公寓性質商業住宅性質不一樣，後期轉讓難，這要看你的出售價位了。公寓適合投資做出租房使用還是可以的，回本快，單也要看地段決定。

前些年我研究過這問題，我來教你分辨

1、公寓式酒店：

公寓式只是修飾詞，酒店才是主體。

這種地產就是題主說的40年產權，其中的意思是，土地性質是商業，上面的房產也是商業房產，只是經營模式是公寓。

意思是這個酒店採取了公寓式的營業模式，將原本是酒店的房產，做成了公寓。

這種物業性質是商業，過戶費按商業過戶，和寫字樓，門面一個過戶價，我可以負責地告訴你，過戶價超高

2、酒店式公寓：

和上面反過來，但主體是公寓，屬於70年產權的住宅，只是做成了酒店，所有政策按住宅對待。

綜上，既然題主分清楚了是40年產權，那如何選擇還得看城市，看地段。

個人建議，目前首先不碰的就是這類物業，其次門面（價格高）再次寫字樓，最後投資性房產。

所以個人建議別碰

個人感覺要三思

1.物業費太高，生活成本水電氣也會高很多，要認真核算。

2.稅高，不論是你買的時候交的稅，還是要賣的時候，這都會影響收益的。

3.戶型不好，如果是自己要住，尤其是一個家庭住，還是住宅更合適。單身狗也別美，大機率你會結婚的。

4.政策不好，一個是40年產權，雖然不知道到期後怎麼處理，但是七十年的還是安心一些。然後是出售範圍，北京從去年開始就已經不讓賣給個人了，流通性大大降低。

當然還是要具體情況具體辦的，住好運。

不值得買！

首先40年產權，和民用住宅比，少了30年，意味著40年以後，如果轉讓產權，還需要重新繳納土地出讓金。這是一筆不少的費用。增加了成本。也就是說有人會考慮到這一原因而改變購買意向。

其次是loft公寓，本身格局不好住，按一層住，有點太高太浪費。按二層住都有點低。比較侷促。朝向南還好，朝北的老見不著Sunny。通風也不好。

第三，這種公寓沒法下戶口，對於外地人來說不合算。

千萬不要買這種公寓，這種公寓沒有煤氣，太窄了，住家很不方便。

如果租給人家開公司，也是很難租，大公司都租寫字樓開公司，很少有人租這種公寓辦公。到時候你是自己住也不方便，租出去也難，最後只有空置。

賣的話這種公寓更是很難賣的，就像是賣那種沒有分割的返租金的商業，雖然有房產證，一樣很難賣出去。

如果是在北、上、廣住房緊張，有大批外地人的地方是可以買的，因為，可以租出去，在其他地方就不要買了，資金很難回收。

如果是投資，還不如存錢投資其他的呢，這種小戶型公寓千萬不能買。

是否值得買你自己權衡！產權40年後房屋的所有權還是業主的，但土地使用權到期，需再繳一筆土地出讓金才能繼續取得土地使用權，這筆錢估計也不會太高，否則政府會收不上來的。在政府收不上來時，政府又不能趕走業主，因為業主有房屋所有權。

40年產權，現在三十歲，四十年後這房子要拆，都是一群七八十歲的人住著，請問誰敢拆？除非把那群老年人都趕到養老院。想想也是哦，出這主意的人心好毒，可開發商們卻都一點就通這社會真的是隻有想不到的，沒有做不到的

我的建議：不值得購買。原因有以下幾點：

做飯受限。商住兩用住宅一般不通天然氣，只能使用電磁爐做飯，一旦做一些大菜的時候就發現特別受侷限，一個電磁爐只能一次做一個菜，想多做幾個就需要買幾個電磁爐，重點是，電磁爐做飯真的沒有火灶做的好吃！

空間侷促。商住兩用住宅一般空間較為緊湊，房頂都比較矮，大多為loft結構，剛住進去的時候總會覺得憋悶，如果窗戶夠大，位置夠多，也許通風和日照會好一點，否則大多數都比較陰暗。

隔音不好。商住兩用住宅，你會經常聽到隔壁家很大的電視聲音，也會聽到半夜loft樓梯上傳來的重重的腳步聲，最要命還會聽到不可描述的聲音。如果在夜半時分，有時候連隔壁家聊天聊什麼都聽得很清楚，簡直毫無隱私可言。

房間隔離不好。很多商住兩用房為了好看，一般都是大開間或者玻璃門隔開空間，這就導致房間基本無法完全隔音，如果夫妻倆單獨住還OK，如果家裡有老人和孩子，那麼一起住就要多少注意點影響了。

樓道抽菸。有住戶會在沒有窗戶的樓道里抽菸，煙味無處飄散只能飄到住戶家裡，夏天還好說，冬天開窗戶散味道簡直太冷了，可是不散味道，二手菸不僅對人類的身體有危害，還會引發寵物的癌症，何況有老人和孩子的家庭更是苦不堪言。

只能辦理居住卡。如果買民宅，你可以辦理一年期的居住證，但是買了商住兩用，就只能辦理半年期的登記卡，雖然享受的大部分服務是差不多的，但還是有些微差別，具體還要看當地的政策。

無法解決孩子上學問題。對於非本地人來說，只能透過租到學區房，辦理居住證，才能讓孩子以就近入學的方式上學。但是商住兩用房沒有孩子入學的資格，如果給年輕情侶住還OK，一旦有孩子就不得不考慮孩子入學的問題。

