無證房屋，不一定是違章建築，但是違章建築一定是無證房屋，那麼我們就先要了解清楚，哪些屬於違章建築，比如說，房屋規劃六層，最後蓋到七層了，第七層就屬於違章建築，這樣的違章建築，肯定是沒有房產證的，而且屬於違章建築，同樣是六跨七，什麼樣的房屋，沒有房產證，也屬於正常的建築呢？

七層算閣樓的時候，就不是違章建築，比如說，按照通常的道理，閣樓算一半面積，比如說六樓，實際的面積是100平，但是房產證上寫的150平米，那意思就是，樓上的閣樓，按照50平米計算，有的人就把閣樓直接賣出去，因為有時候，閣樓也都是平頂的，和正常的房屋沒啥區別，這個時候樓上肯定是沒有，單獨的房產證，但是屬於合法，和樓下同一個房產證，或者是屬於樓下的附屬房屋。

小產權，也沒有房產證，但是他屬於合法，我們理解的小產權，實際上就是農村的那種宅基地，就屬於小產權，只不過把它變成了城市裡的房子，變成了樓房，意思就是，這些樓房是建設在集體土地之上的房，就屬於小產權，那麼這種小產權房，集體的成員，肯定有權利居住，也屬於合法，因為這是縣級，地方政府的房管局，審批的房屋，也都是按照建築規程，審批建設的房子，這只不過是一個城中村改造，一個歷史的產物而已，屬於合法，你可以完全的去居住，但是失去了很多功能，比如說戶口的功能，學區的功能，這些都沒有，但是居住進去他肯定是合法的，也沒有房產證。

同樣屬於小產權，沒有經過政府審批的宅基地，或者是在自己耕地上建設的房子，那就屬於違章建築，他是有本質上區別的，所以，違章建築，一定是沒有經過審批手續的，屬於違章建築，或者超越審批手續的，就屬於違章建築，凡是在審批手續之內的房子，都屬於正常建築，理論上也合法。

原則上來說，無證建築等同於違法建築！建築物沒有相關手續，可視為違章建築或者亂搭亂建，處罰權在城管執法部門。

但是，有些建築也會透過各種辦法後期來完善手續，假如地方政府允許你透過各種途徑合法化，那麼首先就是城管先罰款，然後交土地出讓金，變更規劃再交罰款…反正後期每走一步幾乎都伴隨著罰款。不過，最後也能合法化。

假如工作做不下來，那麼很不幸可能隨時面臨拆遷的噩運，只能自求多福了！

沒有證的房屋不一定是違法建築。首先要看是因為什麼原因沒有證件，在徵地、拆遷過程中，相關部門按是否有相關證件來判斷涉案房屋是否是違法建築，是否應拆除或者是否應給予補償這種“一棒子全部打死”的行政行為是沒有法律依據的，“未經登記的建築”並不盡然是違法建築，需要進行相關調查、認定和處理。

違法建築指的是：　目前關於違法建築的界定，主要依據的法律是《土地管理法》、《城鄉規劃法》，可以定義為：未經規劃土地主管部門批准，未領取(或未按照)建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證(鄉村建設規劃許可證)，擅自建築的建築物和構築物，過期的臨時建築。中國法律規定，拆除違法建築不予補償。

這區分，國有土地上的房屋還是集體土地上的房屋，

是集體土地上的房屋比較多，如果您的房子在2008年之前，《城鄉規劃法》實施之前建造的，符合城鄉的規劃，只是沒有辦理相關的證件，這種情況也是可以去爭取跟有證的房屋一樣的補償的。

一般來講，國有土地上的房屋是需要辦理房產證的，大部分合法正規的房屋也都有房產證。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十四條第二款規定：市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償;對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。

因此，沒有證需要具體去分析為什麼沒有證，對認定合法建築的無證房屋，應當給予合理的補償。

這裡“無證”應該是指無房屋所有權證的房屋。據此，無證房屋未必就是違法建築。無證房屋大約有：

1，未辦理所有權登記的房屋。這類房屋有合法的建造審批手續，但是，房屋建成後一直未辦理房屋所有權初始登記。該類房屋不是違法建築。

2，因歷史原因未登記的房屋。這類房屋大多建在上世紀七八十年代。當時建房手續多由生產小隊或生產大隊同意後即可建造，雖然也報人民公社審批，但是現在已無法找到當時的審批檔案。這類房屋應承認是合法建築。

