因為交房之前房子建好要驗收的時候會有一個面積實測環節，可能會涉及到房款的上下浮動，所以才會在房子交付時開具全額髮票。

開發商不可能給來全款發票，因為你沒有付全款，站在開發商的角度，貸款部分是銀行付的，不是你付的。如果你要用房子的發票的話，後期會有契稅票，契稅就相當於房子的發票

說實話，在現實買房過程中，很多人都碰到過這種情況，就是哪怕按揭貸款下來了，開發商也會使勁在那拖全款購房發票的。

有些人以為是開發商想要隱瞞收入偷稅漏稅，實際上並不是那麼回事。

我們都知道，一個房地產專案的開工是要先去不動產中心（以前叫房產局）備案的，所有的房源資訊都會錄入不動產管理系統，等房子建好後，不動產中心還要對房子進行重新測算驗收，也就是說一個房地產專案有多少可售面積，不動產中心是一清二楚的。

而且，房子銷售的時候還需要做網籤，也就是說開發商賣了哪套房子，價格是多少，不動產中心是完全掌控的，而且現在不動產中心的房屋資訊是和稅務局共享的，這賣房的收入沒法隱瞞。

另外，開發商在給業主辦理不動產證的時候，首先要經過稅務局的稽核的，辦理多少戶？銷售總額是多少？稅交足了沒？這都需要稅務局先行稽核的，如果稅沒交夠，辦證流程在稅務局就卡死了。

所以，即使開發商想要偷漏稅，也不會在銷售收入上打主意，最多在成本和進項發票上下手。

但是，開發商把全款發票拖延起來，卻可以讓把自己交稅的時間往後壓，可以緩解資金壓力。

比如老周在某樓盤買了一套房子總價100萬，首付50萬，還有50萬做商業貸款。

這50萬的首付款，售樓部給老周開了50萬的預售款發票，老周拿著發票和購房合同去銀行辦了按揭貸款，2個月後，按揭貸款順利發放到開發商賬上。

先說說這個交稅過程。

開發商在開具了50萬的首付款發票後，應該在次月向稅務局預繳增值稅50÷（1+9%）×3%=1.38萬元，不考慮其他稅費。

在收到按揭貸款50萬的時候，開發商應該確認老周買這套房子的全部收入100萬元，應交增值稅100÷（1+9%）×9%-1.38=6.88萬元，並給老周開具全款購房發票100萬元。

但是一些開發商會想方設法拖延開全款發票，因為全款發票一開就得向稅務局全額申報增值稅，儘管開發商也知道這發票是躲不掉的，但儘量往後推可以緩解開發商因交稅帶來的資金壓力。畢竟開發商的資產負債率在那擺著，超過一半的資金是融資得來的錢，資金支出越早其資金成本就越大，利潤就越低。

所以，只要這個樓盤不爛尾，開發商遲早會給你全款發票的，如果你實在著急，非要這全款發票不可，那就只能去當地稅務局舉報了，就說：開放商已經拿到全部房款了，但不肯給你開發票。這時候，稅務局會立即找開發商談話的，你的發票很快就能到手了。

需不需要開全款發票或者能不能開發票這個要看情況的！

一、購買現房

如果你購買的是現房，首付付了且貸款已經審批透過，理論上開放商應該給你全額開具發票，這時候開發商仍然只給開首付款發票只有兩種可能：

1、開發商有欠稅未交，導致其發票被稅務局停止供應了，而給你開首付款發票時還有未開完的發票，給你開過後就因為欠稅被停發票了；

2、開放商想推遲交稅，因為現在基本上買的都是期房，買的現房基本上都屬於尾盤銷售了，這種情況下開發商推遲開票時間，相關稅收可以推遲繳納！如果屬於上述情況，建議你先撥打12366向稅務機關舉報，如果沒有結果，可以打市長熱線反映，現在的市長熱線還是蠻有效率的！

二、買的是期房

這種情況下，當你付完首付款後，一般情況下開發商會給你開首付款收據，也可以開預收款普通發票，但是不得開具專用發票，開發商和你簽訂的購房合同中詳細註明房款總額多少，首付多少，按揭多少以及其他相關事項，按揭放下來之後，開發商可以把之前開具的收據收回來，最後開一張完整的全額髮票；

三、發票早開晚開的影響

全額髮票當然是早點開好了，因為：

1、早開發票可以早辦證，將來賣房子稅收方面有什麼滿二唯一、滿五唯一的優惠；

2、可以早點辦理落戶，費勁巴力的買套房子，很多時候就是想落戶這個城市，那當然想早點了；

四、開發商不給開全額髮票怎麼辦？

依據發票管理辦法規定，所有單位和從事生產、經營活動的個人在購買商品、接受服務以及從事其他經營活動支付款項，應當向收款方取得發票。如果開發商沒有如實給你開具發票，購房者可帶上購房合同、銀行按揭合同（如有貸款）、開發商收款收據或首付款發票到當地主管稅務機關舉報，開發商未按規定開具發票的，可由稅務機關責令改正並對其給予10000元以下的處罰。

