作為一個買過幾次房，也賣過幾次房的人，也作為地產從業人員，可以分享一些經驗和教訓。

第一，就是選擇地段和開發商，李嘉誠那句話永遠沒有過時，地段地段還是地段。什麼樣的地段才是好地段，標準太多，但是最最重要的一條理由就是保值增值能力，背後的重要標籤諸如：商圈，學區，獨特的景觀資源，戶型緊湊合理無浪費，朝向，總價較低（首次購房應該也不是一步到位，剛需居多）等等。開發商和物業對於房產的舒適型和保值能力影響非常大，一定選擇全國性的口碑好的大公司。

其次，不建議全款和提高首付比例，住宅的利率是所有貸款利率裡最低的那一部分，如果按照正常每年5-7%的通脹，長遠算肯定是跑不贏通脹的。

還款方式建議選擇等額本金，這點很重要。等額本息和等額本金的區別在於，等額本金是越還越少，而且還款裡面還的本金比例是很高的，而且一但有了閒錢或者住過幾年添了寶寶或者老人要一起住等等，覺得房子不夠住了，需要賣了，那麼你就會發現這幾年的月供還是還了不少本金。相反等額本息就不是了，雖然一開始是比等額本金總還得起少，但是所還本金比例很小，結果還了幾年發現基本還的都是利息，本金部分才還了很少，劃不著啊。基本上最後全部結清，以貸款100萬，30年為例，等額本金會少還10好幾萬。下載一個房貸計算器你就會看得清清楚楚。

買套房子，在城市裡安一個屬於自己的家，對於很多普通人來說，是人生中的大事，也是一項最大的消費，所以關於買房無小事。新的一年到來，隨著政策的不斷變動，很多購房者開始抓緊了購房腳步，希望在新的一年可以有一個屬於自己的家。但是對於缺乏經驗的首次購房者來說，沒有經驗，一不小心就可能馬失前蹄，房子沒買好不說，還弄的家庭不愉快。

而在當今購房大軍裡面大多數都是年輕人，很多年輕人選擇首套房時，總是顧此失彼，而一分錢一分貨的市場經濟擺在這裡，不可逾越。因此有些人選擇了價格便宜，卻相對偏遠的新房，而對市中區的二手房、小戶型難以接受。殊不知，在天長日久的生活奔波中，市中區的房子才凸顯出對上班族的重要性和便利性。儘管小些、貴些、舊些、擁擠些，但是在每天堵車、購物、返家、筋疲力盡的現實面前，這些不足又顯得不算什麼。初次置業者多數是年輕人，剛工作不久，積蓄不多，因此在購房時應該量力而行，不要追求一步到位，一味圖大追求豪華，以免給自己造成巨大的經濟壓力。應當根據自己的收入、支出等實際情況來確定適合自己的樓盤。不要一買房就是要買三室兩廳，一步到位。而是從自己的實際情況出發，好好規劃一下，其實能滿足基本的居住需求就好，避免出現不必要的額外負擔，而培養有梯度的消費觀很重要。

對於上班族而言，早有“寧要市區一張床、不要郊外一套房”的調侃說法，這其實已經道盡了市區房與郊區房的區別。

總結來說，選房，如果是經濟並不寬鬆、每天兩點一線的上班族，市中心是首要的選擇。至於郊區房，那是投資者、上班時間靈活、上班路線不固定的人群選擇的目標。

當前剛需購房者的迫切性非常高，但是一般都是缺少購房經驗。所以在剛需購房者在買房的時候一定要要謹慎出手，遇到問題時，一定要拿起法律武器保護自己。

談談買房時機,既然是初次置業,買房的時機我認為是宜早不宜遲。因為初次買房的話肯定是自己住,你就沒必要太考慮房價。而且按照前面十幾年的房地產市場發展,除非出現2008年的金融危機,房價會下跌,否則房價總會穩中上漲的。即便是當時的金融危機導致房價下跌,不久房價也很快回漲。因此您要是初次買房,那就趕快出手吧。

再談談買多大的房。到底是先買小戶型等以後升級換個大的還是一步到位呢?買繁華地段還是價格便宜地段,買新房還是二手房?

買戶型的大小,首先是由您的經濟實力決定的。經濟基礎決定上層建築。很少有人能一次全款買房的(不考慮土豪);絕大所數人都是首付加貸款。因此這裡有必要強調,倘若您的工資上漲潛力不是很大,而且不會被天上掉的餡餅砸到。

那麼您還是買小點的房,因為每月的房貸太多會影響您的生活品質的。

現在一二線城市正常的房都有50-100萬元的房款,按揭的話數十萬元20年期貸款分到每月雖然只有幾千元,但一旦貸了款就意味著將要背上沉重的負擔。現在社會時刻在變化,工作的流動性很大,如果沒有足夠的積蓄,一旦工作發生變動、收入降低,就難以在保證日常開銷的基礎上負擔房貸。我的建議是每月的房貸最好別超過兩人工資之和的一半。這樣的話首套房的面積肯定不能超過130平方米。其次,我也不建議您買太小的房子,為什麼不買太小戶型的房子?因為將來您要結婚,生孩子,很多人都會考慮把父母接過來住一段時間或常住,房間太少就成了題。到時再打算換房子肯定不行。我認為一室肯定不行,兩室勉強可以。最好是小三室或三室。因此建議是90平方米以上。綜上考慮,建議大家選擇90-130平方米的戶型。

