受突發疫情的影響，所有行業都在近兩個月處於冰封狀態，房地產也不例外。隨著疫情得到控制並陸續復工，房地產行業也迅速進入復甦狀態，開發商可謂箭在弦上，蓄勢待發。從目前觀察的資料可以發現，各地樓盤的房價可謂漲跌參半，但對於疫情後仍高調上漲的樓企，我認為有以下幾個方面因素：

一、專案本身處於優質地塊，加上樓盤設計品質高，小區規劃好，不俱任何因素影響，俗稱硬核樓盤。這類樓盤由於面市就不缺消費青睞，唯有拉昇價格才能匹配需求的追逐，所以它的上漲也無可厚非。

二、疫情期間，恆大推出全國專案限時75折優惠活動，掀起一波購房高潮。隨著活動的結束，近期已逐步恢復到折扣前價，實際上間接推動了房價上漲。

三、由於恆大等國內一線品牌開發企業，在此次活動後進入平銷狀態，傳導給市場的訊號就是不跌。在這種背景影響下，眾多二三線開發企業有了底氣，部分開發商乾脆直接拉高價格上市，博取熱銷後期的餘溫價值。

四、部分開發企業由於受到兩個多月資金斷檔的壓力，勢必在復工後加速回籠資金，量不夠只能靠價漲保障回收資金的使用。

五、還有部分開發企業，由於在當地或某塊區域分別進行著開發銷售，在這種特殊時期，經過內部溝通，達成某種共識，對該片區域所有樓盤做出不準降價的結盟約定，甚至共同炒作，拉臺房價，從而導致方面居高不下。

上述狀況屬於歷年來經常發生和上演的劇目，最終結果導致消費者高位接盤，購房投入壓力山大。但畢竟是市場行為，政府及管理部門又作為不了，只要沒觸及國家和政策管制紅線，只能隨行就市。而作為購房戶來說，要麼因需而購，要麼保持觀望，別無他法。

我來給你解答吧。

一是廣告效應大於實際漲幅。就像前段時間恆大75折售房一樣。

二是利用購房者買漲不買跌的心理，製造緊張氣氛。

三是全民營銷

四是各大開發商進行大洗牌！！

世界上最坑的路就是套路，當前全國很多城市的樓市表現都不太樂觀，開發商、房產中介的日子都不太好過，所以為了能夠忽悠人去買房，他們可是用心良苦，各種套路滿滿。

世界上最坑的路就是套路，當前全國很多城市的樓市表現都不太樂觀，開發商、房產中介的日子都不太好過，所以為了能夠忽悠人去買房，他們可是用心良苦，各種套路滿滿。

先來了解一下所謂4月1號漲價的真實原因。

這些房產中介所宣稱的漲價其實是房價迴歸到正常的水平而已，因為過去一個多月時間，很多開發商銷售業績都不太理想，所以他們紛紛做出了降價促銷活動，有的開發商作出了7、8的降價，這次價格相對平時來說確實是比較低的。

而很多開發商的降價促銷活動一般是在2月份到3月份之間，這意味著到了4月1日之後，這些開發商的促銷活動就要結束，那麼他們的房價就要回歸到正常的水平。

但是房價迴歸到正常水平並不等於房價上漲，所以這些房產開發商明顯是在偷換概念。

所謂4月1號所有開發商一起漲價，只不過是一種營銷套路而已

營銷套路最常見的一種方法就是營造市場緊迫感。對購房人群來說，他們最關心的是什麼？肯定是房價，畢竟房價每上漲一點，他們就要承受更多的首付，更多的月供，所以很多人在買房的過程當中，都擔心房價隨時有可能會上漲。

正是因為購房人群的這種心理，所以一些房產中介就會製造一種緊迫感，特別是在一些重大節日或者月末季末的時候，他們就往往會利用時間節點來製造一種緊張的市場情緒，比如房價馬上就要上漲了，比如這個樓盤的房源馬上就要沒了等等。

透過營造各種真真假假的營銷資訊，讓那些潛在的購房人群感到緊迫感，如果他們現在不及時入手，未來可能要承受更高的購房成本，所以很多不明就裡的購房人群出於對未來房價上漲的擔心，就會馬上入手，這剛好中了這些房產中介的圈套，這樣他們在月底之前就可以完成當月的銷售目標了。

按照當前中國樓市的實際情況，未來房價是很難有大幅上漲的。

當前受到肺炎疫情的影響，各行各業都不太太樂觀，特別是對於房地產來說更是如此，按照目前樓市的發展形勢，我認為未來很多城市的房價是不可能有太大幅度上漲的，這種判斷主要基於兩點原因。

