我認為這樣的商鋪還是不錯的，值得投資！

首先我們來算算租售比：15/220*100%=6.8%，也就是說，大約14年能回本。光看租售比，這個商鋪挺理想的，比一般的商鋪好多了，很有投資價值。

一般來說，商鋪的租售比達到5%就可以考慮了，達到7-8%比較理想，達到10%以上就屬於珍惜品，一鋪難求，可遇而不可求。

這個商鋪租售比接近7%，還是比較理想的。現在利率下行趨勢很明顯，有的國家已經是零利率了，中國目前也有了降息的趨勢，最近出臺了存量房貸利率和LPR掛鉤的政策，應該就是為了降息做準備，這種情況下，錢放銀行裡利息會越來越低。

也就是說，未來越來越不容易理財了，缺少好的投資機會。這個商鋪租售比不錯，還是值得考慮的。

尤其這個商鋪位置不錯，既在小區門口，又在學校對面，可謂有雙重利好。現在社群的商鋪如果地點好的話，開超市、生鮮店什麼的，是很容易賺錢的。

至於在學校對面，那就更合適了，現在教育是每個家庭的重中之重，做學生的生意是塊大蛋糕，學生的錢比較好賺，開文具店，影印社什麼的，做得好的話，旱澇保收。

比如我女兒一個同學的媽媽，在哈爾濱一所中學對面開個文具用品店，兼開復印社，賣教輔材料等，店面不大，也就三四十平方米，據她說，一年純利潤二十多萬左右。

綜上所述，這個商鋪投資價值不錯，很有前景，我個人認為值得投資。

非常值得投資，但要注意幾點

總價220萬，年租金15萬，換算下來，年租金收益是6.82%，對比之下，目前一線城市的租售比為2%以下，二線城市大多低於4%，三四線城市勉勉強強能到5%，對比之下，這一套鋪面的收益率達到了6.82%，高出不少，非常值得。

1、租金是否虛高

一定要實地考察一下租金的情況，核實以下租金的情況，如果現在已有租客，那麼也要評估以下租客的穩定性，避免鋪面買過來了，租客沒了。

2、學校的消費能力

3、鋪面的性質

再有就是這套鋪面的性質，如果這套鋪面僅僅是住宅的一樓或者是集體所有產權等等，如果產權有問題，那麼價值將大打折扣。

這樣的商鋪確實不錯，位置比較佳，投資收益率也達到6.8%，超過銀行大額定存和一般理財產品，值得投資。

如果你是個理財能力不強的人，注重投資收益。此商鋪收益率不錯的，值得投資擁有。目前大額儲存一般4%左右，銀行理財產品收益略高些，但不保障一定賺錢，收益有浮動。

投資專案是不錯標的，要到實地考察，需要與租客聊天，瞭解下實際租金價格，多瞭解幾家，得到真實租售價。

學校對面的商鋪地段是頂級的，並且還在小區門口。客流主要學生，還有小區業主。學生們消費能力都很強，流動人口多，商鋪不愁租的。

購買前，驗證下房產證的真實性，可到地產交易中心去查詢下房主詳細資訊。

其次，最好能從銀行貸到款，付過首付後，實現以租養貸模式。當然如果現金多，直接全款也未嘗不可。

商業地產相對比較危險，但校門口的例外。值得投資。

建議入手，很簡單，我們不是金融人士，不會別的靠譜投資，回報率蠻高的，不過如果你考慮出售的時候稅費很高，要注意

學校對面小區的商鋪，總價220萬，年租金15萬，根據年租倒推計算，我想面積應該在100-120平米之間，我認為值得投資的。說說原因:

1、如果有實力購買這種商鋪，那完全可以投資，是穩賺不賠的，不用機械的去用理財回報率來計算，因為學校不像其他的地段需要培養，有天然的消費群體。

2、因為這種商鋪就等於抱著一個生金蛋的雞，幹嘛要選擇出租，而不是選擇自己做生意呢？

按120個平方的店鋪看完全可以開個便利店和文具店相結合的店鋪，有充足客源，小區的穩定人流和學校的學生。而且目前小孩都是家裡的寶，家長們都慣著呢，所以學生的消費能力都特別的強。尤其是禮拜五到禮拜日，生意都好的不行，而禮拜一到禮拜四除了出校的學生還有小區的業主。

