說說我的觀點，商鋪，和公寓投資都不怎麼理想，理由如下分析：

1、以前有句話叫一鋪養四代，現在被電商衝擊的慘不忍睹，只有區域性好的商業可以買，你投資商業的風險很大：

2、再說公寓，一般公寓都是商住一體的，不是存住宅性質，你投資了只能出租以獲得租金，但是投資回本需要30年以上了，再者酒店式公寓很難出手。

總結:現在不建議投資商鋪和酒店式公寓，投資自己才是王道，現在是個體崛起的時代。

存在都是有道理的，現在住宅投資意義不大都在轉投商業地產，都有優勢劣勢。商鋪租金收益要比公寓高， 公寓總價比商鋪便宜，要說哪個好， 看你手裡資金有多少？100萬以內可以考慮公寓 ，可以收租金租金回報2-4%個點。優勢好租，但是劣勢後期不好出售要須知。

首付接受100萬或200萬以上 可以考慮商鋪租金回報率5-8%個點好的鋪子收益會不斷遞增的。優勢租金收益比公寓高太多，租客穩定只要租掉租客不會輕易搬掉，必經裝修成本在那裡。也可以做生意，劣勢商鋪考慮因素太多不是專業投資客，建議謹慎投資商鋪養鋪期比較長，人流走向 消費水平 周邊業態 開間 戶型 最好身邊有靠投資商業地產起家的朋友，可以少走很多彎路。

對於資金充裕有投資意向的人來說，有些人是隨波逐流，看到大家投資什麼就投資什麼，而有些人因為不懂股票和債券之類的，所以大部分都投資了房地產，我們都知道房地產是增值保值的。但是近兩年以來，房地產中住宅是國家政策調控，一直在限貸限購範圍內，而公寓和商鋪不受限制，所以很多投資者，在房產的投資上轉向了公寓和商鋪。

對於商鋪來說，因為商鋪的總價比較高，投資金額比較大，所以在投資上要更加的慎重。在考慮商鋪的時候，多多實地觀察，多方調查開發商的內部情況。因為商鋪在開發階段和宣傳階段作為內部人員，會有運營團隊大肆宣傳，但是，最終結果並不一定像宣傳的那麼繁華，就比如說鄭州的寶龍廣場。佔著這麼好的位置。而且宣傳力度也比較大，但是實際效果並不是很好，控制率特別高。

投資公寓和商鋪的地段特別重要，一定要擦亮眼睛了，就拿公寓來說，一般來說購買公寓或者是租賃公寓的人都是年輕人。如果地段不好的話，交通不方便，就不會有非常大的客戶群體，沒有客戶群體就沒有需求量，那買了之後也會砸到自己手裡。

購買商鋪的時候，周邊的配套也非常重要。有市場才有需求。如果周邊空置率比較高或者旁邊商鋪有做噴漆呀，燒烤店之類的，就會拉低整個地段商鋪的租金。所以在投資商鋪的時候，不僅僅是要投資的商鋪了解，還要了解周邊的配套，周邊都是做什麼生意的？這樣才能有一個好出路。

無論是投資商鋪還是投資公寓，有一個問題是必須要考慮的，就是買過來之後如果想要轉手的話，費用是非常高的。雖說作為賣方是淨落價，但是買方也會考慮自己的購房成本，如果收費太高的話，那麼在房價上就會有一定的影響。因為商鋪和公寓的稅點比較高，少則十幾萬到幾十萬，所以在轉讓的時候稅費也是應該考慮在內的。

房產屬於大宗商品，其價值較高，所以在投資方面一定要慎重提前做好規劃。利弊考慮清楚。

商鋪投資熱曾經持續一段時間，那真是一鋪難求。後來由於電商崛起；商鋪開發太多；有的地段較偏闢；生意也不好做，有的租不出去，所以投資商鋪有的會賠錢。大城市投資公寓應該會好一些，公寓只要地段還行價格公道就不缺乏住的。所以相比較還是投資公寓。

沒好的！現在無論投資商鋪還是公寓回報率都太低，如果租出去還不如把錢存進銀行所產生的的利息多，還有什麼意思？沒有了足夠的租金對投資的支撐，就是投機炒房，我看還是省省吧！更別說沒選好租不出去只能放著了，到時哭都找不到地！。

其實兩者各有各的好處。

投資公寓，要在繁華的寫字樓區域。

1.出租白領

這樣的公寓往往環境好，離工作的地點近，出租白領，不僅能獲得比較可觀的收益，也不用擔心沒有租客。

2.短租經營

短租經營相對比長租而言，平均收費也相對高一些，但是因為是短租，需要不斷的尋找租客，房源上有一定的閒置。

3.單身貴族

相對比較小的單身公寓也是時下比較流行的，適合時下比較多單身和獨身人的需求，市場需要也比較大。

投資商鋪，要對商業有個基本的判斷:

