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1 # 京平律師事務所
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2 # 舊改徵收律師
停產停業損失是指被徵收人、公有房屋承租人在簽約、搬遷期間因停產停業造成的經濟損失。補償標準按照被徵收房屋房地產市場評估價的10%確定。具體公式為：被徵收房屋的房地產市場評估單價×10%×被徵收房屋的建築面積。
被徵收人、公有房屋承租人認為其停產停業損失超過被徵收房屋市場評估價10%，並選擇房地產估價機構評估的，停產停業損失補償的計算公式為：前3年效益÷3×停產停業期限。前3年效益由房地產估價機構根據企業實際納稅情況，結合所在行業的特點進行評估。停產停業期限根據企事業單位實際停產停業時間確定，最長不超過1年。房屋徵收決定作出後，企事業單位在徵收範圍內繼續生產經營的，對其由此產生的損失不予補償。
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3 # 初心諾言201022996
企業面臨拆遷，會造成停產停業。損失可能不可避免。但是籌劃科學的話，最大限度地降低損失甚至可能帶來更大收益。
一、損失構成(主要包括以下方面):
(一) 建造、購置或租賃新的經營辦公場所需投入的建造成本、土地成本或購置成本或者租賃成本;以及裝修成本等支出;
(二) 停產停業期間可能失去的訂單利潤，以及造成的客戶流失造成的無形損失(需要估算);
(三) 企業因停產停業載減部分員工造成的勞動賠償損失;
(四) 企業停產停業期間留住部分員工所支出的固定費用等損失;
(五) 企業搬遷造成的運費等一切損失。
二、合理籌劃可以減少損失
(一) 提前做好新的經營力公場所，儘量減少停產停業時間，減少因此影響帶來的損失;
(二) 妥善與地方政府或相關單位的協調談判，最大限度地取得拆遷補償費。
(三) 利用拆遷搬遷為契機，更好地規劃企長遠發展戰略，提升企業形象，提高企業管理水平，以取得更大的市場佔有率。為以後發展增加強大動力！
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4 # 北京英淇律師事務所
企業拆遷中關於停產停業損失計算的標準都不一樣，很多地方都是採取一刀切的方式，譬如：”按照企業佔地規模或者產房面積以每平米每月，一次性補償3或6個月的補償“，這種補償方式因為沒有考慮各個企業的實際經營情況而不合理，此外，還包括一次性給予XX萬元補償，與一刀切的補償方式沒有任何區別。
企業拆遷補償中計算停產停業損失應該按照企業的實際經營損失而定，通常要綜合直接經濟損失（包含因徵收拆遷而導致企業訂單無法完成而產生的違約責任及產生的利潤）、解聘員工而產生的賠償、因繼續經營而無法辦理相關”營業執照“而產生的損失及企業納稅額度等情形而綜合判定。
上述介紹的是企業拆遷中該如何計算停產停業損失，那麼，很多企業拆遷中都會遇到評估機構出具的停產停業損失計算的問題，通常要考慮以下幾個問題：
1、要確定停產停業計算方式是否存在問題，是否與企業自身情況相符；
2、因評估機構都是由ZF選擇或者內定，能否達到公開公平公正；
3、如何透過法律途徑維護自身的權益；
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由於企業自身特性，除了停產停業損失外，還包括廠房補償、裝修裝潢損失補償費、大型機械搬遷損失補償費、臨時安置費、搬遷補助費等，因每個企業不同，每項費用的側重點有很大不同，譬如：醫藥及醫療器械企業，通常對於裝修裝潢有特殊的要求；加工型別企業對於大型機械的搬遷都特殊的要求（可能需要機械廠家工程師專程負責拆卸、搬運、組裝、除錯等）、對於化工廠等型別企業除機械外，還對加工原材料有特殊的要求（譬如：就地掩埋）、對於高科技專利企業對智慧財產權有特殊的要求等等，這些需求都要專業徵收拆遷律師根據不同的情形而定，若您遇到此類問題，最好諮詢專業拆遷律師為宜。