3，未經審批建造的房屋，已存在十多年甚至二十年以上。該類房屋無合法建造手續，但卻是當事人居住和生活的地方，甚至是當事人唯一的住所，是當事人與社會發生各種法律關係的紐帶。這類房屋不宜認定為違法建築。因為已超過行政處罰法規定的二年的時期間。

4，未經審批新建房屋。該類房屋的建造，大多不具有合理性，其建造目的往往不是居住。這類房屋基本上屬於真正意義上的違法建築。

這個問題從我們專業設計的角度來仔細講一下吧，因為可能現實生活中很多這樣的事情，特別是面臨拆遷的使用者，可能更想知道什麼樣的建築才是違法的。

一棟建築開建前需要有土地才行，那麼我們政府在出賣土地的時候，都會對這個土地進行一定的限制。比如這塊土地的使用性質，是農業用地還是工業用地或者說是住宅用地。舉個例子：毫無疑問，如果政府出賣是標記的是工業用地，如果後期你蓋了住宅，那麼對不起。你沒有滿足我土地使用要求，這個住宅的一切手續無法辦理，更談不上房產證了。所以，你建的建築必須滿足當地政府規劃主管部門的要求，拿到規劃許可證方可進行下一步影象設計以及消防合格證等辦理工作。否則無法開工建設，即使建設了也是違法的！

在我們設計階段，一切設計必須滿足國家規範要求。不滿足那就無法透過圖紙稽核，一切整件肯定無法辦理。即使你建了，肯定也是違法建築。同時，設計院要受到相應處罰。我們經常會發現，為什麼高層住宅北面有時候在樓的外面要有個橫向樓梯呢，經常會聽到人們議論，這是誰設計的，太難看了。其實那是消防樓梯，如果沒有，那麼建築肯定違規，無法辦理證件！另外很多人會罵，怎麼我家客廳定還有個消防頭呢，確實，那是煙感報警器，新規範要求住宅達到一定高度需要設計的！如果沒有，那肯定也是違規。

一棟樓房證能否辦理下來，主要是跟這些單位有關。任何一方出現問題，那就辦不下來了。很多時候，為什麼我們的樓房都入住幾年了辦下房產證，主要就是因為各單位手續問題。到了政府那有問題就得回來改，一來二去的就需要時間了。如果最後驗收通不過那就還得改。我們那個樓就是這樣，都買完了。差一個消防門。最後第四戶門往裡去了一點，開發商都給退錢了，最後驗收過了。房產證辦下來了。

綜上所述，主要是這樣違規的，你得看看你為什麼沒有辦理下來房產證。現在各地政府本著為民原則，都是在盡力幫助我們人民處理這樣的爛尾樓，所以具體還要看當地政府什麼政策了！

對於無證建築，並不一定都是違法建築。對於違法建築的認定必須要結合建築建造時期的法律法規以及政策來認定。因此，不能簡單的定義違法建築就是違反規章制度的建築物，抑或簡單認為違法建築就是沒有規劃手續的建築物，而必須嚴格適用既有的實體法律依據。對於中國眾多的“老房屋”，即因歷史原因而沒有條件辦理房產證等各種證件的房屋，一般不會認定為違法建築。

違法建築的定義：指未經規劃土地主管部門批准，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建築的建築物和構築物。違法建築包括：佔用已規劃為公共場所、公共設施用地或公共綠化用地的建築;不按批准的設計圖紙施工的建築;擅自改建、加建的建築;農村經濟組織的非農建設用地或村民自用宅基地非法轉讓興建的建築;特區內城市化的居民委員會或股份合作公司的非農業用地非法轉讓興建的建築;農村經濟組織的非農業用地或村民自用宅基地違反城市規劃或超過市政府規定標準的建築;擅自改變工業廠房、住宅和其他建築物使用功能的建築;逾期未拆除的臨時建築;違反法律、法規有關規定的其他建築。