是否需要開全款發票，視是否竣工交房而定。

1、專案還在建設階段，尚未竣工交房。

這種情況下，是不需要開具全款發票的。

咱們國家實行商品房預售制度，在開發商將房屋建設到一定高度之後，就可以開始預售，此時離竣工交房可能還有兩年左右的時間。在這個時候，一是商品房的實際面積還沒有測量，二來無法辦理產權證，所以不需要開具全款發票，免得自己搞丟了麻煩。

你手頭的首付款發票，其實也不是真正義務上的發票，不能憑此發票辦理產權證，僅相當於預收款收據使用。一般供業主在簽訂商品房銷售合同後辦理按揭貸款、公積金貸款或提取住房公積金使用。

不用擔心按揭貸款不開發票開發商不認賬，這種情況不存在。因為銀行按揭貸款是直接從銀行轉到開發商銀行賬戶上的，有銀行的轉款記錄，還有你的還款記錄作為證據。所以，這點不用擔心。

2、專案已經竣工交房。

這時，由於專案已經竣工驗收，達到交房條件，測繪報告也已經出來了，商品房的實際建築面積已經確定來下。在這種情況下，房貸也已經辦理下來了，可以為你辦理交房手續了。這個時候，可以要求開發商開具全款發票，以辦理產權證使用。這個時候開的發票，才是真正義務上的發票，千萬不要弄丟了，否則，辦理產權證時很麻煩。

有的開發商在商品房交付後仍然找各種藉口拒絕開具不動產銷售發票，其實是有原因的：

（1）可能商品房已經建成了，還沒有透過竣工驗收。

這種情況，業主是可以拒絕簽字交房的，不見竣工驗收報告不要簽字交房；

（2）商品房已經透過竣工驗收，但開發商想拖延交稅。

有些開發商，認為不開發票就可以拖延交稅，當然這種想法是錯誤的，作為咱們業主來講，更關心的是辦理產權證的問題，你交不交稅不我無關。所以，遇到這種情況，可以撥打12366服務熱線到稅務機關投訴。

在商品房預售模式下，購房者採取貸款支付方式時，開發商先開具首付收據，待房屋交付時，結算房款價格後再開正規發票。開發商不開發票的情況可能就是專案延期，或者專案爛尾，無法正常交付。

這裡要分二種情況:

（1）首付款

以一套房子售價100萬為例，首付30%，也就是30萬元。

在支付了這筆首付款之後，開發商會給購房者開具30萬元的收據。

（2）貸款

我們假定，除首付款之外，其餘全部採用商貸方式支付。

我們可以看到，在銀行稽核透過購房者的貸款條件和資格後，順利發放了貸款，開發商不像首付款那樣開具收據，老百姓手中是沒有70萬元的書面憑證的。

也就是說，開發商開具正規購房發票給老百姓，是雙方在辦理交房手續的時候。

那麼，從購房者的角度看，如果拿不到購房發票，會出現什麼結果？

（1）無法繳納契稅

買房需要繳納契稅，誰都知道。沒有購房發票就無法繳納契稅，沒繳稅，後面的辦證流程就走不下去了。

（2）無法繳納住房維修基金

買房也需要按照規定繳納住房維修基金，需要購房者提供購房合同原件和購房發票原件辦理。

關於開發商不開具購房發票帶來的後果後面再說。

買了房子，老百姓需要購房發票，不僅因為需要辦理不動產權證，而且，這是購房者的正當權利，開發商也有義務提供。

如果開發商不開購房發票，說明開發商無法履行合同義務，不按照雙方約定的日期交房。

也就是說，如果出現開發商不開具購房發票的情況，那麼，我們需要從原因和結果兩個層面去分析，再結合情況採取對策。

（1）原因

我一個戰友在2015年買的某小區的房子，約定2017年12月交房。

直到上個月，戰友才告訴我交房了，正在辦理繳納契稅和住房維修基金的業務。我問他，專案怎麼拖這麼長時間？他說，聽說是這個開發商沒什麼錢，資本金比較少，銀行一收縮銀根，資金鍊斷了，停了好幾年，還是政府協調了相關問題後才把專案完成的。

專案不能順利交房，可能有不可控因素的影響，比如今年的疫情影響以及地下有埋藏物、中途規劃發生了變更等等，除此之外就是開發商自身的原因而拖延了專案週期，導致專案延期交付。

（2）後果

專案沒做完，不透過相關主管部門的驗收，不進行專案建築面積實際測量，都無法交房。不能交房，談不上為購房者開具發票的問題。

所以，與其說開發商不開具購房發票，不如說專案還沒有達到交付的條件，還沒有交房。

必須的。只要是銀行與購房人簽訂貸款合同，就證明銀行已對開放商的樓盤專案通過了稽核。銀行與購房人簽訂了貸款合同，就等同於銀行替購房人交付開發商的購房款。購房人憑購房首付款收據和銀行貸款合同就可以要求開發商開具購房發票。開發商一般不開具首付發票，而是首付收據。發票只開具一次，丟失不補，只能找開發商的發票聯影印蓋章。如果開發票不開具購房發票，必須給出合理的理由，並承諾開具發票的時間，因為購房者已經繳納全額房款，開發商沒有理由不開發票，只能是推脫緩開，先佔用購房者的購房款而不去繳稅，開發票是需要向稅務部門繳稅的。

