分地區分情況，別聽任何人忽悠只能說聽聽他們意見和建議，因為誰都不會為你負責為你買單，自己要有自己的路線方法手段。聽別人的輸了，你會後悔死，走自己的路輸了你自己認命

作為一個長期從事地產投資的老兵，我認為2020房價，總體平衡，區域性漲跌，一二線城市仍然有投資價值。中央提出的穩房價、穩地價、穩預期，建立長效機制和因城施策。2020穩房價是透過貨幣政策、因城施策，總體平衡房價，主要防止房價大幅下跌。

一、在三穩的前提下，全面實施因城施策，同時實施穩健偏松的貨幣政策，防止房價大幅下跌

1、長效管理調控機制與住房制度改革兩雙抓兩手硬

第一，以長效管理調控機制來穩定房地產市場、避免大起大落，為住房制度改革創造穩定的行業環境。

第二，推進住房制度改革，讓住房制度從承擔的部分宏觀調控職能中逐步解放出來，迴歸解決居民住房問題，從根本上解決當前中國房地產的問題和麵臨的困境。

2、伴隨著維護三穩，全面落實因城施策

第一，繼續堅持穩地價、穩房價、穩預期的目標。由防大漲到防大跌，當前市場平穩，但部分地區下行壓力較大，2020年的“穩”將主要是防止市場大幅下行，避免對經濟增長和地方財政收入造成衝擊。

第二，是全面落實以因城施策為核心的長效管理調控機制，進一步釐清中央和地方的互動關係。中央不再是調控主體，主要是下指標看結果。地方將有更大的決策主動權和更豐富的工具箱，政策精準性、針對性和靈活性進一步提升。

3、貨幣政策進行政策逆週期調節，透過小幅、高頻次、改革方式降息，引導利率下降，糾偏地產融資過緊，對剛需和改善重點保障。

二、經濟增長與財政收入減少面臨壓力，短期地產減壓責無旁貸

1、2020年經濟增長具有壓力，仍需房地產發揮穩增長功能。當貿易摩擦存在不確定因素、國內供給側改革進入攻堅期。一方面要靠改革的辦法來釋放增長潛力，另一方面也需要保持房地產等支柱性產業平穩健康發展。

2、2020年地方財政壓力較大，短期內仍需房地產貢獻財政收入。減稅降費、加大基建投資、土地市場降溫及經濟增速回落壓力下，2020年地方財政壓力較大。雖然透過提高赤字率、專項債可做資本金、增加國有資本經營收入和國有資源有償使用收入等非稅收入等方式，可緩解部分地方財政壓力；但仍需要房地產貢獻財政收入。

三、 區域分化加大：一二線小幅上漲，三四線小幅回落

1、一是二線城市作為區域中心城市，受益省內低能級城市人口流入最大，戶籍制度改革和人才新政幫助新市民置業；二是當前二線城市可售庫存低，部分割槽域供不應求，房企加大力度補庫存並折扣促銷對銷售的促進的效果明顯；三是因城施策下，部分市場降溫顯著、經濟增長和地方財政壓力較大的城市或將適度調整政策。

2、三四線銷售價格小幅回落，一是2019年開始棚改貨幣化安置大幅減少的衝擊滯後顯現，二是市場降溫向低能級城市持續傳導，三是三四線城市需求在2017年以來集中釋放後疲軟，四是2019年大機率三四線銷量創歷史新高、基數高。

2020年房地產市場到底怎麼走，是穩中有漲，還是穩中有降，我想從從以下幾個方面，共同探討。到底是漲還是跌，抑或是穩。

一、政策面分析：去年年底到年初短短几天時間內，政策發出的訊號，對房地產市場產生了怎麼樣的影響。

1、12月中經會、12月住建會、2020年1月央行降準、1月銀保會、中央政府對房地產的定調非常明確，力保一個“穩”字。穩住目前的市場現狀，不漲不跌，平穩發展。

2、地方政府政策：固安戶籍政策鬆綁、富順政府購買補貼、唐山政府限售等等。

這些政策也都是緊緊圍繞‘因城施策”這一決策框架內，最終反映的結果依然是“穩”。

二、經濟面分析：

1、2019年經濟下行已是共識，反映到地產行業，也是下行態勢，各種不利於地產的政策都在收緊狀態下執行，直接反映到市場終端就是房價下跌、交易並不活躍，庫存量上升。

2、房地產對經濟、財政、債務、金融的貢獻大，關聯產業多，是中國最大的實體經濟，是中國經濟增長的支柱產業，對保增長是不可或缺的產業支撐，面對目前的地產市場，政府也不允許市場下行，房價下跌。