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停產停業損失的補償是這類拆遷補償中不可缺少的一項內容，就國有土地而言，我國《國有土地上房屋徵收與補償條例》對因徵收房屋造成停產停業損失的補償只有一個概括性的規定，具體補償標準由省、自治區、直轄市制定。
實踐中，大家對於停產停業損失具體補償多少，怎麼計算，產生了較多的疑問。下面京平拆遷律師結合相關規定，大致總結了以下七類典型的計算方法（需要提醒的是，停產停業損失的計算並非只有這些方法，大家需要結合當地的相關規範性檔案來具體衡量停產停業損失）：
1、由具有相應資質的評估機構評估確定
《鷹潭市國有土地上房屋徵收停產停業損失補償暫行辦法》第八條規定：“被徵收非住宅用房的停產停業損失補償金額由具有相應資質的評估機構評估確定，評估機構在評估時應遵循下列規定：(三)停產停業損失的補償：每月按被徵收房屋貨幣補償評估價的2‰對被徵收人給予補償。”
2、按照生產經營效益等指標確定
《北京市國有土地上房屋徵收停產停業損失補償暫行辦法》第五條規定：“非住宅房屋停產停業損失補償評估的計算公式為：停產停業損失補償費=(用於生產經營的非住宅房屋的月租金+月淨利潤×修正係數+員工月生活補助)×停產停業補償期限。”
《廣東省住房和城鄉建設廳關於實施<國有土地上房屋徵收與補償條例>有關具體問題的通知》中規定：“關於停產停業損失補償。對因徵收合法房屋造成被徵收人停產停業損失的補償，根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素確定。其中，房屋被徵收前的效益原則上以房屋徵收決定作出前一年內實際月平均稅後利潤為準，不能提供納稅情況等證明或者無法核算稅後利潤的，按上年度本地區同行業平均稅後利潤額或者同類房屋市場租金計算。停產停業期限的確定，選擇貨幣補償的按六個月計算;選擇產權調換的，停產停業期限自被徵收人實際搬遷之日起至產權調換房屋通知交付之日止。”
3、原則上按照被徵收房屋市場評估價的百分比確定
《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第三十五條規定：“因徵收非居住房屋造成被徵收人、公有房屋承租人停產停業損失的補償標準，按照被徵收房屋市場評估價的10%確定。”“被徵收人、公有房屋承租人認為其停產停業損失超過被徵收房屋的市場評估價10%的，應當向房屋徵收部門提供房屋被徵收前三年的平均效益、停產停業期限等相關證明材料。房屋徵收部門應當委託房地產價格評估機構對停產停業損失進行評估，並按照評估結果予以補償。被徵收人、公有房屋承租人對評估結果有異議的，可以按照本細則第二十五條第三款規定申請複核、鑑定。”
《寶雞市市區國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》第二十五條規定：“對徵收非住宅房屋造成的停產停業損失，依據《陝西省國有土地上房屋徵收停產停業損失補償辦法》的規定，按下列標準補償：(一)被徵收人選擇貨幣補償的，停產停業損失補償費按房屋評估價值的6%計算;(二)被徵收人選擇產權調換的，每月停產停業損失補償費按房屋評估價值的4‰計算，停產停業期限按照實際過渡期限計算。房屋徵收協議約定的過渡期限延長的，按徵收補償安置協議的約定執行。”
4、原則上按照被徵收房屋價值的百分比
《溫州市區國有土地上房屋徵收與補償辦法》第四十條：“徵收非住宅房屋造成停產停業損失的，應當根據房屋被徵收前的效益、停產停業期限等因素給予補償。補償的標準不低於被徵收房屋價值的百分之五。停產停業損失補償期限不超過六個月。”
《天津市國有土地上房屋徵收與補償規定》第二十四條：“因徵收房屋造成停產停業損失的，按照不高於被徵收房屋價值的10%給予被徵收人或者公有房屋承租人一次性補償。具體補償標準由區人民政府確定。”
