回答這個問題之前，我先跟你說說我和我妹子的不同經歷。

我老家青島，14年我在市裡買了一套住宅，當時那個大盤剛鋪開，由於我是第一批買房的，所以開發商開價較低，我80萬全款買了個103平的，後來開發商開了第二期就漲到了九千多一平，再後來又開了三期，一期比一期高，到了18年受青島峰會影響，最後那期的房子賣到了一萬六七，現在我那套房掛出去，也能賣180萬，我純賺100萬。

我妹妹在市裡有房，17年她就看中了家門口的臨街商鋪，她覺得投資商鋪比較好，於是就花了140萬買了一套。

這處商鋪上下兩層，共160平，很多人也都有和她一樣的想法，覺得買商鋪出租能賺錢，於是開發商建的六十多套商鋪全部被搶光。

這些商鋪賣出去之後，購買的人大多數是不會做生意的，都想靠出租來賺錢，結果，出租的多了，租金價格就壓下來了，現在由於實體店生意難做，上下四間的商鋪一年租金才兩萬元，算下來折舊費和利息錢都不夠，根本就沒錢可賺。

題主如果要買商鋪一定要注意兩點，一是地段，二是看流動人口大不大，這是關乎到商鋪能否賺到錢的關鍵因素，不管是出租還是自己做生意都會對商鋪產生直接的影響。

如果不具備以上兩點的優勢，建議你別買，買手裡也是個麻煩，搞不好還賠錢。商鋪和住宅不同，水電都是營業性價格，很貴，用來居住成本很高。

董青島供稿。

中國商鋪空置率達到60%多，而且開發商還在繼續建商鋪。商鋪使用期限40年。真正建好後使用期也就30多年。在上海城隍廟周邊很多商鋪都在封門，明顯生意很難做了。其實商鋪價格還是蠻貴的，有些地段投資商鋪是有風險的。所以一定要慎重考慮。一旦投資很難退出。是一種投資風險非常大的生意。

就目前大經濟環境來看門面是不具有多大的投資價值。因為虛擬經濟現在對實體經濟的衝擊是很大。但是也有那種比較值得入手的，比如一個政府重點打造的新區和比較大型的社群的轉角鋪子和小區門口的鋪子，主要是位置的選擇。多看多比較。

買鋪面要遵從“金角銀邊垃圾腰，萬萬不可買死角”選擇。雖然拐角的鋪面好租，空置期極短，可是它的價格高，看中的人比較多，難以買到。在中國，房地產已經過了泡沫期，鋪面價格已經到了一定的瓶頸期，拿投資來講，已經不合算了，回報率較低。就拿一個二線城市朋友門面來講，郊區新樓盤門面50平方，單價5萬每平方，也要250萬，還有維修基金等其他費用加一起，總價差不多也要270萬。但它只有40年的產權。現在租給美容美髮的，一個月租5000千，一年也才6萬，三年之內無遞增，三年之後每年6%漲幅。更何況還有門面空置期和這麼大的資金投入，帶來這麼低的投資回報，還是不合算的。

推薦買兩類。

1 社群底商，小區要是那種人氣比較旺，偏剛需，入住率高的小區，電商在發展，也無法取代樓下200米的實體商業，如便利店，蔬果店，理髮店，美容院，房產中介，小吃店，餐飲店等等。這種商鋪不存在長期空置的問題，隨著周邊的成熟，會越來越好。

2 綜合體商鋪，要是當地大型的商業綜合體，運營商要是品牌的，地段要好，最好買帶煙道能做餐飲的。這種搞好了回報率比社群底商要好很多，搞不好也可能砸手裡。

門店傳統生意:衣食住行用。其中剩下哪個行業沒有被網路衝擊？當下流行的電商自媒體等各類網營銷手段壓根不需要商鋪，即便是使用商鋪也是房租低廉的地段，一般用些寫字樓、倉庫、自己家或者租用單元房。以上是現實現在的商業環境，那五年後呢？十年後呢？還會迴歸到傳統經營方式嗎？顯然回不去了，那以後的商鋪真正的功能還有多少？

往後看十年

例如你的城市城市發展核心在哪裡。向核心周圍眺望，站在政府的角度考慮怎樣花最少的錢做最好的成績，這是眼光的問題！若是常規的購買商鋪的話，收益根據現在的局勢來說並不會特別高！

