房地產行業不會消亡，它只會慢慢的走下坡路，也就是越來越難做，房子越來越難賣。不管什麼時候，每個城市都會有一些必須要買房的剛需，這個是不會改變的。只要有需求，這個市場就不會消失。所以大家要正確的看待房地產這個行業，彭叔一直說房價下跌，並不是說以後就沒有了房地產行業，只是這個行業，會衰退而已。並且彭叔認為現在的房價下跌，是因為過去的上漲是透支了經濟發展而上漲，是屬於不健康的惡性上漲。這種房價上漲的方式如果遇到大環境比較好的情況下，不一定會出現問題，但是當大環境變差的時候，一定會下跌，所以彭叔現在一直認為房價要跌。但是當房價跌到一個合理水平以後，未來還是會有一個小漲幅的，但是在這個小漲幅之前，房價必須要先跌一波。彭叔不是個房跌，只是現在的各種資料和政策都顯示房價要跌，所以現在彭叔只能說跌。如果以後政策和資料都變好了，房價已經跌到底的時候，彭叔會據實跟大家說房價要漲的，但不是現在。

其實現在說樓市並沒有多大意思，因為走勢實在太清晰了。原因是：

一、從真正意義上來講，目前高層沒有出臺任何一個實質性的刺激房地產的政策。大家現在看到的放鬆樓市的都只是地方上的行為，並不是高層出的政策。只要高層政策不變，底下再鬧也沒用。

二、本來在2019年年底彭叔寫2020年預測的時候，彭叔認為2020年就肯定會有降息出現，那是因為彭叔認為現在經濟下行壓力太大，高層必須要降息來幫助實體企業，但是現在，彭叔反而謹慎了。當時我覺得我們降息空間還是很大，因為那個時候沒有疫情，我覺得我們只是內部矛盾問題，外部最多就是一個MYZ，但是現在因為疫情，外部已經不是光一個MYZ就解決的事情，那麼就意味著降息的空間變的很小了。經過疫情這麼一弄，高層一共能打的降息只有150bp左右的幅度了，而且這150bp就相當於王炸，最後的牌了。如果光為了不讓房地產泡沫崩盤就全部打完，那麼再遇到別的危機的話，我們就連可出的牌了。所以大家現在能很明顯的看到，儘管現在利息已經很高了，但是高層卻只是降準，堅決不降息。就是為了要把這個降息留到最需要的時候才能用。而且這個降息出來以後，房價不但不會漲，反而會加速下跌。

三、大城市的人口增加速度減慢。過去大家都說，人往高處流，水往低處走，人們都會去一二線城市，但是大家仔細看看2019年這些一二線城市新增的人口數和2018年新增人口數的對比，你會發現一二線對周圍的虹吸力度基本上都腰斬了。因為現在一二線城市的生活成本太高了，而生活成本最高的就是買房支出，房價過高壓制住了一二線城市對周圍城市的人口虹吸能力。那些去一二線城市發展的小城市人，他們是希望去了能過好日子的，不是為了去當個底層人士的。比如：西安，2018年人口增加了40萬，19年增加了20萬，還有武漢等等。

四、在售二手房數量的持續上漲，現在二手房市場還處於一個積蓄的階段，並沒有爆發，所以還沒有影響到新房市場，但是二手房數量上漲到一個程度的時候，量變就會引發質變，從而導致新房價格也會出現下跌。

彭叔提醒大家一點，現在最需要關注的不是樓市，而是大家的收入問題，當前最主要的事情是別被裁員，保住碗飯。工作沒了，別說買房了，吃飯都成問題。

房地產還能輝煌多久，那得看中國經濟的基本面什麼時候改變。

中國經濟的致命點是 ——我們可以隨隨便便砸出一個超級大的企業，但是，我們始終沒有能力產生大量有能力賺取鉅額利潤的企業。

也就是說，中國經濟離不開國家的產業政策，否則很多企業沒有能力發展起來，更不可能去跟老外拼刺刀。

但是，有了產業政策，我們的官商合作模式並不是日本、德國式的協商制，而是行政命令式。這就導致，我們的企業很難安心長期發展，更多的則是看目前政策的眼色來做生意。

這就導致，利潤往往是被犧牲的。最好的方式，只能是先做大，然後上市搞點錢，才算上岸。

正是這個基本面，用地方債來取代土地財政，其後果將比土地財政更加可怕。

因為沒有企業大量利潤的結餘，地方債大規模發放只會引發企業經營更加困難，最終出現經濟的惡性迴圈。

而反之，土地財政則完全不同。

所謂的中產階級，除了沿海的外企、或者是體制裡面的管理崗位、或者是民企的中高層以上，其實是不存在的

房子一起，什麼需求都來了。

我們上面提到的3類人也開始敢於花錢了，錢也就在市場的流動中，逐步由頂層不斷往社會的各個階層滲透，最終實現整個社會的再就業、財政的穩定、企業利潤的修復。

從這個維度來說，保住資產價格，才能保住真正的中產和富裕人群的購買力；保住了他們，其它階層才會享受到經濟增長的紅利。

什麼寵物店啊、燒烤店啊、網紅奶茶啊…… 才有機會都有生意可做。

明白了這個根本的道理，也就理解了：

地方債和所謂的“房地產稅”，都只是小頭；真正可以支撐中國地方財政的，唯有土地財政。

如果大家要問我，到底什麼東西可以取代土地財政？

其實，很簡單，那就是中國大量的企業真正實現大規模的利潤，也就是說，他們擁有世界級的賺錢能力。唯有到這一天，正常的稅收就可以大量覆蓋體制成本，土地財政的意義才會不大。