房子的位置,市中心肯定比周邊便宜,因此,您的預算決定了您能購買的位置。除此之外,您還得考慮如果你購買市區周邊的房子,一定要考查周邊配套設施是否齊全,出行是否方便,購物、醫療、教育等等都需要綜合考慮,畢竟您要在這裡生活好幾十年。如果你買市中心的房子,一定要考查是否處喧鬧的地帶,因為嘈雜的環境會影響您的睡眠的。現在主要城市的市中心基本上已經飽和,即便有新房,價格普遍極高;因此,最好選擇離市區不遠,又有發展潛力的地段。

選好了購房位置和戶型,接下來就要查相關樓盤了。最好先是上網查詢,百度關鍵詞搜尋,所有相關的樓盤都會出來。至於開發商,最好選擇一家信譽良好、實力雄厚的房地產開發公司,購買這些公司開發的商品房,會減少很多不必要的麻煩和苦惱。此外,為了能詳細的瞭解房地產開發商開發樓盤的有關情況,還應到住宅小區建設現場進行實地考察,可以先看環境狀況以及物業管理狀況,還可以到已入住居民家中詢問。接下來,就可以去售樓處諮詢了。到了售樓處,肯定會有人上來接待的,他們會問你是否來過,有預約嗎?你如實回答。接著他們會為你安排銷售代表的。然後銷售就會為你講解樓盤的相關情況。當然都是說如何如何的好。這是最需要您冷靜了。你的詳細詢問工程進度,交房時間,容積率,綠化率,停車位,菜場,學校,超市,交通等等所有與您將來生活密切相關的問題。這些都合適了,到了選房子位置,樓層和戶型結構了。高層住宅房子位置最好是四周的,中間位置的樓層低的房間光照時間有限。底層的則不許考慮太多,只要周邊沒有高層就行。樓層最好不考慮一樓和頂樓,高層可以選擇中間左右的房間,當然價格要相應的略微高一點。戶型最好是南北通透型的,陽面臥室越多越好。選好合意的房間,就可以讓銷售的給您算價格了。這裡你最好暗示他你想買,讓他算個最終的價格。他會幫你算出首付和月供的錢。要是所有都合適接下來你就得付款和簽訂合同了。當然,也不必倉促決定,你可以貨比三家,再做出最終選擇也不遲(我最起碼貨比十家才下手的)。簽訂購房合同時,要確認使用的是已增加關於面積差異的處理方式和共有建築分攤部位變更處理方式條款的新合同。籤條款時,別忘了在約在建築面積誤差的同時,還要約定套內建築面積的誤差,以防止以前經常出現的建築面積在約定的範圍內,但公攤面積增大,套內面積減少的情況。簽訂購房合同之後,會涉及到辦理房產證和按揭的問題。按揭相對簡單,只需付首期後直接向銀行申請,銀行就會幫你辦妥審批等手續。接下來就是您的房奴生活了。

大概一年左右,就會到交房的時間了。由於我還沒有驗收過新房,我的要到明年才交房。因此我也是從網上學來的,分享一下和大家共同學習。將來交房了,再更新經驗和心得。

絕大部分朋友應該是第一次買房子,到了交房日,很是興奮,往往會不知所錯,碰到的問題:怎麼驗收房;交房手續是什麼;交房要付多少錢;碰到房子問題怎麼辦;什麼是房子質量問題等等。建議收房日期:一般房產商通知我們小業主交房時間會比較早,建議大家不要在第一、第二天去收房,因為在那兩天,同時來收房的人會很多,而陪同驗收房子的人不會有太多時間仔細的陪同你去看房子,最好是第三天或第四天比較好,需要帶的工具:

1)1只塑膠洗臉盆--用於驗收下水管道

2)1只小榔頭--用於驗收房子牆體與地面是否空鼓

3)1只塞尺--用於測裂縫的寬度

4)1只5米捲尺--用於測量房子的淨高

5)1只萬用表---用於測試各個強電插座及弱電類是否暢通

6)1只計算器---用於計算資料

7)1只水筆--用於簽字

8)1把掃帚--用於打掃室內衛生

9)1只小凳子和一些報紙、塑膠帶,包裝繩--用於時間長,可休息一下及預先封閉下水管道。

正常驗收房子時間一般是持續2-3個鐘頭,建議早晨8:30去或下午2:30去。

過程

1)去物業部門檢視資料部分,分別有以下幾份資料需要查驗:

