親身經歷，物業以種種手段騙取大維基金，前業委會雖被罷選，但歷經千辛選出的新業委會又因種種原因散架，監督物業，難於上青天。

在沒有業主委員會時，維修基金是由社群代管。要想動用維修基金，需要業主大會同意即三分之二以上業主同意。但現實中存在很多弄虛作假，違規操作動用維修基金的事例。具體誰得到了利益，不言自明。

這是一個很專業的問題，按程式使用維修基金必須由業主委員會申請，在沒有業主委員會的小區必須經過小區三分之二的業主同意，如果物業公司弄虛作假騙取維修基金，就要和部分業主串通好或者和負責管理的住建局工作人員勾結，否則不可能完成，拒絕物業網軍評論。

回答問題前先糾正一個錯誤，是“住宅專項維修資金”，不是“維修基金”。住宅專項維修資金是業主在收樓時繳納的，專項用於住宅共用部位、共用設施裝置保修期滿後的維修和更新、改造的資金。通常我們也叫他房屋的養老金。

國家建設部和財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》對住宅專項維修資金收取、管理和使用都有嚴格的規定。

住宅專項維修資金歸業主所有。

在業主大會還沒有成立的小區裡，住宅專項維修資金是由建設行政主管部門指定的專有部門管理。在成立業主大會和選舉產生業主委員會的小區住宅專項維修資金是由業主委員會管理。並開設住宅專項維修資金專有賬戶，每戶業主均開設住宅專項維修資金，業主個人專有賬戶。

物業服務企業是沒有權利動用住宅專項維修資金的。物業管理區域內如果需要動用專項維修資金，必須經過如下程式：

1、物業服務企業根據業主物業共有部位和共有設施裝置損壞情況，向業主委員會提出維修方案。

2、業主委員會根據物業服務企業提供的資料，稽核需要維修的部位是否符合動用住宅專項維修資金的條件，如果符合動用住宅專項維修資金的條件，由業主委員會主持召開業主大會會議，由全體業主投票決定。須經專有面積佔總建築面積2/3且人數佔總人數2/3的業主同意。

3、如果小區內專有面積佔總建築面積2/3的，且人數佔總人數2/3的業主同意，那麼業主委員會整理好資料，向市住宅專項維修資金管理部門申請。

4、市住宅專項維修資金管理部門批准同意後，由住宅專項維修資金管理銀行直接向施單位支付維修資金。

沒有成立業主委員會的小區，要動用住宅專項維修資金，必須由相關業主提出。需經專有面積佔總建築面積2/3且人數佔總人數2/3的業主同意，方可向市住宅專項維修資金管理部門申請。

住宅專項維修資金的申請人是小區的業主，並不是物業服務企業。從上面申請程式可以看到，如果物業服務企業要想竊取小區業主的住宅專項維修資金並不是一件容易的事情。

其實現在物業公司是最不用出力就盈利單位。

你說他是企業吧，它幹著管理業主活，房子雖然是業主花錢買的，但感覺是住的它的，你說花物業費請的服務的的，反而是它把你管的服服帖帖的，最起碼它人多形成了幫派，一個業主怎麼敢和它叫板啊！

可以說，在我們國家所有的單位或者部門，哪怕是家庭花錢都會有辦法層層把關，但唯獨物業沒有，或者形式上有而實際上沒有！物業費收上後隨便花，花多花少自己說了算，這是什麼狀態啊？所有的錢的去向隨便編造個專案報列了。

為什麼現在物業會成為社會與民生熱點？為什麼得不到解決？可能主要原因是有關物業方面的法律法規的不完善，形成了羈絆。

希望政府有關部門能重視民生，重視人民群眾的呼聲，加強調查研究，正本清源，向著”人民群眾對美好生活的嚮往“而努力！

未成立業主委員會與有業主委員會本質是相同的，只是手續上省事點，但都要經過招標，住建局審批，審計與質檢部門再審查，物業公司只是牽頭協助辦理業務，但主要是簽字蓋章後就承擔法律責任，真是如個別即不熟知業務，又信口雌黃的人所說，那是要付出代價的，再說國家管理部門還是盡守職責的，也有個別人以身試法的，不是都被法辦了嗎？在這裡奉勸個別人，不要以你做人之所為，把別人說的都像你一樣！！！

維修基金存放在住建局，申請動用要經小區三分之二業主簽字同意，住建局還要隨機抽查打電話給業主確認，並進行公示維修專案，住建局才會打錢給物業公司。就是這流程，很多業主以為錢存物業隨便用。