19年12月份，在房企各種優惠促銷刺激下，鄭州房地產市場全面爆發，甚至有的開發商紛紛揚言要在2020年1月1日漲價。

如果每平米漲500元，按100平方計算，也就是說鄭州客戶12月底前不買房，2020年買將多花五萬元，等於2020年，又是白乾一年。

當然，暴漲沒來，遭遇疫情黑天鵝，暴漲只能是幻覺來的，騙不了人！

01

轉眼2020已走入下半場，回顧上半年鄭州的樓市歷程，並不那麼順利，而是喜憂參半。

首先是鄭州樓市的“喜”，總結之後可分為兩點：

第一、市場快速回暖。

2020年上半年，鄭州房地產市場經歷了線下售樓處關閉等一系列重創。

根據核桃找房監測，截至6月30日，2020年上半年新房共計成交95280套，為近五年銷量最低，僅為2019年1-6月銷量的七成。

下沉到單月來看，2020年上半年鄭州市場2月、3月兩月受疫情影響最為嚴重。

其中受線下售樓部關閉的影響，2月單月成交僅有276套。同比去年2月驟減98%。

從資料上看，鄭州的新房市場從3月開始便有回暖跡象，當月成交10630套。疫情期間壓抑的購房需求開始釋放。

自4月以來，鄭州連續三月成交量突破2萬套。新房市場火速回暖。

第二、土地市場持續火爆。

2020年上半年，鄭州市區成交地塊52宗，其中住宅成交37宗，商服成交15宗。

其中，第一季度，經開老城區福塔旁三宗地競爭激烈，最終被保利和華潤分別競得，再者就是中交地產摘得經開濱河國際新城兩宗地；

最值得了解的是位於白沙組團北部區域的科學谷的鄭州鯤鵬軟體小鎮一期地塊全部落地。

第二季度，中原新區板塊鄭政出〔2020〕9號（網）競爭激烈，最終被金地競得，再者就是雙湖科技城鄭政高出〔2020〕9號（網）最終被保利摘地。

剛開始的第三季度，2020年7月份，被輿情炒成北龍湖北的金水科教園區舉行土拍，罕見的上演31家房企，60多個馬甲的爭霸戰。

最終，地表最強開發商碧桂園以總價84208萬元價格拿下該地塊，溢價70%。

其次，是樓市的“憂”，可總結為以下幾點：

第一，二手房掛牌房源突破11萬套，去化壓力增大。

鄭州二手房出售數量達112157套，並有不斷攀升趨勢！

其中金水區二手房轉讓數量最多，達30293套，佔鄭州市全部二手房數量的27%。

其次是二七區、中原區、管城區、鄭東新區等。

從資料的變化來看，火爆的背景下，存量房源是有增加的。

第二，租金水平下降，房東都扛不住了。

疫情之下，整個租賃行業都遭遇了歷史上的至暗時刻。

租金下降的原因有：疫情影響，租客減少；中小企業經營困難，城市的就業人口在減少，出租房源供大於求。

第三，紅盤減少，市場轉冷。

在過去這一輪行情中，2016年鄭州房價暴漲，2017年鄭州樓市餘熱+長尾效應；

而從2018年下半年開始鄭州市場急速轉冷，拋去環鄭，2019年鄭州新房銷售量同比銳減近20%，市場徹底陷入冰凍期，至今已3年。

02

今年又經歷了上半年開局的影響，讓2020的鄭州樓市下半場更是充滿變數。

從年初開始，就不斷有各路大神算賬，今年會倒下多少房企？

理由是今年是償債高峰年，這些負債累累的大佬們，在嚴苛調控下借不來錢，沒錢摘地，房子又賣不動，要不壯士斷臂賣房，要不等待被吞併重組！

確實，原來那些槓桿率較高的企業還能維持現金流，但疫情打亂了交易節奏和現金流安排，這會使今年的洗牌力度比2019年更大。

但接踵而至的是，巨頭開始涉獵存量市場。

鄭州商品房市場份額正迅速被少數規模型房企壟斷。開發時代漸漸淪為少數地頭蛇和少數過江龍的遊戲。

而土地市場作為樓市的吹哨人，往往蘊藏著市場的訊號變化。

對於住宅為主的市場，土拍可以說是代表了市場的風向，開發商瘋狂的搶地或恐懼，在某個角度是很能說明問題的。

縱觀上半年土地市場的表現，種種資訊都傳達出了同一個訊號：樓市的下一次高潮就要來了！

首先，回顧近幾年的鄭州樓市土拍市場：

因為限價，所以除了北龍湖以外，突破限價的片區其實很少，而且還要考慮市場的價格評估；市場遇冷，鄭州已經3年沒漲了，即便地王入市，也是隻能平價銷售。

北龍湖的地王，金茂府、融創中原一號院站在高崗遙望四方，10萬+的房價成為了全國市場特一份，天津、珠海、合肥、成都全都沒有；

鄭紡機也在1萬3的樓面價上，站在了高層2萬3、洋房3萬2的老城最高價，如今專案房源基本售罄；

經開的3大地王，華潤紫雲府、Sunny城檀悅始終不是市場的主流，雖然顯赫一時，也是萬眾矚目，就是攔不住市場的不溫不火。

03

近幾年，高價地的日子並不好過。

特別是那些曾經意氣風發的高價地王專案，如今只能被按在地上摩擦。

2018年、2019年，依舊如此。

也許，2020年，疫情影響下，高價地會更難。

市場信心很重要，出現這樣的情況，對高價盤來說，是極不友好的。

另一方面，地價會受到影響。

鄭州上半年52宗成交地塊中：

起拍價成交46塊，佔比88%。

有溢價率的地塊僅6塊，佔比12%。

分別是中原福塔附近三宗、華潤一塊、保利兩塊，也就是現在的華潤凱旋門和保利天匯；

濱河國際新城中交競得一塊，溢價率僅9%；中原西區西四環外地塊被金地競得，溢價率57%；雙湖科技城地塊為保利競得，溢價率為8%。

這讓周邊的高價地怎麼賣？

同時，從側面來看，開發商還願意拿地砸錢，說明整個樓市的未來是被看好的。

按照目前這批土地的入市時間，基本都要到今年10月份以後入市，可能會出現一波以價換量的小高峰。

所以，如果你剛好有購房需求，今年是個機會。

該買就買，不虧。

結語：

本文僅是鄭州浩淼樓市中的一角。

從這一角我們基本能看清楚，鄭州市場早已有築底趨勢，探底回升不遠矣。

我們縱有一萬種理由看空樓市，但終究改變不了。鄭州房市在各種利好注入後，已徹底走出底部。

房地產行業會一直輝煌下去！

雖然很多人不希望是這個答案！

房屋基本空間需求，還是硬通貨，

而且帶上了金融色彩，與銀行國家的都息息相關！

看看每年房地產銷售額就知道為什麼這麼說？

房地產大約在每年貢獻10萬到15萬億！