一、強拆主體

依據《城鄉規劃法》的相關規定，在鄉、村莊之內的建築由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。以外的建築物由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門拆除。雖然法律賦予了行政機構強制拆除的權利，但必須要符合《行政強制法》第三十四條規定，行政機關依法作出行政決定後，當事人在行政機關決定的期限內不履行義務的，具有行政強制執行權的行政機關依照本章規定強制執行。即，行政機關認定房屋屬於違法建築之時，法律賦予了房屋所有權人申辯、申訴、聽證會權利，若當事人放棄行使的權利，在時效期過後行政機關才可以依法強制拆除。

二、強拆程式

雖然我們的房屋被認定為違法建築，但是行政機關予以強制實施拆除，也必須要符合法律法規的規定走程式。依據《行政強制法》第四十四條規定，對違法的建築物、構築物、設施等需要強制拆除的，應當由行政機關予以公告，限期當事人自行拆除。當事人在法定期限內不申請行政複議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機關可以依法強制拆除。即，我們的房屋被認定違建之後，依據《行政複議法》、《行政訴訟法》的規定，法律賦予我們行使的權利，複議期限60天，訴訟期限6個月。在此時效期限之內，行政機構不得實施強制拆除。

三、強拆要素

當事人遇到房屋拆遷的時候，法律規定要符合一定強拆基本要素才可以具體實施，具體要素如下：

1、拆遷方做出裁定並送達當事人手中；

2、被拆遷人超過裁定期限未搬離的；

3、拆遷方針對被拆遷人已經做出補償或得到妥善安置的；

4、強拆必須要有事實理由。

無證建築並不都是違法建築！

相反，現在很多違法拆遷反而會找出理由降低補償標準，其中最常用的便是無證建築，但實際法律法規規定的違章建築並不是單指無證建築，有些無證建築並不是由於自己原因造成，或者無證的祖宅，或者宅基地上的房屋等等的無證建築都不能簡單的直接=違法建築。

所以遇到說無證建築就是違法建築時，就要仔細辨別，如果自己辨別不清的，也可以諮詢我們，另外也提醒大家，如果自己家建築沒有證，就要儘快去辦理，即使辦理不下來也要弄清原因。以便遇到拆遷時造成損失。

拆遷有問題，馬上問楹庭！

無證房屋的形成，有很多歷史原因造成，未必無證就是違法建築。

因歷史原因形成的“無證房屋”，不應認定為違法建築

何為“違法建築”?違法建築的界定標準是什麼？相信諸多非法律人士並不能夠作出準確的判斷。實際上，如果瞭解“違法建築”違反的是哪部法，就不難對其作出明確的定義。

根據《城鄉規劃法》第四十條的規定，在城市、鎮規劃區內進行建築物、構築物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政.府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政.府確定的鎮人民政.府申請辦理建設工程規劃許可證。

第六十四條同時規定，未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政.府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。

故，從以上法律規定不難得出，“違法建築”就是那些建設前未向城鄉規劃部門辦理並取得建設工程規劃許可證或雖已取得但未按照建設工程規劃許可證的內容進行建設的建築。既包括建築物，例如房屋，還包括構築物。例如，圍牆、地面硬化等。

但是，有一些建築，雖然未取得上述證照，卻不應且不能作為違法建築對待。北京英淇拆遷律師依據實踐經驗大致總結出兩類。

例如，北京英淇律所孫曼麗律師在辦理涉及哈爾濱哈佳高鐵專案案件時，委託企業就是基於當地政.府的招商引資、與土地使用權人水產公司透過集資合作建房的方式入駐的望橋工業園區。當時有水產公司的土地使用權證明，水產公司上級單位工業局對集資創造望橋工業園區的批覆，甚至還有政.府辦事處與水產公司簽訂《關於聯合建立望橋工業園區協議書》，協議書中約定政.府辦事處負責園區內水、電、路、建房手續等有關事宜等內容。

但由於水產公司土地需調整用途、更改規劃，當地政.府為簡化程式，儘快完成招商引資任務便承諾可以邊建邊辦理規劃手續。建設者基於對政.府公信力的信賴將房屋建成且持續經營多年，但規劃手續卻一直未辦下來。

還有，北京英淇律所孫律師在辦理涉及上海198工業用地減量化政策的案件時，委託人在多年前為響應當地政.府號召，為加快進行工業建設、繁榮經濟、促進就業，在其享有宅基地使用權的房前屋後的零星空地上建設廠房用於企業經營，當時在與村委會簽訂的土地租賃協議中還有鎮政.府的蓋章見證。更有甚者，律師所遇到的還有當地政.府對企業建築收取房屋租賃稅費等情形。

