1. 看當地房產大勢，如果正處於向上波動期並且成交量較好時，建議先買後賣，如果是震盪期，或向下波動，建議先賣後買

2.如果需要貸款，那麼則看自己是否有貸款記錄，看當地二套房可貸款比例是多少，在此基礎上，來評估自身可購買最大多少金額房產。

3.在換房前，多跑房產中介，先選地段，地段以醫療，交通，學校，商業，自然環境比如沿湖靠公園等來綜合評價獲得匹配自身支付能力中來獲取最優，再看小區和房源。

我覺得換房大家主要應該考慮以下幾點：

因為房價現在已經在歷史的高位，開始滯漲轉入下跌週期，國家政策也早就指明瞭房子未來的發展方向“房住不炒"，所以我覺得現在換房應該以“住"為主要目的，儘量做到花最少的錢買到適合自己的住所。比如，一些已經退休在市中心有住房的人，可以根據自身情況把市中心房子賣掉，在郊區地鐵口附近買房，一方面市中心房子貴郊區房子便宜，這樣一賣一買可以折騰岀一筆錢，讓退休後的生活更寬裕、更舒適；另一方面郊區空氣環境好，人均密度低更有益於身心健康。

換房前根據自身的資金情況，若需要貸款一定要先查好徵信記錄及半年的銀行流水，以免因信用不好和銀行流水不夠而被銀行拒貸損失房款定金或首付。

現在很多城市經過多輪的政策調控，限購又限貸，換房前大家最好了解清楚所在城市的買房政策，免得賣了買不回的情況發生。比如廣州，外地戶口在廣州中心幾個區買房要有五年社保且只能購買一套住房，有過兩次房貸記錄，第三次買房只能全款，不能貸款等等。

①、換房儘量做到不增加新的資金投入，有節餘更好。

因為房價現在已經在歷史的高位，開始滯漲轉入下跌週期，國家政策也早就指明瞭房子未來的發展方向“房住不炒"，所以我覺得現在換房應該以“住"為主要目的，儘量做到花最少的錢買到適合自己的住所。比如，一些已經退休在市中心有住房的人，可以根據自身情況把市中心房子賣掉，在郊區地鐵口附近買房，一方面市中心房子貴郊區房子便宜，這樣一賣一買可以折騰岀一筆錢，讓退休後的生活更寬裕、更舒適；另一方面郊區空氣環境好，人均密度低更有益於身心健康。

②、換房前查清自己的徵信、銀行流水。

換房前根據自身的資金情況，若需要貸款一定要先查好徵信記錄及半年的銀行流水，以免因信用不好和銀行流水不夠而被銀行拒貸損失房款定金或首付。

現在很多城市經過多輪的政策調控，限購又限貸，換房前大家最好了解清楚所在城市的買房政策，免得賣了買不回的情況發生。比如廣州，外地戶口在廣州中心幾個區買房要有五年社保且只能購買一套住房，有過兩次房貸記錄，第三次買房只能全款，不能貸款等等。

④、換房時再買房若要貸款，一定要量力而行。

以上僅為個人觀點，大家覺得對嗎？

既然是換房，我理解是自住房的更換和改善。那麼我談談我的建議。

第一，換房，首先要考慮將自己的房子賣出去。什麼時候能拿到錢，拿到多少錢，這步影響到下一個問題。

第二，自己能夠調動的資金量（含貸款額度），以及資金的到位時間。這決定了你能買多少錢的房子和什麼時候能買。

第三，自己的需求是什麼。是家裡孩子多，需要換房間多的房子；是原來交通不便，想換地鐵房、公交車多的房子，快速路旁邊的房子等；是孩子上學想換學區房；不想住老房子，想住電梯洋房等等。

第四，自己在那些方面可以退讓。比如，資金量少，還要學區房，就只能考慮老社群等等。

第五，整理好自己的1,2,3,4條，在買房前多逛逛，找到自己的目標小區（新房或二手）。

第六，研究這個小區出來的房子的戶型，確定自己的目標。

第七，下手，自己買自己談或者透過中介。

換房要看怎麼換？

1，騰出資金

2，更換生活品質

1 如果是想騰出資金的話，建議先評估自身房子的價值，考慮好區域未來發展的可行性。目前交通便利，區域的選擇性更大了，建議上是選擇距離偏遠但可以在半小時內達到原住所的位置，首先考慮的是交通是否便利，再來考慮房子本身的年限，格局。是否屬於商業區等有利條件。