所以根據自身考慮，風險於利益並存

大概十多年前，有一個朋友買了兩套底商，而且這個小區的位置，在當時來講還比較偏僻，但是兩口子心情滿滿，那個時候的房價，真的是白菜價，如今已經翻了兩倍，租金回報率至少能達到了200%以上，因為這邊後來規劃了汽車維修一條街，現在生意還不錯，因為修車，也算是體驗性專案之一。

十年前買門面房，買商鋪的經驗，能不能和未來十年相提並論，這是一個未知數，但是，未來十年會不會時出現兩次，大規模的貨幣增發，大規模的樓市救市，那就不一定了，2009年，2015年，經歷了兩次樓市的爆發，把房地產推向了一個新的高潮，所以房價也好，包括商鋪也好，都有帶動效應，那麼，未來十年商鋪的增長，會是一個什麼樣的狀況，是一個非常值得思考的問題。

商鋪一直以來，都是屬於完全市場化的，基本上在全國沒有很多的政府在調控，只有北京調控了一下，所有的商業，必須擁有公司或者法人組織才可以購買，其他地區，沒有任何調控政策，這再一次說明這個市場，他是完全市場化的，而且商鋪和公寓以及商業地產，沒有任何其他的邊際功能，所以它的價值更加純淨一些，到底有多純淨？

商鋪的價值，第一個價值就是他的，租金價值，也可以說是投資價值，買商鋪，第一個問題要考慮的就是他的租金回報率，第二個價值就是他的金融價值，有很多公司買到房子，用這些商鋪，去做一些和金融相關的一些事情，比如說固定資產，比如說可以做高評估，去拿到一些銀行的融資，等等，這就是商鋪的幾個重要的價值。

未來商鋪的去向，或者投資價值，你一定會圍繞著第一個價值的增加而增加，因為第二個價值幾乎沒有太多的操控空間，特別是針對普通人，所以，我們就要回歸到它的本質，它的本質就是生意，或者說這個商鋪，他的商業價值是什麼，迴歸到它的本質以後，那我接下來再研究，那就簡單多了，就要研究哪些行業更具備價值，哪些行業有可能租到你的房子，要進行提前規劃，投資商鋪，在未來一定是一個長久的投資，如果年回報率能達到5%或者8%以內，那將是一個逆天的投資，所以，未來商鋪投資一定是兩個方向，一種是規模化，另一種就是定向運作，而這個方向，和普通人漸行漸遠，商鋪投資，想盈利的情況下，門檻也將會越來越高。

關於您的問題，商鋪門面能買嗎？

可以買，但是選擇需要注意。

最好靠近生意較好的大超市和多所學校

街面偏窄更好，因為街寬不留客

這類商鋪門面受電商影響最小

百貨商場及各種型別購物中心的運營好壞

對裡面商鋪的經營狀況影響非常嚴重

而社群商業經營物件主要是住宅社群的居民流量穩定有保障

經營靈活 受政策及市場環境影響較小

投資者的投資風險也相對較小

而買商鋪門面最最最重要的是

單價不宜過高，從價格上漲的空間角度來講比較傾向於門面房的投資，只要有潛力的地點和成熟的商圈都是可以有很大的回報的空間。而住宅在國家的調空下交易量明顯下滑，短期銷售可能性降低，後期會不斷的出臺新的政策和保障性住房，對住房銷售的市場都是一種衝擊。

哪怕地段再好都不行

因為商戶房租承受力有限

一旦空置就是損失

建議在具備以上條件情況下

一樓單價不超過兩萬

二樓單價與住宅差不多

這樣的門面安全性最高

發展也有空間。

買商鋪什麼時候買，都可以，關鍵你買的地段和城市，還有商鋪的型別，所以任何時候買不動產都可以，關鍵你買的價格等

關於這個問題，我簡單說一下自己的看法：門面房屬於一種特殊性質的商業房產，它具有強烈的投資和保值功能，有句俗話叫“一鋪養三代”就是這個意思，但是那個黃金年代已經過去了，現在投資更需要擦亮眼睛。