3、有人認為可以開運動鞋服專賣店，但是我個人不太贊同，首先目前百貨行業是受網路衝擊最大的行業，很多學生都更在乎款式，也很多都會選擇網上購物，還有就是學校每年會放四個月假，在假期期間專做學生運動鞋服的店就會有四個月的空窗期。所以才建議開個超市加文具相結合的店鋪。

所以我認為可以投資，最好的選擇是自己做生意，估計最少7年就能回本，還能多一處房產；當然如果不選擇做生意，即使是出租也是不錯的，第一年租金15萬，商鋪市場最少每年遞增5%

那麼第一年15萬。

第二年15*1.05=15.75萬

第三年15.75*1.05=16.5375萬

第四年16.53*1.05=17.3565萬

第五年17.35*1.05=18.2175萬

第六年18.2*1.05=19.11萬

第七年19.11*1.05=20.0655萬

第八年20*1.05=21萬

第九年21*1.05=22.05萬

第十年22*1.05=23.1萬

第十一年23*1.05=24.15萬

第十二年24*1.05=25.2萬

那麼可以得知 12年就可以收回投資成本，當然是在不計算資金利息的情況下。

所以還是建議購買。

先說租15萬是自己找的，還是開發商代租，如果是自己找的，並且租金很穩定的情況下，可以買。如果是開發商代租，很有可能是騙局！

我自己有兩套商鋪，一套在上海，一套在蘇州，可以給你一些建議。

從你所說的資訊來看，你的商鋪是一個小區門口的沿街底商，又是輻射學校的，那麼這樣的地段是不錯的。

所以，你一定要實地考察。多去看看，打聽打聽周圍的情況，看看租金回報率是不是有偏差。還有就是得看看產證是否清晰，出租的合同是否有什麼“麻煩或者問題”。

如果以上都沒有，那的確是可以考慮投資的。

對於商鋪投資來說，買的好一鋪養一代，買的不好就是一鋪坑三代，而過去的一鋪養三代的黃金投資週期已經一去不復返，所以商鋪投資一定要擦亮眼睛。

最重要的就是地段和租金回報率，地段的話儘量購買一線、新一線、強二線這樣的城市，因為人口流入非常高，優勝劣汰和創業的機會更多，商鋪的價值就越高。

那麼對於租金回報率來看，可以大致分為以下三個層次：

第一、目前普遍的商鋪租金回報率在3%~6%左右，跑不贏通脹，甚至還跑不贏一些定存和理財產品。這類的商鋪主要集中在三四五線城市，投資的門檻低，少則幾十萬，多則上百萬即可。但是租金收益非常低，不值得投資，屬於不合格商鋪。

第二、7%~10%租金回報率的商鋪基本都是合格的鋪子，因為跑贏了市面上大部分的理財產品收益，並且能夠抗通脹。不過這類商鋪的投資門檻非常高，主要集中在一線、新一線、強二線等城市，少則幾百萬，多則上千萬。需要耐心等待這樣的鋪子出現，大部分都是新鋪，同時，他們也被稱之為合格的鋪子，看到了可以投資。

第三、10%~15%的鋪子。這類鋪子非常稀有，主要集中於強一線和新一線的市中心地帶。並且大部分這樣的鋪子都是一個只租不賣的模式，基本都是內定或者開放商用來送“大客戶”的。如果你有這樣的關係可以拿到這樣回報率的鋪子，記住，別錯過。我們稱之為非常優質的鋪子，極其稀缺，屬於極品！！

所以，買鋪子，先看，後想，最後再下手，要懂得實體去考察！

根據你的描述似乎這間商鋪還是挺你價值的，當然商鋪有沒有價值？值不值投資？是要綜合多方面來分析的，下面進行分析你這家商鋪能否投資呢？

從商鋪的回報率來分析，當前商鋪年回報率如果超過6%以上的可以考慮投資，回報率自然是越高越好，回報率越高投資商鋪收回成本的時間越短，風險性就越低。

而你這家商鋪總價220多萬，就算225萬元投資這家商鋪，年租金是15萬元！可以計算你這家商鋪的年回報率了:15萬/225萬元*100%=6.67%，你這間商鋪的年回報率為6.67%。從回報率來看還不錯，值得考慮的一間商鋪。