《合肥市國有土地上房屋徵收與補償辦法》第二十八條：“徵收單位和個人生產、經營性質的非住宅房屋，實行產權調換的，過渡期內，房屋徵收部門應當按房屋合法有效建築面積，每月給予被徵收人停產停業損失補償。補償標準為貨幣補償基準價的5‰。徵收生產、經營性質的非住宅房屋，實行貨幣補償或者一次性安置的，按照前款標準一次性給予6個月的停產停業損失補償。房屋徵收範圍確定時閒置的非住宅房屋，不給予停產停業損失補償。”
5、由被徵收人選擇按照被徵收非住宅評估價值的一定比例確定或按照臨時安置費標準計算
《關於明確杭州市國有土地上房屋徵收停產停業損失補償暫行標準的通知》規定：“在國有土地上房屋徵收工作中，非住宅房屋採取貨幣補償的，因徵收造成的停產停業損失的補償標準，可根據非住宅房屋的具體用途，按照被徵收非住宅評估價值的一定比例確定，工業用房、營業用房和綜合用房的補償標準分別為房屋評估價值的10%、6%、4%;也可按照工業用房、營業用房和綜合用房分別以二十六個月、二十個月和四個月的臨時安置費標準計算，給予一次性補償。具體補償標準可由被徵收人自行選擇。”
6、按照納稅情況結合經營狀況等因素計算
《河南省實施<國有土地上房屋徵收與補償條例>若干規定》第十三條規定：“停產停業損失補償標準以被徵收人的月平均利潤值確定。月平均利潤值依據被徵收人提供的近三年納稅證明推算確定，不足三年的以全部生產經營期間納稅證明為依據推算確定。”
《吉林市國有土地上房屋徵收與補償條例》第五十三條規定：“徵收營業執照記載為經營場所的非住宅房屋，被徵收人依法納稅且因徵收房屋造成停產停業損失的，房屋徵收部門應當按照下列規定向被徵收人支付停產停業損失補償：(一)停產停業損失補償費=(應納稅月平均所得額-月平均納稅額)×過渡期限(月);(二)使用被徵收房屋獲得的應納稅所得額或者納稅額不能依法確定的，停產停業損失補償費=被徵收房屋價值×8%×過渡期限(月);(三)因房屋徵收部門的責任延長過渡期限的，自逾期之月起，按月計發違約金，標準為被徵收房屋價值的3‰;(四)實行貨幣補償、房屋徵收部門提供週轉用房、產權調換房屋為現房的，按停產停業三個月支付一次性損失補償費。”
《貴州省國有土地上房屋徵收停產停業損失補償指導意見》第四條規定：“徵收國有土地上的房屋造成的停產停業損失，按照以下分類和標準進行補償：(一)被徵收人能夠提供稅務部門出具的應納稅所得額證明的，按照上一年度月均應納稅所得額計算每月的經營性損失補償;被徵收人不能提供稅務部門出具的應納稅所得額證明的，經營性損失補償標準由市、縣人民政府根據當地經濟發展水平、房屋被徵收前的經濟效益等因素制定。(二)被徵收人能夠提供向社會保險經辦機構繳納社會保險費憑證的，按照上一年度本單位職工月均工資總額計算每月的職工失業補助。”
7、按照經營面積計算
《濟南市國有土地上房屋徵收與補償辦法》實施細則第二十三條規定：(三)一次性停產停業損失補償費按被徵收非住宅房屋建築面積計算，營業、生產用房為每平方米200元，其他非住宅用房為每平方米150元。
《菏澤市國有土地上房屋徵收與補償辦法》第三十五條規定：“徵收符合本辦法第三十條、第三十一條規定的房屋，造成停產停業的，由房屋徵收部門支付停產停業損失費，不支付臨時安置費。對選擇貨幣補償的，按每平方米每月10—15元的標準一次性支付被徵收人3個月的停產停業損失費。對選擇房屋產權調換的，按每平方米每月10—15元的標準支付停產停業損失費，支付期間從騰空房屋經驗收合格並交鑰匙之日起，至產權調換房屋交付之月止，過渡期限一般不超過36個月。因房屋徵收部門的責任延長過渡期限的，自逾期之日起按照標準雙倍支付逾期停產停業損失費;被徵收人選擇房屋徵收部門提供的週轉用房的，自逾期之日起按照標準支付停產停業損失補償費。被徵收房屋承租人的停產停業損失按被徵收合法房屋實際經營面積每平方米50元的標準一次性支付。”