2 反之亦然

為了滿足居住需求，小房子換大房子是很常見的一種換房現象，比較常見的現象有，家中多了孩子，或者準備和老人住在一起方便照顧老人等，都需要更大的房子。"賣小房換大房"一定要提前做好準備，一定要注意以下幾點：

首先、買房周邊居住環境要注意和自己家庭需求配合

為了孩子上學而換房：

　　1、需要考慮周邊有幼兒園/小學/初中；

　　2、孩子上學、中高考都離不開戶口，一定要了解該區域的落戶條件

　為了方便照顧老人而換房：

　　1、老人出行不便，房屋儘量選擇低層；

　　2、周邊是否有公園和散步場所；

　　3、附近最好有醫院。

　其次、明確自己換房具備的條件和需求

　　①是否已經提前還掉上一套房房貸、儘早停掉公積金、提前準備好銀行貸款的各項資料、準備好減免房產稅的資料，很多事情能做在前面，儘量做掉。

　　②手裡有多少錢，貸款多少範圍內是自己可以承受的？

　　④要考慮房子的舒適性和日後家庭人員的數量，做長遠的打算

第三、換房方式的選擇要慎重

　　換房都有兩種選擇，先買後賣和先賣後買。

　　先買後賣的方式適用於經濟條件充足者，適用於房價上漲賺差價或者房源競爭激烈的情況，可以很及時的買到滿意的房源。如果資金不充足，原來的房子一時間賣不出去或者價格不合適而不願賣，而無法履行購房協議的問題，造成經濟糾紛。

　　先賣後買的方式，適合手頭上流動資金不足的人，可以減緩直接購買新房的壓力避免經濟糾紛，並且，如果房價正在下跌，先賣後買、賣房持幣反而能夠抵禦週期風險。

第一個，如果你有小孩，肯定要優先考慮小孩讀書問題，

第二個，地段一定要有升值空間的地段

第三個，交通肯定要便利

第四個，房子的年限，小區的物業，綠化，舒適度

換房涉及的問題及程式繁雜，對於換房者來說要考慮以下四點：

1.選擇哪種換房方案；2.換房時機；3.換房風險；4.注意事項。

一、換房方案

1、先買後賣

先買後賣是先鎖定你要買的房子，然後再出售自有的房產。這種方式是首先推薦換房客戶選擇的，尤其在這樣穩步微漲的市場，先定下房再去操作您的房屋會讓您經歷一個高賣低買的過程，有看上的房源不會因為猶豫不決而錯過，劣勢是如果您對自己房子的心理價位過高而短時間賣不出去，造成違約。

2、先賣後買

先賣後買是先出售自己的房產，然後再去找想要買的房子。這種方式比較中規中矩也是我建議的第二種，尤其是對於本小區換房，你瞭解戶型，價位。優勢是您可以掌握資金，不用擔心滿足不了業主的條件，但是根據經驗，這樣的客戶必須抓緊時間定房，達到換房目的。如果遲遲猶豫不決，長時間找不到滿意的房屋，逐漸市場上漲，您的心理價位如果不漲很難買到合適房源，您的購買力越來越低。

3、邊買邊賣

在實際的操作中，如果讓賣舊房和買新房這兩個過程同步進行，就能極大地縮短換房戰線，是平穩安全度過過渡期的選擇。然而，買賣雙方很難步調一致，如果有客戶想買您的房子，您總是用沒有合適的房子為由籤不了合同，而喪失一個優質客戶，買房那邊肯定又是以自己的房屋沒有出售而不敢定喜歡的房源。

案例：A的房子在掛售期間，同時看了許多房子，期間有許多房子合適，但是由於自己的房子沒賣，也不敢定房。有人要買自己的房子，價格都談好了，但是因為當時沒合適的房子不敢籤合同，好幾個客戶都買了別的房子。