這個數字不包括房地產帶來的下游效益！

那房地產佔GDP幾成嗎？

我們的GDP目前每年大約80萬億！

這麼大塊兒比重能說舍就舍嗎？

除了賣環境賣土地我們還會別的著嗎？

房價的起起落落不會影響房地產商的命運！

只不過是洗完牌誰還能玩，誰不能玩了的區別！

都說他們日子不好過，那是相比從前！

廋死的駱駝比馬大！看看TOP的財報就知道了！

18年房地產排行榜，

碧桂園7000多億，

前10名要佔到房地產小一半的江山，

十年前這個數字還上不到5%！

現在銷售100億都排不近進百強！

知道嗎？在一個發展房地產200年的國家，

有個房地產商還當了總統！

何來的中國房地產業不行了？

中國的首富好像也是地產商！

只要進入了城市人人都會深深地愛上它，房子，愛上房子後才有資格去愛其它的事物。如若不然，只能算個江湖浪子，遊蕩在都市的大街小巷，居無定所。你必須用盡所有的腦汁，身汗，奮不顧身賺足愛的首付，擁有了居所後，才有能力去愛城市裡其它的東西，包括女人。房子已經象證著愛情的鑽戒，鮮花，也是誠意。沒有誠意如何向姑娘們示愛呢，又如何證明你是愛著她，只有手中握有寶石，手捧鮮花。沒有此物，又如何使丈母孃放心，你有能力去愛。所以，房子已經是你活著的象證，也是男人高高舉起的圖騰，四四方方的圖騰決定著你著為男子的榮辱，沒有房子會十分痛苦。房子與愛情，房子與尊嚴，房子已關乎著一切，那麼，房子就會像愛的激情永遠會娛樂下去。

如果開房商能夠走上Sunny的發展道路，這個行業將無限輝煌。什麼是Sunny道路，自己慢慢體會吧。過去我們只看到房地產高歌猛進，實際上參與其中的人都特別累，為什麼累，自己慢慢體會吧。房住不炒，實際上也為房地產今後的發展指明瞭方向。不炒房房地產能不能發展，答案是肯定的，房子降價行業能不能發展，答案也是肯定的。就看行業自己願不願意，某些人願不願意。華人的消費潛力毋庸置疑，只是不敢消費，一套房子就把消費者堵住了。那些鼓吹高房價論的專家說，連房子都買不起的人哪裡有錢消費，所以房子是賣給有錢人的。這種極其錯誤的觀點不倒毀了這個行業，也給其他行業帶來了負面影響。人不是生下來就走錢，有一個拼搏奮鬥的過程。這個過程正給了房地產行業極大的騰挪空間。在陪伴消費者成長的過程中，租賃租房可以平穩的過度，一方面可以回籠資金，另一方面可以發展其他業態。絕對比空著房子等政策強。再等下去怕是竹籃打水一場空。拋棄過去舊的營銷思路，向更Sunny，更市場的方向發展，十幾億人的市場，好好做沒不輝煌。那個時候才是真正的支柱產業。

個人覺得會永遠輝煌下去，因為土地是國家的、是稀有的，房地產業是政府發展經濟的支柱產業。記得任總說過，房地產業就像夜壺……

房地產最多還能撐十年，十年之後都成了危樓了，地皮到期屬於國家的，你說你買的那些所謂的雙證還有什麼實際意義嗎？

按人口來說，00後到30歲…… 變白銀，10後到30歲變青銅。瞎猜的，不過集中在幾個城市圈內的城市和二線城市以及人口可以流入的三線城市。

請記住！！！房產叫開發，土地歸國家！傳統告訴你，有房才有家！！為了有個家，幾代人遭罪，觀念不該變，還嫌房子貴，拼命賺錢不夠花，慚愧慚愧！

2018元旦，全球人口74.4億，

中國14億，

中國的房子，建了多少是個謎，

估計住40-50億人一點問題都沒有；

2018中國GDP90萬億，

有多少水分，是個謎，

房地產總值450萬億。

你覺得房地產還能輝煌多久？

大城市的土地不夠建房可以買偏遠山區的宅基地，全國農村閒置的宅基地非常的多，大城市能建房的地方都建房，這樣既滿足了城市沒地建房，農村閒置宅基地無用的結果！

地產行業輝煌多久需要根據國家發展情況訂，國家發展越強盛地產就會越長久～國家發展萎縮也就是大家想的，房地產企業倒閉，你覺得房地產企業能維持多久

輝煌多久不知道，不過國家對房地產行業的干預越來越強。它已經不是單純的市場需求問題。國家整體發展思路清晰，下一輪應該是，穩定房子，發展高尖端科技技術和新能源的製造業。

從古到今，發財了就修房造屋，如果國家使勁發票子，房地產還可興旺萬萬年！到時賣不出去了來個三十年強致報廢可以無限迴圈興旺下去！

很簡單，中國房地產總價450萬億，你可以試著賣掉全部，然後買下世界，這絕對是賺錢的買賣，可你買的到嗎？前幾年賣掉房子移民海外的真賺了，現在剩下的就是被剝削的過程，開發商和印鈔的雙重剝削，你不服？

房價高低不是國家決定的 是市場決定的 縱觀現在的情況 房地產還是得輝煌 房價還會漲 別說泡沫 沒用 n年前大家說泡沫 泡沫也沒破 錢越來越毛 越印越多 買房增值不一定 保值沒問題 這個社會誰嫌房子多 有錢現在投資房地產也不會錯 現在買不起 10年後你更買不起

《未來中國房地產市場空間有多大？》

房地產業一直是大家關心的話題，作為曾經是國內經濟支柱帶動50多個行業發展的房地產業，近兩年在發展中確實遭遇了“瓶頸”，市場的轉變倒逼房企轉型。儘管現在傳統的房地產標杆企業都在儘量避開“房地產”這個標籤，但下一步的“去何處、如何去？”卻是擺在全行業前面的一個深刻命題。各路房企八仙過海各顯神通，結合自身的特點，做出了諸多探索與嘗試。根據對房地產行業的觀察和研究，本文歸納房企的轉型之路，目前，談及房地產開發似乎最看的未來房地產業發展空間有多大？房地產業這面旗幟到底能打多久？本文作以下分析探討。

1 房地產進入平穩發展新階段，住房銷售迴歸需 求中樞。

1.1 房地產進入提質降速的高質量發展新週期

中國房地產市場已過總量持續快速擴張的高增長階段，進入提質降 速、平穩發展的新階段。

從供給端看，一是房地產投資高峰期已過。2015 年以來，房地產開 發投資增速從兩位數高增長逐漸迴歸 10%左右平穩增長，若扣除土地購置 費，開發投資於 2018 年首次出現負增長。二是中國存量住房套戶比在 2018 年已達 1.09，基本告別住房短缺；但住房質量仍有較大提升空間， 根據2010年全華人口普查資料，存量住房中商品房套數僅佔40.7%， 1999 年以前修建的住房佔比高達 41.4%。

