式，即當事人之間存在著有效的債權合同並辦理了交付或者登記手續，才能產生物權變動的法律效果。

1、賣方有沒有取得產權證。2、當地政府有無回遷房上市交易的時間限制。3、土地使用權是否是劃撥土地，上市交易是否需要補交土地出讓費。

回遷房是發展商徵收土地時賠給回遷戶的房子，一般它的售價都低於商品房的售價，在買賣回遷房時應注意一下幾點:

第一，產權問題

開發商是不是走正規程式審批之後取得土地使用權了，如果取得了，今後就能辦理正規產權，這種產權具有經濟適用房產權的性質，取得房產證可以自由買賣，但是需要交納成交價格3%的土地出讓金，補交以後等同於商品房，否則就是小產權房。

第二，回遷房是否有共有人，是否有抵押。

注意這些是為了避免過戶時一些不必要的麻煩。

第三，回遷房如果房主只有回遷協議的，最好到公證處做公正交易，做一下公證對於購買者來說又多了一個保障。

首先，什麼是回遷房呢？

回遷房就是發展商徵收土地時，賠給回遷民的房子;商品房就是由發展 商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價。回遷房，商品房都出房產證了，那交易都一樣。沒出房產證的，回遷民手持的是合同，那就買回遷房比較划算。

在計劃經濟條件下提出的住房標準，兩居為56平方米，三居為80平方米等，但是隨著經濟的發展，這些規定早已不適應市場的發展，所以這個標準已不再執行。對於危改回遷房屋，按照原住房面積標準進行安置。如果回遷房的建築面積與原建築面積相同的，按照當年房改成本價，扣除工齡、調節因素、教師優惠等因素計算。回遷房的建築面積超過原建築面積，但未超過人均15平方米的，超出部分按照房改成本價計算，不再扣除工齡等因素。回遷房的建築面積超出人均15平方米的，超出部分按照當地經濟適用住房的價格購買。對於人均面積不足5平方米的住房困難戶，按照人均建築面積5平方米標準進行安置。

回遷房就是發展商徵收土地時，賠給回遷民的房子;商品房就是由發展商自己出售的房子。

如果回遷房，跟商品房都辦理房產證了，那交易都一樣。如果沒出房產證的，回遷民手持的是合同，就有一定的風險。但回遷房一般來說都比商品房要便宜，敢於承擔風險，那就買回遷房比較划算。

回遷房，在二手市場上市的回遷房約佔整個二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業主已經持有房產證;另一種是業主只持有回遷協議。

若賣方已經持有房產證，即業主已經取得該商品小區的《房產證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產證》是房管局認可，並受其監督的。因此有《房產證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔心。

若賣方只有回遷協議，並無房產證，即業主手中只有發展商的回遷協議的，這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業主手中只有發展商的回遷協議的，在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協議只是業主與發展商之間的私人商業協議，此協議並沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產證》出來後才能做真正的過戶交易。

許多回遷房的業主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80%~90%的樓款，作為客人購買該套房子的保證，餘數則在真正過戶交易後再付清，而由於業主也不能保證什麼時候一定能夠真正過戶，這對購買者來說具有一定的交易風險。

部分的回遷房存在尚未有《房產證》的問題，或者當取得真正的《房產證》時，可能在面積上與當初的協議面積有差異而導致要補錢，這種種的因素，都導致在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜。因此，當你需要購買回遷房的時候，一定要注意該套房屋的產權問題以及相關細節，並儘量去一些有信譽的大型中介公司諮詢，儘可能避免不必要的損失。

以上就是回遷房的相關規定和買賣注意事項。相信大家透過這些內容應該對回遷房買賣事宜有所瞭解，能否購買先看房產證，沒有的話就要謹慎小心了。

江蘇永衡昭輝律師事務所 鍾延成律師團隊：

拆遷安置房買賣與普通的商品房買賣不同，因為其交易的週期比較長、房屋的價格差比較大等特點，導致拆遷安置房交易過程中的違約風險要遠遠的高於一般的二手房交易。其中涉及的到至少幾十項的交易風險，這是所有的買房人所必須要注意的。具體可以包括：

