合同是否有效。要看業委會本身的職責許可權和業主大會授權許可權。對於大型小區，往往會有業主代表這一層。幾十戶業主選出一個代表，代表業主去對業委會的工作進行處理和授權。以黑暗心理和質疑去猜測，是不恰當的。如果真的誰也不相信，完全可以自己親力親為，競選業主代表，或業委會委員。自己不想幹，幹不了。別人幹又質疑，反覆挑毛病，好像成了一種現象。

業委會是業主自己選出來的，他們本來就是業主的代表，代表所有業主處理事務。如果凡事都要找你商量，何必要選業委會？你比業委會還業委會了！

在我接觸的案例中，成功的業委會成功案例極少，大多都是互相亂咬一嘴毛的爛事，甚至搞得一團糟。一般剛需型，安置型的業主對組建業委會積極性最高，他們的認知也只是停留在如何把物業炒了，不用交物業費了的層面。我見過物業離場後無人接手的小區，垃圾遍地，公物破損，治安全無。好好的小區房價直接下跌了一大塊。當初那些炒物業鬧得最歡的，也都是捱罵最多的。

對於改善型業主來說，往往經濟條件比較好，更願意花錢買服務，只要物有所值就基本滿足了。業主和物業公司的關係也大多比較融洽。這種小區往往都是高檔小區，如果你進去走一圈，就能感受到氛圍和剛需小區的不同。

。。。稍微懂點法律的都知道至少法院判決前合同肯定有效。。。

。。。其次，這是典型的表見代理，並不是一邊倒的物業服務合同必定無效。。。兩邊都要舉證，一邊要有理由相信業委會經過授權，一邊要證明物業知道業委會沒有得到授權。。。

。。。判定一個合同有效沒效只有法院說了算。。。一旦簽訂了就只能打官司才能合同無效。。。至於流程怎麼怎麼不對法院自會去判定。。。

。。。總之，並不是你認為無效就立即無效，明擺著這個流程有問題，明擺著業委會非法簽訂合同，合同在未經過法院判決後依舊有效。。。

對已成立業主委員會的小區，物業公司的選聘與續聘，應根據小區管理規約和議事規則約定，並參照物權法第六章第七十六條和物業管理條例第十一、十二條規定，選聘或續聘物業服務企業，應當經有專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。 基於現實情況，召開業主大會時，可採用2種方式：1、可現場開會投票決定。2、由業委會或業主代表上門簽名的方式進行。

以上愚見，供大家參考。

《物業管理條例》第十五條明文規定，業主委員會是業主大會的執行機構，法律規定是執行機構，而不是代理機構，如果業主大會沒有授權業委會的執行行為，那麼，業委會的執行行為沒有法律依據，必須對損害業主利益的非法執行行為承擔全部的法律責任。因此，小編的觀點是錯誤的。

業委會未經業主大會同意，私下與物業簽訂合同且未公示內容，合同有效嗎？是否違法，這個問題，我的建議如下:

首先，肯定的說，物業合同關乎全體業主利益，如果沒有公示，屬於違規行為，可視為無效；

其次，請提問者看看你們的《業主公約》或者業主大會其他書面授權檔案，有沒有授予業委會這個權利，如果有，業委會與物業簽訂合同不違法；

第三，如果業主大會沒有給業委會做合同簽訂的授權，則需根據《物權法》第七十六條、國務院《物業管理條例》第十一條、第十二條規定，選聘或續聘小區物業服務企業，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

理論上這個合同是無效的，實際上這種情況不會發生，因為這樣大事，居委會房辦都會參與，服務合同簽訂後要到房辦備案，業主大會決議結果是要件，然後大會決議還要送監管銀行備案，銀行才可以按業委會指令向物業公司支付發生的修理費用。沒有決議結果檔案，物業一分錢也拿不到，除非業委會做假檔案，這要吃刑事責任的，