例如，我所律師在辦理涉及北京東城區望壇棚戶區改造專案案件時，委託人張女士所建設的未登記房屋是在上世紀七十年代期間福利分房時代為解決子女成年卻無房居住的現實境況，在自己的房前屋後搭建房屋以解決實際的住房困難。而中國在1984年《城市規劃條例》生效實施之前並不存在城市規劃的問題，根據法不溯及既往的原則，事後生效的法律並不能規範生效前的建設行為。

上述兩類房屋的形成均具有特定的歷史因素，有別於一般私搭亂建的房屋，應屬於歷史遺留問題。而針對因歷史原因形成的無證房屋，政.府部門也應當予以區別對待，不能一刀切。其主要依據有：

第一，法律法規。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定，未登記房屋並不等同於違法建築，徵收方徵收此類房屋時應當履行公平、公正的調查、認定、處理程式，否則即構成違法。84年《城市規劃條例》生效實施之前的建築，無論是否有翻修行為，均不應構成違法。

第二，地方規範性檔案。

例如：《河北省國土資源廳關於妥善解決歷史遺留建設用地有關問題的通知》冀國土資發（2017）15號檔案規定，在城鎮低效用地再開發專項規劃範圍內、符合土地利用總體規劃、經第二次全國土地調查確定為建設用地但沒有合法用地手續的歷史遺留建設用地，按照依法依規、尊重歷史的原則進行分類處理。

《哈爾濱市人民政.府辦公廳關於印發哈爾濱市處理徵地拆遷中違法及歷史遺留建設問題若干意見的通知》（哈政辦發〔2010〕8號）中規定對待違法及歷史遺留建設問題，要尊重歷史，實事求是，既要考慮建設行為發生當時法律和政策的完善程度，又要考慮特定歷史條件下經濟發展狀況和群眾生活實際需要。在處理違法及歷史遺留建設問題時，要由當事人出具真實、合法的證明材料，有關部門以建設行為發生時的法律和政策為依據，考慮當時行政管理工作狀況和當事人實際情況，予以合理認定。

在解決違法及歷史遺留建設問題時，要注重保護困難群眾和弱勢群體，採取配置廉租房或者給予困難補助等方式，保證居者有其屋，努力促進社會和諧。

第三，政.府基於專案範圍內的實際情況所制定的政策中涉及到的對無證房屋的認定、分類和處理。

總而言之，無證房屋並不等同於違法建築，對於一些歷史原因導致的證照不齊全房屋，徵收方應當尊重歷史、面對實際，在綜合考量建築的形成時間，辦理手續情況，對規劃實施影響的大小以及過錯程度等因素，依法依規作出公平、公正的認定和處理。

常有諮詢人稱政府徵地要拆自己家房屋，但是卻因為沒有證認定為“違章建築”不予補償，感到十分困惑。那麼，沒有證的建築都是違章建築嗎？都不給予任何補償嗎？我們需要了解一些基本問題。

違章建築沒有準確的定義，一般是指未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證核定的相關內容建設的建築。違章建築主要包括：

（1）未申請或申請未獲得批准，並未取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證而建成的建築物；

（2）擅自改變建設工程規劃許可證的規定建成的建築物；

（3）擅自改變了使用性質建成的建築物；

（4）臨時建築建設後超過有效期未拆除成為永久性建築的建築物；

（5）透過偽造相關材料向主管部門騙取許可證而建成的建築物。

徵地拆遷專案中，徵收部門常以被徵收方建築“無證”為由，認定違章建築強行無償拆除或者低補償拆除，正是這些建築物缺乏相關手續，被徵收部門抓住了“把柄”。其實，並非所有“無證”建築都是違法建築。以下幾類“無證房”在拆遷時是應予補償的。

第一類，建造合法但是沒有及時辦理相關合法手續，這樣的建築在徵收時沒有任何手續，徵收部門便不想給予補償。其實，這類建築完全可以透過補辦或者及時重新申請辦理相關合法手續，在徵收時也應當按照合法建築給予補償。