從需求端看。一方面，主力置業人口數量告別高增長， 20-59 歲的 主力置業人口增速從 2008 年開始明顯回落，並在 2014 年開始出現小幅 負增長。另一方面，主力置業人口中改善需求人群佔比增加。35-59 歲人 口在主力置業人口中佔比曾在 1995-2009 年明顯提升，但彼時尚處於房 改後住房需求集中釋放時期，套戶比不足 1，各年齡段均存在大量首次置 業現象。而 2014 年以來， 35-59 歲人口占主力置業人口比重再次進入持 續上升通道，此時套戶比已達到 1.07，表明追求居住品質的改善需求人 群佔比增加。

1.2 “房住不炒”引導，銷售迴歸自住需求中樞

在“房住不炒”“穩地價、穩房價、穩預期”“不將房地產作為短期 刺激經濟的手段”的政策指引下，未來房地產市場銷售將回歸居民自住 需求中樞。

第一，棚改貨幣化安置紅利逐步退出。2014 年起棚改貨幣化安置比 例大幅提升，我們測算，2014-2018 年棚改貨幣化安置共拉動商品房銷售 面積 6.73 億平，佔銷售面積的 9%。從 2018 年起，棚改貨幣化對房地產 銷售的拉動作用逐步降低。一是貨幣化安置比例降低。棚改融資方式由 PSL 支援下的棚改專項貸款轉為棚改專項債，融資規模大幅減少，貨幣化 安置比例隨之降低。二是新開工減少。2019 年棚改新開工套數 285.3 萬 套，比 2018 年實際新開工套數減少 54.5%；根據《國家新型城鎮化規劃 （2014-2020 年）》，到 2020 年基本完成城市棚戶區改造的任務。

第二，2016 年 930 調控以來已歷時 3 年，在“房住不炒”指引下， 房地產長效管理機制和住房制度改革快速推進。政策取得顯著效果，市 場迴歸理性、商品房銷售迴歸居民自住房需求。

2016 年 12 月中央明確定位“房子是用來住的、不是用來炒的”，開 始提出建立促進房地產平穩健康發展的基礎性制度和長效機制，房地產 調控思路逐漸從短期調控政策向長效機制建設過渡，從全國一盤棋向因 城施策過渡，從以商品屬性為主向構建強調居住屬性的住房制度過渡。

2019 年 7 月 30 日政治局會議重申“堅持房子是用來住的、不是用來 炒的定位，落實房地產長效管理機制，並首次提出“不將房地產作為短 期刺激經濟的手段”。明確未來住房制度和房地產政策基調。第一，未來 住房制度將堅持住房的一個定位、探索完善市場和保障兩個體系，迴歸 解決居民住房問題。第二，房地產政策將在長效管理機制引導下，堅持 一城一策，落實“穩地價、穩房價、穩預期”。地方政府將有更大的決策 權和更豐富的工具箱，承擔地方主體責任；中央則完善市場的監測預警 和考核評價機制，加強對 “三穩”不到位的地方政府監督和問責。

2 全國：總量穩定，三大需求支撐下市場空間仍 然巨大

中國住房市場已經走過全域性性高增長階段，進入總量穩定、高質量 發展的新時代。城鎮常住人口增長、居住條件改善和城市更新改造三大需求支撐十年以上的全國房地產市場空間。我們預測 2019-2030 年全國 城鎮自住房需求面積年均 11.7 億平，高於 2013 年全國商品住房銷售面 積。 其中，城鎮常住人口增長、居住條件改善和城市更新改造需求分別 為 5.2、0.7 和 6.7 億平，不考慮需求漏損，佔總需求的 44.4%、5.7%和 57.1%。

三大自住房需求受六大因素支撐。其中，城鎮人口增長需求受益於 城鎮化推進和城市間人口遷移增加。城市更新改造需求受益於住房質量 提升和住房消費區域升級，搬出老舊城區住房和棚戶區的居民購買商品 房。居住條件改善需求受益於置業人口中改善群體佔比提高，經濟增長 帶動住房消費增加，住房消費升級以及家庭結構變化導致的家庭小型化。

第一，城鎮化推進，大量農村人口持續進城。2018 年中國常住人口 城鎮化率 59.6%，僅相當於 1868 年的英國，1910 年的德國，1945 年的美 國，1958 年的日本。中國城鎮化仍處於快速發展階段，預計未來十年城 鎮化率年均提升 1 個百分點、年均 1300 萬農村人口轉變為城鎮常住人口。

第二，城市間人口遷移增加。2000-2015年城-城流動人口占比從20.8% 持續增加至 37.9%。未來，城市間經濟發展不平衡將推動人口持續從欠發 達城市向較發達城市遷移。

第三，住房消費升級。一是觀念升級。98 年以前買公房，解決“有 房住”問題。98 年房改後住房消費商品化，滿足便民化居住需求。進入 21 世紀，居民追求生活品質，住房消費持續升級，購買高品質商品房。 二是區域升級，城市間由中小城鎮向區域核心心城市和大都市圈升級， 城市內由老區舊宅到新區新房升級。三是品牌升級。購房需求從缺乏建 設標準和服務保障的地方中小房企向標準化運營、服務完善的品牌房企 集中。

第四，居住條件改善。一是住房質量改善空間大，根據 2015 年人口 小普查，城鎮家庭住房成套率僅 85%，有 20%是平房、41%是 1999 年以前 修建。二是主力置業人口年齡中樞上移，住房改善需求增加、能力提升。 20-60 歲城鎮主力置業人口總數在 2045 年以前穩定在 5.5 億人左右，其 中 35-60 歲改善需求年齡段佔比由 2020 年 63.2%提升至 2030 年 68%。

第五，經濟增長帶動居民住房消費。居民居住消費和經濟發展水平 匹配。1960-2008 年的美國和 2004-2018 年的中國，居民居住消費/GDP 分別穩定在 8.5-10.3%、5.4-6.6%。隨著溫飽問題解決，經濟增長對住房 消費帶動力增強。1985 至 2018 年，中國城鎮居民吃穿用支出佔比由 75.4% 下降至40.9%，居住支出佔比從4.8%增加至24%。中國經濟基數低增速快， 增長空間大。2018 年人均 GDP 不足美國 1/6、日本 1/4，6.6%的實際 GDP 增速位居世界前列。98 年房改後住房消費 20 年匹配的是改革開放 40 年 經濟大發展，未來經濟增長將繼續帶動居民住房消費增加。