A、房屋的《住宅質量保證書》--可帶走

B、《住宅使用說明書》--可帶走

C、《竣工驗收備案表》

D、面積實測表

E、管線分佈竣工圖(水、強電、弱電、結構)--可帶走

如果房產商準備充分的話,一般10分鐘即可檢視完資料。

2)核實面積、合同及價錢多退少補問題。

確認售樓合同附圖與現實是否一致,結構是否和原設計圖相同,房屋面積是否經過房地產部門實際測量,與合同簽訂面積是否有差異。(先檢視售房合同,看之間的誤差為多少,一般為3%,3%之內不考慮,超出部分進行處理,建議定合同為2%誤差,但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。一般這個時間因人而變,時間為30--40分鐘。

驗收房子

看完那些資料後,基本就可以去驗收房子了,凱文顧問提示:暫且先不要交付一些物業費用及相關費用,此時物業會催促你來交付,可同他們交流,驗收好後,再交付費用.從物業處拿鑰匙,分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水錶、電錶(若有遠端抄表另)等幾把。接著就可以同物業人員一起去房子裡了。(記得拿那些工具哦)

1)詳細檢查房屋質量,包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象;(陽臺裂縫危險大)

【提示】:由於新房子空關時間較長,在門窗軌道里會有一些灰塵和建築垃圾,所以切不可很衝動,用蠻力推拉門窗,一感覺有阻塞感的時候,仔細檢視一下,用掃帚清楚後就可以看了

2)檢查牆體平整度、是否滲水、是否有裂縫

【提示】:特別是檢視一些牆體是否有水跡,特別是一些山牆、廚房衛生頂面、外牆等地方,如有的話,務必儘快查明原因。

3)仔細檢查地面,仔細檢查地面有無空殼開裂情況。

【提示】:如有空鼓,一定要責成陪同物業人員儘快修復,否則在裝修中會很容易打穿樓板,妨礙鄰里關係。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。

4)水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵,儘可能讓水流大一點、急一點,一來看看水壓,二、來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。

【提示】:關閉分閘,檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。

5)驗收下水情況,先用面盆盛水,再向各個下水處灌水,分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等,基本是每個下水口應灌入兩盆水左右,應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。

【提示】:做好這些後,確認沒問題,要儘快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑膠袋罩著水口,再加以捆實,而象地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。

6)驗收地面下水情況。在廁衛放水,淺淺就行了(約高50px)。然後約好樓下的業主在24小時後檢視其家廁衛的天花。

【提示】:在全部用完水後,應再開啟水錶,看清楚水錶數字,記錄下來,同時要記錄電錶數字。

7)核對買賣合同上註明的設施核對買賣合同上註明的設施、裝置等是否有遺漏、品牌、數量是否相符;

【提示】:通常在這方面,應該沒什麼大問題,但是確實要仔細核實。

最後好了,檢查完這些工作,如果沒問題的話,那就交錢去吧;若有問題,需要同物業人員確定解決方案和解決日期,看解決結果是否影響收房,若影響,需要進行交涉了。

《住宅質量保證書》都約定了什麼?及保修期限與保修範圍是什麼?

解答:中國房地產法規規定,房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律檔案,其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定,承擔保修責任。

商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修範圍是:地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內;屋面防水為3年;牆面、廚房和衛生間地面為1年;地下室及管道滲漏為1年;牆面、頂棚抹灰層脫落為1年;地面空鼓開裂、大面積起沙為1年;門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年;燈具、電器開關損壞為6個月;管道堵塞為2個月;供熱供冷系統裝置為一個採暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由買賣雙方自行約定。

房屋在保修期內出現質量問題,如經保修單位維修後導致房屋使用功能受到影響,或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的,開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的,可以向《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗,經核驗確屬不合格的,購買人有權退房。

《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、效能和各部位(部件)的型別、效能、標準等作出說明,並提出使用注意事項,一般應當包含以下內容:

1、開發單位、設計單位、施工單位,委託監理的應註明監理單位;

2、結構型別;

3、裝修、裝飾注意事項;

4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明;

5、有關裝置、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;

6、門、窗型別,使用注意事項;

7、配電負荷;

8、承重牆、保溫牆、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;

9、其他需說明的問題。

住宅中配置的裝置、設施,生產廠家另有使用說明書的,應附於《住宅使用說明書》

中以下一些驗房是需要注意的問題供您參考:雙方進行驗收交接時。

1、出賣人應當出示本合同第八條規定的證明檔案,並簽署房屋交接單。

2、所購商品房為住宅的,出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明檔案或出示證明檔案不齊全,

買受人有權拒絕交接,由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。

3、開發商已取得國家認可的專業測繪單位對面積的實測資料,看是否與購房合同中約定的有出入,以便儘早使問題獲得解決。

4.凡竣工房屋,一般須做到”五通一平“,也就是給水、排水、供電、通訊、通路、土地平整。

5.高層住宅樓生活供水系統,必須具有衛生防疫部門核發的用水合格證;高層住宅樓電梯,必須具有勞動部門核發安全執行合格證;

