今天3月1號，央行存量浮動利率貸款定價基準轉換如期啟動，現在房貸人最大的疑問就是轉還是不轉。轉換後，怎麼還是一樣的，沒有區別。

當前4.557%利率我覺得沒有必要轉換了，對於題主的問題，轉換後為何還是4.557%，我來先給你解釋一下。

這次的LPR利率轉換是這樣的，是LPR利率+上浮或者下浮利率=轉換後執行利率。就比如你現在的是4.557%，是在基準利率基準上下浮了7.00%，才有了現在的4.557%，假如按照當前5年期的LPR利率，就是4.75%-0.193%=4.557%，是LPR利率的基準下下調24.3個基點。看似轉換之後利率還是一樣的，實則不然，假如下一次LPR利率下調5個基點，等於房貸也會減少5個基點。這就是區別所在。

早上我也回答了類似的問題，我覺得當下的利率不必轉換成LPR利率。理由有以下幾點！

1、這個利率已經很低，這個利率已經低於市場不少的水平，相比很多上浮20%、30%的利率來說，這個利率無疑是佔了“大便宜”，所以我覺得沒有必要換成LPR，這是理由之一。

2、未來LPR的下降空間未必會比4.557%更低。沒錯，LPR的確是大方向處於下行趨勢，這也是央行為刺激經濟活力的一個手段，只有經濟增速放緩，或者國內消費減緩等因素才會更好的釋放，但是這個不是單邊的趨勢，也是有可能上調的。未來即使下調，我覺得在未來幾年的時間也很難跳的比4.557%還要低。萬一期間上漲了，就是比現在的利率還要高喔，這是理由之二！

如果現在是這個利率，如果是我，我覺得沒有必要轉換，這個利率已經非常低了，要懂得知足，說實話，沒人能在銀行佔便宜！

建議轉換，轉換後房貸利率為LPR-0.243%，當LPR降低後，你的房貸利率也就自然降低了。

這是因為規定中明確說明了，轉換後第一個週期（第一年）的利率與之前相同。怎麼做到相同呢，那就是透過調整浮點。就像題主圖中那樣，轉換前下浮7%，也就調減4.9%*7%=0.343%。而轉換後，新的利率為4.577，那麼需要調減4.8%-4.557%=0.243%。

所以，以後合同中浮點為-0.243%，一旦LPR降低，那題主房貸利率也就會降低。

LPR與市場經濟掛鉤，當經濟發展快時，投資與消費需求高，市場流動資金充足時，LPR則會高。反之，當經濟發展緩慢，投資與消費需求降低時，大家都手持現金（現金為王）時，LPR就會低，因為只有這樣，才能降低投資與消費成本，讓經濟復甦一些。

那麼我國目前逐年向發達國家靠近，GDP增速也不是以前的7%，後期一定會緩慢下降的，通貨膨脹率也會逐年下降，總的而言經濟趨勢我們看國外發達國家就知道了（現在好多國家開始負利率了），我們勢必會邁入國外的經濟狀況的。

如果說，題主不相信LPR會下降，而選擇固定利率也可以，畢竟這樣的利率算是很低的了。

就題主的描述來看，我先事先說明兩點：

第一，根據央行規定，房貸利率新政策的調整範圍是商業房貸，對於公積金房貸不在調整範圍之內。

也就是說，對您個人而言，您25萬的商貸可以調整，自由選擇固定利率不變，或者選擇“LPR＋基點”的浮動利率模式。而您11萬的公積金貸款還是按照之前的利率水平執行，不能調整。

