銀行貸款與樓齡關係

首先我們說一下銀行貸款，目前銀行貸款對於樓齡是有限制的，不同銀行執行的標準不盡相同，但是總體差異不大。

商業貸款的貸款年限與房齡關係：

一般要求房齡在30年內

最長貸款年限計算：貸款年限+房齡＜50年 

注：各銀行間有差異，如：工商銀行和建設銀行的最長貸款年限計算方式為“70年-房齡”（孰低原則）。

可以看出，基本貸款要求是30年內的房子，目前推算出來最早的就是90年代初建的第二代的單位宿舍分房。

目前這一批房子還能做到20年的房貸，90年代前的房子基本不能貸款了。這類老破小可以認為是年輕人上車最容易途徑，一旦不能貸款，將會對這類房子價值造成不可逆轉的下跌趨勢。

這裡就有一個提示，持有這類房子的人有能力就儘量出手放盤，不是的話以後就會爛在手裡；對於買房的人來說，買這類老破小應該更為慎重。

2房屋折舊

房屋折舊是對於目前持有房產或者準備購房的人來說，基本都不會注意的一點。

目前我們買房，除了買這個房子基本的地段、配套、學校等等剛需的物質，還有房子品質、鄰居、容積率等更進一步的要求，最重要的一點是買房子價格上升的預期。

如果購房者是基於非房子幾個上升的預期去購買，那就不會出現那麼多房價跌就去維權的事情了。

普通的一年保本理財在5%左右，如果手中有1000萬，每年能吃50萬的利息。同理，如果這1000萬用來買房子，計算其他交易等產生的費用，如果一年升不到15%，那不如放理財更好。

國家目前三番四次提出“房住不炒”，遏制的就是炒房者，所以今年房價1萬明年房價2萬的情況一去不復返。反而是今年房價1萬，明年8千的情況會越來越多。

所以，目前基本是沒有上升預期，如果現在還能買到一手房放兩三年年回報率能到15%，那這個樓盤開發商自己內部都能夠消化了。

而令大部分購房者選擇無視一切的不利因素的原因是對未來房價的上升預期以及回望過去炒樓者得利的好處。

所以，當房價上升預期不及現實的情況，房屋折舊就是一個很大的問題。大家看看現在老破小的小區，沒物業、沒電梯、外牆爛、屋頂漏，各種問題頻發。

當然老破小相比於現在的高層有的是區位的優勢，還有都是5-8層的樓高，業主只有十來人，大家商議修繕一下還是不難的。

當幾十年過去後，今天的新房就是未來的老破小，並且因為地處郊區沒有區位的優勢，樓層高業主多，眾口難調，換個電梯都夠嗆。

3

拆遷重建？

拆遷也是一個解決老破小問題的途徑。

上圖是上海交通大學一個商業化主導城市更新的研究的其中一個調查，在完全重建的模式下，可以實行的收益和原有建築的關係。

上圖看出超過15層，已經是完全沒有收益的了。可以說，目前的老破小這種低層建築拆遷重建的利益對於政府和開發商還是可以接受。但是對於過了幾十年後的高層，動輒五六十層的高樓，要怎麼拆遷重建？

再看，政府目前徵地多為城中村或者是棚戶區。簡單來說，這些地方面積大、業主小，無論徵地難度還是賠償額度，都不算多。但是老破小就不一樣，同樣的面積，本來一個業主變成了十多個業主，賠償拆遷就會很不好談。

那以後高層，最少都一兩百戶的業主，就溝通時間都已經很難估算，何況賠償？

4

貧民窟化

美國也有大量的高層建築住宅，他們的現狀基本就是“新三年舊三年，縫縫補補又三年”。

很多老舊的住宅，基本是住滿黑人，儼然變成了一個貧民窟的地方。這些老舊小區還有的優勢是基本一棟大廈一個業主，修繕的工作只要業主能承受還是比較好談，

像目前中國的老破小，未來的路很可能也是這樣。有能力的人就搬去更好的地方，而老破小就剩下一些老人、租戶。

而目前的老破小建造的年代，建築安全和良心還是有的，所以變成危樓的機會不算大。但當現在的高層變老後，以目前的建築安全來看，50年後變危樓的機會大大增加。

所以，現在我們花巨資買的高層住宅，到了未來，很有可能變為一個一文不值的貧民窟。

所以，買房子還是需要看看房子的年齡，如果成為了最後一手的接盤俠，窮盡一生的積蓄卻沒了，論誰都心痛。

對於已經持有房產的人來說，房子的金融屬性會隨著樓齡慢慢消失，時間一長也是會被套了的。

最後一點，不要忘了房產稅這個事情，未來當持有房產收稅，再疊加房子樓齡大需要更多的修繕費用，手中的房子就不是貶值那麼簡單了。

幾十年後，高層住宅面臨大修基金用完後，電梯及其他公共區域的維修費，電梯壞掉，如果有低中層不願出錢，高樓層會出全部的費用嗎？越是樓層高，人越多，電梯使用率也高，那更直接影響使用年限，幾十年後，高層住宅相當難！

高層住詫多年後會變成貧民區，因為多年後已變成危樓，有錢的人已搬到別處住了，沒錢的人還在原處堅持，開發商和政府也許會低價收購，但有可能遇到釘子戶，給他錢少了他不賣，給他錢多了，開發商就賠錢了，所以會一拖再拖，很難解決，住戶少到一定程度有可能連暖氣也會停了！物業也會撤了，甚至電梯也可能停了！別考慮這麼多了，該買就買吧！等變成危樓了，我們也老了，後代會比我們更聰明的，讓他們想辦法去吧！

房子到期自動消失產權，理由

建築物主體結構設計使用期限只有50年，從竣工驗收合格那天算起，50年以後如業主還需繼續使用，估計政府會要求做強制性重新檢測。另外建築物用地使用期為70年，從開發商拿地那天算起。在購買商品房時，該房產的用地使用期最少已經少了幾年的時間。政府會根據檢測報告對房子是否能延續使用進行評估，如該建築物主體結構還能滿足繼續使用要求，最多也是延續到用地使用權到期之日為止。如果該建築物不能滿足結構安全要求，那你的房子就要報廢了，