高層住宅樓消防供水系統,必須經消防部門檢驗合格。

6.房屋應按圖紙、檔案要求達到裝置齊全,手續完備。購房人驗收之後再接收。在房屋交付前,購房人有權先驗收房屋,發現有質量問題,開發商應限期維修,由此導致購房人逾期入住的,開發商應承擔違約責任。如果因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,購房人可以請求解除合同和賠償損失。有的開發商迴避逾期交房責任,約定交房期仍達不到法定的交房條件,或者房屋或配套存在質量瑕疵,會先誘導購房者簽署“入夥協議書”或先簽收鑰匙;或者向購房者掛號寄送交房通知並附加收房期限,並註明逾期未辦理交房手續視為收房,從而導致事實上的先交房後驗收。因此,購房人務必堅持先驗收後接收房屋,在未驗收前,不要接收房屋,從而更好的維護自己的權益。

驗房時注意:

1.衛生間不滲水。檢查衛生間地面是否滲漏,可以用塑膠袋裝滿沙子放在地漏上,然後在衛生間蓄一些水,24小時後,到對應的下層衛生間,看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行,這樣既可檢測自家衛生間的地面是否滲漏,也可檢測自家衛生間的頂部是否滲漏。檢查衛生間地面是否存水,也是先在衛生間蓄一些水,然後放水,看地面是否有積水現象。合格的地面不應有積水存在,因為安裝地漏處是衛生間最低處。但是,毛坯房除外,因為地漏周圍留出了一定的後期鋪裝地面的高度。

2.檢查門窗是否靈活隔音是否好。試試門窗開啟是否靈活,目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行,關上門窗聽聽隔音效果,同時也瞭解了它們的密封程度。不過,衛生間的門不要求嚴絲合縫,為了防水,反而規定下方須離地面1.5釐米。門窗的油漆質量主要看有無流墜(油漆滴淌的痕跡),各個門的頂部那面都必須刷漆,衛生間的門還要刷下邊那面。

3.輕敲各面牆聽聽有無空裂聲。牆面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現象,只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音,就是各面層與牆(地)面接觸有縫隙,需要返工;若聽到沉悶的碰擊聲,則表明它們接觸良好。

4.頂層住戶檢查滲雨情況。如果買的是頂層,一定要檢視各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建築施工要求,所交工的房屋要麼經過兩場大雨的“考驗”,要麼施工方在監理單位的監督下進行過雨淋實驗。

5.陽臺是否裂縫。一般而言,牆面的裂縫大多不是結構裂縫,影響美觀,但危險性不大。房屋的結構問題常出現在陽臺,萬一發現房間與陽臺的連線處有裂縫,很有可能是陽臺斷裂的先兆,一定要立即通知相關單位。

6.開啟龍頭檢查漏堵和上下水管道有無滲、漏、堵現象。需要注意的是,儘可能讓水流大一點、急一點,一來看看水壓,二來試試排水速度。

7.暖氣支管有坡度暖氣供、回水支管不是水平安放。供水支管連線進水管的那端要高於連線散熱器的那端,回水支管的兩端高度正好相反,這個坡度與兩根支管的長度成正比,一般每米相差1%。供暖管道要套管供暖管道穿牆及穿過樓板應設管(在管道與牆面或樓板交接處,給管道再套上一小截管子),地面的套管應高出地面2-3釐米,地面為初裝修的,應高出地面5釐米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮後拱裂牆面和樓板。

8.試試拉閘斷電。電閘及電錶在戶外的,應檢查其是否能控制室內的燈具及室內各插座,方法是拉閘後戶內是否完全斷電;戶內有分閘的,也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。以上僅供參考,如有需要您可以諮詢或是請相關的專業人士為您現場把關。

新房驗收注意事項:

1、看牆壁

不知道從什麼時候開始,看牆壁竟然成為房屋驗收的首要問題,因為新房牆壁滲水之事時有發生,最嚴重的,整棟樓的所有窗戶下面的

牆壁都滲水。但驗收這一項,最好選在房子交樓前,下過大雨的第二天前往視察一下。這時候牆壁如果有問題,幾乎是無可遁形的。牆壁除

了滲水外,還有一個問題,就是牆壁是否裂紋。有一個朋友曾反映過他的家有一個門形的裂縫,後來追問發展商,才知道原來是施工時留下

的升降梯運貨口,後來封補時,馬虎處理以致留後患。

2、驗水電

首先是驗一下房屋的水電是否通了。當然,對於一些高階裝修來說,多數的水電後期都要更換的了,所以有時候這些內容倒不是關鍵的了,但如果你不打算更換水電的話,那麼這些東西就必須認真驗收了。驗電線,除了看看是否通了電外,主要是看是不是電線是否符合國標質量。再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來說,家裡的電線不應低於2.5平方,空調線更應達到4平方,否則使用空調時,容易過熱變軟。

