無證房、證件不齊全的房屋不等於違章建築

　　《物權法》第三十條："因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力"，這一規定明確規定了建築物權，確立了只有違反了建築時的法律依據，才能確定為違章建築。

　　我們國家的規劃部門，從1974年才開始有，90年代才逐漸完善，2008年1月1日實施《城鄉規劃法》以前，只有城市房屋才需要規劃審批，農村房屋建設根本不需要經規劃部門審批，只要取得村委會的批單就可以。對拆遷範圍內由於歷史原因造成的手續不全房屋，應依據現行有關法律法規補辦手續。對政策不明確但確屬合理要求的，需要抓緊制訂相應的政策，限期處理解決；一時難以解決的，要耐心細緻地做好解釋工作，並積極創造條件，爭取早日解決。

　　所以，幾十年前建造的房屋，要看是否符合當時的法律規定，而不能簡單地以現在法律法規的標準來認定是否屬於違章建築。無證房、證件不齊全的房屋不等於違章建築，不等於可以無償強制拆除。

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十四條規定：市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。

由該法律規定可知，無證房是否能夠獲得補償必須要經過相關部門的認定：認定為合法建築的，應當給予補償；認定為違法建築的，不給予補償。

無證房產拆遷補償考慮因素：可以考慮建造的時間、當時的立法狀況、當時執法機關是否存在不作為等因素綜合制定無證房屋的徵收補償方案。

無證房並不是違法建築的代名詞，對無證房一概不給予補償是拆遷人無視被拆人合法權益的做法。無證房屋的所有人一定要對自己的房屋及權利有清楚的認識，在拆遷過程中關注拆遷人的主體資格、拆遷程式等是否有違法之處，以做到有備無患。如果有自己無法判斷的問題一定要及時諮詢專業人士，積極維護自己的合法權益。（京平~王）

跟大家分享一個無證房屋拆遷補償的真實案例

2018年4月27日，家住江西省南昌市南昌縣的趙先生收到一張《限期自行拆除通知書》，他在農村的住宅由於沒有辦理任何建房審批手續，被認定為違章建築，要求他限期自行拆除，否則政府將依法強制執行。

趙先生的這處房子是在2006年建設的，建房時從沒有聽過在自己宅基地裡建房還得政府同意，還要辦理審批手續。房子從建成到限期拆除時已過了12年，也一直沒有政府工作人員告知他要辦理什麼審批手續。偏偏到現在要徵收的時候，徵收部門才告訴他建房應該有審批手續，並且直接要求他拆除房屋。

如果照通知書的要求做，趙先生一家會從安居樂業變成居無定所。趙先生雖然不太懂法，但他覺得國家法律肯定不是這麼規定的。

就在冠領律師經過對事實的研判，寫出起訴撤銷《強制決定書》的訴狀時，趙先生那邊傳來噩耗。當地鎮政府於12月3日把趙先生及家人強行拖出房屋，用一上午的時間將他們居住了12年的住宅夷為平地。冠領律師看著遠方傳來的滿目廢墟的照片，當即決定改變訴求，起訴強拆違法。

訴強拆違法這個案子並沒有受到太多阻力，僅僅是在程式上，冠領律師就充分論證了鎮政府強拆行為的違法性，法院最後的判決結果也支援了原告的訴求。

直到行政賠償階段，挑戰才真正來臨。

在強拆違法的判決下來15天過後，冠領律師向涉案鎮政府郵寄了行政賠償的申請，但是法定期限過後，沒有收到鎮政府的任何回覆。於是，冠領律師轉而向當地法院提起行政賠償之訴。

在這次庭審中，鎮政府緊緊咬住趙先生房屋沒有辦理建房審批、被拆除的住宅屬於違章建築這一點，主張不應當對趙先生進行賠償。而法院基本認可了鎮政府的主張，只判決給趙先生10萬元，作為強拆造成其屋內財產損失的賠償。

一審結果下來後，趙先生非常沮喪，但是冠領律師卻並未灰心，因為以他們對法律的瞭解，這個判決有違法治的公正。於是在收到一審判決之後，冠領律師就向上級法院提起了上訴。

二審庭審中，冠領律師向法庭表述了以下觀點：

第一、政府有告知趙先生申請建房程式的義務。本案中，趙先生之所以沒有辦理相關審批手續，其主要原因並不是他故意規避法律，而是政府從未進行過此類宣傳或提醒。試想如果沒有政府的宣傳和提示，一位普通老百姓會有多少機會了解到像《城鄉規劃法》這樣的法律。

第二、《土地管理法》規定了農村宅基地適用“一戶一宅”的原則，趙先生的情況符合一戶一宅原則，根據中國具體國情和特殊的農村發展歷史，農村宅基地上的房屋不應輕易認定為違章建築。

第三、趙先生作為集體經濟組織成員，本身就具有取得宅基地和在宅基地上建造個人房屋的正當權利。雖然因為沒有合法報建手續，將趙先生的房屋認定為違章建築有相應法律依據，但是鎮政府在沒有進行任何安置的情況下徑直拆除趙先生房屋，意味著對趙先生的宅基地取得權以及居住權益一併予以了否認。

第四、《物權法》明確規定，徵收個人房屋的，必須保障被徵收人的居住條件。因此，徵地涉及拆遷農民住房時，必須妥善解決好被徵地農戶的居住問題，依據“一戶一宅”的原則，保障被徵收人的居住條件。切實做到被徵地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。

第五、確定行政賠償專案及金額時應當秉持的基本原則應當是：賠償金額不低於賠償請求人依照拆遷安置補償方案可以獲得的全部徵收補償權益，以體現對違法者的懲戒和受害者的體恤。所以本案中，賠償不僅應包括因強拆行為造成的直接財產損失，還應包括趙先生作為被徵收人所能享有的全部房屋徵收安置補償權益。

最終，律師的代理意見說服了法官，法院判決鎮政府為趙先生安置一套160平方的安置房，並且提供自費購置240平方米案涉專案安置小區安置房的權利；另外賠償趙先生包括拆遷獎勵、搬遷費、過渡費、裝修費和物品損失等共計80餘萬元。

可以考慮建造的時間、當時的立法狀況、當時執法機關是否存在不作為等因素綜合制定無證房屋的徵收補償方案。

①嚴重違反城鄉規劃及土地管理法或明知已經發布徵收公告或者即將被徵收而惡意搶建的房屋可以不予補償。但無論被徵收人的房屋是否屬於違建，對被徵收人的土地使用權都應給予公平、合理的補償。

②房屋建造的時候是合法的，但沒有合法產權證明，是由於不可歸咎於其自身的歷史遺留問題造成的，且如果被拆遷人在上述房屋內已長期生活居住，應當得到合法補償安置。