房子一般在開發商修建到一定程度可以申請預售，各個地方政策不一樣所以對能達到預售條件的工程進度也不一樣，有的地方是高層修建到地面3層，有的地方是修建到主體封頂。多層一般是封頂可以申請預售，預售要求商品房銷售必須五證齊全，五證取得的順序是，

1、《國有土地使用證》； 　　

2、《建設用地規劃許可證》； 　　

3、《建設工程規劃許可證》； 　　

4、《建築工程施工許可證證》； 　　

5、《商品房預售許可證》。

一般開發商抵押是在取得預售許可證後，開發商因為資金週轉困難，常常會採取抵押在建工程的做法解決資金問題。

所以辦理預售許可證和抵押貸款沒有衝突。

你購買房子需要簽訂網籤合同一般開發商在你購買簽訂合同前，就會將要出售的房子進行解壓，解壓後才能簽訂網籤合同。

至於你說的辦證問題，應該是開發商資金有問題，沒錢繳納相關稅費，所以遲遲沒有辦理下來產證，你可以按照合同逾期辦證的違約責任要求開發商承擔違約責任。

你這說的是兩回事，互相不發生關係

取得預售許可證政府只看一些硬性指標，舉個例子，人要求你開個車來，管你貸款車還是全款車，不重要

至於你說的抵押銀行，絕大多數開發商拿地之後整個地都抵押給銀行，把錢貸出來蓋房子，客戶買完拿著客戶的錢去銀行把你的房子抵押給銀行的錢還上，你就可以辦貸款籤合同了

辦產權證又是另一回事，估計開發商應該是差政府費用，或者是專案竣工驗收不合格有超建，違建情況，一句話把該交的交了，該罰的罰了，你的房子就能辦產權證了

給你個建議，趕緊聯合業主一起找，見過太多的，開發商後期撤了，想辦都沒人給你辦的情況了

1、土地使用權可以抵押，但必須在房屋交房後解押，不能影響業主辦理土地證；

2、在建工程是可以抵押的，現在銀行規定只有有四證（國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證）即可向銀行申請在建工程貸款，但交房後要解押出來，不能影響業主辦證。

3、但現在銀行對房地產的貸款控制很嚴格的。

所以開發商在交房前解壓對您購房沒有風險

擴充套件資料：

房產抵押是指產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。

如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，並在處分抵押房屋所得價款中優先受償。 提供抵押房屋的當事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權人稱為房屋抵押權人。

房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設定房屋抵押。

以財產作為償債的保證。

很樂意為你解答，分享我的看法。

開發商在建設過程中，因為資金不足以支付工程進度款，有時候會把部分樓棟抵押給銀行獲得臨時週轉資金。但是銀行不把那些樓棟叫做房產，因為當時沒有辦證，銀行叫在建工程。

只有承建商在承包合同沒有約定承建商有優先受償權的情況下，銀行才會這樣做，並且在貸款合同里約定銀行有優先受償權。

正常情況下，開發商透過預售獲得了房款，還了銀行貸款，銀行會解除抵押。不影響購房者收房和辦證。

當在建工程具備銷售條件時，銀行會去辦理抵押登記，在貸款未還清前，銀行不去給解除抵押，被登記抵押的房子，房管局是暫停辦理房產證的。這樣子就造成你雖然收房入住，但是暫時辦不了房產證。

銀行不會因為有抵押就阻止開發商辦理預售證，因為只有辦了預售證開發商才可能售房收回資金還貸。

房管局辦理預售證的必要條件是前4證齊全，並且達到規定的樓層高度，各地規定不一，有時候開發商為了提前售房，想盡早預售，房管局會要求繳納保證金，繳納保證金也是防止開發商資金不足爛尾停工，但是圈內有開發商想辦法貸款繳納保證金，以期儘早預售收款。