（1）從買房時房屋的性質的調查確認、

（2）房屋標的是否明確、

（3）房屋是否存有瑕疵、

（4）是否能夠取得產權證、

（5）有沒有辦理產權證、

（6）房屋是否交付、

（7）房屋的權屬狀況、

（8）限制交易的年限、

（9）房屋買賣合同如何草擬、

（10）如何規避“無權處分”的陷阱、

（11）如何進行風險控制到合同履行中的風險，包括房屋的交付風險、

（12）房屋交付中的手續如何準備、

（13）如何能夠對抗“執行異議”中可能存有的風險、

（14）到款項的支付、

（15）房屋的上市確認、

（16）上市確認過程中的土地收益金的核算等等，整個過程中的風險特別大，更多的時候一般的買房者本身對該房屋的買賣過程中可能存有的風險並不瞭解，對控制的方法也很難掌握和運用，上述這些事項都是買房人買房時所需要特別注意的事項，任何一個事項上存有瑕疵可能會導致無法最終取得房屋的產權。

要確定是不是已經辦好兩證，也就是現在的不動產證，不然還要多交土地出讓金，也是一筆不少的錢，有證在手才能交易

買回遷房有兩種情況：一是回遷房子本來就是你的舊房子被拆遷換來的，你是回遷一手業主；二是你是從一手回遷業主手中買過來的回遷房。

如果是第一種情況，作為回遷業主的你，除了注意房子的質量、朝向、樓層等這些選房的事項外，其他合法合規的手續國家都有規定的，並且在回遷協議裡都體現了，到是沒有特別要注意的，比較省心。

如果是第二種情況，要注意的事項就特別多。首先是手續合法合規的問題，回遷房一手業主是否有房產證、分割的國土證？如有，注意重點看土地性質是出讓還是劃拔？劃拔的土地要買的話，一般需要補完土地差價才能辦不動產權證（房產證）。

其次是交易合規合法的問題。回遷房一手業主手中是否有相關有權政府部門允許交易的檔案或合同或協議等紙質材料；還有是否符合該回遷房准許上市交易的時間規定。

總之，要圖便宜從回遷房一手業主手中購買回遷房，一定多看當地政府對該回遷房的政策規定，不要踩坑。

祝你好運。

回遷房，不能買！！！

回遷房大部分都是城中村拆遷後建的房子，住戶自身素質未知，

回遷房質量一般，沒有正八經商品房質量好，

回遷房小區人多人雜，一家分上好幾套，然後就各種開始出租。。。

1、首先，要看回遷房是否具備房產證，因為沒有房產證的回遷房不受法律保護。其次，回遷房交易時產生的稅費由誰承擔也要明確，回遷房交易時需要繳納兩次費用，一次是取得房屋全部權證時繳納，另一次是原房主轉讓時產生的稅費。

2、如果開發商只有回遷房的回遷協議，購買時需要注意，如果是二手房的話，它不能公證過戶和改名。

3、購買回遷房還要注意防止業主一房兩賣，所以要提前約定好房產過戶和交房時間。而且在簽訂回遷房買賣協議時，要明確辦理房屋全部權轉移手續的時間。

4、購買回拆房時一定要查清楚房屋性質，如果是經濟適用房不得買賣，集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的土地通常是劃撥所得，沒有繳納土地出讓金，所以辦理過戶手續時，需要交土地出讓金。

商品房和回遷房的區別

1、房價不同商品房和回遷房價格是有區別的，商品房可以在銀行抵押貸款，而回遷房享受國家優惠政策，不含土地轉讓金，所以價格相對較便宜。

2、買賣雙方的關係不同商品房和回遷房買賣雙方也關係不同，商品房買賣雙方是開發商和購房者，購買商品房時需要簽訂《商品房買賣合同》，價格在合同中約定。而回遷房買賣雙方是拆遷單位和被拆遷人，需要簽訂拆遷補償協議，價格在協議中籤訂。

3、房屋的性質不同如果拆遷的是商品房，那麼補償的回遷房也是商品房，如果拆遷的是集體土地上的私房，那麼補貼的就不一定是商品房。