你好，我是阿鋒講房產，給你推薦人生最大的財產。

二套房的認定標準

二套房的認定標準是以家庭為單位，認房且認貸，所以父母名下有房，再以未成年孩子名義貸款買房；未成年名下有房，成年貸款買房；婚前貸款買房，婚後以另一方名義貸款買房；婚後共同貸款買房，離婚後另一方貸款買房等等都算二套房，這就是說只有貸款記錄或名下有房，再次貸款買房都算二套房。

所以基於以上的標準，你是首套房結清房貸的，但是貸款記錄是全國聯網，也就是說，你去到另外的城市買房也是屬於二套的首付比例來按揭的，這也是很多人為了減少首付的壓力去選擇做假離婚的原因，因為不僅可以多出一個買房名額，還享受首套房貸款比例。

你的這個標準應該是深圳的吧！深圳的的二套標準如下：

1、在深圳以家庭為單位的，有一套住宅的，不管按揭還是結清，都算二套房，首付7成

房地產政策一直隨著市場的變化，隨之調整，在計劃之前，多問一下專業人士

對於認定二套房標準，首套還清，還是說賣掉了房子，還清了貸款、這就是在“認房又認貸”的限定下，都很難再享用首套房的政策。並且，隨著市場的不斷沉澱，目的是針對借名買房等規避限購的花招，出臺更為細分、更嚴峻的政策。因而，發起大眾買房之前，肯定要理解清晰當地的限購政策，做好應付預備及瞭解！！

現在全國很多地區是認房又認貸，名下無房但是有貸款記錄，這樣同樣按二套房貸款比例付首付算利息。但是契稅是按首套來交的。每個城市稍微有些差距，可以再買之前諮詢清楚。

針對“認房又認貸”的政策，要看具體城市，現在全國很多地區是這個政策執行。以南京的家庭為例：

1、無房無貸，算首套，主城首付3成起；

2、有一套房，貸款未還清，再買算二套，首付8成起；

3、有一套房，貸款還清或無貸款記錄，再買算二套，首付5成起；

4、有兩套房及以上，限購第三套。

全國城市貸款都不一樣，最簡單的就是看你家庭名下有無未結清的住房貸款（住房貸款 不是商辦 商業類） 如果有的話 基本都是2套 如果沒有大機率算首套

首先需要區分您購買房產的區域是否為限購區域。

限購區域對於購房者家庭可購房產的套數有上限要求，一般為2套。

非限購區域則不限制購房者家庭在該區域購房房屋的套數。

按揭貸款中對於房屋套數的認定

前提一:本次回答下述的“首套”“二套”僅適用於貸款政策中的認定標準，與實際購房套數無關

前提二:徵信記錄的範圍為全國，房查結果的範圍為購房所在地本市。

限購區域對於房屋套數的認定標準為:認房且認貸。

解釋為：無房且無貸為首套；有1房或有1貸為二套。

首套房的認定標準為:借款人夫妻在購房地以家庭為單位(含未成年子女)進行房查，房查結果顯示無住房，且夫妻名下無未結清的按揭貸款。

備註:若某人在A地有住房且有按揭貸款未結清，目前想在B地購房並辦理按揭貸款，可以透過結清A地房貸後再在B地購房申請貸款，可享受B地購房的首套房政策。

二套房的認定標準為: 借款人夫妻在購房地以家庭為單位(含未成年子女)進行房查，房查結果顯示住房套數不為0且不超過1套，或夫妻名下未結清按揭貸款筆數不為0且不超過1筆。

備註:若某人在A地有住房且有按揭貸款未結清，現想在A地再次購買房產且貸款享受首套房貸款政策，則需要結清第一套房產貸款的同時將房屋過戶給第三人。僅結清貸款或者僅過戶房屋勻無法達到首套房的要求。

⚠️重點關注⚠️

限購區域一般限購兩套，貸款也限貸兩套，限購優先於限貸。

可以理解為:先必須有購房資格，在才能看是否有貸款資格。

舉例

房子是我們的必需品，但現在房子的行情發展迅猛，尤其是超一線城市，房價如天。究其原因是人流量大，對房子的需求量大，當物品供不應求的時候就會出現物價上漲。那物價上漲的厲害肯定政府就會出面調控 ，因此，在超一線城市和一線城市才會出現房屋限購政策。

基本超一線的城市都是對個人購房在本市上限最多兩套，不過這個是對本地戶籍的人而言，外地戶口個人最多可購一套房子。那怎麼認定是否二套房子呢? 很好區別的，只要是你有房子貸款未還清，然後還想買房子都屬於二套。還有就是在本市買了房子但無房貸，在本市還想買房子也算二套房。

你首套房子房貸結清了，但你沒有把貸款記錄銷掉，還在本市買房子肯定也算二套，如果你是去其他地區買那就算首套。每個地區的政策不同，主要看房貸這一塊，在本市買房子就是按個人的房子算。在本市你首套有無貸款，決定的是二套房子的首付情況。像在廣州，你在廣州有一套房子，房子無貸款，那麼你二套房子的首付就要5成，如果房貸還未還清，那麼首付就要七成。

1、雖然你的首套房貸款已經結清，置換，就是你的名下（或者你的家庭的名下）已經沒有房子了，但在你的徵信報告上還可以查到房貸的記錄（即便已經結清了），再買房，算二套，首付最低要付無成（首套房最低三成即可，這是差別，而房貸的利率，和首套房沒什麼差別；