關於這個問題回答如下：

1.開發商開具的首付款發票是不徵稅發票，就相當於以前的收據。只有開具了上面標明有增值稅適用稅率或者簡易徵收率的全額髮票才是辦理房屋不動產登記的合法票據。因此作為購房者，必須在支付全部購房款後獲取全額髮票。

2.房地產開發企業在實際銷售過程中，購買方支付預付的購房款時往往要求開具發票。根據（國家稅務總局公告2016年第53號）的相關規定，開具未發生銷售行為的不徵稅增值稅普通發票，商品與服務稅收類別選擇“602-銷售自行開發的房地產專案預收款”。

3.如果你支付了全部購房款，如果房屋沒有正式交付，房地產開發企業只能作為房屋預售款。如果房地產開發企業提前給你開具了全額標明增值稅適用稅率或者簡易徵收率的增值稅發票，它的增值稅納稅義務時間就發生了。目前房地產開發企業最新增值稅適用稅率9%，簡易徵收率5%。如果開具不徵稅發票，只需按3%的預徵率預繳增值稅。因此一般房地產開發企業不願意提前開具增值稅全額髮票，這會增加企業的增值稅負擔。

4.如果房屋已經實際交付，且你已支付全部購房款，這個時候房地產開發企業有義務為你開具全額髮票，如果房地產開發企業不開具，可以向當地主管稅務機關投訴。

不用怕的，全款發票，你能辦房產證的時候，開發商一般都會給你開好的，中介會把房產證給你辦好的，一切按程式來就好了，

首付已交齊，且銀行已將按揭款轉給開發商，那購房者可以根據自己的需要，讓開發商開全款發票。

例如有些樓盤不接受公積金貸款或商貸優惠更大，購房者以商貸方式買房後，再提取公積金。申請提取公積金時，就需要用到購房發票了。

這種時侯，購房者可拿定金髮票、首付發票（有些是定金和首付已合開一張發票）到售樓部財務部換取全款發票。

房子預售階段，開發商依據預測面積計算房價，所收取的房款為“預收款”，最終房款要根據交樓前的實測面積計算，在交樓或辦房產證前，根據《商品房買賣合同》中的相關約定“多還少補”。

因而，在最終面積和房款沒確定前，正式增值稅普通發票上的“面積”和“金額”兩項沒辦法填寫，開不了正式增值稅普通發票。如購房者需要，開發商只能開“不徵稅”的發票，作為購房者已付清房款的憑據。

１.在申辦房產證前開正式發票給購房者，到辦理房產證時，又要通知購房者拿正式發票回來，增加了一工作環節，開發商嫌麻煩、不想增加工作量。

２.擔心購房者弄丟正式購房發票，影響房產證的申辦。正式購房發票弄丟後，補辦不了原件，只能向開發商索取其它聯影印件，加蓋章，並經稅局審查核實後才能作為合法憑據使用。

房款已交齊後，可要求開發商提供全款發票。在面積實測前，開發商會開“不徵稅”發票給購房者作為憑據，取得實測面積後，再換取正式增值稅普通發票。如已取得實測面積報告，開發商還拒開發票，可向稅務機關進行投訴，一個電話的事。

友情提醒：正式購房發票妥善保管，此票據除了作為已付款憑據及辦理房產證、提公積金用途外，後續房子轉讓時還要派上用場。

遇見好幾個朋友，買了房子七八年了，突然間想起能提取公積金，這個時候去辦理，公積金中心就告訴他們一個事情，需要購房全款發票，於是他們就去找開發商，要麼推脫，要麼以各種理由拒絕，要麼就是要交納稅金，沒有發票，公積金提不了，可把這些哥們兒難壞了，到底怎麼辦呢？

還有一種情況，就是辦理房產，現在也需要購房發票，合同原件，才能辦理，有的開發商沒有給你開正規的全款發票，有可能是為了，辦理房產證。

辦理房產證的時候，必須要全款發票，有的開發商沒有給你開全款發票，就是因為需要辦理房產證，如果房產證辦理下來了，發票必須開具，如果他們沒有開具發票，直接去稅務局，告他們，市級稅務局不管，那就上告到省級，省級不管可以直接到國家稅務局，總有一級能管的了的。

稅務是國家的根基，這個東西沒有人敢去試錯，一般的開發商都會正規的開發票，至少有首付發票，當我們沒有辦理房產證的時候，購房發票，契稅發票，購房合同，這三個東西就相當於房產證，同時一起出去這三個東西，就相當於房產證的效果，比如你去辦戶口，去幫孩子入學，等等，包括辦理信用卡都需要這三樣東西，所以一定要開具發票，我們一定要有這方面的意識，才可以哦。