二、換房時機

1、先買後賣的時機

當市場處於上行的階段，建議採取先買後賣的方式。

如：2015年5月，深圳房價飛漲，有些小區甚至達到每平米漲2萬元的程度，如果把房子賣了之後，再買可能買不到理想的房子。

還有一種情況適合先買：就是要買的房子，可能是同小區的房源，競爭比較大，等不到你賣房之後再來買它，這種情況下，可以先買後賣的方式。

案例：

2、先賣後買的時機

當市場處於下行的階段，可以採取先賣後買的方式。

市場比較低迷，可以先考慮把房子賣掉，然後再找個合適的機會，買到預算的房子。這樣有利於規避週期風險，在這個過程中，週期比較靈活，在賣房的時候，更有利於主動地位，會賣到有更合適的價格。

案例：

A的房屋在某中介掛售，掛售期間也沒有看房，賣完之後瘋狂看房，由於前期經驗不足，耽誤了很長時間，最終選擇了一個相對合適的房子，但不是特別中意。建議：賣了後儘快定房，不要猶豫，更不要忘了當初賣房初衷，減少差額。

三、換房風險

1、交易複雜，一個步驟出問題，整個交易無法進行下去。

涉及多個買房人和賣房人，連環單，顧名思義就是多個交易連在一起，只有各環節都能順利進行，才能保障整個交易安全通暢完成。而實際操作過程中，各購房者的具體情況並不同。且由於客觀因素，購房者對於自身交易關注多，而對連環單其他交易不瞭解，但是實際上交易的成功與否，被捆綁在一起。其中一單交易的小環節出現問題很有可能影響兩單交易。

2、連環單交易資金牽涉兩單交易，資金安全性，及時性關係交易成敗。

二手房交易過程中，利用買房的部分房款還款解抵押是一種常見現象，但是如果一個連環單中遇到了這種情況的話，其複雜性和潛在風險都會比普通交易高。因為一個環節的違約，就會導致後續幾單成交無法進行，造成連續違約，多個購房者的資金受到影響。

3、更常見的是由於業主對於提前還款解抵押的流程不熟悉，導致週期拉長的情況。

在連環單交易中各環節的辦理時間越長會給整個交易帶來很多不確定性。例如，如果業主“賣一買一”，賣房的房款遲遲不到位，導致無法支付購房房款，導致原本就很長的週期進一步拉長，而期間如果房屋價格上漲，則有可能出現一房二賣的情況。二套房貸解禁、公積金貸款額度升級等政策利好，讓改善型換房需求迅速增長，但只有政策利好是不夠的，“一賣一買”連環交易的換房客戶，在換房期間仍然面臨諸多問題。

四、注意事項

根據實操經驗，無論做哪種選擇，“時間”都是一個關鍵因素，對時間有底，儘可能大的爭取“時間差”，可以做這些動作：

1.對價格和時間，心中有數。

2.碰到滿意的房子，儘可能爭取時間。

在掛牌開賣的同時，尋摸房子。如果看到非常滿意的房子，必須要做的一件事，和業主聊週期。一定要把從簽約到過戶這個時間段的週期能拉多長就拉多長，至少6個月以上。

3.更有效率換房：

a.購房前做好準備工作，如看房、議價等，一旦自己的舊房進入交易程式，馬上啟動新房購買程式；

b.出售舊房時根據市場行情合理定價；

c.購房還價時，也不要獅子大開口，這樣交易成功的可能性便會增加；

d.儘量與大型的房產機構合作。因為大型的房產中介經紀人綜合素質較高，同時擁有大量真實的資訊，能夠提供較為完善的服務，這也會為買、賣同步提供一定保障。

當然，如果一直也沒有看到合適的房子，而有合適的買家對自己的房子感興趣。可以先賣，但商量好，說明你換房的情況。是不是可以等“換好房子之後”，再搬家。

總結一下，換房總要有一個開始，先買或者先賣，多去看房，把自己房子掛出來多讓客戶看，你自己看好了別猶豫定下來，跟業主談一定的時效，如果賣你房子的業主同意那就OK，然後賣自己的房子，心裡預期不要太高，符合上一個同戶型的成交價就好，或是遇到看上您家房子的客戶要定房，那就快速收定金然後拿著定金去定您想要買的房子，總之遇到哪一步就決定有哪一步，心態要好，換房肯定成功。