3、驗防水

這裡所說的防水,指的是廚衛的防水。當然,目前交付的房子,有一些事先已經宣告沒有做防水,這就需要裝修做了。如果在交付時已經做了防水,那麼我們就不得不對防水是否做好做出驗證了。如果在裝修前不試一試,那麼在你裝修好時再發現漏水什麼的,以後的維護工程就大了。你不得不拆除已經裝修一新的地面來做一層新的防水層。驗收防水的辦法是:用水泥沙漿做一個檻堵著廁衛的門口,然後再拿一膠袋罩著排汙/水口,再加以捆實,然後在廁衛放水,淺淺就行了(約高50px)。然後約好樓下的業主在24小時後檢視其家廁衛的天花。

4、驗管道

這裡所指的管道,指的是排水/汙管道。猶其是陽臺之類的排汙口,驗收時,預先拿一個盛水的器具,然後倒水進排水口。看看水是不是順利地流走。為什麼要驗收這個呢,因為在工程施工時,有一些工人在清潔時往往會“偷”這個工。把一些水泥渣倒進排水管流走,如果這些水泥較粘的話,就會在彎頭處堵塞,造成排水困難。

5、驗地平

其實驗收這個,對於普遍使用者是有一定難度的。驗地平就是測量一下離門口最遠的室內地面與門口內地面的水平誤差。驗這個,很多時候也可以體現發展商的建築質量。因為作為業主方,根本是不可能去驗收主體結構的,那麼就只能從這些細節來看質量了。測量的方法:去五金店買一條小的透明水管,長度約為20米左右吧,然後注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個標誌,把水管的水位調至這個標誌高度,並找個人固定在這個位置;然後再把水管的另一端移至離門口最遠處的室內,看水管在該處的高度,再做一個標誌,用尺測量一下這個標誌的離地高度是多少。這兩個高度差就是房屋的水平差。你也可以透過這種辦法如此類推,測量出全屋的水平差度。一般來說,如果差異在2釐米左右是正常的,3釐米在可以接受的範疇。如果出這個範圍,你就得注意了。

6、驗層高

方法很簡單,把尺順著其中的兩堵牆的陰角測量,你應該測量戶內的多處地方。一般來說,在2.65米左右是接受的範圍,如果房屋低於2.6米,那麼房屋就得考慮了。這種房屋將使你日後不得不生活在一種壓抑的環境裡。做矮層高對於發展商來說,是非常有效的一種節約成本的方法的。1)減少總承重,這樣基礎部分的成本就可以節約一部分。2)雖然在只減了10公分左右,但是總體算起來,成本節約也是很多的,猶其對於成片開發的住宅區。3)在一定的高度中,降低層高可以建設更多的層數。

7、驗門窗

這裡猶其指驗收窗為主。驗收的關鍵一點是驗收窗和陽臺門的的密封性。窗的密封存性驗收最麻煩的一點是,只有在大雨天方能試出好壞。但一般可以透過檢視密封膠條是否完整牢固這一點來證實。陽臺門一般要看陽臺門的內外的水平差度。曾經看過一種情況,陽臺的水平與室內的水平竟然是一樣的,這樣,就很難避免在大雨天雨水滲進的問題了。

8、其他專案

事實上,除了上述的專案外,其他的驗收都需要有比較專業的知識才行的。你不妨帶一個熟悉工程的朋友去驗收房屋,這也是唯一可能的東西了。除此之外,你只能是依靠質檢部分的認真了。除此之外,收房時還需要注意:《商品房買賣合同》第十一條規定,商品房達到交付使用條件後,出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續。雙方進行驗收交接時,1、出賣人應當出示本合同第八條規定的證明檔案,並簽署房屋交接單。2、所購商品房為住宅的,出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明檔案或出示證明檔案不齊全,買受人有權拒絕交接,由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。3、開發商已取得國家認可的專業測繪單位對面積的實測資料,看是否與購房合同中約定的有出入,以便儘早使問題獲得解決。

4.凡竣工房屋,一般須做到”五通一平“,也就是給水、排水、供電、通訊、通路、土地平整。

5.高層住宅樓生活供水系統,必須具有衛生防疫部門核發的用水合格證;高層住宅樓電梯,必須具有勞動部門核發安全執行合格證;高層住宅樓消防供水系統,必須經消防部門檢驗合格。

6.房屋應按圖紙、檔案要求達到裝置齊全,手續完備。購房人驗收之後再接收。在房屋交付前,購房人有權先驗收房屋,發現有質量問題,開發商應限期維修,由此導致購房人逾期入住的,開發商應承擔違約責任。如果因房屋主體結構質量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用後,房屋主體結構質量經核驗確屬不合格,購房人可以請求解除合同和賠償損失。有的開發商迴避逾期交房責任,約定交房期仍達不到法定的交房條件,或者房屋或配套存在質量瑕疵,會先誘導購房者簽署“入夥協議書”或先簽收鑰匙;或者向購房者掛號寄送交房通知並附加收房期限,並註明逾期未辦理交房手續視為收房,從而導致事實上的先交房後驗收。因此,購房人務必堅持先驗收後接收房屋,在未驗收前,不要接收房屋,從而更好的維護自己的權益。