商水商電。民水四五塊錢一噸水，商水要翻一倍將近10塊錢一噸水；民電5毛一度電，商電要一塊五一度。可偏偏生活中處處要用電，電磁爐，電熱水器，電冰箱……我現在住的商住兩用房，一個月需要200塊錢的水電費用。更何況，水只能提前買，欠了只能停水，而在以前租住的民宅裡都是用了以後再交水費的，用上一年也不過一兩百塊錢。

物業費、取暖費更貴。我住的商住兩用房子，62平米，萬科物業服務，一年物業費五千多元，採暖費三千多元，算下來比住宅樓貴上不少。只是有小區保安，刷卡進入小區和樓棟，讓人安心不少，這個優點還讓人心理稍微能平衡一點。

土地出讓金更高。買40年產權的商住兩用房，要比70年產權的住宅房更便宜，但是一旦產權到期，就要繳納更多的土地出讓金，揹著抱著不定誰比誰更沉……

目前，購買北京商住兩用房需要佔用本人本市購房資格，也就是如果是非北京市戶口，你只能買這一套房子，如果想買住宅樓就必須賣掉當前這套房子。可是就我上面的一些住時的體驗，整體來說並不是很方便，因此想住的人可能更偏向於買民宅。

另外，買商住兩用房的時候，很多都需要一次性付現，而且還要滿足繳納社保滿5年，以及用公司名義購買，不能以個人名義購買。有人會說，佔用本人名額和公司名義購買不是衝突嗎？這點恐怕還得再深入研究一下。

買賣稅金高。因為是商住兩用房，那麼買賣過戶等交易費用要比普通住宅高一些，具體的可以諮詢房產中介。據我對中介的瞭解，購買房子的一部分是為了自住，但更多是為了買一個辦公住址，同時把房子作為資產對外出租，因此商住兩用房對於需要辦公住址的人來說還是有一定吸引力的。

這個因人而異，首先你要考慮是拿來投資，還是自家居住，如果投資，這裡又得分全款還是按揭，這裡建議按揭，因為銀行的利息是跑不過通貨膨脹的，你可以瞭解當地租房價格大致算下透過租金養房貸如果周圍設施還行，位置不是太偏，可以考慮入手，如果您是自己居住，並且打算長期居住或者是本地人又沒有房子，完全可以入手

首先：你買這類房子的目的是什麼？是硬需自住，還是投資？這個出發點很重要。其次：如果是自住，你要考慮幾個非常現實的問題。

一，房子土地的性質，這個會涉及轉讓成本。各項費用，稅費等等。

二，生活成本比較高。水電性質，民水民電還是商水商電？物業費，管理費民用商用？這個設計生活成本，而且是長期的。

三，設計空間利用率不利於生活。這類房子的設計都會空間利用最大化，屬於麻雀雖小五臟俱全，就是空間小。

四，出售成本高。這個出售成本不僅僅是金錢成本，也包含時間成本。現在的行情，居民住宅的出售週期都相對較長，房地產整體出於有價無市的狀態。這類商住兩用的受眾群體售賣群體更有限。

綜上所述，不建議購買這類房產，綜合性價比不高。我家在天津曾經購買君臨天下就是這類房產，現在還砸手裡呢？

做為房地產的從業者，我客觀的回答下這個問題吧。

首先從公寓的種類說起，從使用年限來分:70年產權住宅式公寓，40年產權商業公公寓。從結構來分:loft公寓是挑高5.5米左右，可分為兩層使用的的公寓，還有一種是普通一室一廳的單身公寓。

具體說下優缺點。

住宅式公寓:優點

1.面積小，總價少，非常適合年輕人做為過渡性住房使用。

2.一室一廳的設計，是的老年人養老使用。

3.住宅式公寓屬於住宅性質，可以落戶口，甚至有些地方靠近學區的都算學區房來使用。

70住宅式公寓的缺點:

1.由於是公寓的設計，所以面積小，居住起來非常的不寬裕。

2.公寓只能做為過渡型的居住房產，不適合長期居住。

3.公寓往往採取兩梯多戶的設計，一個層面會有很多的業主，居住環境容易吵雜。

40年產權公寓的優缺點:

優點:1.商業產權的公寓往往地段位置好，周邊一般都走大型的商業配套，升值空間大。

2.40年公寓屬於商業性質，可以用來註冊公司和投資為辦公室使用。

3.loft公寓因為有挑高的設計，可以實現底下為客廳餐廳，樓上為臥室，動靜分割槽，居住起來還是比較舒服的。

缺點:1.loft公寓使用年限短，只有40的產權。

2.商業性質的公寓水電費比較貴。

3.loft公寓只適合投資，且投資手段單子，不適合自主。

綜上所述，loft公寓好不好一個是要看你購買的目的是什麼，是自己住，還是純投資？另外還要看公寓的地段位置如何？如果位置好的話，還是可以投資的。

以上個人觀點，手碼不易，喜歡的點關係哦～～

具體情況具體分析。

首先要看買房的意圖，投資還是自住。

如果是剛需購房長期居住，不建議購買，40年產權的公寓其佔用的土地是商業用地，不具備住宅用地的許可權，例如：不屬於學校劃分片區等，而且按照商業標準收取水電費物業費等，較70年住宅高。

如果是投資，可根據地段、配套、租金比、租售比、價格等因素選擇。

40年產權的公寓適不適合購買

第一要看看地段，地段好，租金就高，增值潛力大，可以做投資用。

第二要看看總價，單價是多少，總價算下來是多少錢，與租金比率是多少，租金收益率比銀行貸款利息高就值得買。

第三要看看開發商的實力怎麼樣，不要有經濟糾紛導致有爛尾的危險

第四作為投資，如果以後想轉賣，商業性質的房屋所繳納的個人所得稅加上各項稅費會比較高，加起來會達到總房價的20％左右。