雖然你這間商鋪年回報率已經可以了，值得考慮的。但要綜合其他方面來分析。

（1）旁邊商鋪的出租率

如果你這間商鋪有商業價值，人流足，附近的商鋪出租率肯定非常高，根本沒有空置的商鋪。如果出現這種情況，證明這個位置好，可以投資。

（2）小區情況

你說你這間商鋪剛好在小區門口，這個小區大致入住多少人，都是一些什麼人群在居住。還有是不是小區的大門，或者只是一個小區的後門口而已，這些都是需要考慮的。

（3）學校能否給帶來商業價值

畢竟你這間商鋪是在學校對面，學校的學生到你店鋪距離怎麼樣？學校的學生過來店鋪這邊消費嗎？如果這間商鋪只是跟學校對面，但學生都是在學校那邊消費了，自然你這間商鋪只能做小區生意，價值肯定有所降低了。

透過以上對於你這間商鋪進行分析，商鋪得回報率還不錯可以考慮投資，建議在敲定投資這間商鋪之前你需要考慮這間商鋪出租率，小區和學校等各方面的因素，綜合考慮清楚之後再來確定這間商鋪是否投資，這樣才是比較周全的投資。

從目前已知的情況來看，還是值得投資的，但也有幾點需要注意的地方！

首先，地段不錯，即處於學校對面、又是小區的商鋪，未來出租、出售都相對比較容易！甚至，還能有一定的升值潛力！

其次，此間商鋪租售比為：15萬÷220萬＝6.81%，約14.6年可收回成本。從投資回報率的角度來說，基本也是及格的！當然，還要結合當地房價、未來發展潛力等因素綜合考慮一下，不過，整體看來的確值得參與！

1、是老舊商鋪轉讓，還是新小區、新商鋪

投資商鋪一定要實地考察一下，尤其是租金、投資回報率是中介告知的情況下，這不一定是市場真實的租金！如果是老鋪子，如此還算不錯的回報率，為何原房東要轉讓呢！如果是新小區、新商鋪，那麼前期小區業主不多、配套不完善的情況下，是否還能出租15萬元，值得商榷！

另外，還應該考慮稅費的問題！畢竟，無論是買入、還是出售，商鋪的稅負可要比住宅高很多啊！

2、商鋪的位置也很重要

所謂的處於學校對面、小區門口，也分出不同位置的！如果學校與商鋪（或小區）之間，間隔一條雙向四車道的大馬路，那麼學校對於商鋪的輻射作用幾乎為零。很少有學生（或家長），會過來購買商品的！

另外，也要多參考周邊商鋪的出租情況，租金高低、生意好壞，如果出租率很高、且生意都不錯，那麼還是可以選擇的！

商鋪曾經風光無限，但隨著網際網路經濟衝擊和新經濟業態不斷出現，商鋪出租率和租金報酬率已大不如從前，商鋪投資從躺著賺錢時代進入了價值投資時代。

那什麼樣的商鋪具有投資價值和潛力呢？

一、位置

投資商鋪首先選位置，位置優越的商鋪具有一定稀缺性。位置好、人流量大的地段就有了做生意的良好基礎，而你所說的商鋪具有雙重人流資源，既有學生流也有小區人流，這樣的地址還是比較適合商鋪運營的。

從租客角度來說，只要有人流、生意對口，一般都會長期經營下去的，所以從位置這個因素來說，你想投資的商鋪還是具有較好的運營前景的。

二、價格

買東西大家都喜歡比較一下價格，更何況商鋪這樣動輒幾百萬的投資，那更要把賬算一下。

總價220萬的投資，年租金15萬元，年化收益率為6.82%（不考慮稅費），而且稀缺地段商鋪租金和商鋪本身的價值也在逐年上漲的，即使不考慮租金和價值上漲這一因素，單就目前6.82%年化收益率也是遠高於無風險投資中的其他理財品種。

所以如果你手上有錢而又找不到報酬更高、投資更安全的投資標的，那麼你所說的這樣商鋪還是具有很好的投資價值。

如果是全款買的話，可以考慮買入，如果是貸款的話，由於貸款的利率比較高，而這個門面的出租回報率並不是很高，貸款買入持有的成本太高了，不划算，我們不妨算一筆賬：

假設這個門面總價是225萬，年租金是15萬，即年租金回報率為6.7%，這個收益率只能算一般水平，不算高，如果是全款買的話，就當是把錢存在銀行吃利息，這個顯然比銀行的利息要高，所以，全款買比較划算，但是如果是貸款買的話，貸款利率可能就得6%左右，這樣幾乎抵消了出租的回報率，如果房價不漲的話，這樣貸款買這個門面顯然是不划算的！