第六，家庭結構變化，規模小型化。2017 年中國家庭戶均人數 2.99 人，1-2 人家庭戶佔比 42.8%，分別較 2004 年減少 0.25 人、增加 15.4 個百分點。和樣本發達國家均值 2.36 人、63.6%相比，中國家庭規模有 進一步小型化空間，將裂變出更多的住房需求。一是隨著婚姻觀念改變、 成本提高，結婚率下降、離婚率上升，2018 年全國結婚登記 1013.9 萬對、 離婚登記 446.1 萬對，分別較 2014 年減少 22.1%、增加 22.7%。二是現 代城市生活方式下傳統家庭功能弱化，子女婚後自立門戶，三代及以上 同堂的大家庭數量減少，一代和兩代戶增加。

2.1 支撐未來十年房地產市場空間的六大因素

2.1.1 城鎮化：城鎮化率持續提升，大量農村人口進城

改革開放以來，中國城鎮化率以年均 1.06 個百分點的增速增長。我 國城鎮化仍處於快速發展階段，未來十年將繼續快速提升。根據聯合國 預測，未來 11 年中國城鎮化率預計年均提升 1 個百分點，至 2030 年達 到 70.6%，年均 1300 萬農村人口轉變為城鎮常住人口。

第一，國際經驗表明，城鎮化率提升遵循諾瑟姆曲線規律，城鎮化 率 30%以下、30%-70%和 70%以上，分為平穩發展、快速發展和緩滯發展 階段。2018 年，中國常住人口城鎮化率為 59.6%，仍處於快速發展區間。

第二，橫向看中國城鎮化率上升空間較大。當前城鎮化率僅相當於 1868 年的英國，1910 年的德國，1945 年的美國，1958 年的日本；無論 是和發達國家相比，還是經濟發展水平相似的發展中國家，如俄羅斯、 巴西等相比，均有較大差距。

2.1.2 人口遷移：城市間人口遷移增加

區域經濟發展不平衡推動人口從經濟發展水平較低的地區向經濟發 展水平較高的地區遷移。中國 39 個一二線城市 2018 年常住人口城鎮化 率和人均 GDP 相關係數高達 0.88，31 個省、自治區和直轄市的兩個指標 則相關係數達 0.57。2000-2015 年城-城流動人口占比從 20.8%持續增加 至 37.9%。未來，人口將繼續向經濟發達區域中心城市和城市群聚集。

2.1.3 住房消費升級：觀念、區域和品牌三層次消費升級

一是住房消費觀念升級。1998 年前買公房，居民的居住觀是如何解 決“有房住”的問題，有房就行。1998 年房改推進，住房實物分配被叫 停，商品住房市場啟動，居民開始重視小區配套等便民化居住服務，物 業管理行業從無到有、逐漸發展成熟。進入 21 世紀，居民追求高品質生 活，住房消費上表現為對園林綠化、建材品質、智慧家居、一體化裝修 等提出高要求，實現“住好房”。

二是消費區域升級。城市間，住房需求從小城鎮向教育醫療就業等 條件更完善的大城市集中；城市內部，新老城區並存，新區基礎設施好， 即使在老城區有房的居民，也要到新區購買改善型住房。

三是消費品牌升級。居民購房需求從缺乏建設標準和服務保障的地 方中小房企向標準化運營、服務完善的品牌房企集中。 2019 年一季度末， 百強房企佔商品房市場份額已超七成，較 2015 年 40%市佔率增長了 31 個 百分點。憑藉品牌溢價、智慧家居、優質物業等優勢，品質住宅佔據主 流。以精裝修為例，90 年代末首次在廣州、上海等城市出現，2005 年恆 大率先開啟全精裝交房的業內風潮，2018年全國全裝修滲透率提升至 23% 以上，一線城市提升至 56%。

2.1.4 住房質量：居住條件改善

第一，中國基本告別住房短缺，但住房質量仍有很大改善空間。根 據恆大研究院《中國住房存量報告：2019》， 1978-2018 年，中國城鎮住 宅存量從不到 14 億平增至 276 億平，城鎮住房套數從約 3100 萬套增至 3.11 億套，套戶比從 0.8 增至 1.09。當前日本、美國、英國、德國的套 戶比分別為 1.16、1.15、1.03 和 1.02，與發達國家對比中國住房供給總 體平衡。但根據 2015 年人口小普查，中國城鎮住房中成套率僅為 85%， 約 20%為條件較差的平房，41%為 1999 年前修建。

2014-2018 年，中國累計典型城市商品房銷售中 90-144 平方米的改 善戶型套數佔比明顯提升，表明住房質量改善需求下，居民更偏好功能 完備的較大面積住宅。

第二，城鎮主力置業人口數量保持穩定，但年齡中樞上移，住房改 善的能力提升。

人口總量峰值臨近，但受益於鼓勵生育政策，估計仍能維持 5-10 年 左右增長。1978 年以來，中國生育政策經歷了從嚴格計劃生育到放鬆計 劃生育的轉換，總和生育率下滑，從 1970 年之前的 6.0 降至當前 1.5 左 右。

根據《中國生育率報告：2019》，按照當前 1.5 的低生育率預測未來 人口總量，最保守估計中國人口將於 2024 年前後到達峰值 14.10 億人（低 方案）。但應考慮到生育政策變化對將對生育率提升產生積極影響。目前 全面二孩政策已經實行，預計未來繼續出臺政策提高生育率，比如推行 全面放開生育，出臺個稅抵扣、經濟補貼、支援托育服務供給、完善女 性就業權益等一系列配套生育支援政策。若生育率提高至 1.6 和 1.8，預 計總人口將分別在 2026 年前後（中方案）、2030 年前後（高方案）達到 峰值 14.19 億人、14.33 億人。

聯合國對華人口規模有 9 個預測方案。其中低方案的總和生育率 假設為 1.45，將於 2024 年達到人口峰值 14.5 億人；固定生育率方案和 中方案對未來總和生育率假設為 1.69 和 1.70，分別將於 2030、2031 年 達到 14.6 億的峰值。

城鎮主力置業人口數量穩定在 5.5 億人左右。根據聯合國預測的我 國未來城鎮化、固定生育率方案下的人口總數和年齡結構，雖然 20-60 歲人口占比持續小幅降低，但受益於城鎮化率提升和總人口增長，2045 年以前 20-60 歲城鎮人口數量穩定在 5.5 億人左右。

