首付100萬 按揭100萬 房產總值200萬 按100平方計算 按揭5年

1、貸款100萬 按照目前銀行貸款利率4.9% 上浮10% 每月月供5609元

5609元*12月*5年=336540元（5年月供總額）

按照等額本息計算，月供中本金利息前10年比例大概為3/7。5年月供總額中本金10萬 利息23.6萬

2、買房需要交稅 按照目前房產政策

稅費：契稅1.5%*200萬=3萬元

維修基金：105元/平方*100平方計算=1.05元

3、5年後房產總值250萬 增值了50萬 業主實收 買家支付稅費。業主實際賺到

50萬-利息23.6萬-3萬稅費-1.05萬維修基金=22.35萬元（實際獲利）

業主如果要交易 需要先把銀行按揭還清。

這裡搞錯了重點，計算賣房虧不虧跟首付按揭等是沒有關係的，它只與買入價和賣出價，以及所產生的利息有關。

首付100萬按揭100萬，那買入價就是200萬，賣出價250萬，差價就是50萬。

按照目前的房貸利率，貸款100萬5年是產生不了50萬的利息的。即如果不計算相關稅收和手續費，該筆買賣是賺錢的。

貸款100萬，5年會產生多少利息呢？

這沒有確切的答案，要看貸款期限和利率，以及還款方式有關。貸款期限越短所產生的利息越少，反之相反；貸款利率越低所產生的利息越少，反之相反。

假設貸款利率為5%，期限為20年，選擇等額本息還款，那麼我們可以應用房貸計算器，如上圖（取中取的第30期利息和第31期利息的平均值），大概為3850*60=231000。

即所產生的利息大概為23萬，遠遠達不到100萬，100萬應當是期滿總體產生的利息。但是房貸是按剩餘本金逐月計息的，不要將房貸理解成先付息後還本或不能提前還款等。

因此，題文的買賣是賺錢的。而具體的交接可以向銷售人員或銀行工作人員諮詢，這裡是說不清楚的。

這個問題其實很簡單，我們來算一筆賬就知道了！

現在購房貸款利息當期貸款期限為5年或以上商業貸款基準利率為4．90％，受限購買限制政策的影響，當地銀行對首次置業貸款利率有不同調整。最新資料顯示，第一套房的全國平均利率為5．38％，利率普遍上漲5％－20％。

算計幾筆支出和收入的賬就行了

1）如果我們按照一個5.38%的貸款利息，並且30年的時間長度來計算的話，你每個月的還款金額為5600元左右，貸款的總支付利息為102萬左右，總還款額度為202萬！5年的時間總共支付的本利和為5600x12x5=336000元！

2）你五年從200萬漲到了250萬，實際獲得的升值收益為50萬元，平均下來每年的收益率為4.5%左右！

3）但是5年裡其實還有一筆隱形的增值收入是具備的，如果按照二線城市來計算的話，租售比是一個2%左右的狀態，而一線城市的租售比則是一個1.5%左右的狀態！

也就是說，5年裡，你如果是出租的話，獲得的收益是200萬x(1.5%-2%)=3萬-4萬/年的收益，5年的時間就是15-20萬的房租收益或者等價於你自己居住的收益！

總結

所以說，如果這個時候進行賣房，扣去所謂的手續費，你可能會虧還略有小賺！只不過賺取的收益可能並不大，甚至沒有跑過一個普通的理財產品而已！！

買的房子是否划算？

最直接的判斷就是參考，同一地段，周邊（或者同一棟樓，房價是多少）

 

花250萬買房子，就目前來看，還不能判斷是否就虧，你的房子未來幾年具備多少升值的潛力（是否重點學校路段，是否商圈，是否成熟社群，交通是否便利地鐵沿線等等）

反過來，你就可以以上條件去判斷，你的房子是否會掉價。

假如你在廣州，廣州首套房首付30%（全國無按揭記錄，有按揭記錄首付40%-70%），最新商業貸款利率4.9%

250萬，首付30%，貸款30年，月供9287元

首付70%，貸款30年，月供3980元

（為什麼推薦30年，不管是投資還是自住 ，這樣從銀行借到最多的錢，實現槓桿）

作為買房者，要考慮自己的首付能力，以及月供款能力

（如果用做投資，首付70%，月供3980，一線城市出售比1.8%，250萬的房子月租金4000左右，這樣你就無任何還款壓力，哪怕房價短暫的下降，也沒有任何擔心與壓力，本來房子投資就是中長期投資5-10年，）