門面房打理起來相當於住宅比較簡單，它具有租期長，租客相對穩定，日常維護簡單等特點和優點，但是也有一些弊端，例如，交易稅費比住宅高等等。

當然投資門面房不是 一撮而就的，它屬於大額投資，不是隨便買了就可以等升值無憂無慮了，非專業人士也有可能掉到坑裡的，它需要很強的專業性和前瞻性。例如，小方面看，目標門面房的位置很重要，你需要了解該位置的居住人群，消費水平，消費習慣等等。大方便看，目標門面房的區域規劃和城市發展方向等等…然後再是根據目前市場租金計算投資回報率的問題。

不建議目前考慮門店，商業地產目前數量眾多，且同質化嚴重，回報率極低，少有選擇不慎，很有可能出現租不出去變成負資產的風險。

2012年前7月全國新增購物中心投資規模達到2200多億元，預計2012年全年可超過3000億元，全國商業地產累計投資預測超過1萬億元。預計2016年這個數字將會增加一倍。上海、廣州等一線城市人均商業面積已經超出了世界發達國家人均1.2平方米的商業面積，上海的人均商業面積超過3平方米，如果按照常住人口計算，也達到人均2.5平方米。

房地產市場的火爆程度不僅僅體現在住宅地產上，商業地產也是非常火爆的，各地商業地產類的超大型購物廣場的佈局已遠超實際需求，嚴重忽略了實體經營的商業門檻人口的存在，商業地產加上社群臨街門店的佈局，嚴重削弱了實體門店的能力。

以某新二線城市為例，以萬達為中心方圓5公里內佈局了4家大型購物廣場，據說還將在未來2年內新增2家購物廣場，這種商業佈局的結果就是相互的噩耗，最終每家都不盈利，但商業地產的單價遠超住宅多倍，巨大的投資，看不見未來的投資收益是得不償失的。

門檻人口是能使某項城市商業服務活動正常開業、並獲得基本贏利的最小服務地域範圍內的居民數。不同行業（如零售商業、醫院、飯館、旅社、郵局等）的服務範圍和“門檻人口”不同；同一行業內部又因其活動和規模的差異，服務範圍及“門檻人口”也不同

影響門店收益的不僅僅是不合理的商業佈局，更為關鍵的是多數城市小區入住率極低，入住率低就意味著周邊門店很難盤活起來，門店沒有生意就意味著你的門店租金收益將會受到極大影響，甚至出現租不出去的可能，假若租不出去就變成了負資產，形成不了有效的商業收益，也無法入住，就變成一個死資產，賣出去的可能性都沒有，只能年年還要承擔高額的物業費用。目前早已過了一鋪旺三代的時間了。

總的來說，這個高房價的時代，投資房產已經冒著很大的風險，投資商業地產更是風險中的風險無疑。無論是一線城市還是中小城市，沿街門店、購物中心關門的數量都在不斷的擴大，你可以隨時發現你身邊的門店在不停的變換著門頭，甚至某天那個店鋪長久的關門了。這是一種常態。

門店將就特定的門檻人口，同質化過多的門店，拿什麼去盈利，門店不能持久的盈利，可能短期內還可以對外出租，時間久了只能關門。投資門店要慎重。

現在國家內部網購發展比較迅速，一定程度上影響了很多商鋪的出租。有心的話，可以看到無論是商圈或者社群，街鋪，大部分都人流稀疏，很多都在轉租。購買商鋪還是需要謹慎。個人建議，如果是一二線城市的話，路段比較繁華，價格只要不太離譜，可以酌情入手。如果是三四線城市以下，絕大部分商鋪已經沒有投資價值。