2、辦理房貸的同時，銀行會查房，即便你從來沒有辦理過房貸，你的家庭名下有一套房子（僅限住房，如果是商住兩用房就可以不算），再買房，二套；

3、名下有房貸未結清，再買房貸款，首付最低八成，利率比首套房貸款要高；這是真正意義上的二套；

4、這是南京這個地方的情況。

5、在南京，公積金貸款可以不上徵信（有些公積金貸款確實是上徵信的），在建行有公積金貸款未結清，還家銀行再辦房貸，這家銀行通常不會去管之前的公積金貸款；

在深圳，只要你有房貸沒還清或者有過貸款記錄，那麼你的首付款就要五成，這就叫認貸，就算你的貸款已結清，但是手裡有一套房，那麼你的首付就要七成，這叫認房認貸，這是從銀行角度來講。

從房產交易中心來講，只要查到你名下沒房就是首套，已經有一套就是二套，二套的貸款必須是首付七成。

你提出的問題完全是從銀行的角度考慮的，但銀行貸款機制是有漏洞的，所以選擇專業的經紀人可以讓你規避很多問題，這也是這個行業存在的價值。

1）家庭名下已有1套住房（限購前夫妻與父母共有的可各自別除2套不計算入內）

2）家庭名無住房（限購前夫妻與父母共有的可各自別除2套不計算入內），但在全國範圍內有住房貸款記錄，不管是否結清。

貸款政策：購普通住房首付比例≥50%；購非普住房首付比例≥70%。

二套房的認定標準，取決於市場和政策，政策考量於經濟，都是動態變化的！

現階段，現行的二套房的認定標準是認房又認貸。

即：有過房子，有過貸款，即使賣了再買也算是二套。

在13年經濟危機的時候，為了鼓勵大家買房，當時的二套房的認定政策是認房不認貸。

即：國家只看你手頭的有沒有房子，沒有房子就按照首套房標準來貸款，即使你之前貸過款。

這屬於激勵房市的大招，輕易不會使用。

現在，離著經濟危機也不遠了，如果想按照首套政策買房，現在的時間點，可以考慮接力貸！

如果可以等，那就等等吧，也許一兩年後，政策會迎來放鬆，就是未來存在不確定性，看您著急不著急了。。。

1、父母名下有住房，以未成年子女名義再購房；

　　2、未成年時名下有房產，成年後再貸款購房；

　　3、個人名下有全款購買的住房，再貸款購房；

　　4、個人名下有貸款購買住房，結清出售後再貸款購房；

　　5、首次購房使用商業貸款，再次購房使用公積金貸款；

　　6、婚前一方曾貸款購房，婚後以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起；

　　7、婚後雙方共同貸款購房，離異後一方再申請貸款購房。

　　其實對於二套房的標準每個地方有不同的標準，比如像北京、上海、深圳、蘇州、南京、合肥等一些限購城市，不管貸款是否結清，都按照二套房的政策執行，首付、利率都相應的要提高，但是在有些城市如果貸款結清並且現有房子已經賣出的話就算是首套房，政策較二套房而言要優惠很多。

界定標準：

一、貸款買過一套房，透過房屋登記系統能查到房產，再貸款買房——算二套。

二、貸款買過一套房，後來賣掉，透過房屋登記系統查詢不到房產，但在銀行徵集系統裡能查到貸款記錄，再貸款買房——算二套；

三、全款買過一套房，透過房屋登記表系統能查詢到房產，貸款買房——算二套。

四、全款買過一套房，後來賣掉了，房屋登記系統查不到房產，再貸款買房——算首套。 五、當地暫不具備房屋登記系統的查詢條件的，銀行盡職調查核實購房人已有一套住房的，再買房——算二套。

六、個人名下有兩套房的商業貸款記錄，一套已還清，另一套未還清，此時再貸款認定為三套房。

七、個人名下有兩套房的商業貸款記錄，全都已還清且出售，同時能夠提供兩套住房出售的證明，這種情況下雖然個人名下無房，但再貸款時也會被視為三套房。

八、個人名下有一套房商業貸款已還清，另一套是公積金貸款也已經還清，此時不管申請公積金貸款還是商業貸款再買房，均視為三套房。

九、夫妻兩人，一方婚前買房使用商業貸款，另一方婚前購房用的是公積金貸款，婚後兩人想要以夫妻名義共同貸款，根據新政雖然都是婚前的個人貸款行為，但因央行徵信系統中都存有記錄，所以以夫妻共同名義貸款買房還是會算做三套房。

十、夫妻兩人，一方婚前有房但無貸款記錄，另一方婚前有貸款記錄但名下無房產，婚後買房申請貸款視為三套房。

新的房貸政策是以房屋數量來認定是否為第二套、第三套，同時，認定範圍以家庭為單位。這與此前執行的二套房認定標準出現了根本性的變化。 現在銀行把那些有兩次購房紀錄的客戶，不管是否已經把貸款還清，再買房都稱之為三套房。

擴充套件資料：

所謂一套房貸、二套房貸，三套房貸，首先購房單位是家庭而不是個人。家庭由三種人組成，本人、配偶、未成年子女

。一個家庭只要購買了一套房，再買房就叫二套。第三套房也是按家庭，不能證明是二套房的，那就是第三套房。

只有以房來劃分，才有一套二套的問題。而“實行差別的房貸政策的時候，主要以房進行劃分”，房貸新政“以房為限，而不是以貸為限”。