何為“以房養老”？

“以房養老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”。擁有房屋產權的老年人將房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，後者在綜合評估後，每月給老人發放固定數額的養老金，老人身故後，由該機構收回房屋進行銷售、出租或拍賣。所得用來償還貸款本息，其升值部分歸該機構所有。

“以房養老”發展歷程

2003年，時任中國房地產開發集團理事長的孟曉蘇首次將“以房養老”這一理念介紹到了中國。

2006年，全國政協委員、時任建設部科學技術司司長賴明提議對此成立課題組進行調研，選擇大城市做試點。

2007年，上海公積金管理中心首次嘗試推出一種叫做“住房自助養老”的創新型“以房養老”模式。

2011年，民政部副部長竇玉沛指出，要積極引導企業開發老年食品、老年住宅、“以房養老”等服務市場。

2013年，國務院印發《關於加快發展養老服務業的若干意見[3]》，明確提出：“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。

2014年，保監會下發《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，自2014年7月1日起到2018年6月30日止，在各直轄市、省會城市（自治區首府）、計劃單列市，以及部分省的地級市，開展商業保險機構“以房養老”（反向抵押）產品試點。

自此，“以房養老”在中國落地。

“以房養老”的國際經驗

“以房養老”這種模式最早是上世紀80年代中期由美國紐澤西州勞瑞山的一家銀行首先創立,隨後歐洲國家、新加坡等紛紛效仿,並在二十年裡逐步發展成熟,如今在美國最為成熟。

在美國以房養老模式被稱為“倒按揭”貸款,“倒按揭”發放物件為62歲以上的老年人,有三種形式。

第一種,聯邦住房管理局“有保險”的住房“倒按揭”貸款。這種貸款業務經美國國會認可,形式機動靈活,可供選擇的方式很多。使用者可以儘可能長地生活在自己的住房內,但只在一定期限內按月分期獲得貸款。

第二種,聯邦住房管理局“無保險”的“倒按揭”貸款。這種貸款有固定期限,老年住戶須作出搬移住房及還貸計劃後才能獲得貸款。

第三種,放貸者有保險的倒按揭貸款。這種貸款由一般金融機構辦理,貸款物件資格不需政府認可。採用這種方式,發放貸款機構與住戶共同享有住房增值收益,但放貸款機構要求保留住房資產的25%～30%作為償還貸款的保證。這樣雖然減少了放貸額度,但有利於住戶對住房增值部分的受益。

隨著一代獨生子女長大成家和人們觀念的轉變,中國也肯定會像發達國家一樣,“以房養老”的越來越多。

“以房養老”透過一種房產觀念的轉變，把房產從子女繼承向房產拍賣轉變，可以增加中青年對房產的需求程度，不再依賴於老房單傳的模式。使得在除卻利用房產進行投資這一需求原因外，人們對居住房的需求增加了。

由“以房養老”衍生而出的新的房地產需求可以成為一劑很好的冷卻劑，對沖現在因為房地產業過度繁榮而造成的供給過剩。

“以房養老”方式對房地產業的影響

短期內，這部分新的需求將間接影響房價走勢；未來長期內房地產供給大於需求,造成房價持續回落。

一方面,“以房養老”模式被人們普遍認可後,當人們看到房屋不但能起到居住、創收作用,還能起到保障未來的功能時,人們對住房的持有熱情就會隨之高漲,短期內勢必帶動房地產的市場需求,從而影響房價的走勢。

另一方面,未來十幾年裡中國進入老年社會,隨著人口偏於老齡化趨勢的提高,因“以房養老”而儲備的房源最終會持續不斷地被重新釋放。

因“以房養老”逐漸增多的“老房出租”數量,將增加可出租房源,市場租金會因此降低,進而影響人們的買房意願,這樣就抑制了部分潛在的購房需求,從而對房價過快上升產生影響；同時逐漸增多的“老房出售”數量,也將增加二手房可售房源,部分購房者將轉向購買二手房,從而分流了部分新房的需求,進而影響到未來的房價走勢。