在辦理收房手續時通常需要交納如下費用:大修基金,建設單位出售商品房屋時,多層住宅的購房者按購房款百分之二的比例交納,高層住宅的購房者按購房款百分之三的比例交納;其它費用:一部分交給開發商,另一部分交給物業公司。交給開發商的費用通常有:

面積增加的補差款;違約金;管道天然氣開戶費;有線電視安裝費;天然氣安裝費用;電話、寬頻初裝費;安防系統費用;

產權代辦相關費用;其他房地產買賣合同中約定的費用。交給物業公司的費用通常有:預交幾個月的物業管理費;水電週轉金;裝修押金;

裝修垃圾清運費等.在辦理產權證時需要繳納:登記費:80元(買方),契稅:1.5%(普通住宅);3%(非普通住宅)(買方),

交易手續費:新建商品住房轉讓手續費:每平方米3元,經濟適用住房每平方米1.5元,由轉讓方承擔。

交房的性質。交房不是簡單單的收鑰匙。交房是房屋出賣人按照合同約定向買受人交付特定房屋的程式,是開發商履行合同義務的最核心環節,房屋一旦交付,便視為開發商依約履行義務,可以獲得房屋價款,房屋所有權及風險的轉移。交房是整個房產交易中最核心的環節。

正確的交房程式。為確保業主利益,避免糾紛,收樓前,確認三證一表,堅持先檢視檔案再驗房最後辦手續。(根據國務院頒佈的《城市房地產開發經營管理條例》規定:“房地產開發專案竣工後,經驗收合格後,方可交付使用”。“三書一證一表”齊全是樓房質量經過國家有關部門權威認可的標記,是發展商交樓的必要條件。)開發商未能在交房時提供,是位開發商違約,根據合同將按照約定的時間以及比例賠付違約金,超過三個月,買受人可以要求退房。

三書一證一表---《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建築工程質量認定書》、《房地產開發建設專案竣工綜合驗收合格證》和《竣工驗收備案表》。

房屋的驗收內容

1.房屋的質量

2.裝飾、裝修材料標準

3.水、電、氣管線供應情況

4.房屋面積的核定

5.開發商承諾的小區周邊配套

如果開發商竣工建成的樓盤沒有《建設工程質量核驗證明書》,證明該樓盤是不合格的。按國家建設部規定,建設工程質量不合格和小區配套不完善的房屋不能交付使用,購房者有權拒絕接收。如果購房者對開發商出示的《建設工程質量核驗證明書》有疑問,可以到頒發證書的單位、房屋所在地建設部門所屬的各級質監站查詢、核實。

按照法律規定和合同約定入住前出現以下八種情況,購房人可提出退房。

1)實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。

2)開發商逾期交房構成根本違約,即逾期交房達到合同約定的退房日期。

3)開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的。

4)開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋的(故意隱瞞未取得預售許可證的除外)。

5)開發商交付的房屋主體結構質量不合格或房屋質量嚴重影響房屋正常使用的。

6)不能或不能按期辦理產權過戶的。(開發商的過錯導致)

7)購房者貸款申請未批准,合同雙方對付款方式不能協商一致的。

8)合同中約定的其它退房條件出現時。

出現上述情況,購房者退房時,應向開發商出具書面通知。因前6項原因導致購房者退房(因開發商責任導致退房),應由開發商承擔退房造成的損失,包括貸款利息、首付款的存款利息、購房的稅費等。如購房合同中約定了退房的賠償標準,按合同約定處理,合同約定的賠償標準不足彌補損失的,不足部分可另行要求賠償。

因上述第7項原因導致退房的,開發商無過錯的,開發商不承擔賠償責任。購房者需要注意的是,退房時應同時通知銀行,解除借款合同,以免造成更大的利息損失。

總結

可以說購房是絕大說人的最大的一筆投資,如果您想讓您的投資有價值,您就需要充分分析,通盤考慮,甚至說要鬥智鬥勇。祝願大家都能買到逞心如意的房子,早日結束蝸居生活。

第一次買房那是2015年的事情了，但至今仍然記憶猶新。

由於房子的支出光首付就要一大筆錢，再加上市場上經常傳出各種什麼小產權房、開發商的各種違法違規行為，還有中介公司的各種坑蒙拐騙的行為，這些就讓人頭疼不已。

有了這些安全思想意思的警惕，頭腦裡自然有了一層保護意識。

接下來就開始結合自身手上的資金實際情況，規劃購房片區，在鏈家、中原這些比較大型的房地產中介瞭解一些房源。在這些網站上可以瞭解到二手房和一手房源，然後有的放矢的進行區域綜合分析，主要是從以下幾點分析：