第一、開發商債務壓力。

過去幾年中國各大城市房價不斷上漲，開發商為了搶佔更多的市場，紛紛舉債開發樓盤，目前很多開發商的債務餘額都是非常大的，2020年有很多開發商的債務即將到期，之前有相關機構統計過2020年到期的開發商債務就超過6000億人民幣。

面對鉅額的外債業務，到如果開發商不能及時回籠資金，那就有可能造成資金鍊斷裂，甚至債務違約風險，這對於開發商來說將會造成致命的打擊。所以為了能夠儘快回籠資金，這一段時間很多開發商都紛紛降價促銷，即便是一些全國性的大型房產開發商也作出了7折8折的降價促銷活動。

而未來隨著債務到期越來越多，時間越來越近，我相信很多開發商仍然會堅持他們的降價促銷策略，所以短期之內房價是不可能回升的，而是下降的機率會更大一些。

比如下圖是最近幾個月成都房價的走勢

我們可以看出從2019年11月到2020年2月份，成都的房價一直處於上漲趨勢的，但是3月份在大部分企業復工之後，成都的房價反而出現下降了，按照目前這種走勢來看，預計未來成都房價還有可能進一步下降的空間。

第二、購房者債務壓力。

目前很多老百姓買房都不是全款買房而是貸款買房，大部分人都是透過償還月供來買房的，甚至連首付都要跟親戚朋友借錢，在揹負大額房貸的情況下，如果大家的收入比較穩定而且保持增長，那對大家來說沒有什麼壓力，大部分人都能夠正常還房貸。

但是當前全球經濟形勢不太樂觀，中國的企業生存環境也不太樂觀，未來企業減薪減員隨時有可能出現，比如根據國家統計局統計的相關資料顯示，2020年1月份中國失業率為5.2％，3月份失業率達到了6.2%，即便3月份大部分企業復工之後失業率有所緩解，但是對於一些特殊行業，特別是那些外貿出口行業來說，他們失業率仍然有可能進一步增加，因為目前中國外貿出口形勢比較嚴峻，很多外貿出口企業的業績都出現了不同程度的下滑。

因此出於對未來收入和工作的擔心，我相信很多人在買房的時候都會考慮再三，那些可買可不買的人，我覺得很多人都有可能把購房計劃往後延遲，這樣就會減少市場的購房人群，一旦購房人群減少了，那麼對應的房價肯定是漲不動的。

綜合各種因素之後，我認為短期之內中國大部分城市的房價是不可能出現上漲的，更不要說所有開發商在4月1號集體上漲了。

這段時間很多地產商都說要漲價，有幾個原因。

1：無奈之舉，經疫情的影響，很多開發商的銷售業績可以說是很差的，那麼為了要完成銷售業績的情況下很多開發商會對銷售團隊都有業績要求這個時候，基本上就是，銷售瘋狂的給意向客戶打電話說：房子最近賣的很好你看好的那個戶型就快賣完了，下個月幾號開始要上調價格，在不買就漲價了，讓你緊張約你來看房。

2：營銷手段，就像是前段時間某大的7.5折一樣，你到現場看房價格是漲起來了，但是折扣的力度會比以前大，這樣的話實際上和你之前買的價格是基本一樣的甚至會更低。

3：盡最大努力轉化成交量，要知道這會看房的有幾種人：

第一類，剛買沒多久的，過來看看價格是漲是跌。

第二類，閒著溜達，可買可不買的，這些人基本上就是，在家裡待久了憋瘋了，沒有明確目的就想逛逛的，碰到銷售給他們打電話閒著無聊就到現場看看房。

第三類，真心想著買房，本來想等降價，結果一聽看好的房子要漲價了，這個時候就坐不住了要到現場看看情況（這些客戶就是售樓處的準客戶了）這個時候一看現場那麼多人都在看房，以咱們國家一直以來，買漲不買跌的優良傳統，很容易被銷售搞定交錢。

隨著這波“漲”聲，確實有些人坐臥不安，各種焦慮、不安以及蠢蠢欲動的慾望開始掙扎糾結，群裡開始有人推心置腹地為您講解這波喜人的“漲”勢。現在疫情穩定，“漲”聲是因為樓市也在攛掇“報復性消費”？還是確有其事的政策福利來了？

現在，昆明各個專案的售樓處都恢復營業，購房需求逐漸釋放，被禁足兩個月的剛需改善們開始趁著大好春光出動了，尤其是一波人才政策的紅利，讓他們奔向了售樓處開始頻繁探盤，在開發商看來，他們儼然“行走的二百萬”，並且是蜂擁的“二百萬”，趁機拿下確實需要手段……

隨著天氣轉暖，昆明的樓市確實熱了起來！昆明網上房地產的資料統計，成交量環比前一週上漲很多，也有可能，前期疫情緊張看客寥寥，開發商確實在降價賺吆喝，隨著到訪剛需多了起來，不能再薄利多銷，提價在所難免……和菜市場一個道理。