第二、您的原利率是4.557%，根據之前4.9%的房貸基準利率來說，您的房貸利率在基準的基礎上打了93折。

這個折扣還是可以的，相對於上浮20%的那些房貸客戶來說，屬於低水平利率。

錯！如果您選擇LPR，那麼您的房貸新利率為：LPR＋基點，是浮動的。

您的基點是多少呢？

基點的計算方法為：原房貸利率-定價日前一個月的LPR。2020年12月份的LPR為4.8%，也就是說您的基點為4.557%-4.8%＝-0.243%。

也就是說您的房貸新利率為：LPR-0.243%。

之所以您錯誤的認為您調整後的利率依然是4.557%是因為2019年12月份的LPR是4.8%。

假設2020年12月份LPR最新報價是4.7%，那麼您2021年整年每個月的房貸利率將會變成4.7%-0.243%＝4.457%。

同樣，假設2020年12份LPR最新報價是5.1%，那麼您2021年整年每個月的房貸利率將會變成5.1%-0.243%＝4.857%。

這就是為什麼很多人都在問，到底要不要改LPR的原因，因為LPR的上漲或者下降將直接影響到房貸利率水平。

我認為沒有必要。我的觀點是隻要您舊利率低於之前4.9%的基準利率就沒有必要改，如果高於4.9%建議改成LPR。

我之所以持有這種觀點是由LPR未來不確定的變化趨勢決定的。

雖然就目前來看，LPR呈現下跌的趨勢，比如2019年8月份LPR4.85%，2019年12月份LPR4.8%，2020年2月份LPR4.75%，但是房貸畢竟屬於中長期貸款，未來5年LPR的雖然呈現下行趨勢，但是5年後的LPR誰看的清楚呢？

所以基於以上分析，我建議低於4.9%基準利率的房貸客戶繼續堅持固定利率不變，高於4.9%利率的房貸客戶，特別是上浮10%以上的客戶，建議改成LPR浮動利率。

感覺你的夠低了 我4.665 決定不轉。

都在糾結轉不轉lpr，我說幾句大家參考下。

首先lpr說白了就是十八大銀行發放貸款的平均利率，用來代替基準利率，如果轉lpr相當於跟現在的跟隨基準利率漲跌一樣。只是基準已經很久沒有變化了，lpr變化會很頻繁，固定利率才是新增的選項以前是沒有固定利率的。都是跟隨基準利率。

然後只能轉一次，轉了後不能轉回了。

都說近幾年利率會下降，但是幾十年的事說不清楚，也不會只跌不漲。

最重要的是差值計算，是按19年12月份的4.8計算，計算後固定。這就有問題了，原來我們貸款是按基準利率打折或上浮的，

轉換lpr後該打折還是打折該上浮還是上浮。

但是按4.8來算固定差值，單這裡我們明明白白的損失了0.1的利率，補不回來了以後漲跌你都固定損失了這0.1。比如以前打折的那麼等於打折優惠直接變少了，以前上浮的那上浮的更多了。

我舉個例子假如現在lpr利率跟原來基準利率一樣是4.9。你的利率是上浮%10就是5.39，轉lpr後差值計算5.39-4.8=0.59，那你的新利率就是0.59+4.9=5.49！直接多了0.1這0.1被銀行吃了。

感覺現在很多文章刻意的忽略了一些重要的東西忽悠你去轉，只說降了能省多少錢，怎麼不說漲要多多少錢！

今年房產圈最熱的話題莫過於浮動利率了，很多朋友也在問我到底用固定利率好還是浮動利率好，今天鋒子和你聊一聊。

首先聊一下定價基準怎麼轉?

可選固定利率也可按LPR定價

據瞭解，此前的個人房貸是按照基準利率定價，基準利率由人民銀行不定期調整並公佈。這次轉換，對於借款人來說，可以將房貸轉換為LPR定價，也可轉為固定利率，轉換為按照LPR定價後，LPR由全國銀行間同業拆借中心於每月20日(遇節假日順延)公佈。

二者的最大不同是，基準利率定價方式下，一般按比例來浮動，比如基準利率上浮10%或者下浮20%;LPR定價方式下，則按照點數來浮動，比如LPR加40個基點。

舉例來說，李先生的商業性個人住房貸款原合同期限為20年，剩餘期限為17年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率下浮10%，現行執行利率為4.9%×(1-10%)=4.41%。2019年12月釋出的5年期以上　LPR　為4.8%，如果在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日為每年1月1日，那麼加點幅度為-0.39個百分點。