“以房養老”在中國尚存在一些觀念上和操作中的風險，正如當初計劃生育和住房制度改革一樣，雖然困難重重，但有所行動才能有所改變。“以房養老”在中國勢在必行，而且前景看好，隨著人們觀念的改變，會有更多的人逐漸接受並選擇以房養老；伴著各項法律、法規和制度的健全與完善，以及國民信用度的提高，該項模式會成為中國解決養老問題、應對老齡化問題的一項重要的不可替代的舉措。

隨著獨生子女們的父母一點一點老去，養老成為個人、家庭和整個社會越來越重要的議題。過去，一家有幾個孩子，子女可以輪流照顧老人，或者有錢的出錢、有力的出力，贍養老人的義務分攤到各個子女，壓力減小不少。

現在年輕人工作生活壓力都很大，用於贍養老人的金錢和時間非常有限，於是有房的老人想到了“以房養老”的辦法。

2014年7月1日，保監會在北京、上海、廣州、武漢正式開展老年人住房反向抵押養老保險試點，這也意味著保險版“以房養老”正式開閘。然而，以“房養老保”保險試點三年多來，承保卻不足百人。在武漢，有調查顯示，甚至有99%的子女反對父母“以房養老”。

“以房養老”劃不划算

75歲的湯先生家住南京市雨花臺區，近期，他和保險公司簽訂相關合同，反向抵押了一套價值100多萬元的房屋，每月可領取5000餘元的養老保險金。這位湯先生是南京首例“以房養老”保險交易。那麼，湯先生和保險公司，到底誰賺了呢？

對於湯先生來說，雖然房子抵押給了保險公司，但老人可以繼續擁有房屋佔有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，自己不但可以繼續住在這個房屋裡，並按照約定條件領取每個月有5000多元的養老金。

試想，如果湯先生把房子賣掉，雖然可以獲得100萬元的現錢，但如果在外租一個房子可能要數千元，自己每個月的生活費要幾千元，就算按每個月5000元計算，那100萬元也只能維持16年左右的時間。如果身體患有疾病，開支可能更大。也就是說，湯先生等到90歲之後，生活可能沒著落了。

全國僅90位老人承保，大多數子女不答應

從2014年7月到今年7月底，全國只有一家保險公司開展“以房養老”業務，共有65戶家庭90位老人完成承保手續，其中無子女家庭32戶，有子女家庭33戶，參保老人平均年齡為71歲。

不過，在調查中，李芷菡也聽到了眾多反對的聲音，明確表示不接受“以房養老”的武漢老人佔23%。相較於老年人，子女的反對意見更為強烈，高達98.67%的子女不同意父母“以房養老”。李芷菡分析：

一方面老人過世以後房產一般過繼給子女，在很多人心裡有傷利益之嫌；

另外一方面，子女贍養這種傳統養老觀念在民間根深蒂固，往往會遭到輿論的強烈批判。

“以房養老”雖然使老人保證了老有所養，但也有不利的地方，一旦訂立了“以房養老”協議，就可能很難反悔，如果要反悔，可能要賠償一定的損失。此外，“以房養老”後，可能選擇別的養老方式就沒有了餘地。試想，老人如果把房賣掉了，有現金在手中，可以租房住，也可以選擇到養老院去安度晚年。而且一旦生了大病，可以讓這些錢應急。而“以房養老”則只能每月領取5000多元，又不可提前支付，一旦生了大病，就可能無錢可治，房子又不好賣，不好再抵押，生活可能有點困難。

作為一個新興事物，“以房養老”在中國已開始探索，政府、銀行曾從不同層面開展過“以房養老”。但是經過一些列的試點，現實情況並不令人樂觀。

問題主要出在保險公司怎樣才能在這個過程中也有收益，讓專案得以維持和發展。目前看不出的可行性，房價未來的走勢不明朗，造成無法預估出未來的情況。所以都不敢冒進。

從房地產價值變化角度看，一線城市可操作性要大於二三四線城市。一線城市“租房養老”的價效比更高，遠遠高於其他城市。這些也導致“以房養老”試點提出以後遭到了極大爭議。

