小產權房其實是一個相對的概念，就是集體土地上蓋的房子，一般是一個農戶蓋幾層樓，自己住不完就對外銷售。之所以叫小產權是因為土地沒有繳納土地出讓金，居住是沒有問題的，但是要是辦理房產證就不容易了。所以如果需要辦理房產證、或者孩子就學的需要謹慎購買，建議購買證件齊全的房屋。

小產權房，其實就是一個大證，沒有分割，所以在個人頭上，沒有辦法辦證，這種房產購房風險性較大，一般都是村內部購買置換。外面的人買的話，最好能額外簽署一份協議，承諾時間到期後必須協助辦證

身為從業者我來說下這個問題，小產權房總價低，能夠接受的人群多，對比現在深圳的商品房價格來說，實在是超級“實惠”，並且一些好的花園社群對比商品房居住感受也是不差的，深圳小產權以同區域商品房1/3到1/4的價格優勢可以讓剛需置業人群安家深圳，享受深圳的教育，商業以及交通等配套福利，以節省臨深置業深圳上班的通勤成本（時間+精力），購買的人群也是比較多的，那具體購買時需要注意哪些問題呢？

首先弄明白小產權房的種類和對應的證件，必須是合法報建並且賣家的手續是齊全的，產權清晰無糾紛的房產，這樣買家的風險就能降到最低，畢竟買房不是小事。統稱的小產權其實涵蓋了很多種類的房子：個人宅基地自建房，村委統建樓，軍產房，還包括一些大紅本產權房等等...

兩證一書:包含了建設用地許可證和建設規劃許可證，這兩個是整棟樓報建之前需要申報政府部門的手續證明，證明其合法報建,不是違章建築，主要是這兩個證件，其他還有興建住宅用地批准通知書，歷史遺留違法建築申報回執單，開工證，地皮單之類的

律師見證：指的是律師見證買賣雙方是在自願，沒有被任何人脅迫的情況下簽字交易的，證明房屋目前所有權的證件，也是後期遇到拆遷補償確權的有效證明。這也是你和原業主交接房屋所要簽訂的協議書，關於小產權其他種類的不同，證件也各不相同（具體問題具體對待）

產權核驗是交易前的準備工作，也是重點，最好找專業的人員去做。業主手上的房屋證件是否齊全，產權有沒有糾紛，需要從建房開始，批地或買地發票，包括整個從第一手交易的以及到現任業主之間的檔案是否有齊全，有沒有斷層，這些都需要仔細核實，防止一房多賣的風險

簽約同時經過律師見證，備案存檔，簽約轉賬，開收據，交接物業，過戶水電物業手續等一系列的問題，每個環節都要注意細節，降低風險。

其他類別的小產權房交易，證件和注意細節有些區別，有需要了解的朋友可以私聊我

首選要明白買小產權房有什麼結果？

小產權房的壞處是法律上的權利沒有保障，即不能確定房屋所有權（沒有明確的產權），不能辦理房屋產權證，不能依照法定程式進行買賣。另外，如遇國家徵收，所得補償也較有完整產權的房屋要低的多。

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。

小產權房有五大風險和危害：

其一、因為“目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售”，所以購買了小產權房的人沒有產權證，一旦國家要徵用土地，沒有權屬證明保護自己的權益。

其二、這類房子不能上市交易。

其三、如果是佔用耕地建設，違反了國策。

其四、擾亂房地產秩序的建立。

其五、別墅產品型別居多的小產權房，業主和當地村民因為社會財富等不同，容易形成新的社會矛盾。

基於以上原因，不建議買小產權房，真要買，籤合同也沒用，國家不保護無產權（無證）的房產交易，即是合同也是沒有法律效益的。

最好不要買，產權不清，沒有國家證件，一般是一次性付款，是比有本的房子便宜，自住或者出租可以，家裡孩子上學有影響，沒有落戶的政策，現在政策沒有解決，以後想出手價錢不可能比周邊有本房子差的遠了。買了一般雙方上的購房協議，找個第三方擔保，避免以後麻煩，房款一次性的，協議裡條款清晰，雙方權

利義務分清，不要等以後惹出糾紛。