這段時間的漲聲一片，並不是開發商叫出來的。首先就是由貨幣發行量增多而造成的大水漫灌，尤其是美國的美元開始超發，要在全世界範圍之內進行資源的掠奪，在這種需要風險對沖的情況之下，我們國家必須做到基建的大投入。既然需要計件，哪裡來的錢呢？必然從土地當中去創造價值，於是賣地買地建設，大力發展房地產，又成了新一輪的資本的蓄水池。

從幾個根本的底層邏輯來看，房地產應聲而漲也是必然的現象。

漲聲一片一般來說，大機率事件為：只是王婆賣瓜，自賣自誇而已！

地產營銷相較於其他行業，週期性還是比較明顯的。

1、開發商年終一般均會衝刺任務，全年下來，為衝擊百強千億都會鉚足力氣，完成的想錦上添花，沒完成的勒緊褲腰帶，使盡渾身解數，大幹快上，無所不用其極，基本都有之前不曾有過的折扣和回饋。

2、年初經過上一年的衝刺乃至透支，再加上一二月春節返鄉過年的衝擊，淡季的量價很明顯可以看出來。

一頭一尾，一旺一淡相對明顯。

所以，年終打折促銷衝業績，年初說漲價刺激購買。

手段雖然平常，但效果往往較好，問題出來了，為啥呢？

商品房經過十年黃金時代，快速增長，跑贏通脹和實業，跑贏股市，上車已購房群體是嚐到甜頭的既得利益者，追利逐利的心態較盛。沒上車的更是心急如焚，再加上沒有購房經驗和實際需求的急切，被蠱惑也是心甘情願！

有讀者可能就要問了，怎麼都是被套路的感覺呢？

其實，買房是人生大事，除了職業炒房客，大家買房還是弱勢群體的一員，大趨勢越來越健康和穩定，比如經濟、比如房產政策，所以在哪個節點出手都還可以。再報投機賺大錢的想法，只會影響判斷，錯失良機。沒有實力和運氣還是不要太樂觀，清楚自己買房動機和實際需求才是最重要的！有了明確目的，選擇合理的片區，社群、戶型，再細細比對和談判，是買到好房子的不二法門！

關於具體挑專案、片區和戶型，乃至城市和國家，這些問題需要在不同維度解答了。

不管是跌是漲買不起的還是買不起的，買得起的也只能住一套，隨他漲跌吧，不要再傻了，自己好好過好自己的生活，沒錢就好好在農村過一樣的，不要羨慕別人 ，也不用恐慌。現在不也很多在農村做養殖產業的也掙錢。自己生活心態擺正，努力就好。現在說漲價的這些房產就想這樣刺激一下大家的神經，就像我這段時間去租檔口一樣，房東還想漲租，她們只想一年年的往上漲，沒想過現在疫情影響根本就是虧錢的，把房租降低一點。試問現在誰去投資，讓她漲唄，反正實體店目前盈利很難，想辦法做別的嘛。

老家的城市裡一個門市，整天弄一大堆破舊衣服，喊著出口轉內銷啦，最後三天啦，不買就沒啦！………………

過了五年了，我偶爾路過那裡，吃驚的發現，還是那幫人，還是那最後三天，不買就沒啦…………！

主要原因還是由於疫情影響的從一月份到三月份的正常市場需求得以逐步釋放，每年春節期間是有一波購房小高潮的，再就是疫情對部分改善需求有一定的刺激作用，大戶型在部分多人口家庭結構裡還是有必要的，可以滿足更好的生活舒適性。

這是房企報團取暖，拼死一搏。漲價不是因為市場好，而是太不好了。一季度的銷售資料很差，這個狀態明顯還要持續，房企前期拿的地可否不便宜，揹著鉅額的貸款，每月那麼多利息怎麼辦，房企玩的不是房子，其實是資金，資金鍊斷裂就是死。漲價或許還能忽悠人去買，多數人是買漲不買跌，還可能資金迴流；降價就等於承認買方市場了，會更加難賣，資金鍊肯定斷。

目前開發商資金壓力緩解，國家政策的寬鬆，現在看房的人不多，但看房的是真想買的。就拿我目前所在的城市重慶來說，目前單價不變，但折扣優惠比起年前來說，確實沒有那麼大了。變相來說，一套房子下來要多幾萬。

開發商和中介是炒房客的親密戰友。越跌越買，不怕爆倉，我炒房敢死軍團至死不回頭，頭可斷，血可流，炒房初心不可丟，什麼“大庇天下寒士俱歡顏”，就是要炒得“天下寒士無房住。”