1、機構正規

2、符合自己的利益

3、簽約合同條款與表述一致

4、有國家認可更好

以房養老政策在經過3個月內部徵求意見後，於2014年7月1日正式落地。此次採取試點先行方式，包括幸福人壽在內的壽險公司成為首批試點公司。試點地域包括京、滬、廣、武漢四地。投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。試點期間自2014年7月1日起，至2016年6月30日止。

事實上，這麼重大的一個政策，只經過短短的三個月的內部徵求意見就做試點推出，應該說是很草率的，所以在北京、上海、廣州、武漢等四大試點城市中，截至到201年的6月底，兩年的時間裡，只有60戶78人參加了以房養老。

從報名參加的家庭結構看，無子女家庭老人佔比4成，主要是孤寡、失獨老人，參保者平均年齡為73歲，最大的85歲；並且僅有一家保險公司推出了相關產品。

中國60歲以上的人口，據《2016年社會服務發展統計公報》資料顯示，截至2016年底，全國60歲及以上老年人口23086萬人，佔總人口的16.7%，其中65歲及以上人口15003萬人，佔總人口的10.8%。在一個60歲以上人口已達到2.3億的人口大國，僅有78人參加以房養老的活動，可以說是相當的慘淡，到了這裡，你覺得以房養老靠譜嗎？

之所以能以房養老，是因為房屋本身是重資產，擁有很大的價值。住房反向抵押養老保險，作為以房養老的一種形式，把房屋分期變現，在現今的社會狀況，無論從觀念和經濟方面考慮，都不能成為主流選擇。

所謂反向抵押，大約意思就是反過來由銀行向你供款，最終買下你的房子。房價日漸上漲，你掏空“六個錢包”作為首付，然後向銀行供款幾十年才得來的房子，沒擁有幾天，就這麼被銀行“反向”而去？而且銀行還不用付首付？這顯然是大部分人不願意接受的。

另外，這種養老方式幾乎就是抵押貸款，分期領取，無論最後房屋價值多少，最終的處置權都在保險公司，處置房產也會產生一筆不少的費用，並不划算。

房子變現的方法有多種，例如整體出售，或者置換：把熱門地段的房子換到相對一般的位置，又或者出租、部分出租，都可以獲得收人以作養老之用，而且無損房子的預期價值。

在傳統觀念裡，老人是養兒防老，而不是以房養老。一直以來，家庭和親情都是重要元素，老年人最大的樂趣莫過於兒孫滿堂，膝下承歡歷來是其樂融融的景象。老年人寧願節衣縮食，也要把房子留給兒孫。

實際上也可以說，老年人是向兒孫們投了“養老保險”，把房子反向抵押給了兒孫。

以房養老不僅可行，而且是未來的必然趨勢。但實際上目前實施得並不好。

我們2014年7月，在北京、上海、廣州、武漢等四個地方開展試點，四年時間只有98戶，139人辦理了保險手續。

以房養老也在貫徹落實中確實存在一定的問題。

傳統觀念是把自己的財產和房子都要留給兒孫，如果直接把房子抵押出去，怕兒孫不上門了怎麼辦？

而且，保險公司為了安全起見，對我們的房子進行有效評估後，還要進行打折，按照總價的六成測算，已經不錯了。而且透過倒按揭方式給予的每月保險金，跟老人的期望差異非常大。

比如500萬的房產，65歲發放養老金的話，每月只有1.5萬元。500萬元，我存銀行一年至少也有二三十萬元，所以讓老人很不解。

很多保險公司認為現在房價太高了，有風險參與的熱情比較有限。而且相應的保險公司並沒有過多的經驗，所以都比較謹慎。

不過這畢竟是未來的趨勢，2018年，銀保監會發文正式在全國範圍內推廣以房養老。

對於以房養老模式，在目前的社會體制之下執行，需要有一定的基礎。而且隨著人們生活水平的不斷的提高。如何以房養老，以房養老每個月的給予多少錢，以及如何定義最終的以房養老的房子最終歸屬，如何定義這套房子的年限。養老去什麼地方，在什麼區域養老。這還是比較重要的！所以以房養老的體制還需要進一步的細化。才能更好的落實養老的事宜！