全球量化寬鬆，長期利率緩慢下降，有房貸的客戶都建議轉換為MLf。美國，英國等由於疫情因素反而加快了利率下降。

2019年12月28日，央行釋出公告，將進行存量浮動利率貸款定價基準轉化。近期央行又公告稱，將於2020年3月至8月期間，進行存量浮動利率貸款定價轉換。

以前，我們按照央行釋出的的貸款利率為標準，發放貸款時以此利率為基準上下浮動，這個利率被稱為貸款基準利率。現在，參考標準變成了LPR!

LPR全稱貸款市場報價利率，它不是央行釋出的利率，而是透過18家報價銀行報價算出來的。一個月公佈一次，可能升，也可能降。銀行新發放的商業性個人住房貸利率都是以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。

LPR推出後，房貸利率會變化。2019年個人房貸掛鉤的5年期LPR利率下調了5個基點，央行規定，房貸可以由個人和銀行約定一個重新定價週期，最短為一年。也就是說從2021年1月1日開始，房貸利率可能會隨著5年期LPR利率的變化而變化。

那麼個人在轉換的時候，面臨兩個選擇：一是選擇固定利率，不管LPR怎麼變化，自己的房貸利率巋然不動；二是選擇浮動利率，房貸利率在LPR基礎上選擇加減點，因而會變化。

筆者建議選擇LPR浮動利率。從全球過來看，整體利率都在下行，個別國家已經出現負利率。2019年8月份以來的LPR報價顯示，主要針對居民房貸5年期以上的LPR下調5個基點，明顯低於主要針對企業貸款的1年期LPR報價的從下調浮動，2020年這一差異化有望保持，總體上來看，未來5年期以上LPR報價也將出現小幅下行。

溫馨提醒。轉換開始後，要留意辦理房貸的銀行的官網和網點公告，簡訊，郵件，手機銀行和電話通知等，接到通知後選擇最簡便方式變更；原則上應於2020年8月31日前完成，再次時間段辦理轉換即可。

回答一下：

1、從現在開始，房貸的利率降進入下行階段，2年內大機率會降到4.5%以下。目前是5-6%之間，至少會下降1個百分點。同時隨著中國經濟發展，GDP增長的逐步放緩，中國將會長期保持低利率情況；

2、基於長期下降趨勢，應該選在最近央行新出的LPR利率，而不是固定利率。

說明：

固定利率：選擇固定利率後，你的房貸就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。

LPR+加點”浮動利率。LPR是貸款市場報價利率，是央行2019年新推出的機制，LPR每月公佈一次，可升可降。加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月釋出的LPR，加點數值確定後固定不變。

也就是說，選擇“LPR+加點”浮動利率，你以後的房貸利率會隨著LPR變化，會影響月供多少。

而在利率不斷下降的情況下，浮動利率絕對是比固定利率划算的。

以貸款300萬，期限30年看，之間差別要超過40萬。

3、在這次選擇機會中，如果以前還款選擇等額本息方式（一般銀行推薦的），在計算開始還款可以負擔的情況下，最好改為等額本金的方式。尤其是一些年輕人，幾年前貸款時收入還不夠，現在收入提升了，正好改方式。這也會節約不少利息。

利率長期走低，貸款始終是划算的。

首先，什麼樣的朋友會遇到這樣的問題：比如你買的是住宅類貸款了或者買的商用房類（公寓、商鋪、寫字樓）的貸款了，這裡面除去公積金貸款，其它的銀行都會給你打電話，都會有利率轉化的問題。

第二，怎麼轉化：我看工行給了四種方法：手機、簡訊、智慧櫃員機和櫃檯，我建設用手機APP開通這個功能就可以了，具體的諮詢一下你那個貸款的銀行。

第三，一定要注意，很多銀行都說了，這個轉化過程，不收取任何費用。如果有人跟你說這個事辦一下要收多少錢，你就要小心了，這是來掙你錢的。

最後，重點怎麼選，一個就是鎖定固定的利率，一個就是LPR(貸款基礎利率)加減點。我建設一定要選LPR加減點。就是浮動的利率，因為大趨勢LPR都是向下的，以後的利率大機率是向下的，一年調一次很可能你以後的房貸越還越少。