根據題主的描述可以看出：這個門面是學區房下面的底商，學區房說明這裡的房價是有保障的，對面是學校說明這個門面出租也是有保障的，所以綜合這兩點來說，值得全款買入，除非是這個學校要搬遷，要不然，這樣的門面長期來看應該是沒有太大的風險。

需要再次提醒的是：現在投資商鋪的風險很大，如果是貸款買商鋪無疑是把自己的持有成本大大提高，如果商鋪價格不大漲、算上貸款的成本是很難賺錢的，所以，儘管是學區房的門面，要買最好是全款買，就當是把錢存在銀行吃利息的，不會有什麼壓力，如果是貸款的話那還是算了~

以上是我的個人觀點，僅供參考，不構成投資性建議~~

以前人們常說“一鋪養三代”，現在隨著網際網路的發展，又有人說“一鋪毀一生”，不管是好是壞，商鋪都是神一樣的存在著，下面我們就您的這個商鋪，簡單聊聊：

一、投資回報率。

總價220萬多，年租金15萬，大概要15年回收成本，投資回報率6.8%，從投資回報率來看，如果買來只是出租，不建議購買。

二、投資穩定性。

雖然投資回報率稍低，但是房產相對是比較穩定的投資，尤其現在，國家控制房價暴漲暴跌，這樣看，房價會相對穩定，所以如果有小幅微漲或者房租微漲出現，這個商鋪還是值得投資的。

三、地段絕佳。

如果丟擲出租的因素，選擇自營，這個商鋪可能會更具價值。因為緊鄰學校，不管是小學、中學、還是大學，購買力都是非常強的，如果開超市，便利店，都是非常合適的位置。而且還緊鄰小區，這就彌補了學校放寒暑兩假的問題，所以如果自營超市收入應該非常不錯。值得投資。

綜上，值不值得投資，主要看你怎麼利用這個商鋪，用好了，“一鋪養三代”還是可以實現的！

商鋪的投資一定要按照長期投資的思路去走。如果你是寄希望於今年買入，幾年以後賣出去賺取房價上漲的差價，那我建議還是不要投商鋪。做中短線，那是用在住房投機上的辦法。

這一點類比到股票的投資商鋪，就好比業績穩定的白馬股，而住房是具有題材刺激的熱點。做白馬股的人，和做短期熱點完全是兩種思路。

接下來我們來看這個具體的案例。

第1點，評價租金的年化收益率。220多萬的買入價，15萬的年租金相當於年化收益率接近7%。很明顯，這個收益水平超越了我們現有的銀行理財以及長期存款5%的標準線，在低風險投資裡面是比較理想的收益水平。

第3點，評價升值預期。現在商鋪普遍不被看好，屬於比較冷的品種，一般來說，其價格泡沫相對會小一點，將來未必升值多少，但貶值的壓力也不大。如果我們把目光放長遠一些，優質商鋪的升值仍有希望跑贏通脹。

值得投資！理由如下：

1、收益率高

商鋪總價220萬，年租15萬，年收益率6.82%，這個收益率很高；對比銀行中長期貸款利率（LPR）4.85%；建設銀行3-5年期存款利率2.75%，上海農商銀行3-5年期存款利率3.15%，微眾銀行大額存款利率4.2%，不難看出，這個收益率很高。

2、回本週期短

總價220萬，年租15萬（未計算租金遞增係數），則14.7年回本。如計入租金遞增係數，回本時間還會更短。一般來說，15年內回本鋪面就是優質鋪面投資。

3、區位好

位於學校對面，又是社群商鋪，既能輻射學校人群，又能輻射小區居住人群，人氣旺，區位好。

4、配套完善

除了社群及學校本身，相關的地產商社群配套也能搭便車，比如商場、超市、農貿市場之類的；而基於社群居住和學校教育教學功能，還會有其他政府市政配套，比如交通、醫療、通訊、治安，這些配套鋪面也都可以搭便車。

5、投資前景好

有社群、學校，就不缺人氣，有人氣就不愁租，不愁租就不愁收益，有收益就不愁賣！商鋪投資前景好。

6、社群商鋪投資更穩妥

參考北美商業發展模式，多數商業綜合體會日漸萎縮，加上電商衝擊，商業綜合體前景會更難；社群商業因存在穩定居住人群，滿足社群消費必要需求，會穩定發展，不會出現大的市場波動；電商平臺也會在社群佈局，故商鋪需求量會更多，但商鋪存量有限，故社群商鋪前景更好。

一般來說，人主要圍繞社群、學校、政府、辦公區聚集的，商業消費大多在此區域內完成，而這個商鋪兼顧到社群和學校，是否還有政府及辦公配套，題主未告知，不過，目前的情況已經很好了，建議出手！