2020年3月30日至12月31日，李先生這筆房貸執行的利率水平仍是4.41%，在此後的第一個重定價日，如選擇2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR-0.39%，此後每年以此類推。

根據央行規定，轉換期間的房貸利率水平保持不變，也就是說，2020年全年個人房貸利率水平與以前一樣，維持不變。如果選擇LPR加減點這種模式，除了第一年房貸利率維持不變外，之後就不是固定的了，將來房貸利率是漲是跌，取決於將來的LPR是漲還是跌，每年的還貸金額也可能不一樣。

說白了，今年定基準，明年才執行新利率。

那麼怎麼選？咱不是經濟學家，也不是搞金融的，咱只能就貸款本身聊一聊，貸款是調節經濟中很重要的一個工具，它的使命就是刺激消費和提升經濟活力。在經濟過熱、通貨膨脹的時候，提高貸款利率，降低經濟熱度；在經濟低迷、通貨受到有效抑制以後，降低貸款利率，提升經濟活力。這就是貸款最重要的槓桿屬性。

北京時間3月3日晚11點，美聯儲意外宣佈美國聯邦公開市場委員會（FOMC）一致同意降息決定，將基準利率下調50個基點，至1.00%-1.25%；將超額準備金率（IOER）下調50個基點至1.1%，這是2008年以來美聯儲首次在非議息會議上對貨幣政策進行調整。美聯儲在去年9月和10月連續兩次降息25個基點的政策空間已相當有限，現在一次降息50個基點實屬罕見，這使得美聯儲的貨幣空間被進一步壓縮，目前僅剩100個基點的空間。

除美聯儲外，全球不少國家和地區出現利率同步下調的情況。

搶先於美聯儲的是澳大利亞。當地時間3日，澳大利亞央行宣佈降息25個基點至0.5%，重新整理了歷史最低利率紀錄。同時，四大銀行也歷史性地同時宣佈與央行保持一致，利率下調0.25個百分點。

隨後，馬來西亞國家銀行宣佈將隔夜利率下調25個基點至2.50%，這是馬來西亞央行在今年兩個月時間裡的第二次降息。

阿聯酋、沙特緊隨其後宣佈降息50個基點。印度央行表示，將隨時準備採取適當行動，維護金融穩定。

中國香港金管局和澳門金管局也在3月4日上午宣佈分別下調基本利率50個基點至1.5%，下調幅度與美聯儲保持了同步。

澳新銀行的高階國際經濟學家馬丁（Brian Martin）4日在一份報告中概述了其他三家主要央行可能採取的行動：預計歐洲央行3月12日下次會議降息10個基點。歐洲央行目前利率為-0.5%，處於歷史低位；日本央行可能繼續下調已經低至-0.1%的利率；英國央行也可能在3月26日的會議上降息25個基點。

全球陷入降息大潮也讓中國央行下一步的貨幣政策陷入兩難。專家表示“央行既要有一定貨幣政策空間的自選餘地，還要有與相關部門財稅政策的聯合餘力，所以短期內，央行暫時不用貿然跟進降息步伐。”不過也有專家表示“從利率變動的總體趨勢上來看，無論從全球還是從國內環境上，利率下行的機率要大於利率上行的機率。”

我覺得在未來很長一段時間，貸款利率不大可能大幅提高，應該會保持“短期震盪、長期下降”的趨勢。即使以後利率上漲，通貨膨脹也會抵消因利率上漲帶來的成本增加。

所以我的建議是，轉化為LPR浮動利率好處多一些。當然如果你貸款時間所剩不多或者你有提前還完的能力也可以不轉。

PS：LPR採用的是每年12月的值，而不是採用全年的LPR平均值,那麼會不會在這個月做個微調呢？

PPS:不要覺得以後買房利率會更低，央行再次重申，要堅持“房住不炒”的定位。加點權利還在銀行手裡，LPR調整還是之前貸款的受益。