辦理預售證並不審查開發商的內部財務現金流量，負債情況，也就是說房管局並不稽核開發商欠了多少債，有多少資產成為債務抵押。

購房者買房時申請貸款，並不知道所買的房子有被銀行抵押，放貸的銀行主要稽核申請人的還貸能力，而且貸款合同也約定了申請人必須提供的抵押物，也就是說，這套房子產權不清，銀行會要求你提供新的抵押物。放貸款的銀行和抵押權的銀行不是一家，這裡資訊不對稱，但是銀行過後都會知道，你買的這個房子被抵押了2次，他們不會明說，因為大多數人都能如期還貸。造成這種情況的原因主要還是銀行把關不嚴，也跟銀行業務員急於拿到提成有直接的關係。

如果開發商不還貸，銀行不會找你收樓，而會找開發商去收其他的未銷售的樓。你只要繼續還貸，督促開發商辦證就行了。但是辦證過慢，要是你想賣掉房子的話，則會對你很不利。

開發商一般都會藉助銀行的錢來搞開發，從最初的土地抵押到後期的在建工程抵押。

辦理預售許可證跟開發商房子做抵押沒有關係，但出售時肯定不會允許重複抵押，故開發商會採取賣一套解一套的方法對外銷售，所以你買房時又可以辦理銀行按揭。

房產證一直辦不下來，並時間這麼久，估計這個小區有非常大的問題。房產證辦不下來，有各種各樣的因素，這裡不好評判，比如開發商資金鍊斷了或改啦規劃等。但有一點，要持續維權，不能“三天打魚,兩天曬網”的心態，這樣終究在政府的協調下解決。

這個是慣例。你說的這個情況，應該是開發商在銀行貸了款，這個貸款的名字叫開發貸款。一般情況下，這個貸款是要求抵押的，抵押物一般是貸款投向的房產所佔的土地，已蓋好的房子和沒完全蓋好的房子也要抵押給銀行，這就是你說的，有的房子在購買前就被抵押給了銀行的情況。

1、為什麼要這麼做？房地產開發貸款所指向開發的土地和房子抵押給銀行，是銀行的一種風險控制手段，這也是行業內的一種通行做法，當然開發商也可以拿另外的房子的土地進行抵押，但一般很少這樣做，一般是拿貸款指向的土地和房子做抵押，這也是開發商和銀行都比較樂意的一種抵押方法。對開發商來講，已經做好的房子去做抵押是很好進行貸款的，而這種正在開發中的房地產一般只有貸款銀行才願意接受作為抵押物。而對銀行來講，抵押物就是要開發的房產，一方面可以保證貸款的用途符合國家規定，而且這樣的貸款，一般是按開發所應用的資金的比例給出一部分，也就是說，一個開發專案，並不是所有的資金都能從銀行貸出來，貸款資金只是佔一部分，這樣銀行也可以將風險控制在一定的範圍。

2、商品房預售的有關要求。要了解你提出的問題，還要了解一下國家對商品房有關預售的規定。根據建設部第131號令，自1995年1月1日起正式施行的《城市商品房預售管理辦法》第七條規定，開發企業申請預售許，應當提交下列證件（影印件）及資料：（一）商品房預售許可申請表；（二）開發企業的《營業執照》和資質證書；（三）土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證；（四）投入開發建設的資金佔工程建設總投資的比例符合規定條件的證明；（五）工程施工合同及關於施工進度的說明；（六）商品房預售方案。在本規定第四款中，投入開發建設的資金佔工程建設總投資的比例就是開發商自有的資金，而其他資金一般是銀行貸款資金。國務院關於調整固定資產投資專案資本金比例的通知，國發〔2009〕27號規定保障性住房和普通商品住房專案的最低資本金比例為20%，其他房地產開發專案的最低資本金比例為30%。根據你的情況，開發商要取得預售許可證，自有資金不能低於20%。從上面的要求也可以看出，申請預售許證，沒有規定不可以已抵押給銀行。