業委會未經業主大會同意，私下與物業簽訂合同且未公示內容，違反了《物權法》第七十六條第四項之規定，屬於違反國法，所簽訂的合同非法無效。

在實踐中，確有這樣的業委會，為了一己私利，將關係戶的物業私下按排進駐小區，造成的物業糾紛層出不窮，嚴重侵害業主的利益，對小區的安定團結破壞性很大。業主應當行使業主的權力，監督和規範業委會的行為，維護法律的權威性，共同打造和諧幸福小區。

《山東省物業管理條例》第九十八條規定:業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業主管部門或者街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

業委會未經業主大會選聘物業公司，私下籤訂物業服務合同，違反了國家法律，業主可以請求上述部門，撤銷業委會非法決定並通造全體業主。

其實有關物業管理的法律法規，不是不健全，而是沒有去認真貫徹落實。建設部曾強調，全面貫徹落實物業管理條例，是解決當前存在的問題，規範、發展物業管理的根本出路。

這是我們對業委會最擔心的事，一但發生了這種情況那這個業委會就沒有存在的意義了，在現實人們的居住生活中，物業與業委共存來管理小區真正的任務是一個，為了更好的讓老百姓更實在，安居樂業！這應該是目標吧，不管什麼委脫離這個問題，那就沒必要存在了，也常久不了，

應該說出現這類情況，小區物業服務將會進入一個扯皮的階段。物業服務的水準也將會大打折扣。

出現這類情況，合同無效，新的合同從哪來，這是需要時間的，這個階段那個物業公司來管，都是短期行為，不投資、偷工減料，應付一天算一天。如果物業進駐了，投入的損失誰來付，這又是矛盾，不給錢我不走，業委會是違法簽訂合同，物業公司是合法進駐小區，扯不完的皮，受害的還是業主。

所以，一個小區的執行，業主的參與很重要，大家要多關心小區的物業管理工作，普及物業知識，支援業委會、監督業委會、配合業委會。

違法!業委會這組織是街道辦事處和市相關部門不擔當，不幹事，扯皮玩的衍生組織。

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業委會沒任何權力掌管公共收費!此收費!應由物業專款專賬管理，可補充物業費不足部分，但要有明細記錄，絕不能由業委會管理或私分!

真要是道德好丶具備無私奉獻精神的丶不求薪水的丶心懷好意的丶有責任敢擔當的，業務精通，尊紀守法的人成立業委會，真是小區的一大幸事!相反後患無窮，有一小撮人想成立業委會的人都想瘋了!想必真有油水呀，不然不能臉都不要了要成立所謂的業委會。經大家這麼一說，成立業委會成功的案例少之又少`，為什麼這樣說呢?因為張羅成立業委會的人素質高紙不齊，目的不純且動機不好，所以，業委會反到演變成坑業主的禍端，形成了小區管理惡性迴圈!朋友們想想我們都想過著舒適安逸生活，特別是中老人年一輩子忙綠到頭來讓這業委會鬧騰的浸食不安，我們有社群和公檢法為我們討公道這才靠譜，業委會大多數吃物業費開支，終了還解決不了什麼問題，反而更添堵。我天地良心告誡朋友，不支援成立業委會是對業主負責任的明智選擇!

業主委員會沒有任何權力。屬業主代表組織，屬群眾組織。業主委員會的權力是業大會，即全體業主的三分之二以上到會透過的受權範圍。若未業主大會受權，是沒有權力招聘物業的。按物權法規定，業主可以向法院起訴，要求撤消招聘合同，造成業主的損失，業主委員會成員承擔民事賠償責任。

業委會經過全體業主投票決定方可與物業公司達成協議。業委會不經過業主投票決定就擅自與物業簽訂合同，應該屬於無效合同，因為他們與物業簽訂的合同違背了業主的意願。沒有經過業主投票決定也不能代表全體業主的意願。

