社群底商，還是社群底商。

你說的這三個型別的商業，我都接觸過，對於我們普通人來說，社群底商更適合我們。（如果你是非常有錢的人，哪型別的投資都無所謂，重點是找地段位置最好的投資就行了。）

但是在購買之前你要確定，你現在家庭資產是怎麼樣的狀況，不論你投資哪型別的商鋪，你要先了解一點，你現在所能投資的錢是什麼錢，是自己財富的積累，還是想靠商鋪發家致富？如果是想增加一點自己的固定資產，我覺得是可以的，但如果你投資這個鋪子的錢都是借的，或者你是希望靠它的租金來改善生活，或者還房貸的，或者想靠買商鋪發家致富，那麼哪個型別的商鋪我都不建議你購買，靠商鋪發財時代過去了。

為什麼不選擇商業街的商鋪和綜合體的商鋪

現在普通客戶能買到的商鋪基本都是一些不是很好位置的商鋪，這些客戶也都是被一些所謂廣告語所吸引，就從目前市場來看，還有很多客戶還沒有買過商鋪，或者沒有買過投資類的房產，比如公寓，鋪子等等，當手裡有一定的積蓄，又想做理財的時候，往往就會被這些廣告，投資回報率洗腦，沒有判斷，買了以後租不出去又後悔上當了，提醒那些看到某些廣告打出來說投資回報率多高的商鋪，一定不要去看，不要去買，這些靠後期運營的專案，大機率賣完就會走人的，他們重點是賣商鋪掙錢，不是靠後期運營管理掙錢，即便公司老闆想要好好經營，但這個公司是否有足夠的能力去運營這樣的商業呢？賭人品嗎？

很多購買此類產品客戶，很多連基本商業人流動線是什麼都不知道，稀裡糊塗的就去買了，這類產品好位置的商鋪，1、一般客戶買不到。2、一般客戶買不起。一般非常好的位置都是留給了一些招商引資進來的大商家，雖然他是租賃方式，但你要知道，他的位置能為你購買的商鋪帶來什麼？有人流嗎？有人氣嗎？逛完以後是否會路過你的店面呢？而不是簡單一句，我們旁邊有**商業，對你來說沒用。尤其這種商業街和商業綜合體，人流動線很重要。這兩種商業的運營，不是靠你自己單打獨鬥的，是需要招商運營團隊的，前期招商引資進來的大商家他們要優先選擇商鋪的位置，某些品牌還要籤排他協議的，所以不是你想，你就可以的，基本上是一榮俱榮，一損俱損的狀態，這個靠的就是顧客的人流量多少和重複消費能力，能買鞋，也能買衣服還能喝杯奶茶，餓了也能吃頓美食等等。一般真正有自己運營團隊的大商場或商業街，基本都是自持的，很少出售，出售的很多後期的運營依然是一個大問題，因為銷售給你以後和他們再來統一管理經營，真的那些自營的商家不會那麼聽話的，這就是一個矛盾點。開發商想掙錢那就是賣商鋪給你，哪會管你後期是否盈利。那種給你說投資回報率是多少的，請你把你的耳朵堵起來，那麼好的事哪輪的到你，買雙鞋都都要靠排隊靠搶，買了就賺的鋪子，就這麼容易輪到你了啊。社群底商有著自己固定消費人群，人流量也是不缺的。

社群底商，相較於前兩者有的不同是，它沒有那麼多華麗外表，看起來也比較樸實無華。

社群底商一般不會開什麼很高檔的店面，所以租金不會非常高，社群底商圍繞的就是我們居家住戶所需求東西來展開的，比如小吃店，早餐店、中餐、理髮店、火鍋店、藥店、超市、水果蔬菜店等等，這些圍繞我們日常生活需求而展開的店鋪。社群底商的這些店鋪，租金不會很高，但是出租率是非常高的，你空鋪的時間會非常的短。並且它也有著它良好的保值增值的價值，比如商鋪今年值100萬，10年後市場經濟發展以及通貨膨脹，你這間鋪子市值200萬，你租金照樣收，有收益，並且它的價值 是隨市場行情來定的，所以不論未來經濟怎麼發展，它的價值由市場來定，或許漲或許跌，但大機率是增值，緩慢增長並且保值。如果你是想作為自己資產一部分，買社群底商是不錯選擇。