3、按揭貸款發放後的情況。一般情況下，你交了購房首付，銀行把貸款資金給了開發商，你，這時候你就可以要求開發商給出相關檔案，到房地局辦理房產證，這時就會從原來的大證抵押進行解除，轉換成房產證上的抵押，也就是說，這時辦的房產證上就會顯示已經抵押，這時候就是你和銀行的關係，你的這套房抵押給銀行了，你有義務按期歸還貸款，一直到還完，否則銀行有權利處置你的房產。

4、根據你的具體情況， 6年前購房，房產證一直未辦理下來，這裡應該與銀行沒有關係。你可以去了解一下，很有可能是開放商在房地局的相關手續不完備，導致開發商不能給你出相關檔案，我建議你主要是向開發商要說法。但是這裡我要強調的是這個房子原則上已經是你的了，你有責任繼續還款，否則信用情況會上徵信記錄的。當然，如果有其他的未知的銀行和開發商合謀導致你不能辦房產證的話，銀行還是有責任的，但這種情況一般不會出現。

1.房子在購買前抵押給了銀行，是開發商以土地提供的抵押擔保，而房子是附屬在地面的附著物，所以也算抵押物。

2.預售許可證只要房屋質量合格，開發商履行了手續就可以拿到，和是否抵押沒有關係，而不靠貸款蓋樓的開發商還沒見過，畢竟那麼多錢存銀行也是很多的利息，幹嘛掏自己的腰包呢，更多的是開發商只有前期啟動資金，沒有那麼多的錢。

3.而我們購房者的貸款，是和銀行簽訂的，不是開發商和銀行簽訂的，是兩個合同。就比如你貸款買房，想要賣房得還清貸款才能賣，那購買者就給你房屋全款，你還款後賣給他，至於買你房子的那個人是從銀行貸款的也好還是借的也好，那和自己沒關係。

房子一般在開發商修建到一定程度可以申請預售，各個地方政策不一樣所以對能達到預售條件的工程進度也不一樣，有的地方是高層修建到地面3層，有的地方是修建到主體封頂。多層一般是封頂可以申請預售，預售要求商品房銷售必須五證齊全，五證取得的順序是，

1、《國有土地使用證》； 　　

2、《建設用地規劃許可證》； 　　

3、《建設工程規劃許可證》； 　　

4、《建築工程施工許可證證》； 　　

5、《商品房預售許可證》。

這個事情的我是求解，我在老家買房子就遇到了這樣的事情，我也不知道怎麼解決，反正就是拿了一份合同租金房產證還沒有辦下來，開發商也跑了，大家有什麼好的方法哎，我糾結。

房子在你購買前就抵押給了銀行的話，應該是開發商用土地抵押給銀行貸款，這是正常情況，開發商依賴外部資金嚴重，自己一般只有啟動資金，。跟拿到預售許可證沒有關係，拿預售許可證只要你“五證”齊全，交了土地使用權出讓金，建造投資達到一定標準就可以申請拿到。

買房人申請貸款買房，只要開發商建造房子的手續齊全，銀行會評估房子的價值，對購房人的貸款資格，還款能力等綜合因素的稽核，都通過了就可以辦理房貸。新房按揭貸款時銀行不需要先有房產證就可以申請辦理，跟開發商用土地去抵押貸款也沒關係。開發商遲遲沒有辦理房產證的原因可能是驗收不合格，“五證”肯定齊全，不然沒可能拿到預售許可證，也申請不了按揭貸款買房。你可以透過法律保護自己的權益，而且可能很多業主有這種情況，籤合同時也一定要看清楚。

對於開發而言有三種階段可以尋求抵押獲得的充足資金。分別為：土地抵押、在建工程抵押、房屋抵押。你說的是房屋抵押，這總情況時開發已經具備銷售資格相應手續，購買後再解押即可。

開發商向銀行貸款的方式和途徑有多種，你說這種情況是開發商在房子建好後，用現房做的抵押貸款。預售許可證是在銷售前申請批准的。先有預售許可證。你6年前買的房子可能開發商做了抵押還沒有還清該筆貸款呢。希望你聯合多個業主一起維權，效果會更好些。