5年後，運氣好，房子增值到300萬，賺了125萬，收益率高達14%

（首付175萬，5年內月供款透過租金全額支付，“0”成本）

題主問題說的有點繞，簡化一下。

舉的例子並不恰當，算下來差不多就是對標銀行利率來假設的。現在任何一個銀行理財，五年就算是定期存款差不多100萬存5年也有19萬利息收入。

200萬買房，首付100萬貸100萬利息100萬。就是50%首付，剩下100萬貸款30年，按目前商貸最高上浮40%就是6.86%，差不多135萬利息，利率按5.2%差不多在100萬左右。等額五年還款總共35萬，總成本在140萬左右。

買200萬的房五年後賣，實際已經付出140萬（首付加5年月供）。要轉手給別人，需提前還款給銀行，現在很多銀行是要繳剩餘本金1%的違約金，很多地方銀行超過三年五年不用繳違約金。我們按正常1%違約金計算，等額五年後已還本金約15萬，還剩85萬本金需繳納，違約金8500，實際要還225萬。

所以房價至少要在225萬以上才能保本，除去簡裝修物業費用等差不多要10萬，還要跑贏定期存款20萬，基本上要到255萬以上你才可以出手，利率在1.28%（年均0.26%）。有人說可裝修出租，假設滿租2500/月，60個月總額在15萬，覆蓋部分支出，也需要賣出240萬才行，利率也在1.2%左右（年均0.24%）。

所以房價從200萬漲到250萬，漲幅只有1.25%左右(年均0.25%），總價勉強差不多溢價10萬，搞不好會虧，所以你圖什麼，250萬沒有任何理由去賣。這說明所在地房子並不熱銷，你買的房價偏高而已經當了接盤俠。

直觀來說200萬買房，意味著要上漲30%以上，原來100平單價兩萬，現在要均價在2.6萬以上，才能有260萬，屬於不會虧本的收益。

如果是自住的話，還是划得來，畢竟自住比錢放在銀行功能上更好，不用再花錢去租房。如果是純粹炒房，還是建議對比價格，是否地區還有發展潛力，租房價格，周邊新盤價格，土地價格等，因為現在房價在頂端。

我看不少網友算的非常簡單粗暴啊，是這麼算的：

首付100萬，5年還貸款30多萬，最後賣250萬，最終賺120萬左右！

這簡直了，還振振有詞！其實完全在瞎算！

你想想，你賣房的時候，剩下25年貸款本金不還了嗎？你要留給下任買房的？那人家實際付給你的肯定沒有250萬了，因為要承接你的債務啊！

銀行辦理的時候，通常是先把你的本息給結清，然後再給下任辦貸款，所以，哪有你250萬把房子賣了貸款就不管的道理？

實際上，你相當於辦了個提前還款流程，這個拿貸款計算器算下就非常明白了：

5年，還33.6萬，還要再付92.7萬，你這房子才能過戶。相當於你的房子總成本是100+33.6+92.7=226.3萬，然後人家出250萬買，你才賺24萬不到。

這跟不少網友算的120萬可差了100萬吶！

其實也不虧，相當於你把100萬存銀行裡，得了24萬的利息，同時免費住了5年的房子，還不用掏房租，要是算是房租那可遠超銀行存款收益了。

所以，不虧的。

貸款100萬，利息100萬，證明貸了30年，商業貸款，等額本息還款，利率上浮10%計算，否則貸款100萬達不到100萬利息。五年還清貸款利息已還了將近26萬，你房子只漲了50萬，還除掉維修基金契稅物業費，所以賣了不划算哦。

沒有虧，你計算錯了，我給你詳細講講——

按揭100萬，利息100萬，假設等額本息貸款30年，那麼貸款利率大約為5.31%，每個月月供5559.26元。

5年後（也就是已還款60期），累計的還款額為5559.26×60=333555.6元，還剩餘本金922250.31元。

這時候關於這套房子的現金流就是

首付100萬5年月供33.36萬提前還貸92.22萬（一般5年後提前還本金銀行不收取違約費）賣掉可以收到250萬，

不計算貨幣貶值，那麼這套房子賺了250萬-100萬-33.36萬-92.22萬=24.42萬。

你之所以計算錯誤，是因為你把按揭的100萬和利息的100萬當作現金流支出了，而事實上這兩兩份錢是分期還款的，按照你的計算，一開始就無端端多了200萬成本，難怪你會認為買房的虧了。

辦理手續不難，原房主有92.22萬的話，直接給銀行就可以直接與你交易過戶了，沒有的話，因你說你是打算全款買的，那你先把92.22萬給房主（或者商量少一些），讓他先還銀行，贖樓後你們再進行下一步交易，在250萬的基礎上減92.22萬。

你問的是賣房子的人虧了？還是你虧了？我們就從賣房子的人的角度來分析對方是否虧了吧。房主5年前買的房子，總價200萬，首付100萬，按揭100萬，今天這個房子要賣給你，總價250萬，在房子總價上房主賺了50萬，那麼房主的成本是主要是這5年支付的利息。