作為自己家庭固定資產一部分，商鋪它是需要長期持有的一個產物，就是說你購買商鋪以後大機率你是不會考慮銷售，即便缺錢的情況下，你優先考慮的是抵押貸款，這也是商鋪自身獨有的優勢，它的抵押貸款價值，折扣率並不低，但如果你要短期持有商業，基本上是虧的，現在購買的商業的價格，它的升值空間已經是非常小了，你想短時間漲多少錢不現實，並且現在高額的稅費，也是必須要面臨的一個問題，所以你要是考慮作為自己資產的一部分，社群底商是一個不錯的選擇。

由於現在電商和直播帶貨的衝擊，實體商業是不是就沒有出路了呢？

很多人都在說實體經濟的跨了，市場經濟的優甚劣汰是很正常的事情，原來的手機巨頭諾基亞能被市場淘汰，現在哪個行業敢說自己就不能有被替代的一天了？社群底商有一個優勢就是，它有固定居住人群，只要你選擇的社群底商不是非常奇葩的樓盤，當一個小區入住率達到70%以上，有人的地方就會有生活需求，這些事電商改變不了的。

目前實體商業依然紅火的是什麼？

體驗式商業，其實有很多產業目前是無法替代的，比如菜市場、藥店、超市、餐飲、美容院、理髮店、寵物店、中醫館等等，需要你體驗式服務的商業，即便是現在外賣流行，晚上想擼個串，還是需要你實體店的存在，不排除有隻做線上產業的，你能說每個人晚上擼串都想要在家吃嗎？

現在替代率最高的是服裝類產品，我所在城市已經開始個性化服務了，就是給你適時搭配適合你的衣服，個性化服務越來越完善，定製類服務更符合我們個人需求，實體商業是有需求的存在的，只是需求越來越多元化，多樣化。

位置的選擇

社群底商不是沒有坑，任何形式的投資類產品都有風險，商鋪更是，商鋪位置選擇就尤為重要，社群底商要稍微好一點，但依然講求的人流動線上面來往最頻繁，最優的，這個就要靠你自己去觀察，一般社群底商做生意商家你可以看看幾點開門，上客時間和上客量，停車數量，以及停車的便利度等等，綜合考慮，首先考慮地段，人流動向，這是最基本和最重要的，不論是住宅還是商業它都有著特殊性，不同地段，同樣戶型同樣的小區，價格卻相差甚遠，所以這要根據你所在城市具體去考察。

投資類的產品是錦上添花的東西，不能給你雪中送炭，綜合自己實際情況再考慮是否需要投資。

現在買商業想一鋪養三代是不可能了，你只能把它當做你資產一部分，一個產業，一個物業。既能變現又能抵押的一個產物，更多是保值上面或資產多樣性上面。若我們貸款去買一個商鋪就要考慮若租不出去你是否能承受後果，是否能接受一直處於待租狀態，沒有給你提供額外的收入呢？是不是影響了你的生活質量？

若你購買是增加自己資產多樣性，或是作為自己家庭的一個物業，我覺得是可以投資的，若你購買商鋪的錢都是借的，或者貸款購買，你就要評估你的抗風險能力是夠足夠，商鋪大機率不會讓你發家致富了，若經歷今年疫情，長時間的空鋪期，你是否能抗的住呢？

先從大的方位說，商鋪的優劣取決於位置，在商業地產界有一句話，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。選擇地段，首先應該是比較成熟的商業圈和社群，最重要的是人氣和交通，儘量不要選擇單行道和斷頭路，最好事先調查一下市政的長期規劃，有沒有立交橋的設定或單行道的設定。

從小的區域方面講，金角銀邊草肚皮是商鋪位置優劣的黃金標準。

這三種商鋪，我認為社群底商應該是風險最低的，因為有社群人口作為消費基數，非常容易形成生活圈和商業圈，這就為本區域經濟繁榮打好了非常好的商業基礎氛圍。

所謂的商業街大多數是後期形成的，一開始本沒有商業街，此街上做生意的人多了，也就形成了商業街。這種地段，一開始誰也不知道是否能形成成熟的商圈，所以如果投資失誤，損失也是比較大的，如形成了成熟商圈後的房屋一般也沒有人轉讓。有的商圈也有一定的生命週期，隨著周邊商業的發展，原來的商業街會慢慢的退縮或蕭條，原來高價投資的商鋪，後期往往也會有出租困難的風險，你可以想一想，原來老商業街，現在你變成了什麼樣子？其中不少被附近新商業街取代而失去了昔日的繁華。