1、小區所處的地段附近是否交通順暢、比如公交、地鐵、火車站；

2、小區位置環境購物，比如大型商場、餐飲、娛樂、公園等；

3、小區所處位置附近是否有學校、醫院等公共服務類機構；

4、開發商的知名度、信譽度、美譽度。

當時我記得就是這樣，給自己列出了這幾條，然後根據網上房源，直接跑到售樓處去實地瞭解情況。

    在售樓小姐的帶領下，看了樣板房，瞭解房子的面積大小、朝向方位、裝修風格、周邊環境等，同時在售樓處也認真仔細看了貼在牆上的各種開發商合法證書，以及開發地塊的簡單介紹。看完這些，當場梳理了一下頭緒，就繳納了定金。

 

首先說下我的觀點，買房聽女人的。為什麼這麼說呢？

周邊買房人包括我，大部分都是女人拍板做決定的，這大概是因為女人比較感性，容易情緒化，做事衝動，而買房有時候就要靠衝動；反而男人更偏理性一些，做一個決定總是要猶猶豫豫各種分析，等到分析完，已經來不及了。

10年野雞大學畢業後，無錫一家日本鬼子公司工作了四年，一邊工作一邊找了個媳婦，省吃儉用手裡終於有了十萬塊錢。眼看奔三的人了，家裡催的領要結婚了啊，結婚怎麼辦？那得買房啊，這是老婆和丈母孃的前提條件。當時也別無選擇了，家裡湊了個十萬，自己有十萬➕借個幾萬，狠下心來就去買了套，就這樣過上了房奴的生活。

這裡還得感謝我老婆，他的執著給了我決心和勇氣。

所以買房這事兒，各位就別大男子主義了，多聽聽老婆意見，說不定你也能成為隔壁老王，對伐？

現在想起人生中第一次買房的經歷是慢慢的回憶殺

筆者第一買房的那天是個週六，天公不做美一直下著雨。

筆者一大早跑到銀行排隊取號列印流水證明和徵信證明，早飯也沒吃擠公交車跑到售樓處挑戶型、籤合同、指定按揭銀行...特別是轉錢時停電了！

我那時那個鬱悶啊，還好不久恢復供電，當錢買給開發商成功，並簽定了《商品房購買合同》時——感覺人生到達了巔峰！

這是因為當時的社會，評判男人好壞的標準——五子男人

五子是指，“票子”、“房子”、“車子”、“妻子”、“孩子”

已經有了票子、房子，接下來車子、妻子、孩子就成為了奮鬥的目標！

不管怎麼說，買了房子是邁出了人生里程碑的第一步

沒靠家裡1分錢的資助擁有了自己的家，別提多美了。但，回到出租房後莫名壓力襲來。每個月1800多的月供雖然不多，但如何保證不斷供？如何不讓自己生活質量下滑？就成了縈繞在腦中的課題。

綜上所述：筆者第一次買房過於平淡。

農村鎮上的買的自建房

說起第一次買房說多了都是無奈和淚啊！

由於自家的哥哥還有叔叔伯伯的的兄弟姐妹都在鎮上買了別人的自建房，當時的情況大家都還沒有去城市買房子的概念，所以都是在鎮上買的別人的房子。

每年回家一起吃飯的時候，家裡的親戚都念叨你看你哥哥，姐姐怎麼怎麼的都買了房，你什麼時候也買？我也很想買啊，可我沒錢啊，結婚的時候自己掏的錢，婚紗照，酒席什麼的都是我和我媳婦自己攢的錢，父母基本就是出個人力。（當時我父母也沒有什麼病啊，用錢的地方，我理解可能就是我父母看不上我媳婦是外地的吧，所以不情不願也不願意掏錢）

12年，小孩子出生，各種花錢各種開銷，媳婦從懷孕就沒有上班，一直是我一個人掙錢，當時我的工資還是過年一次性發情的那種，平時只發生活費600。可想而知有多難，平時還靠朋友接濟過日子過年結工資還給他。

14年的時候，我父母可能是為了自己的面子還是為我們好，具體到現在也沒問過。就私自聯絡了一家買房子的親戚說我們過年回來買房子。自己過年回來也是腦筋沒轉過來，我記得很清楚那年就只剩11000回來過年，給了別人10000定金，房子是分兩年結清的。留1000過年，年過過完傻眼了，只有100了，也不好意思和父母說，還是媳婦從老丈人那借的2000維持了一段時間。

那兩年為了還債，太難了。

前段時間剛在深圳買了一套，馬上三十了，是人生中的第一套，用來自住的，沒有找家裡和親戚借錢，找朋友借了些，然後按揭的。記得當時第一個感受是 一定要努力奮鬥賺大錢，不然都對不起這個房子，感覺自己人生一定要與眾不同，也必須與眾不同吧！也記得當時自己的想法和思想上都有一些改變，感覺自己大膽一些，敢於去做一些事情了，不再像以前那麼拘束。也有一種感覺是我的人生已經走上了一條勇往直前的路，以後可能只能拼搏吧。祝願我自己能賺到大錢，也一定要賺到大錢。