1、5年的房貸利息是多少？

假設按揭方式是等額本息，貸款30年，基準利率4.9%，那麼5年的時間總計還款31.8萬，其中利息是23.5萬，本金8.3萬。也就是說5年中支付的大部分是利息，支付的這些利息就是23.5萬，這個就是業主5年的持有房屋的成本之一。

2、房主持有成本之二

除了貸款100萬支付的利息成本，還有一個經常被忽略的成本就是首付100萬的資金成本，如果這100萬不是用來支付首付購買房子，而是用來理財投資，年化5%的收益還是可以保證的，就算按照單利計算，5年時間，總的收益率也將達到25%，那麼總的收益將是25萬元。這25萬就是房主持有房子的第二個成本——資金使用成本。

綜述：房主5年來支付的利息23.5萬，再加上100萬首付資金的使用成本25萬元，這個房主5年時間持有房屋的成本是48.5萬元，所以按照題主的說法，這個房子原房主5年來的持有成本是48.5萬元，現在把房子出售給你，總價是50萬，那麼房主基本是盈虧平衡。

3、持有房屋的收益

持有房屋的收益有兩塊，第一個是房屋買賣的差價，200萬的價格買入，250萬的價格賣出，那麼房屋買賣的差價收益就是50萬元，另外一個收益就是房屋的出租收益（即便是原房主自己居住，因為沒有自己的房子就得租房子支付租金），一般中國的房屋出租收益率是2.5%（一線城市更低），那麼每年的收益是200萬*2.5%=5萬元，5年時間，房屋出租的收益是25萬元，

那麼房主總的收益是75萬，除去持有的成本48.5萬元，賺了26.5萬，這個收益幾乎是等於100萬資金用於5年銀行理財的總收益，所以炒房其實還是有風險的，如果不是房價大幅上漲的情況下，持有的成本是無法透過差價去覆蓋的。在這個題目中，我們還假設房主把房子出租出去了，有些人房子是毛坯的，都沒有裝修，就空了5年，那麼虧損的錢更多，根據前面的計算，如果把收益中的25萬元出租收益去除的話，那麼房主把房子賣了後總的收益才1.5萬元！

樓主理論錯誤。首先購房是需要首付款，剩下的貸款額是銀行嚴格審批出來的。之所以是嚴格審批就是怕你爛賬後還不上貸款，銀行做的風險評估。

首先貸款購房你是需要交首付的，比如你購買的房產是100萬，3成首付就是30萬。剩下的70萬按照5%利息來計算，那麼貸款30年大約每月還款是4000元。

那麼問題來了我想在3年後出房產證後直接賣掉房產，來增加自己的資本，這是完全可以的。但是一個很重要的前提是，你購買的房產在三年後完全可以覆蓋你的貸款，還能賺錢，這就需要專業房產人士給你指出城市潛力和應該購買哪裡的房產。

投資房產是投資城市預期，這個預期學問很大。

絕對是賺的，現在的答題者魚龍混雜，質量不得行啊，本人是銀行從業人員，又恰好正在考慮買房。價格和你這個也差不多，來和你詳細分析一下。

貸款部分：貸款100萬，30年，利率上浮10%,剛好總還款利息為102萬，和問題差不多，五年後一次性還清。總還款330931元，其中本金75420元，利息255511元，剩餘本金924580元。

現金部分：首付100萬，貸款100萬，如果是二手房，需要加上契稅，個人所得稅，中介費，以及其他小項支出，共計10萬元，實際支出110萬元，這部分是你的現金流。

房屋溢價收益：五年後收回250萬元，還掉剩餘本金924580元，剩餘1575420元，除去110萬的現金流，利潤475420元，減去255511元的利息支出，房屋溢價利潤219909元。

房屋五年所有權收益：200萬的房子，月租3000不過分吧，就算只值2500，你自己住進去，多500的安全感總要有吧，房屋所有權收益3000*12*5=225000元。物管水電你不管去哪裡都會有，就不算在支出了。

綜上，總利潤為444909元。

考慮到房子近20年都是穩健的投資途徑，同期穩健理財收益約為4.5%，考慮到不能支取，按5%計算，110萬五年利息收入為247500元。比投資房產少賺一倍。

所以肯定是賺錢的，而且比買理財賺錢的多。

首先來算一下成本，首付一百萬，月供三十年，每月本金加利息是5600左右，那麼五年的本金➕利息就是33.6萬，買這套房子稅費加維修基金大約4%，即8萬。每月約3000塊租金，五年約18萬。

現價250萬➖（100萬+8萬+33.6萬）➖剩餘本金92萬＝16.4萬（利潤）➕18萬租金＝34.4萬（最後的總收入）