風險最大的應該是綜合體商業的商鋪了，這種商鋪往往是由商場統一管理，你自己沒有什麼決定權，最後投資的收益再有商管處分配，存在著一定的風險，如果綜合體經營的不好，你的商鋪只能空置。綜合體的商鋪，單獨轉讓或出租都很麻煩，受到的限制比較多，不如獨立商鋪方便。

問的好！

強烈推薦社群底商

最好是自己能租出去的！位置好的！商鋪怎麼才知道好不好了？

1.面寬，也就是展示面越大越好，進深越小越好！

2.如何挑位置！轉角 小區大門口 沿街面，公交站點口，地鐵口，商場口，菜場口，等等都是最好的

3.哪些會差點呢？內鋪！內鋪！沒有大量的客群路過的！會差很多！

4.不推薦商業綜合體的原因！現在市面上，10個有8個不行！銀泰算做得厲害的了！其他的，你看看招商做啥樣子！租一半出去，都算他厲害！我說的是大部分！不是全部！有些在小地方做得好的也有！但跟沿街商鋪比起來！沿街最穩！租給人幹啥都能幹！

個人還是不太建議買商鋪或者說大比例資產介入。普通人買商鋪，想到了那句話“買到的，不賺錢；賺錢的，買不到”！所以要謹慎。如果一定要買，要考慮的因素有：

1、社群底商。主要考慮人口規模、年齡結構和主要人群，當前最熱的社群生鮮店，主要位於社群底商，你要投資該種類型的商鋪，必須事先考慮好自己運營還是出租；

2、商業街商鋪。主要考慮商圈、招商、運營和交通等方面，成熟的商業街必然是種類搭配、數量合理、配套齊全的，周邊服務的物件是重點，寫字樓、居民小區和交通樞紐等，決定商鋪的租金；

3、綜合體商鋪。成功的商業體必須有知名運營商進行操盤，如萬達、印象城和吾悅等品牌，旗下有大量的加盟品牌入駐，加上成熟的運營、老道的團隊和規範的運營，個人如果可以投資其中的商鋪，一般位置都不理想，最好是打包委託給運營商統一招商、運營。

所以，上述商鋪都可以投資，關鍵是把握好商鋪的點位、面積和出租方向。

我身邊有太多買了商鋪都非常後悔的人。說兩個比較有代表性的案例吧。

一個家裡親戚，一個家裡親戚，買了萬達金街的商鋪，還是拐角的位置，可以說在金街上位置最佳的一個商鋪了，是貸款買的，剛剛買下來的時候，還出租掉了，第一個租客幹不下去了，就退房了，後期，這間門面基本上就沒租掉過，因為每個月的還款數額比較大，親戚自己的生意也不順利，然後就還不起按揭了，斷供了，然後，被銀行起訴了，房子現在還在拍賣。

第二個是我的一個同事，他買的是綜合體的商鋪，華南城的五金區的商鋪，他更可憐，從買下商鋪，到交房，一直到現在，交房已經五六年了，不說升值賣掉了，現在一次都沒有出租掉，據說，華南城有一段時間，不是免費出租商鋪，是貼錢出租，意思就是，只要你來租房子，不但不要房租物業費，每個月還給租客補錢，就是為了弄人氣，搞了一段時間，還是沒搞起來，這個同事可以說腸子都悔青了。

事實上，現階段，以及未來，我國各個城市的商業地產都是嚴重過剩的，不管是社群底商，商業街還是大型商業綜合體，都是嚴重過剩的，買這些商業地產想賺錢，和買彩票中獎的機率差不多。

如果實在是要買商鋪，肯定還是社群底商靠譜些，雖然租金低一些，至少還能出租掉，要知道，什麼商業街啊，綜合體啊之類的商鋪，要是人氣起不來，免費給人家當倉庫，人家都不要。

商鋪要看地段，地段不好的一文不值，地段好的真的是黃金鋪，要投資商鋪只選這幾種，老城市真正中心、商業綜合體沿街、大型社群門口底商，旅遊學校大型廠礦等特定位置，其他的暫時不建議投資，這幾種商鋪的轉租和招商都是有保證的，不要貪小便宜吃大虧。