由於絕大多數小區沒有業主大會，以物業企業人員找業主簽名代替業主自主討論表決維修資金使用議案。借使用維修資金吃回扣，甚至像北京豐臺西城通州的幾個小區物業企業偽造業主簽名套取冒領挪用貪佔維修資金，成為前期物業企業侵害業主共有資金的重要手段。還有個別業委會與物業企業合流，違規使用，牟取私利。

上述事實媒體報導，業主反映投訴歷歷在目，充分證明，不是維修資金使用維，而是業主決策知情監督難，物業企業借使用從中牟利、冒領套取挪用貪佔極易。

維修基金由物業公司提供材料報請房管部門看是否需要達到維修程度 達到維修程度的 由房管部門招標施工單位對小區進行維修 工程維修完畢由房管部門驗收 物業協助 驗收通過後 由政府公共維修基金賬戶直接付款至中標施工單位賬戶 請問物業能拿到一分錢嗎？

這個問題比較敏感，不好貿然下結論。

早在2008年初，財政部及原建設部就釋出實施了《住宅專項維修資金管理辦法》，經十多年的實踐執行來看，維修資金在全國範圍內普遍存在“三難”問題：即使用難、續籌難、增值難。

首當其衝的就是使用難，維修資金的申請使用程式大致如下：

物業公司（或業主）提出使用方案→業主表決（雙2/3同意）→確定維修施工方並組織實施使用方案→申請列支→代管部門稽核同意並向專戶銀行發出劃轉通知→銀行劃轉資金至維修單位。

縱覽整個過程，最大的難題是“雙三分之二表決難”。因為維修專案需要業主書面簽字表決，這期間快者月餘，慢者半年以上。實踐中，某大型小區為更換所有電梯通話系統，用了一年半的時間湊足了2/3的簽名。

因此，即便許多小區都有使用維修資金的需求，但繁瑣而複雜的程式讓物業公司、業委會、業主都望而卻步。

實踐中，某些地區由於種種原因，存在由物業公司代管業主專項維修資金的現象。在這種情況下，如果沒有業委會的監督，如何確保該賬戶資金的安全非常值得注意。

當然，不管採用何種方式（例如偽造業主簽名）騙取或挪用專項維修資金，其違法成本都是巨大的。《物業管理條例》相關規定：挪用專項維修資金的，由房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以並處挪用數額２倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

相信相關各方都會三思而後行。

這個難度太大，第一維修基金錢在專用賬戶政府監管，第二申訴物業企業要申請維修資金需要業主簽字，房屋申請使用必須房管局確認問題，電梯必須特種裝置出具報告，消防裝置必須消防部門出具報告，第三施工單位是房管局指定第四工程驗收是房管局驗收，驗收合規才付款。這麼多關節物業怎麼挪用。你們真吧政府監管當空氣嗎？想什麼呢？你看看維修基金的申請難度就知道，哪個錢太難申請了。還挪用，能申請出來就不錯了。

前期物業，前期業委會都開發商的，一般情況下開發商就會套取業主的大修基金。大修基金套完了就會交給外面的物業公司。這是開發商的基本操作，一般小區5年後你去房管局查一下看還有大修基金嗎？

請別以你的小人之心猜度別人，不會所有的人都象你！而且政府管理的很嚴，即使合法使用手續都很難，而且根本就不可能經物業之手，物業所做的一切都是為小區服務，物業所有的開支都得由業主承擔，業主有義務到期主動交費，就是物業對不良業主的催收，那些人不舒服了，找人家麻煩，製造矛盾，搞得小區不得安寧，這些人不但可惡而且可恥！

在沒有成立業委會期間物業公司套取維修資金很容易。雖說動用維修資金有一定條件，但是物業公司會想盡千方百計達到這些條件。在沒有業委會的小區動用維修資金需要透過社群居委會來組織開展，但是社群居委會能不能嚴格按照維修資金使用條件去監管呢？房管局又能否真正做到有效監督？總之上有政策下有對策。

建議有關部門對各個動用維修基金的物業公司是否手續合法、合格。進行地毯式排查整治。我估計，百分之八十不合格，問題巨大。

維修基金是業主買房時交的，用一部分，還得強制補交呢。維修基金申請下來後，物業有沒有可能聯合施工單位從中漁利？這個請業內人士講講。

一直讓我不能理解的是我們已經交了物業費，小區的管理和維修費應該是在物業費中，為什麼還要收取維修基金，收一個物業費都可以讓一個物業公司上市，這個暴利可想而知，老百姓的錢是用汗水掙來的，來之不易，這種壓榨行為，這種不合理的收費政府應該去管管了，讓我們知道我們的身後還有一個國家，還有一個政府在為我們老百姓做事！