2019年12月28日上午9時，央行官網釋出公告 ，存量房貸利率定價將在2020年3月1日至8月31日“換錨”，可轉換為市場報價利率 定價。

一句話來說，就是房奴們原來已經辦理過的按揭貸款，2020年必須轉換。有兩種方式可以選擇，一種是 可以選擇變為LPR±基點形成，另一種是選擇固定利率。

調整範圍

“老”房貸：2020年1月1日前，商業銀行發放的 所有參考 貸款基準利率定價的房貸， 不包括公積金貸款。

怎麼調整？

2020年3月1日起 到8月31日，“老”房貸借款人與銀行協商，將貸款利率 轉換為LPR或者固定利率。

借款人可以自由選擇一種，但 只有一次選擇權，選擇之後不能變更。

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那麼，到底是怎麼轉換的呢？

最簡單的，當然是選擇 固定利率，具體做法是：

和銀行商定一個固定利率，剩餘合同期限內按照該利率執行。

換句話說，LPR的變化和你無關。即便是十年後的LPR變為3.0%，也和你沒有半毛錢關係。

但顯而易見，現在你和銀行協商， 銀行打死也不大可能給你特別低的利率。 大機率還是與當前還貸利率差不多水平，然後按照這個水平一直到還貸結束。

比較符合實際的，且多數人可能會選的是 LPR加基點的方式。

最新五年期以上貸款基準利率為4.9%，換“錨”對標的是2019年12月釋出的的5年期以上LPR為4.80%。對照原來的基準利率即為：

如何轉換， 舉兩個例子，你就明白了。

假如鐵牛現有的純商貸為30年，房貸利率為基準利率上浮10%。現鐵牛還貸的執行利率即為：基準利率4.9%×=5.39%。

鐵牛在3月1日後和銀行協商商貸定價基準轉換，那麼加點幅度應為0.59個百分點， 加的基點以後都不變。

假定鐵牛選擇調整週期為一年，在2020年，鐵牛仍以5.39%的利率水平還貸。從2021年 1月1日開始，鐵牛就按照還貸，LPR參照重定價日前最新發布的LPR利率水平，此時如果LPR下降到4.70%，那麼鐵牛就按照5.29%還貸。此後，每年以此類推。

那麼，像鐵牛的好基友二狗，2017年買的房子是 基準利率打九折，又該怎麼轉換呢？

同樣，參照2019年12月5年期以上的LPR報價，加的基點即為4.41%-4.80%= -0.39%。由於二狗之前的利率優惠較大，因而加的基點為負值，同樣， 加的基點以後也固定不變。

從協商之日起至2020年12月31日，二狗就按照4.41%還貸。從2021年1月1日起，到第一個重定價日，二狗就按照 還貸。一個定價週期內，還貸利率不變。此後，每個定價週期以此類推。

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那麼，問題來了。

選固定利率還是跟LPR好？

未來 長期來說， 利率水平下行。但 短期來說會有所波動。

因為中國經濟的發展已經過了高速增長期，可以預見的是， 經濟增長的速度會放慢，隨著經濟增長速度的下行，利率水平大機率會下行，這是 大勢所趨。

房貸利率與LPR掛鉤，那麼 房貸利率=LPR±基點。LPR下降，則房貸利率也相應下降。看目前的走勢看，LPR就是下降的態勢。

因此，或許， 選擇LPR為定價基準加點的方式為理性的選擇

自從2019年人民銀行採取LPR（貸款市場報價利率）以來，銀行貸款利率就進入了明顯的走低趨勢。例如，2019年12月的LPR貸款利率是4.80%，而到了2020年2月20日的報價就是4.75%，3個月下降了0.05%。