重要的是說三遍，不要買虛擬鋪，不要買虛擬鋪，不要買虛擬鋪。這裡面水太深，什麼返租什麼回購，不說了，不然在行業中混不下去了。。

另外商業的投資是個長期的過程，轉讓成本高達16%，租金水平普遍偏低。買的時候要把帳算好。

特別強調一下，商鋪是特別講究風水的！同一專案的商鋪，同樣社群的底商，可能你感覺位置只差一點點，但收益和風險天差地異。在投資時候哪怕差一點點也不建議出手。多問問資深人士。

買商鋪到底是買社群底層商鋪，還是買商業街商鋪，或綜合體商鋪，商鋪位子怎麼選，我個人認為，社群底層商鋪從土地地段來說因為政府出讓的土地價格就決定商鋪的位子地段冷熱，現在來看這種商鋪投資有很大的不確定性，理由：如果在三線城市的房價以售價到一萬多一平方米以上，如是底層的商鋪那肯定要比住宅貴上一倍以上，還何況商鋪的銷售往往是同二樓住宅搭配銷售的這樣可拉低均價，所以如買一個單間的商鋪加上二樓起碼要個一百平方米以上，如銷售價起碼要一百七八十萬如是全款付款，就是要租到十萬以上租金，剛抵銀行存款利息，如是貸款百分之五十付款，那出租的房錢收入阿能抵貸款利息還很難說，更何況這種商鋪從建成到成熟商圈要個一段時間，所以投資社群商鋪要三思而行，對於買綜合體商鋪如是大層面的商場型的商鋪無獨立性，我以前以說過了風險比社群商鋪還要大，（所以不再多說了），再好是成熟的鬧市獨立門面商鋪，往往在成熟鬧市檔口是人氣再旺的位子，也是大型商場集中之地，有人氣就能有生意，老話說：無店不成市，所以如在手上有一定的現金流的人，首選投資的就是鬧市檔口獨立的商鋪，再好是獨立門面，如條件允許的話再好投資一百平方以上的商鋪，如帶樓上的更好，因為現在要求租商鋪開專賣店，或加盟店的客戶，上一級的代理商多要求有營業面積在一百平方米以上硬性規定的，但就是投資成本比較大，如是想長期投資，手上有足夠現金流的人，那肯定是選鬧市獨立商鋪是再好的選擇。

我在之前的一些問題回答中曾多次表述過兩個觀點：一是目前中國房地產市場商業物業從整體來看處於過剩狀態，供大於求，因此短期內商鋪的投資價格不如住宅；二是如果一定要在商鋪中選擇，則建議社群小型商鋪優先，商業街其次，儘量不要去碰商業綜合體和市場商城類商鋪。