主力置業人口年齡中樞上移，住房改善能力提升。主力置業人口中， 20-34 歲以首置需求為主，35-60 歲以改善需求為主。對改善需求進行細 分，35-45 歲一般為二次購房的首改群體，45-60 歲則為三次及以上的再 改和豪改群體。根據聯合國預測的未來中國人口年齡結構資料， 2020-2030 年，首置需求人口占比由 36.8%降低至 32%、首改需求人口占 比由 23%提升至 28.6%、再改和豪改需求人口占比維持在 40%左右。

2.1.5 經濟增長：經濟增長帶動居民住房消費持續增加

居民居住消費水平和經濟發展水平相匹配。美國 1960-2008 年個人 住房消費支出/GDP 維持在 8.5-10.3%，兩者增速的相關係數達 0.77；中 國 2004-2018 年居民最終居住消費/GDP 也穩定於 5.4-6.6%，增速相關係 數為 0.59。國內外經驗表明，經濟發展會帶動居民住房消費增加。一是 住戶部門收入增長帶動居民整體消費增長；二是隨著溫飽問題解決，經 濟增長對住房消費帶動力增強。以中國為例，1998-2018 年城鎮居民消費 性支出增速和居民可支配收入增速相關係數為 0.91，具有強正相關關係。 1985 至 2018 年，中國城鎮家庭消費中用於居住的消費支出佔比由 4.8% 提升至 24%，吃穿用消費支出佔比由 75.4%下降至 40.9%。

中國經濟基數低、增速快，未來增長空間大。未來經濟增長將帶動 居民住房消費持續增加。1978-2018 年，中國 GDP 從不足 4000 億增長至 90 萬億元，40 年內增長約 245 倍。經濟發展取得舉世矚目成績的同時仍 存在巨大潛力，雖然 GDP 總量位居世界第二，但人均 GDP 僅為 9771 美元， 不足美國的 1/6，日本的 1/4；2018 年，中國實際經濟增速 6.6%，增速 換擋後仍處於世界前列。

2.1.6 家庭因素：家庭結構變化，家庭規模小型化

家庭結構變化導致家庭規模持續小型化，裂生出更多住房需求。

當前，中國一人和二人戶家庭佔比提升，家庭平均規模不斷下降。 2004-2017 年，戶均人數由 3.24 人下降為 2.99 人。一人戶、二人戶家庭 佔比分別由 7.8%、 19.6%上升至 15.6%、 27.2%；三人戶家庭佔比則由 31.4% 下降至 24.7%。二人戶已取代三人戶成為中國最主要的家庭結構型別。

和發達國家相比，中國家庭規模仍有下降空間。從現狀看，德國、 日本、英國、南韓、美國的家庭平均規模均低於中國，分別為 1.99、 2.38、 2.39、2.50、2.54 人，且這些國家的 1-2 人家庭戶佔比全部高於 55%。 從趨勢看，家庭規模隨工業化和城鎮化的深入推進而下降。以美日為例， 1975-2015 年日本城鎮化率由 75.7%上升至 91.4%，平均家庭人數由 3.32 人下降至 2.38 人；1960-2010 年美國城鎮化率由 70%上升至 80.8%，平均 家庭人數從 3.29 人下降至 2.59 人。

未來中國家庭結構變化將繼續推動家庭規模小型化。一是婚姻觀念 改變、婚姻成本提高和適婚人口性別比失衡，結婚率下降疊加離婚率上 升，單身和單親核心家庭增加。2018 年全國結婚登記 1013.9 萬對、離婚 登記 446.1 萬對，分別較 2014 年減少 22.4%、增加 22.7%。根據聯合國 出生性別比資料，未來中國適婚人口性別比位於 1.12-1.19的失衡高位， 結婚率提升較難，家庭結構將向更多的一人戶和單親核心家庭發展，產 生住房剛需。 二是現代城市生活方式下傳統家庭功能弱化，代際分居形 成更多一代和兩代戶。隨著高成本、快節奏的城市生活方式逐漸普及， 老年父母對子女贍養的依賴度因退休金機制和日趨完備的養老服務減弱， 已婚子女追求私密空間，自立門戶現象普遍，三代及以上同堂的傳統大 家庭數量減少，一代和兩代戶增加。

2.2 測算中國未來房地產市場空間

2.2.1 6 大因素支撐下的三類自住需求

一是城鎮人口增加需求。城鎮常住人口增長受益於全國總人口數的 增加和城鎮化率的提升，可進一步細分為城鎮人口自然增長、農村人口 進城產生的農轉非，以及因行政區劃變動產生的就地城鎮化人口組成。 無論是內生的城鎮人口自然增長、還是外源性的農村進城常住人口，均 產生新的自住剛需。

二是城市更新改造需求。舊城改造更新涉及大量老舊住宅拆遷，通 過實物和貨幣兩種方式進行安置，其中貨幣化安置部分居民持幣進入二 手和商品房市場解決自住剛需。隨著經濟發展，城市更新改造需求增加。 一是城市逐步進入存量改造時代，城市空間增量擴充套件受限，老舊城區拆 遷增加；二是老城區舊宅難以滿足居民住房消費升級，居民需要品質住 宅。

三是居住條件改善。首先，經濟增長提升居民可支配收入，居民住 房消費能力增強；其次，住房是居民重要的消費領域，也是消費升級的 重要組成部分，住房消費在品質、區位和品牌上持續升級；再次，離婚 率上升疊加結婚率下降，家庭規模小型化，對成套住房的需求增加。

此外，未來住房市場總需求中有一部分需求不會在商品房實際銷售 中體現，產生需求漏損。例如，農轉非自帶房入城、城鎮流入人口返鄉 置業等現象使住房需求透過其他渠道解決。

2.2.2 方法與資料

長週期住房需求分析方法為：當年商品住房需求=（1-有效需求漏損 率）×（城鎮人口增長需求+城市更新改造需求+居住條件改善需求）

（1）城鎮常住人口增長需求=全國總人口×城鎮化率×人均住房面 積。根據人口增量來源，城鎮常住人口增長需求可分為城鎮常住人口自 然增長需求和農轉非城鎮常住人口需求。全國總人口和人口自然增長率 根據《中國生育率報告：2019》中 1.5 的低生育率進行保守估計結果。 城鎮化率採用聯合國《World Urbanization Prospects 2018》中的預測。 城鎮人均住房面積根據 2014-2018 年的年均增速，按照一定速率遞減計 算未來增速進行預測。