三、週期發展分析：

1、自2017年大面積限購政策推行以來，房地產市場的投機投資行為，已經得到了有效遏制，部分地區的房價下跌明顯，尤其是2019年，政策調控就多達600多次，調控力度達到了極致。

2、按照房地產週期發展，3年為一個小週期，今年剛好是三年調整後的第一年，前三年的調整已經基本到位。市場需求也到了一個釋放的時間窗。

四、政策利好：

1、決定房價的最關鍵因素是政策，其他是供需關係、庫存、利率。從兩辦的意見到地方政府人才引進政策的放鬆或者取消，都對房地產市場帶來了積極訊號，需求增大，房價可能上漲。

2、貸款利息的下調，央行的降準等等，都釋放出了積極訊號，給房地產市場房價上行提供了支撐，對實際需求的增加，給出了信心。

五、國家層面：

1、京津冀協同發展、長三角一體化發展、粵港澳大灣區、成渝地區雙城經濟圈等等這些國家戰略，為房地產市場建立了更強大的信心支援。

2、城市群、都市圈、中心城市的建設，對房地產市場的影響是深遠的，不僅僅是對房價的影響。

堅持房住不炒、堅持因城施策、堅持三穩，建立長效機制，使房地產健康發展，才是2020年房地產市場的總基調，中國幅員遼闊，不可能施行一刀切的政策，市場表現也不可能一刀切，有漲有跌，都是很正常的市場行為，但根據以上分析，2020年的房地產市場大勢是穩中有升。

誰也看不透，預計買房微乎其微，框架內怎麼樣，還得房地產自然規律，有些是可控的，有些是不可控，當年的市場需求供需觀忘！

對於綠地和張玉良，這麼多年一直爭議不斷，褒貶不一。有人說綠地過於保守，也有人說綠地膽子太大，有人認為綠地開始不務正業，也有人認為綠地眼光長遠。

其實這是任何一個大企業發展過程中的必然，房地產經過了20年的高速發展之後，還有多大的動能，還會持續多久，殊難預料。

2018年張玉良再次連任綠地董事長後，已經開始加速“地產+多元產業”產業協同戰略和科技創新的轉型升級戰略，因為在綠地看來，房地產的高速發展時代已經結束，規模化的較量在未來必然是會轉向品質化、科技化、多元化，單純追求規模是愚蠢的。

因此，綠地從科技戰略合作、載體建設運營,到科創專案投資，再到創新科技賦能，逐漸搭建起了一個具有鮮明特色的龐大科創發展體系，目前，綠地旗下高科技企業及產業協同“矩陣”已初步成型。這為未來房產發展奠定了優質高效科技的基礎。所以，題主問的這個問題，其實應該結合綠地的整體發展戰略來看。

我相信，綠地Quattroporte張玉良所說的2020年房地產市場穩中有降，降的應該是整體開發規模，會在未來十數年內逐年下降，直到一個平衡的數值，這也是中國房地產市場的幸事，可以實現“軟著陸”。

之所以說房產市場還能穩，我認為這和綠地對未來的判斷和這幾年不斷轉型有關，以大資料、雲計算、人工智慧、物聯網、移動網際網路為代表的前沿創新科技已經開始逐步滲透入房地產市場，這是因為人類對居所需求的過程中，首先是要擁有住房，接著就會開始追求更舒適、更自由、更高質的生活，所以，未來對高科技、高智慧的住宅，或者說是住宅的衍生需求是非常大的，而且持續性更強。

至於房價是否會穩中有降，我認為會兩極分化，一二線城市依然有相當的上漲潛力，四線以下城市，會有較大的下降空間。一二線城市是高品質房產的引領者和風向標，改善型需求就非常大，不斷升級換代和充滿科技智慧元素的住宅依然生命力旺盛，房價會在增加配置之後繼續走高，而中小城市卻沒有這樣的優勢。