當然，上述觀點是從市場整體面而言，具體到某座城市、某個專案或者某間商鋪，個體差異會很大，不能機械地套用觀點，要具體問題具體分析。

如果確定打算購買商鋪，一些產品的選擇的小建議如下：

一是儘量選擇社群底商，儘量選擇一層單層商鋪，而非一拖二、一拖三的多層商鋪；

二是儘量選擇面積較小（單間最好控制在50平米左右或以下）、總價較低的商鋪；

三是如果是商業街，則儘量不要選擇內街商鋪，而是選擇沿市政道路的外街商鋪；

四是要注意觀察商鋪內部結構，儘量不要選擇內部剪力牆或框架柱複雜的商鋪（往往上部為住宅的商鋪有這種情況）；

五是同等條件下優先選擇開門東向或南向的商鋪；

六是儘量不要選擇單邊街鋪（即馬路對面也是商鋪為宜）；

七是儘量不要選擇相鄰馬路中心有隔離帶的商鋪；

八是儘量不要選擇車流量大、快速市政通道或寬闊市政主幹道的沿街商鋪，而是儘量選擇市政支路（道路紅線寬度最好在26米以下）的沿街商鋪；

九是儘量選擇門口有足夠機動車停車空間的商鋪；

十是商鋪門口要儘量避開正對綠化、樹木或電杆等構築物。

三者看具體問題具體分析，社群底商，商業步行街和城市綜合體都是不錯的房產投資。

具體那個投資更好要看城市的情況，一般旅遊城市商業街的街鋪比較火爆。旅遊城市人流量大一般去一些高階步行街，客流量大，生意好經營，投資商鋪是首選。

社群底商要大小區，周邊寫字樓，小學幼兒園，或者其他行政單位，人流量穩定這樣的商鋪才有投資的價值。一般來說，社群底商，一拖二形式去出售，投資總價高，投資壓力大。

目前城市最火熱的投資還是城市綜合體的格子鋪，吃喝玩樂，一條龍服務，購物環境好，也是現代人的消費趨勢。一般這種商場會偏向因體驗式消費，吃喝玩偏重。唯一不足的是這種商鋪沒有自主權，只是用於純投資。這種商鋪要看中地段，以及招商運營管理公司實力去投資。這種綜合體的商鋪收益前期比較低，過了培育期就很穩定。

這三種投資，不管投資哪一種地段，很重要，地段決定的周邊的人氣和資源配套，對後期店面的投資升值租金收益有很大的影響

想買商鋪的話就是純投資了，投資的話我覺得商業街好過社群商鋪。

社群商鋪人流受限制，而且商業街人流相對大很多。

購買商鋪，是一個技術活，這個技術要考慮到方方面面，不僅僅是對社群底商，商業街商鋪，還是綜合體商鋪的一個簡單的選擇，位置的選擇，商鋪本身的商業屬性，經營規則，自由性，甚至上鋪的風水學，都要提到日程上，去綜合的判斷，到底應該購買一個什麼樣的商鋪，這應該是個案去分析，每一個案例，都是不一樣的，為什麼這麼說呢？

第一，每一個商鋪的前置條件，都是不一樣的。

就說通用的前置條件，期房現房，還是準現房，會有很大的區別，一般商鋪都是準現房，或者現房，但是能租出去的前置條件，各不相同，假如等三年才能租出去和立馬就能租出去，在收益率的時間差上，區別就大了去了，類似於這樣的前置條件還有很多，比如說，商鋪的位置，本身房子的格局，房子的風水格局，內部風水和外部風水，還有房子的屬性是不是產權商鋪，所在的商圈，這些都屬於商鋪的一些，通用的前置條件，一定要搞清楚。

第二，每一個商鋪，都有自己不同的前置條件條件，這種不同，來自於各個方面，而且和購買商鋪的人，也有一定的條件，資金來源，有沒有槓桿，房子本身的一些特殊屬性，每一套商鋪，都有自己的一些個性和特點，所以要因人而異，這些特點和個性，直接影響商鋪的價值，而商鋪的價值最終表現在，收益率上面。

第三，商鋪位置選擇，其實特別簡單，一方面是尋找人流量比較大的地方，還有一個簡單的方法，就是你覺得舒服的地方，另外還有做什麼生意，生意和收益率掛鉤，關係非常大，一定要提前預支這個位置，可以做什麼生意，就知道收益率了，同樣的商鋪，要選擇門頭大的，靠邊的，旁邊挨著銀行或者仍流量比較大的商鋪，生意一定錯不了，租上鋪的人生意好，這才是購買商鋪最大的勝利。

大型小區首首首選，其他等死！不會立死，慢慢耗死，電商就是要弄死這類商鋪！看：廣州北京路步行街，上下九路步行街……人流已經慢慢蕭條，切記！這裡曾經是廣州市最旺的步行街，現在也是，但已經大不如前了，眼見為實！電商會慢慢搞垮這些傳統的商業步行街。

你說有400萬是投資買一處店鋪租金可以租到1萬二左右一個月，還是投資480萬買三處店鋪租金加起來可以租到1萬二左右

首先我們要搞清楚，無論你是買社群商鋪還是商業街商鋪還是綜合體商鋪，都涉及到一個核心問題，那就是周邊的人群密度和基數，其次是競爭環境！

商鋪本身是不值錢的，值錢的是周邊的消費群體，是人！

如果是買社群商鋪

就看社群的大小、未來入住率、單價和周邊的市政規劃，看這個社群離市區多遠，大家入住交通、上班是否方便、是剛需買房的多還是投資買房的多，周邊的公交站臺和地鐵口在那裡，人流走向是什麼樣的，門是開在哪個方向等！我的觀察是，另可買小不要買偏，只要是位置好，一定就租得出去，無非就是價格問題，如果買偏了，房子又大，那真的不一定租的出去，只要是空著就是在虧本

