贈送面積涉嫌違建

原本以為享受到了開發商贈送實惠，但到頭來卻變成了“違章搭建”，前後巨大落差讓不少業主直呼“不可思議”。

在一個多月前，約300戶上海閔行區某小區的業主，陸續收到了一封掛號信，信中附有違法建築的房屋認定書，這表明這些房子已被認定存在違章搭建，並因此被房地產登記部門“註記”，交易被凍結。該小區三期業主劉先生向記者證實確有其事，不過主要是小區一期、二期部分房子被認定為存在違章搭建情形。

根據閔行區相關城管執法中隊在小區中張貼的情況說明，違建主要存在於小區的疊墅、聯排以及小高層的頂層複式房的二樓陽臺，在交房時有框架、圍欄，但鏤空無地板。按照業主的說法，開發商解釋為一旦澆上地板，這個陽臺就必須算一半的建築面積。而鏤空著，就可以將陽臺的面積整體贈送給業主。這也不難理解，因為在當時，購房增送面積頗為流行。因而在業主裝修過程中，有部分業主自行用鋼筋水泥將陽臺地板補上。也正是因為如此，部分房子便被認定為存在違章搭建。

記者發現，類似的情形不止出現在上海，南京也有。據瞭解，南京城北某樓盤88平方米的“2+1”房，北邊贈送的小房間實際上是採光井改造，現在被棲霞區城管部門定性為違建，需要拆除。經調查瞭解，類似這種情況的約有400餘戶。業主不同意，向開發商維權，要求賠償。

贈送面積大行其道

買房送面積，一度成為市場上非常常見的促銷手段。

開發商之所以在贈送面積方面“卯足了勁”，主要原因來自幾個方面。其一是規避政策調控。在2006年出臺“90/70政策出臺”，開發商一方面為滿足市場對大面積住宅需求，另一方面又不得不考慮政策規範，因此只能針對90平方米以下產品在戶型方面尋求突破，“送面積”方式便應運而生並在各地盛行起來。其二則在於地價越來越高，但開發商為了讓購房者以更高的房價入市，於是想方設法提高附加值，比如送面積便成為大多數開發商的“撒手鐧”。

據瞭解，贈送面積的手法五花八門。如挑高LOFT公寓買一層送一層，買別墅送花園、地下室、露臺等都成了常態。贈送面積也越來越大，甚至出現了各種突破常規的手法，如可拆卸凸窗、露臺天台、入戶花園、天井等。

初看起來，透過面積贈送，也確實給購房者帶來了一些實惠。有些住宅專案透過對“贈送面積”的大量運用，最少可多出一個房間。而別墅專案透過贈送地下室、露臺等方式，贈送面積比例可以達到100%甚至更高。雖然銷售單價很高，按實得面積計算，實際單價卻要低一些。舉例說明，如上海某售價為50000元/平方米的公寓專案，如果購置一套面積為100平方米的緊湊型三房，再透過贈送面積獲得10平方米的房間，單價則“降”到了4.55萬元/平方米。

雖然贈送面積能夠讓購房者得到一些實惠，不過也有業內人士對這種形式不以為然。有業內人士分析指出，透過封閉露臺、陽臺等方式獲得的房間，要拆除內牆，從而造成浪費。另外，透過內部搭建也降低了層高，產生壓抑感。記者也曾在松江看到一套面積為50平方米左右、挑高為5米LOFT公寓，透過內部搭建變成了複式房，居住面積也超過了90平方米，但由於中間樓板比較單薄，走動時極易產生震動並伴有較大聲響；同時由於二層臥室層高僅2.2米，居住的舒適性大打折扣。此外，還有人認為，贈送面積遠不如直接降價來得實在，因此從某種程度上來說，購房送面積，其實質上為營銷“噱頭”。

慎重對待贈送面積

買房送面積，從表面上看讓購房者享受到了一些好處，但實際上卻暗藏風險，因此需要多加小心。

首先是贈送面積是否全部合法，沒有開發商敢打包票。贈送的面積從何而來呢？業內人士表示主要有以下三個方面：首先是在“建築面積計算方法”上做文章，比較常見的做法是減少套內面積；其次則是業主共有面積，如頂層露臺、地下室空間等，根據《物權法》規定，這些空間屬於該樓的全體業主共有；其三則是開發商透過擅自變更規劃設計而違法搭建的。真正“贈送面積”的前提應該是所贈面積合法，且贈送人擁有合法產權，但部分贈送面積難以做到這一點，由此來看，贈送面積是否真正給購房者帶來實惠，還很難下結論。

其次是官方對送面積這種形式並不認可，而且極易“踩紅線”而遭到禁止。除了上海對這種私自違章搭建“亮紅燈”外，還有其他城市也採取措施明令禁止。如成都市規劃局針對建設工程實際計容面積超出規劃許可，提出3項舉措，創新實行“合理誤差管理”，將開發企業超出部分的全部收入予以沒收，讓違法建設無利可圖，在全國範圍內率先遏制“超面積”現象。此外，2014版《建築工程建築面積計算規範》原先可以贈送的飄窗、雙層挑高露臺、地下室都要算面積，也在某種程度上對“偷面積”行為設定了障礙。

此外，贈送面積由於在產權證上無法體現出來，也為日後維權、抵押等埋下隱患。不知是有意還是無意，絕大多數的購房合同中都沒有寫明贈送面積，因此一旦贈送面積縮水或出現質量隱患，購房者往往無法維權。此外，這類物業遇到拆遷、出售、繼承、評估、抵押等情況時，存在一定的法律障礙。鑑於此，為了維護自身權益，法律人士表示相關權益的保障還得靠買賣雙方簽訂的合同來實現，爭議出現時可按合同規定辦理，因此，購房者應當堅持要求開發商將贈送的面積寫入合同

教大家一分鐘搞懂贈送面積裡的貓膩

“買一層送一層”、“兩房變三房”等宣傳語在購房中屢見不鮮，買房贈送面積似乎成了開發商一個十分討人歡喜的方式，購房者也覺得自己得到了很大的實惠。目前市場上贈送面積的形式通常有陽臺、露臺、入戶花園、地下室、閣樓、大凸窗等。而購房者往往都不知道，這些所謂的贈送的原本就是你的。

聽到這句話你一定驚呆了，國家規定：露臺是完全贈送的；地下室淨高低於2.1米的不算面積；入戶花園以及沒有封閉的陽臺算一半面積；凸窗不落地的不算面積；落地飄窗低於2.1米的不算面積；閣樓淨高不滿2.1米的不算面積。所以說，一些所謂的贈送面積，只是開發商的一個噱頭而已，這些本身就是不計算面積的，就是免費的。

除此之外的其他贈送面積還應注意一下幾點：贈送面積是不是開發商擅自變更規劃設計違法搭建起來的；是不是侵佔了業主共有面積，如頂層露臺、地下室空間等。

在此也要提醒廣大購房者，在購買贈送面積的房屋時，一定要把贈送面積的條款切實寫入合同當中，受到法律的保護。同時還要注意房屋設計的合理性，切勿貪圖贈送面積，而忽略房屋本身的設計是否合理。