第一次買房是在2012年：

2008年畢業，一直就留在石家莊打工，每個月底薪500元，住在城中村的小單間，也就五六平米，月租金大概100元，農村的孩子省吃儉用，每個月的剩餘基本上就是靠努力掙來的提成，每當騎著小破腳踏車披星戴月的上下班時，總是在想能在這個城市有一套屬於自己的房子就好了，不過那時候也感覺這種想法有點接近於幻想。

後來談了女朋友，在城中村換了大一點的單間，說大不過頂多也是十來平米。做飯、睡覺、看電視全在這叫小屋，想想也很幸福。從那時候起，就真正把把買房提上了日程。

想做什麼就要了解什麼，2010年初，帶著滿腦子的想法從事了房地產，底薪也才800元，不過在那時候的石家莊，基本上夠平時的開銷。上班第一件事就重新辦了一張銀行卡（購房卡），以後每個月發了工資，不管發多少，只留下800元，剩下的全部存在那張購房卡里。這張卡屬貔貅的，錢對你它來講只進不出。

房地產這個行業掙錢不掙錢，跟自身有關係、跟行情有關係、跟專案有關係，兩年下來，卡里只剩下八九萬，那時候石家莊二環邊上的房價靠譜的差不多在五六千，首付還是差很多。當時處在一邊觀望一邊詢價的階段。

2012年初，很要好的朋友要買房，邀我同去參謀一下，好歹也算“業內”人士。二環外的一個現房，雖然周邊路還不是很通暢，雖然一梯四戶，雖然小區有一部分已經交房稍顯陳舊，不過我唯一看上的就是現房，買了立馬網籤、面籤，半個月下貸款然後就可以交房裝修了。普通打工的掙錢不容易，不管其他原因，買個放心的房子是關鍵，所以我建議同學買。

然後，沒幾天，我也定了一套80平米兩室，單價4700，總房款加地下室40萬，首付16萬（售樓部的政策必須四成）。然後就開始了籌錢的日子，自己的十來萬，家裡又湊了六萬，又給要好的同學借了兩萬。說實話，那個時候兩萬絕對不是小錢，自己關鍵時候做正確的選擇，支援你的朋友以後一定是一輩子的朋友。

談了幾年的女朋友，互相感覺是對方應該結婚的人，每天帶著美美的心情裝修，一起選傢俱、家電、甚至一個不起眼的小擺件，因為買房後契稅公共維修基金又是一萬多，每個月還有貸款1700元，真正的把家裡的東西置辦全，也是兩年以後得事了。

一眨眼七八年過去了，這個八十平米的小家見證了婚後的點點滴滴，見證了兩個小傢伙兒的誕生，見證了日子一天一天好轉。它也好像是被賦予的靈魂，因為家裡的每一個人有了思念的地方。

記得，終生難忘。

我04年畢業，06年因結婚需要買房。因為當時沒錢，所以只能挑小面積的。但當時一個小區的小面積房型少啊，最後透過丈母孃的關係，送了一千多的剃鬚刀給解決了。所以搖號的時候自然而然就在眾人羨慕的目光中挑了一個樓層很好的房間。

依然清醒地記得，當時畢業兩年，存款兩萬，找親戚朋友借錢東碰西湊了首付買了房子。月供三千多，3508的工資稅後三千以下，不吃不喝每月為負，所以遠走非洲。

這一切，如宿命。結果房子賺了，非洲後回國升職了。如夢如幻。

我第一次買房是去年3月份，從看房子到定下來就一個星期，算是很快的，而且是二手房，現在想起來就感覺當初非常果斷買的正確，我三月份買，到過戶的時候已經漲了，等到銀行貸款下來的時候房價已經漲了三分之一，中間就隔了2個月，所以，有些事情不能拖，我定下那套房子的時候，就給中介籤合同，因為中介要收定金，定金1萬，合同備註，不能貸款和房子有問題定金1萬要退我，中介很爽快就答應了，而且籤的那幾天，房價看著的漲，沒有辦法，只能交定金，交完定金，2天后房東來過戶，過戶很順利，在房產交易大廳首付款直接轉房東，房東收到首付款就過戶了。這裡著重說下，對於貸款的客戶一定要注意，在過戶的時候如果你房子實際成交價在50萬，而中介給你過戶價是45萬，你給房東交了百分之三十的首付15萬，那銀行是按45萬的百分之70給你貸款，這樣下來你貸款的錢加首付款是不夠50萬，差的錢是需要你在貸款下來後再轉給房東的，對於錢寬裕的來說，差的幾萬無所謂，對於首付款都有一部分是借的人來說，壓力就大了，所以前期給房東轉款時可以分二次轉不同的卡上，因為銀行要檢視你轉給房東的首付款憑證的，這樣你就不好差那幾萬的了。這就是我買房經歷，希望對大家有用，謝謝。