（2）城市更新改造需求=存量住房面積×拆遷折舊率×貨幣化安置 比例。其中 2013-2020 年採用當年棚改新開工套數、貨幣化安置比例和 每戶棚改新增住房需求 85.1 平計算。2021 年及以後，以向前推 20 年的 存量住房，年拆遷率 1/70,貨幣安置化比例維持 30%估算。

（3）居住條件改善需求=當年城鎮常住人口×人均住房面積增量。 用人均住房面積增長表示因居住條件改善產生的自住需求。

（4）當年商品住房需求=（1-有效需求漏損率）×未來住房市場總 需求。2019-2020 年，在“三個 1 億人”政策持續影響下，戶籍人口城鎮 化率增速將繼續高於常住人口城鎮化率，漏損率繼續維持低位。2021 年 開始，假設漏損率回升至 2013 年以來的均值。

2.2.3 測算結果：市場空間穩固十年以上

受益於城鎮常住人口增長和區域遷移、居住條件改善、城市更新， 中期看中國住房市場未來仍有巨大潛力。

分階段看，商品房市場空間仍可穩固保持 10 年以上。2019-2030 年， 全國商品住房需求年均 11.7 億平，超過 2013 年全國商品住房銷售面積。 其中，2019-2020 年、2021-2025、2026-2030 年年均分別為 13.6 億平、 11.6 億平和 11.0 億平，相當於 2016、2013 和 2015 年全國商品住房銷售 面積。

分類別看，城鎮常住人口增長、城市更新和居住條件改善需求分別 佔總需求的 41.4%、5.4%和 53.2%。

農轉非支撐未來十年城鎮常住人口增長需求。2019-2030 年，全國城 鎮常住人口增長產生的自住房需求年均為 5.2 億平，不考慮需求漏損， 佔總需求 41.4%。其中，在持續的快速城鎮化推動下，農村人口進城產生 新增住房需求佔比高達 99.8%；而生育率下滑導致人口自然增長率從2025 年開始轉為負增長，城鎮常住人口自然增長產生的需求僅佔 0.2%。整體 而言，由於人口增速和城鎮化率提升速率均持續回落，未來城鎮常住人 口增長產生的自住房需求呈平穩減少趨勢。

棚改收官、舊改接棒，2021 年開始城市拆遷改造需求持續增加。 2019-2030 年，全國城市拆遷改造產生的自住房需求年均有 0.7 億平，不 考慮需求漏損，佔總需求的 5.4%。其中，2019-2020 年全國棚戶區改造 收尾攻堅，預計新開工 884 萬套1，產生自住房需求 2.2 億平。2021 年開 始，成片集中的棚戶區改造基本結束，城市更新以舊城改造為主。隨著 存量住宅面積增長，每年拆遷面積重回持續上升通道，估計 2021-2030 年城市舊改產生自住房需求 5.7 億平。

居住條件改善需求在未來十年內持續增長，並從 2020 年開始佔據市 場主導。2019-2030 年，全國居住條件改善產生自住房需求年均為 6.7 億 平，佔總需求的 53.2%。未來十年，受益於人均住房面積增加，居住條件 改善需求持續增長，並從 2020 年開始成為住房市場最主要的需求來源， 表明房地產市場進入改善時代。

3 區域：區域分化，需求向一二線城市和主要城 市群集中

3.1 需求向一二線城市集中

3.1.1 測算結果

2019-2030 年，住房需求向高能級城市集中。一線、二線、三四城市 的年均需求分別為1.0、 4.4、6.3億平，佔全國總量的8.6%、37.5%、53.9%； 與 2012-2018 年商品住房銷售面積佔比相比，分別提升 4.4、提升 4.4、 下降 8.8 個百分點。一線和部分割槽域核心二線城市住房需求持續旺盛， 重慶、成都、廣州、深圳、北京、鄭州、上海、杭州、天津、長沙、武 漢等一二線城市需求旺盛，市場份額佔比均達 1.5%以上。

3.1.2 區域分化成因

從需求類別看，城鎮人口增長需求中一線、二線、三四城市分別佔 比 7.3%、41.4%，51.3%；居住條件改善需求為 9.7%、35.5%、54.8%；城 市更新改造需求為 6.8%、25.8%、67.4%。與總需求構成相比，一線、二 線城市需求佔比提升，分別受益於居住條件改善需求和城鎮人口增長需 求佔比提升；三四線城市的城鎮常住人口增長、居住條件改善對住房需 求的拉動力低於平均水平，需求佔比總體下降。

2019-2030 年，城鎮人口增長、居住條件改善和城市更新改造需求中， 一線城市佔比分別為 7.8%、9.7%和 6.8%。和總需求佔比 8.6%相比，表明 居住條件改善是支撐一線城市需求增長的核心因素。主要原因有三。

第一，一線城市現有人均面積偏低，改善空間大。2017 年北京、上 海、廣州、深圳城鎮居民人均住房建築面積分別為 32.6、36.7、33.1、 19.7 平方米，大幅低於全國 37.4 平方米。

第二，加大住房保障，提升中低收入群體住房條件。以公共租賃住 房、人才公寓、共有產權房等為代表的保障性住房供給將增加，住房供 應體系逐步完善，一線城市中的低收入與夾心層居民的居住環境將得到 較大幅度提升。

第三，高收入群體增長，對住房的消費能力及改善需求提升。雖然 一線城市規劃了人口規模控制目標，未來常住人口增長受限；但一線城 市人均可支配收入與全國城鎮人均可支配收入差距持續擴大，人口的收 入結構將持續改善，高收入群體佔比的增加使居民住房消費能力增強。

2019-2030 年，城鎮人口增長、居住條件改善和城市更新改造需求中， 二線城市佔比分別為 41.4%、35.5%和 25.8%。和總需求佔比 37.5%相比， 表明城鎮人口增長需求是支撐二線城市需求的核心因素。二線城市未來 城鎮人口快速增長主要受益於吸引省內三四線城鎮人口流入。人隨產業 走，區域經濟發展不平衡是導致人口區域流動的根本原因。在特定區域 內，人口向區域經濟-人口比值大於 1 的地區流動。對於具有單核中心城 市的省份，省會經濟發展水平較省內其他地區具有絕對優勢，經濟-人口 比值遠大於 1，對省內人口的虹吸效應顯著。例如長沙、蘭州、昆明、合 肥、武漢、南昌、鄭州等中西部省份省會，雖然所在省份的經濟發展水 平不及廣東、江蘇、浙江等東南沿海地區，受益於強省會城市對周圍低 能級城市的虹吸作用，省內人口流入對住房市場需求的支撐尤為明顯。