業委會暗箱操作籤合同有內外勾結，串通一氣之嫌！肯定違法。因為籤物業管理合同是全小區業主的大事，必須經過全體業主投票決定。

有些業委會常常是披著合法外衣，專門盯著小區公區收入和維修基金用各種手法掏空小區公區收入和維修基金。他們操控著選舉，打壓有不同意見的業主，可惡程度一點不亞於有些物業公司。所以如何加強物業公司和業委會的監督，還需要政府有關部門制定政策，細化管理和監督措施，否則矛盾只會加劇，不利於構建和諧小區，影響社會安定團結。

很多業主都覺得自己是業主，物業都是打工的，然後天天喊物業滾，自己成立業主委員會，其實都是為了管理，物業管理公司在很多方面比業主懂得多，你成立業主委員會，當那幾個成為委員會的業主變成管理了，他們也是不一樣了

業委會有任何決策應該，公佈於眾，居委會備案底，應該政府出策略規定業委會成員在職問題，許可權問題在職時限，更新換代問題，業委會受全體業主委託上受國家政府政策的領導，大決策公開透明，政府居委會備案留底，接受監督和制約！防止腐敗犯法！！！

黑社會物業這樣私下籤訂合同，當然無效啊！黑社會物業就是這樣行坑，蒙，拐，騙之能事，堅決徹底乾淨的把那害人的，騎在廣大居民業主頭上拉屎拉尿的黑社會物打出去！打出去！！！

業委會私下和物業公司簽訂合同的合法性和是否公示內容沒有必然關係，不管業委會有沒有公示合同內容，只要未經業主大會同意，那就是違法的，當然也是無效的！

首先，業委會肯定是違法了，違反的是我們國家的《物權法》。按照《物權法》的規定，選聘小區物業服務企業屬於重大事項，必須要經過專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。這裡經常有業主或者業委會的人提出，如果全體業主授權給業委會這樣操作可以嗎？按照相關法院的判例，即便是業主大會授權給業委會去這樣操作，也是違法行為。法院認為選聘物業服務企業是業主的基本權利，必須要有業主參與，不可以由業委會去代為操作。

其次，業委會未經業主大會同意，私下和物業服務企業簽訂合同，即便是在小區進行了合同內容公示，也依然是違法行為。業委會是業主大會的執行機構，而不是領導機構，業委會只有擬定物業選聘方案的職責，沒有擅自決定和簽署合同的權力。在未召開業主大會由全體業主進行表決前，業委會是否公示物業服務合同並不會對合法性有任何改變。有些業委會自作聰明，在小區張貼所謂物業服務合同公示內容，告知業主在特定時間內到業委會來投反對票，不來投票的就視作同意，這不符合業主大會召開流程，完全是違法和違規行為。

最後，街鎮人民政府可以撤銷業委會的違法決定。很多人建議業主在發現業委會未經業主大會就私自和物業服務企業簽訂合同的行為後向法院起訴撤銷，其實大可不必。按照《物業管理條例》第十九條規定：業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

業委會未經業主大會表決透過，私自和物業服務企業簽訂物業服務合同的行為屬於重大原則性錯誤，具體性質可分為兩種：一種是業委會成員完全不懂法，屬於無知的行為，這種情況的業委會成員需要加強政策法規學習；第二種是明知故犯，有的是為了減輕工作量，特意規避業主大會，還有的收取物業服務企業好處或者有利益勾結，這就完全是違法犯罪行為，一旦查處將會受到刑事處罰。

無論業委會是出於什麼目的，是不懂還是故意為之，其私下和物業服務企業簽訂合同的行為都屬於比較大的過失，處理不當還有可能造成小區業主一定的損失。對於業委會的這種行為，除了政府部門的及時介入，依法處理之外，小區業主按照業委會錯誤性質的不同，可以要求業委會建立相關機制，加強資訊公開，甚至可以向小區業委會提議召開業主大會罷免相關責任人員。