1.出租餐飲

如果是出租用於餐飲行業的商鋪一般在人流比較大的小吃街或者商圈附近，消費的需求大，盈利空間也大。

2.出租教育娛樂

如果商鋪是出租給教育娛樂行業，那麼該位置應該比較安靜一些，不要過度吵雜，空間相對而言也需要比較大一些。

3.出租食品店

如果是出租的商鋪用來開食品店，那麼比較適合小區附近的商鋪，還有人流大一些，衛生環境好一些的地方。

商鋪和公寓都屬於傳統商業性不動產投資，根據投資者不同的投資規劃，其意義也有較大差別；很難說哪一類投資好。

1、投資門檻不同，公寓低，商鋪高。

公寓價格普遍略低於附近住宅價格，商鋪價格普遍高於周邊住宅價格（2.5倍-1.2倍之間，看樓層）。公寓面積普遍較小（30-60平），商鋪面積較為豐富（30平以上）。綜合而言，公寓投資門檻較低，商鋪投資門檻較高。建議：不同投資者根據自身經濟實力，進行投資選擇。

2.投資風險不同，公寓低，商鋪高。

公寓投資主要用於未來租賃戶居住，客戶群體非常龐大，只要選擇周邊企業、居住人群較多的地段，基本不愁租不出去；投資回報較為穩定。商鋪因為地段、商鋪型別、具體位置等因素，可能出現出租難或者租金回報率很低的情況。故建議：商鋪投資只選社群底商；專業市場、大型商場內鋪、社群內鋪均不選擇，風險較高。

3.投資回報不同，公寓低，商鋪高。

公寓功能為租戶提供生活居所，屬於生活資料；商鋪功能為租戶提供商業經營，屬於生產資料。商鋪是租戶重要的經營基礎，是經營利潤的前提，是賺錢的，因此商鋪租金較高。兩者有本質區別。公寓（40平米為例）在一般城市租金2-3千，同面積同區位的商鋪租金至少可達6千以上。所以，兩者投資戰略目標相差很大。公寓投資：賺點零花錢，作為家庭生活補貼；商鋪投資：可養活家庭，或承擔子女、父母生活費用。一鋪養三代的說法是有根據的。故建議：根據投資者的家庭經濟規劃，確定投資目，然後進行選擇。

4、選擇難度不同，公寓低，商鋪高。

公寓選擇標準較為清晰，簡單，價格和周邊成熟度搞清即可判斷。商鋪因為地塊、形態、開發單位、銷售時間、具體位置、周邊配套等等因素，需要較為專業的投資經驗和社會資源（開發商關係，優質租戶的關係）等，因此選擇更為謹慎。建議：投資商鋪必須做好調研，請有經驗的人士進行篩選。

5、投資潛力不同，公寓低，商鋪高。

商鋪的稀缺性和商戶經營時的市場穩定性（商戶的市場就在附近，不可轉移），決定了商鋪的不可替代性。如果周邊商業氛圍濃重，商戶經營較好，商鋪投資回報率可大幅度提升，即租金增長率較高（年5%以上，甚至10-20%之間，通常3年一簽）。公寓因為數量眾多，且對租戶生活工作影響不大，租戶可隨時搬遷；並且公寓屬於生活成本，整體價格較為穩定，租金收益提升較慢。再從更長遠角度考慮，如果未來物業拆遷，公寓和商鋪的拆遷補償也有極大差別。

綜上所述，商鋪（社群底商）的投資收益、潛力優勢遠遠大於公寓；但風險、成本、選擇難度均劣於公寓。投資客需謹慎分析自身的經濟條件、投資經驗，結合家庭投資規劃進行選擇。

如題主想投資社群底商，可翻看我的文章，《買商鋪就像撿漏，按照以下九個標準挑選商鋪，十拿九穩》地址：https://www.toutiao.com/i6793029225675751948/

1、地段。只要涉及到商業用房都要首先考慮位置，因為他會影響租金價格、是否好租、升值與否。

2、價格。參考同區域銷售價格和租金價格。以此來算出投資回報率。一般同等區域商鋪回報率會高於公寓。

3、物業。物業好壞會影響後續房產出租的價格，所以物業也佷重要。

現在線上經濟發展速度快，對商業衝擊很大，所以實體店鋪價格一直走低，如果對後續經濟看好可以在位置好的地段投資商業房等經濟好轉等待升值。

您好，很高興回答這個問題。商鋪跟公寓同屬商業用地上的產品，商業用地一般40年產權，後續的用水用電一般是商業用水商業用電，使用成本較普通住宅要高。從購買層面上來看，不管商鋪還是公寓，首付50%，利率上浮10%以上，貸款年限只有10年，而且契稅3%，還有其他各種稅。從投資角度看，這兩個產品都不是投資首選。如果題主要從這兩個產品中選擇一個的話，也要從自身條件考慮。

公寓、商鋪這兩類產品在投資成本、回報週期、風險規模上有很大差異。面對當前市場，如何選擇適合自己的產品？現就如何最大程度規避風險、擴大收益，給出幾點建議：

1、商鋪—要有“養鋪”資金支撐

首先，選擇商鋪要求對地段有很強的鑑別和篩選能力。俗話說“一步差三市”，很多時候，商業專案門前多一個過街天橋或柵欄，都會對專案的經營情況產生很大影響。

2、公寓—投資住宅的新寵

公寓這種型別是介於住宅和商鋪中間的一種業態，住宅只能租給別人住家或者轉手賣出去，商鋪只能租給別人或者自己做生意，而公寓相對於租客群體來說，它既可以出租給商圈附近的上班族也可以租給別人做工作室、空中商鋪、民宿或者酒店，既降低了風險有提高了收益，相對來說公寓目前是現在比較不錯的投資選擇。

每個人需求及預算不同，投資選擇產品自然不同，建議您慎重考慮。