選擇臨近地鐵口、學校或者大社群，附近能有寫字樓與公寓的商鋪就比較理想至少不會缺人手，將來商鋪的租金表現就會比較好可以買

以前的老商鋪可以考慮，現在開發商新開盤的商鋪註定要倒黴的。好的他們不會賣給你。都是賣不掉的。儘量不要傷鋪。

1、較低的存款利率會導致貨幣縮水貶值。由於存款利率長期保持較低，貨幣縮水貶值找不到其他對沖的方式，那麼只有透過購買商鋪等固定資產來實現保值、增值。

2、購買商鋪遠比購買黃金等奢侈品有更多比較優勢。與投資黃金珠寶相比，一則大眾購買商鋪　公寓時都能鑑別房產的好壞，而購買黃金難以辨別真假優劣，且保管黃金讓人費心。

3、股票市場變數較大，且勞神費力。投資商鋪可坐享其資產帶來的獲益，日常生活、工作不受影響。

4、商鋪屬於耐久商品。商鋪使用壽命在40年以上，折舊率低，買個商鋪，不僅不掉價，還會更值錢，隨著限購令的出臺，越來越多的人把投資住房轉為商業地產。

5、房地產在國民經濟中的支柱產業地位決定房價。因為房地產行業是實現“十一五”規劃目標的重要前提，是中國經濟的支柱產業。

6、房價上漲是中國在現階段經濟發展過程多種社會因素綜合造成的。從98年住房改革開始到現在，短短十年時間要想解決掉幾十年堆積的問題，大量內資、外資介入，放大了房產需求

購買商鋪需要慎重，個人覺得現有的商業門面，投資回報率已經不高，很多商鋪的價值在售價時，已經提前透支，因此需要慎重。

商鋪分為綜合體商業的商鋪和社群底商的商鋪，而綜合體商業店面和社群底商又有區別……

綜合體商業是否能夠購買，主要看開發商實力和商業運營公司的運營能力，是否有做到統一規劃，統一招商，統一定位以及後期的運營能力。綜合體商業的成熟往往需要三到五年的孕育期，其他大品牌的業態的進駐能夠幫助綜合性的商業快速地吸引人氣，例如萬達廣場，就有固定的品牌商家，超市為沃爾瑪，娛樂業有大歌星，大玩家，以及其他的一些品牌服飾等等……這樣的綜合性商鋪就能夠擁有良好的人流量，在某個區域形成目的性的消費，為您的商鋪報價護航。

但這種綜合體商鋪的售價往往比較高，因為這種綜合性的商鋪會涉及到售後返租，每年給予固定的回報率，前面統一招商，運營，後期等商圈成熟後，由購房客戶自行出租，而其中的固定回報率就會變相加價到商鋪的總價中，所謂羊毛出在羊身上，這樣就使得商鋪的總價過高，目前每個城市都出現了商業飽和的情況，開發商的招商運營能力，尤其重要，所以購買綜合體的商鋪最好選擇有一定實力的品牌開發商，個人建議綜合體商鋪的購買，需要慎重對待。

另外一種社群底商商鋪，則較為簡單，主要看商鋪的位置與投資回報率，投資回報率等於年總租金÷商鋪總價× 100%稱為回報率，回報率可以檢視周邊小區或者街道商鋪的實際租金，以及店鋪的出租情況來作對比。理想狀態的商鋪回報率在6%到10%左右，但目前的商鋪回報率往往不高，一般在3%到4%左右，主要是商鋪整體的售價較高，以及實體店受電商影響較大。因此，商鋪的購買需要綜合性的考慮。

只要是黃金地段都可以入手，不管網際網路＋還是京東阿里巴巴上的電商平臺有些商品還是需要人去服務的，現在電商運營成本也在增高，現在實體店賣的商品和電商平臺上價格差距逐漸相差不大啦！

現在的商鋪還有門面啊，這些東西受網際網路的衝擊太大了，因為有網際網路的很多傳統的一些產品哈，根本不需要到實體店去買，而且網際網路呢也改變人的消費習慣，你在網上下下單也不需要去排隊，然後也不需要去逛街，啊，因為原來我們要出去購物的話呢，有時候就是為了一些小東西也跑出去，是不是，其實對於生活的這種效率呢也是一種浪費，網際網路的話它改變整個消費領域的一個遊戲規則，所以說你買商鋪的話呢，啊，那要想到一點是什麼什麼樣的公司，現在能租商鋪啊，如果說都付不起這種商鋪的租金，那這個店就開不下去，是不是你的租金一直往上漲，可是這些商家又賺不到錢對吧，所以說商鋪會空置，空置率很高，這就是商鋪一路下滑的一個根本的原因。

第2個原因是什麼呢？現在很多開發商蓋新樓盤，我要把這個商業的氣氛搞起來啊，經常就是蓋這種商業綜合體唉，這種商業綜合體裡面相對來說集中式的這種商鋪啦，所以說這種唉商業綜合體的興起啊，對於傳統的這種商鋪衝擊很大，因為網際網路的影響本來就需求萎縮了對吧，但是呢，因為這種唉商業綜合體的興起呢，它的供給還增加了，所以供需不平衡的話呢，讓商鋪就更沒有價值。