2019-2030 年，城鎮人口增長、居住條件改善和城市更新改造需求中， 三四線城市佔比分別為 51.3%、54.8%和 67.4%，而需求漏損佔比高達 67.4%。和總需求佔比 53.9%相比，表明三四線城市需求佔比下降主要有 兩個原因。一是人口淨流出。 2018 年三四線城市的經濟-人口比為 0.76， 人口整體呈淨流出態勢。二是因為需求漏損較多。三四線城市新增城鎮 常住人口中行政區劃調整佔比較高，存在大量帶房入城現象。

3.2 需求向主要城市群集中

3.2.1 測算結果

《十三五規劃綱要》提出“優惠城鎮化佈局，加快城市群發展”，將 全國主要城市劃分為 19 大城市群。19 個城市群包括 257 個城市，佔全國 城市總量 40%左右，但常住人口和 GDP 佔比高達 73%和 81.7%。19 大城市 群將提供中國絕大部分房地產市場，根據發改委預計，其未來常住人口 佔比將進一步提升至 80%以上。受資料可得性限制，我們透過計算各省份 住房需求預測未來各城市群市場空間。

按照住房需求總量從大到小，19 個城市群可分為三梯隊。

第一梯隊包括 6 個城市群，2019-2030 年年均需求 1-2.1 億平，佔全 國 8.7-17.7%。分別為長三角、長江中游、京津冀、成渝、珠三角、山東 半島城市群，年均需求分別為 2.07、1.67、1.24、1.05、1.03、1.02 億 平，佔全國總需求比重為 17.7%、14.3%、10.6%、9.0%、8.8%和 8.7%。

第二梯隊包括 8 個城市群，年均需求 0.26-0.56 億平，佔全國總需 求比重在 2.2-4.8%。分別為中原、滇中、關中平原、北部灣、黔中、海 峽西岸、蘭西、晉中城市群，年均需求分別為 0.56、0.35、0.35、0.35、0.33、0.32、0.32、0.26 億平，佔全國總需求比重為 4.8%、3.0%、3.0%、 3.0%、2.9%、2.7%、2.7%、2.2%。

第三梯隊包括 5 個城市群，年均需求在 0.25 億平以內，佔全國總需 求比重低於 2.1%。分別為哈長、天山北坡、呼包鄂榆、遼中南、寧夏沿 黃城市群，年均需求分別為 0.24、0.19、0.15、0.14、0.04 億平，佔全 國總需求比重為 2.1%、1.6%、1.3%、1.2%和 0.4%。

未來房地產市場的城市群分佈具有兩個特徵。第一，需求向重要城 市群集中，地區分化顯著。第一梯隊全部由 6 大國家級城市群組成； 2019-2030 年第一、二和三梯隊年平均需求分別為 1.35、0.35 和 0.15 億 平，佔比分別為 11.5%、3.0%和 1.3%。第二，需求集中於東部沿海、中 部和西南部城市群，從沿海向內陸逐步減少。東部沿海、中部、西南部、 西北部和東北部城市群需求佔比分別為 51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和 3.3%。第一梯隊中有 2/3 為東部沿海城市群；第二梯隊中有 5/8 為中部 和西南部城市群；第三梯隊中全部為東北和西北部城市群。

3.2.2 區域分化成因

第一是經濟發展不平衡帶來的人口區域間流動。以 2018 年各省經濟 -人口比測度未來人口遷移方向。結果表明，長三角、珠三角、京津冀、 山東半島、長江中游、成渝、呼包鄂榆城市群所在省份經濟-人口均值比 大於 1，未來人口淨流入。哈長城市群、蘭西城市群、滇中、黔中、北部 灣城市群等經濟-人口比低於 0.7，人口持續淨流出。

第二是農業人口城鎮化潛力差異。除了區域間人口遷移，區域內部 農轉非也是城鎮人口增長的關鍵來源。用 2017 年各省鄉村常住人口規模 來衡量這一需求，中部及東部城市群所在省份鄉村平均常住人口在 2000 萬以上，伴隨中遠期城鎮化快速推進，農業人口城鎮化空間較大。具體 來看，包括中原、成渝、山東半島、京津冀、珠三角、長江中游、北部 灣和滇中城市群。

第三，居住條件改善空間差異。用 2017 年城鎮套戶比衡量地區住房 是否存在短缺。一般而言，套戶比低於 1，表明存在住房短缺；套戶比高 於 1，表明基本住房需求得到滿足。當前各省套戶比存在北高南低、內陸 高沿海低的特徵。其中，京津冀、山東半島、成渝城市群所在省份城鎮 套戶比低於 1，表明還存在住房短缺問題，未來住房條件改善空間最大。 哈長、遼中南、呼包鄂榆、晉中、中原和黔中所在省份套戶比大於 1.1； 部分產業衰落、人口流出區域出現住房過剩現象，但核心城市吸引區域 內人口流入，住房需求仍有支撐。其他省市群所在省份套戶比位於 1-1.1， 住房短缺問題已基本解決，但仍存在進一步提升空間。

對於這個問題來說，其實並不是很好回答，因為本身這個問題問的有些籠統，再加上如此宏觀的問題想要有具體的回答其實本質上來時候並不現實。

但是其實我們可以從另外一個方面來解答這個問題，中國房地產現在發展到一個什麼樣的階段了？其實現在的傳統房地產行業已經開始走下坡路了，整個房地產行業也在逐步走向轉型。而對於房價來說，現在的房價依舊還在微漲，並且這個階段還是持續很長一段時間，但是總的來說，現在的中國房地產行業已經逐步趨向於穩定化，步入房價穩定期了。

所以對於房價還有多少上漲空間來說，如果不出現大的變革的話，房價的上漲孔空間不算小，但是並沒有大家想象的那麼大，總體來說已經進入一個穩定期，會持續微漲，但是短時間內不會出現大漲的現象，所以長遠來看價格的上漲空間還是不算小，但是週期較長，並且結合通貨膨脹和資金貶值的情況來看，真正意義上的增值幅度並不會特別大。

但是即使是這樣，房地產行業依舊是未來十年左右一個較為穩定的行業，這一點是毋庸置疑的，並且在這段時間內，抓準時間做出合適的投資依舊是個不錯的選擇，但是要說明的是，現在的房地產行業並沒有之前那樣好，所以在投資的時候也需要抓準時機，而不是像之前那樣隨意投資就可以坐收漁翁之利。

曰落西山，房孑用來住。但現在住也住不起了，物業費，停車費，等收費不低啊！拿最低工資的人在掙扎，奄奄一息了。