我發現兩個關鍵詞，一個是學校，第2個是小區，這樣的商鋪投資要好好的考慮以下的幾個問題。

這個位置是在小區的門口，進出的人流比較多。又在學校的對面。所以從位置來說應該不錯。

但是一定要看看距離有多少，離學校的遠近非常重要。

同時也要看看在學校門口，商鋪的數量是否非常的多。

這裡說到的是小區的商鋪，這一點讓人有點顧慮，因為現在很多開發商在開發住宅的同時，也在住宅的首層建了大量的商鋪。如果這個小區的商鋪太多，可能會出現供不應求。

所以實地的看一看，附近的商鋪數量非常有必要，順便可以打聽一下真正的租金是多少。

我覺得學校是一個挺重要的因素。

既然這樣，那麼學校會不會產生變動就非常重要了。

雖然不太常見，那的確有學校因為規劃的變更，整體遷走到新校區。

另外我也見過學校，因為某種原因，把原來的校門封了，改到另外一個方向。（往往是校長講究風水）

只要發生了這樣的變更，對這個商鋪的影響就非常大了。

在這裡我反而沒有怎麼計算租金的收益率。

因為上面說的這些因素都會影響租金。假如人流好，競爭不大，就算現在租金不高，未來也可以加上去。

但如果反過來，未來人流減少或者商鋪的競爭太大，就算現在的租金高，未來也很快會降下來。

租金更多的是反應出現實，我們注重商鋪的一些關鍵因素才能夠預測未來的現實。

自己有兩套商鋪，一套在上海，一套在蘇州，可以給你一些建議。

從你所說的資訊來看，你的商鋪是一個小區門口的沿街底商，又是輻射學校的，那麼這樣的地段是不錯的。

所以，你一定要實地考察。多去看看，打聽打聽周圍的情況，看看租金回報率是不是有偏差。還有就是得看看產證是否清晰，出租的合同是否有什麼“麻煩或者問題”。

如果以上都沒有，那的確是可以考慮投資的。

對於商鋪投資來說，買的好一鋪養一代，買的不好就是一鋪坑三代，而過去的一鋪養三代的黃金投資週期已經一去不復返，所以商鋪投資一定要擦亮眼睛。

最重要的就是地段和租金回報率，地段的話儘量購買一線、新一線、強二線這樣的城市，因為人口流入非常高，優勝劣汰和創業的機會更多，商鋪的價值就越高。

那麼對於租金回報率來看，可以大致分為以下三個層次：

第一、目前普遍的商鋪租金回報率在3%~6%左右，跑不贏通脹，甚至還跑不贏一些定存和理財產品。這類的商鋪主要集中在三四五線城市，投資的門檻低，少則幾十萬，多則上百萬即可。但是租金收益非常低，不值得投資，屬於不合格商鋪。

第二、7%~10%租金回報率的商鋪基本都是合格的鋪子，因為跑贏了市面上大部分的理財產品收益，並且能夠抗通脹。不過這類商鋪的投資門檻非常高，主要集中在一線、新一線、強二線等城市，少則幾百萬，多則上千萬。需要耐心等待這樣的鋪子出現，大部分都是新鋪，同時，他們也被稱之為合格的鋪子，看到了可以投資。

第三、10%~15%的鋪子。這類鋪子非常稀有，主要集中於強一線和新一線的市中心地帶。並且大部分這樣的鋪子都是一個只租不賣的模式，基本都是內定或者開放商用來送“大客戶”的。如果你有這樣的關係可以拿到這樣回報率的鋪子，記住，別錯過。我們稱之為非常優質的鋪子，極其稀缺，屬於極品！！

所以，買鋪子，先看，後想，最後再下手，要懂得實體去考察！

其次，您要確認這個年租金15萬一年是否可信，有沒有持續性。有好多人賣商鋪，都是吹噓位置多麼多麼好，人流多麼多麼旺盛，大家都搶著租的什麼的。親，真這麼好，我賣給你，我不是傻子嗎？所以，人家說的話，基本上就不能相信。還是需要您自己親自去了解，是不是確實能租出這個價位。然後這個區域到底適合開什麼店，只有你自己搞清楚了，才會心裡有底，確定這個房子到底值不值得買。

買商鋪是個大事，不管您有錢沒錢，都需要考慮周詳的呢。最後，祝您早日買到心儀的商鋪。