而且，從國際上銀行貸款利率的走勢來看，趨勢也是走低的。我國的金融市場越來越與國際接軌，也會採取市場的實際需求，走低貸款利率之路。

針對上述情況，如果要是底部是否應該將之前的浮動利率貸款合同，轉換成LPR貸款合同。我的建議是可以轉換。

說一下關於改變基準利率演算法我們要知道的事

1 影響所有有貸款和將要貸款買房的所有人

2 一定要改，或是固定或是浮動，之前的的利率約定作廢。

3 時間是今年3.1到8.31，就這段時間內，一次機會，過時不候，如果聯絡不上非常有可能預設你選擇固定。

4 簡單來說舊的演算法是央媽定，新的演算法是市場定，更國際化，更貼近需求。

5 短期看，國內貨幣寬鬆政策為主，利率勢必下行。

6 長期看，國際上大多發達國家貸款基準利率在2左右，我們下探的空間還有很大。

7 客觀認識，國家經濟總量不斷增加，經濟增速放緩，利率下行是必然。

綜上所述，自己包括轉告身邊的朋友們，可以先觀察，選擇完後，明年才見效呢，不急這幾天，但考慮明白了一定做出自己選擇，別被默認了，改可就不好改了。銀行工作量大，不會反覆聯絡你的。我會選浮動利率，長期看，受益的可能性更大。

全文如下：中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2020年3月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。以上LPR在下一次釋出LPR之前有效。

從目前形勢來看，LPR利率在很長一段時間都會穩定在一個區間內，不同銀行在執行時會有一個浮動空間。

全國房貸利率6連降！除了這2個省會城市，其他城市都降了！

值得一提的是，今年以來，全國房貸利率環比一直在下調，已連續下調6個月！

根據上述房地產研究機構釋出的最新資料顯示：近1個月（5月20日-6月18日），透過對深圳、上海、合肥、成都等全國41個熱點城市，最新的房貸利率資料（來源於674家銀行分支機構）的統計和研究，發現全國首套房貸款平均利率與上期（5.32%）相比（環比），下降了4BP（1BP=0.01%）；

全國二套房貸款平均利率與上期（5.63%）相比，下降了3BP；

在北京、上海、深圳、廣州4個一線城市中，只有深圳房貸利率出現了上調（首套房貸款平均利率上升了1BP，為4.98%），上海保持不變（4.69%）；

而廣州房貸利率下調的較多（首套房、二套房貸款平均利率環比分別下降了7BP、5BP）；

同時，北京房貸利率出現了微調（首套房、二套房貸款平均利率環比都下調了1BP）；

在二線城市中，除了合肥、成都2個省會城市，其他城市房貸利率都出現了下調，其中，蘇州、鄭州、昆明、大連等城市首套房、二套房貸款平均利率環比降幅都超過了10BP；

而蘇州、鄭州2個城市首套房貸款平均利率環比下降分別為29BP和26BP，2期降幅累計都已超過30BP，差一點跌出“首套房貸全國前十高城市”，分別從排名第1降到第8位、第6降到第10位；

尤其值得注意的是，無錫6月份首套房貸款平均利率為5.90%，成為全國首套房貸最高城市；合肥緊追其後（首套房貸款平均利率為5.88%）！

對此，上述房地產研究機構一位工作人員認為：預計下一期LPR報價，仍會出現小幅下調，短期內房貸利率仍會穩中有降，購房者若把房貸利率轉換成LPR，月供壓力會有所減輕！

最後，問題又來了：全國房貸利率6連降，你會不會轉換成LPR？

值得一提的是，多家銀行也紛紛下調了個貸的利率，比房貸利率都低！

不過（轉折來了），各家銀行都有一定的限制條件或門檻，比如：招行的要求就是“金葵花”使用者（日均資產達5萬）！