如果是買商業街商鋪

和買社群商鋪很多道理類似，還要重點看看周邊的鄰居，如果他們的規模很大，你哪怕是個小店鋪也是可以撿到一些人的，買商鋪要站在租客的角度去思考，他們無非就是希望位置好，戶型正，門臉大、鄰居有實力、租金便宜一點，是不是這樣？租金貴不貴主要還是看門店好不好，地段、人流好不好，租客門店生意不好，自然你的價格高不起來！

如果是買綜合體商鋪

這裡面水很深，我一個鄰居就買了一個，當時銷售人員給的承諾是保收益的，交給開發商統一運營，每年都會有分紅，當然，也是可以自己單獨運營的，然後就是各種人流大，生意好，誰誰又搶著入住了等等！

結果呢？商業體開不了業，為什麼，因為市場熱度不夠，或者周邊已經有很多商業體了，廣告投出去了，結果沒有抄起來！不敢開業，現在就被套住了，也不知道什麼時候火的起來！商業體是大投資，如果沒有外在的大力量，比如市政規劃，是很難短期內火起來的，三年五年正常，十多年不溫不火的也有很多！

商業體如果沒有炒起來，開發商長久一定是沒法資金去兌現承諾的，他都沒賺錢，怎麼去保障你？

就先階段，拿武漢為例，如果我去買商鋪，我更偏向於買三環周邊的新社群商鋪，為什麼？

第一，武漢發展很快，人口淨流入，目前內環裝不下了，大規模的在向三環擴散，哪裡的房價是1.2w，很多地鐵、商業體，公園，工業園都在成型，也就是說，哪裡未來可能比市區更適合年輕人居住，現在買個商鋪是有前途的

第二，買三環的很多都是剛需買房，這樣的話入住會比較快，新社群會很多商鋪可以選擇，相對來說，價格還是低的，買個位置好的地方，既可以出租也可以自用！

第三，如果是靠市區內，商鋪已經飽和了，而且價格很貴，如果太靠外，入住的人生活，工作都不方便，導致社群入住率不高，那肯定會影響租金，甚至壓根租不出去，3環是正在快速發展的區域，所以現在去買時機比較好！

社群底商、商業街商鋪、綜合體商鋪都有其優勢和缺點。在選擇的時候測算投資回報率十分必要，但更重要的是要看商業發展的趨勢、商業模式的演進和消費者習慣的改變。基於此，我更傾向於選擇社群底商，在這個基礎上再看如何選擇位置。

消費重心往社群商業傾斜

近些年我們知道大型超市、商業綜合體、百貨店、購物中心等體量大的商業專案生意越來越難做。商鋪經常轉租，場景經常變換、品牌更替頻繁。究其原因，無外乎經濟轉型大環境、消費習慣的改變、實體店成本居高不下、電商網際網路的影響等等。

其中消費習慣的改變是很重要的一環，因為消費者不再喜歡集中消費了，體驗和成交渠道更加多元化、更喜歡個性化場景、便利性的消費體驗。由此專業店、專賣店、特色餐飲、進口食品街區化、大型超市生鮮社群化。事實上很多業態都是由商業街和綜合體內分解剝離出來的。這隻說明一個問題，商業街和綜合體對消費者的吸引力大大下降。社群底商更加主動和靈活

買商鋪無論是投資還是轉租他人，在本質上商鋪做的都是實體店，當然是需要新零售賦能的實體店。房租人工成本永遠是實體店最大軟肋，在經營中如何能夠更好的選擇精準使用者、研發好產品、搭建好渠道，做好營銷推廣這都是要付出努力的。這個時候商鋪的主動性、靈活性、適應性就充分展現出來，可以做異業聯盟、可以做社群商業聯動、可以自主引流裂變，總之你可以自主的實現自己的想法。