第二類，很多老建築，建造時間早於相關法規的出臺，根據法不溯及既往，這些建築雖然就今天的法律看來不符合相關規定，但是建造初期並不違法，可以說這是“歷史遺留問題”，結合中國《物權法》、《城鄉規劃法》等法律規定，結合徵收專案的相關安置補償方案按照合法建築給予補償。

實踐中，有的地方徵收部門不僅對上述“無證”建築給予了合理補償，甚至針對違章建築也給予建造成本價的補償，這樣的補償我們認為不僅是合理的，而且是很人性化的。但是，也有部分地方徵收部門卻沒有這樣這樣“仁慈”，甚至將一些合法建築強行扣帽子說成違法建築，威逼利誘被徵收人儘快簽字騰房。那麼，在這個時候被徵收人應當注意，在沒有見到正式認定違章建築的檔案之前，任何人、任何機關都沒有權利來強行拆除。即使有認定違章的檔案，在出現異議的時候也能透過法律途徑及時申請複議或者行政訴訟維護自身合法權益。

無證房屋也不全是違建，符合要求也能拿到補償，具體包括以下幾類：

1. 1950——1970年間建造的房屋；

2. 屬於實施城鄉一體化建設規劃政策規劃區內的房屋；

3. 建房屋時依法建造，屬於合法無房產證的房屋；

4. 祖輩世代傳下來的祖屋。

但有3類房屋沒有補償的：

1. 屋主已不具備農村戶口的；

3. 私自在耕地上建房等違建房屋。

資料擴充套件：

規定補償方式主要有以下3種：

3. 綜合型補償。結合以上兩種方式進行補差，這種補償方式主要發生在被拆遷方所需房屋價值低於原房地產價值，或者拆遷方提供選擇的房地產價值低於被拆遷房地產價值的情況下。在目前土地供給被國家壟斷的行情下，土地越來越值錢，房屋也在不斷升值，被拆遷房屋價值大也不是什麼奇怪的事，光靠產權置換或者貨幣補償已經無法得到土地使用權，故只能結合以上兩種方式進行補償。

違法建築是指違反規劃程式，違法佔用土地建設的房屋。

無證房屋包括已經登記單位取得登記證明房屋，還包括未經登記並取得不動產登記證明的房屋。

違法建築不能進行不動產登記，但無證房屋不能與違法建築劃等號。

你好，無證房屋並不等於違法建築。

違法建築是指未經規劃土地主管部門批准，未領取建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證，擅自建築的建築物和構築物。違法建築的認定和拆除需要經過以下程式：

1、執法機關發現或接到保安、控告、舉報或遇到“徵地拆遷”。

2、執法機關製作“立案呈批表”。

3、調查

4、製作《行政處罰告知書》，並依法送達

5、製作責令限期拆除決定書

6、製作《催告書》，聽取陳述和申辯

7、行政機關拆除前做出公告，限期當事人自行拆除

8、行政機關作出強制拆除決定並依法送達

9、強制拆除

而無證房屋的形成原因有多種。比如說一些建築形成於70年代，或是更早至五六十年代，在當時很少的手續就可建成，如果用現在法律要求分析可以歸為違章建築，這顯然不行，所以，必須結合建築物形成時法律規定確定合法與非法；還有的是早最開始農村建房管理較松，對產權這方面也沒有管理到位，因此農村有很多無證房，這類房屋也不能想當然的直接歸屬於違法建築；更有不少地方，還存留者祖上或者家族傳下來的房屋，這些房屋年代久遠，如今更具有歷史價值。對於這類房屋，在建國前就存在了，也是不能直接等同於違法建築的。

沒有證的房屋不一定是違法建築。

根據《土地管理法》、《城鄉規劃法》規定，違法建築的定義是：未經規劃土地主管部門批准，未領取(或未按照)建設工程規劃許可證或臨時建設工程規劃許可證(鄉村建設規劃許可證)，擅自建築的建築物和構築物，過期的臨時建築。

但“未經登記的建築”並不盡然是違法建築，需要分情況來分析。

1、集體土地上的房屋。如果房子在2008年《城鄉規劃法》實施之前建造，符合城鄉的規劃，沒有辦理相關的證件也可以爭取補償。

2、國有土地上的房屋。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，