而這些在綜合體商鋪是比較難實現的，也許綜合體臨街商鋪好一點，但依然脫離不開綜合體總體商業策劃、營銷活動的統一性，說白了還是很被動，將一切希望寄託於別人的生意是不可控的。現在國內綜合體比較好的萬達廣場，基本是租賃模式而且品牌商鋪經營壓力都很大。如果購買商鋪這種被動性還會增加，不要忘了一點：投資商鋪就是希望持續產生現金流，也就是有人租不斷租，還要增值。商業街商鋪有點特殊，不可否認，商鋪都是自帶流量的，這是實體商業的優勢。商業街商鋪沒有綜合體商鋪的被動問題，它介於社群底商與綜合體商鋪之間，但在投資價效比、便利性、私域流量打造上有些高不成低不就，還有現在商業街的生意普遍一般，如何在店鋪林立的競爭中脫穎而出是個考驗。投資回報與位置的選擇

社群底商、商業街商鋪和綜合體商鋪，其中社群底商的投資是最低的，相對風險要小，投資回報率也不差。如果把握得好，也許買一個商業街和綜合體商鋪可以買到更優質的社群底商，甚至更多底商。無論是投資還是自己做都有很好的價值體現。

關於選址，實體商鋪最重要的選擇指標就是地段，這是永遠不變的原則，相對來說，地段好價格會高一些，但這完全值得！另外，在選擇社群時，首選還是人口基數足夠大、商業環境好、物業服務優質的商鋪，再就是未來有增值和發展空間的。

另外，最終的選擇要根據現實情況做決定，自身實力、地段測算、未來回報率等。最後，無論買哪一種商鋪做投資，最終的回報都是建立在商鋪後來者的經營之上，他們經營得好，你的商鋪就會更有價值，經營的不好總換承租人，不僅折騰還會給別人這個商鋪不好的感知。其實，在國外很多商鋪都是和承租方聯合經營的方式，從而實現投資的目標，同時也許會成就一個創業理想。

買社群底商吧，因為商業街和綜合體商鋪命運是交給運營商的，如果能運營起來，人流量更多還可以，如果運營不起來，基本上就是倒閉狀態，即使自己再怎麼努力也做不起來，因為你沒有一個固定的人群，商鋪選擇就是，金角銀邊草肚皮。

· 商鋪的位置選擇非常重要

由於疫情的原因，現在好多商鋪空置率非常高，但是隨著時間的轉移，終將成為過去。零售、住房和商鋪銷售都在經歷短暫的衝擊之後，還是會螺旋式增長。如果有閒散資金的話，還是要選擇好的資產來進行投資，買個好地頭的商鋪仍是好的選擇。那什麼樣的商鋪才值得投資呢？

首先：要選擇人流量大的地方，比如菜市場、大型購物超市、學校、劇院，醫院等附近。這裡有個關鍵點，就是同一條馬路，馬路前端人流量很大，馬路尾端人流量稀少，這就是“陰陽鋪”。要買陽鋪，而不能買陰鋪；

其次：要選擇交通方便之處，比如地鐵、公交車站附近。但是有一點要特別注意，如果馬路太寬的話，也不適合，要觀察兩邊的行人流量；

再次：有關於商鋪的經營內容選址，如果是飲食一條街的話，最好選擇人流最多的地方；如果是經營美容、健身要選擇消費能力較高的地段；

最後：買商鋪時，無論是社群商鋪、商業街商鋪還是綜合體商鋪都要選擇好的地段，地段才是決定客流量的關鍵。

·買商鋪的有關注意事項

（一）買商鋪不能買門口對著電線杆，犯了“懸針煞”不利於財運，且有影響健康；

（二）買綜合體商鋪，要注意電梯的位置，電梯能夠運送人流，也會改變氣場的執行，對員工運氣和財運都會產生影響；

（三）買商鋪不能衝著“丁字路口”以免犯“路衝煞”；

（四）買綜合體商鋪，要了解投資商的招商條件以及經營者日後的經營方式；

（五）保證商鋪的產權清晰；

總結

這三種類型的商鋪選擇，就看您本人是用來經營的目的，是自用還是出租，我們不得而知。所以要您自己做好選擇，以上所述，僅供您參考！

以我所在的商業體來說。首選社群底商。有充足的人口，每天人流穩定。價格也沒綜合體貴。物業費、水電一般來說比綜合體便宜。綜合體肯定要選絕大部分自持運營的綜合體。全部賣了的綜合體，千萬別碰。我所在的商業體，全部賣給業主，按租金來說，估計得200年能回買門面的錢，5年了，還有一半是空置的。位置選擇小區大門、主道路人流多的。

我的意見是，商鋪門面出了特別好的位置，能不碰就不要碰。